32TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGROND"Nederland heeft met haar sociale huisvestingsstelsel het medicijn tegen een kwaal waar de meestewereldsteden onder gebukt gaan en is zich er niet eens van bewust." De bankier uit India kreeg na dezeverzuchting volop steun van de architect uit Zuid-Afrika. Terwijl hun Nederlandse gesprekspartners nog watnapruttelden dat wetenschappelijk bewijs voor een buurteffect ontbreekt, nodigden ze ons uit naar Bombayen Johannesburg te komen. Dat zou minder tijdrovend zijn dan dit academische debat over de redenen omsociale huisvesting voort te zetten. `De liberalisering en globalisering gaan dit land echt niet voorbij,waarmee de maatschappelijke urgentie toch duidelijk is: voorkom een sociale en ruimtelijke tweedeling inde samenleving'.TEGENDRUKAAN VERDRINGINGNieuwbouwprojectTugelainAmsterdam.Beeld:Ymere33TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDDOOR JEROEN FRISSEN, YMEREDit was een van de meest indrukwekkende scenes uit de velerondetafelgesprekken die wij hebben gevoerd met stake-holders ter voorbereiding van de ondernemingsstrategievoor Ymere. Onze kernvraag was: Wat is de maatschappe-lijke urgentie die sociale huisvesting legitimeert? Want datcorporaties zich moeten concentreren op betaalbare en goede woningenwas ons wel duidelijk. Dat ze dit effici?nt moeten richten op de huis-houdens met een kleine beurs ook. Maar bij het verder invulling gevenaan die opgaven liepen we toch telkens aan tegen de waaromvraag. Zokan goed en betaalbaar wonen in de metropoolregio Amsterdam veelkosteneffectiever volledig in Almere worden geconcentreerd, maarvindt niemand dat een serieuze invulling van onze opgave. Schijnbaar isgoed en betaalbaar alleen niet genoeg. Maar waar is het tegenwoordigom te doen in de sociale huisvesting?Het essay `Vooruit naar de Kern'1biedt een nuttig houvast door vijf`bedoelingen' van de sociale huisvesting te benoemen, maar vergeet pri-oriteit aan te brengen. Welke verwoordt de maatschappelijke urgentievan deze tijd? Dit is een vraag die bij het opstellen van een onderne-mingsstrategie beantwoord moet worden, omdat het richting geeft bijhet formuleren van doelen en strategie?n. Dit artikel verwoordt wat vol-gens Ymere het antwoord op die vraag is, hoe de corporatie daar vormen inhoud aan wil geven en waarom het formuleren van een maatschap-pelijke urgentie juist voor een maatschappelijk ondernemer zo belang-rijk is.NABIJHEID EN DIVERSITEIT ALS KRACHTAls iemand uit Bombay of Johannesburg de regio Amsterdam bezoektdan ziet hij een stad waar iedereen, ongeacht opleiding, talent, achter-grond of inkomen, met elkaar samenleeft in een aantrekkelijke omge-ving. Waar mensen verschillend zijn, maar niet vervreemd van elkaar.Waar gebieden complementair zijn, maar wel verbonden. Dan ziet hijeen metropoolregio waar mensen een eenheid vormen door verschei-denheid, en gebieden elkaar versterken door te verschillen.De metropoolregio Amsterdam wordt gevormd door de mensen die erleven. Ze wonen op de ene plek, werken en recre?ren op een andere endoen hun boodschappen weer ergens anders. Het gebied omvat oudestadskernen zoals in Haarlem en Amsterdam, en suburbane woonmili-eus zoals in Almere en Haarlemmermeer. Er zijn dorpen zoalsSpaarndam, maar er is ook ruimte voor mainports zoals Schiphol. Hetis de nabijheid en diversiteit aan gebieden en mensen die de metropool-regio economisch vitaal en dynamisch maken. Er is inspiratie en inno-vatie, bedrijvigheid en competitie. Iedereen en elk gebied is anders endraagt iets anders bij. Bewoners krijgen er de kans om zich te ontwikke-len tot wie ze willen zijn. Tegelijk zorgt een verscheidenheid aan mensenervoor dat de regio dynamisch blijft en voor welvaart zorgt.We hechten in Nederland aan geborgenheid envertrouwen, aan buurten waar je je prettig voeltHet gaat echter niet alleen om economische voorspoed en groei, maarook om welzijn en geluk. We hechten in Nederland aan geborgenheid envertrouwen, aan buurten waar je je prettig voelt en waar je jezelf kanzijn. Waar verschillen tussen mensen worden gezien als een kwaliteit,waar kinderen leren dat niemand gelijk is, maar iedereen gelijkwaardig.We vinden het prettig te wonen in een solidaire stad, waar niemand bui-ten de boot hoeft te vallen. Of ze nu dagelijks bij de buren over de vloerkomen of alleen gedag zeggen als ze elkaar op straat tegenkomen; bewo-ners van een solidaire metropoolregio voelen zich betrokken bij elkaaren verbonden met hun wijk. Het is de combinatie van nabijheid en dediversiteit van mensen en functies die de stad ongekend populairmaakt.TEGENGAAN VERDRINGING ALS OPGAVEDe paradox is dat juist die populariteit ons in de Amsterdam voor degrootste opgave stelt. In steden waar de markt heerst - van Bombay totJohannesburg en van Londen tot Parijs - stijgt het prijsniveau vanwoningen. Mensen met een laag inkomen kunnen daar niet meer in destad wonen of worden verdrongen naar de minst populaire woongebie-den. Ook in onze metropoolregio neemt de overheid afstand en krijgt demarkt meer ruimte (liberalisering). Het aandeel koop- en dure huurwo-ningen neemt toe en het prijsniveau stijgt. Hierdoor hebben niet alleende mensen met lage inkomens, maar ook de lagere middeninkomensmoeite een passende woning te vinden. Er zijn minder sociale huurwo-ningen beschikbaar, terwijl de stad wel jonge mensen blijft aantrekkenop zoek naar banen, kansen en geluk. Die toestroom neemt niet af enwordt zelfs versterkt door de instroom van vluchtelingen (globalise-ring). Zonder interventies op de woningmarkt komt de beschikbaarheidvan betaalbare woningen in het gedrang en dreigt ook hier, juist in hetmeest populaire woongebied van Nederland, sociale en ruimtelijketweedeling.Die tweedeling is gelukkig nog geen realiteit, maar dreigt aantoonbaar.Recent werkte Maarten van Ham en Sako Musterd mee aan een grotestudie naar de segregatie in Europese steden.2Amsterdam blijkt quasegregatie in de middenmoot van Europa te zitten, maar de afgelopenvijftien jaar is de sociale ongelijkheid hier wel toegenomen. Dat deruimtelijke uitsortering tot 2010 niet zo sterk was als je zou verwachtenkomt volgens de twee onderzoekers door de sociale huursector. In diezin bevestigt het onderzoek de stelling van de bankier uit India, dat wein Nederland het recept hebben tegen de wereldwijde `tweedelingsziek-te'.We kunnen vaststellen dat Amsterdam nog steeds een bijzonder hoogpercentage sociale huurwoningen heeft. We kunnen echter ook consta-teren dat van iedere tien sociale huurwoningen er de laatste jarenslechts zes werden bestemd voor wederverhuur in het sociale segment.De rest werd bestemd voor verkoop of liberalisatie. Dit was niet alleeneen beleidsmatige keuze die de corporaties sinds de jaren negentig inprestatieafspraken met de gemeente en de huurderskoepel vastlegdenInstedenalsJohannesburgkunnenmensenmeteenlaaginkomennietmeerindestadwonenofwordenzeverdrongennaardeminstpopulairewoongebieden.Fotograaf:SeaTurtle34TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDom het aandeel eigen woningbezit in de stad te vergroten. Het was ooknoodzakelijk omdat in die jaren grote stedelijke vernieuwingsopgavenen nieuwbouwopgaven moesten worden bekostigd.Behalve dat verkoop en liberalisatie direct effect heeft op de beschik-baarheid, heeft het op termijn ook effect op de mate waarin de stadsegregeert. Jeroen Slot, hoofd onderzoek en statistiek van de gemeenteAmsterdam, bevestigt dit beeld en voegt ook wat toe. Hij constateert opbasis van het onderzoek `de Staat van de Stad' dat alle welvaartswinstvan de laatste jaren is terechtgekomen bij de hogeropgeleiden. Hijbeschrijft dat de verschillen in de stad niet alleen tussen groepen bewo-ners toenemen. Ook in ruimtelijke zin is er volgens Slot sprake van toe-nemende contrasten3.FOCUS ALS VOORWAARDECorporaties zijn sinds jaar en dag de partij die tegendruk geven aan deverdringing, maar ze staan nu ook zelf onder grote druk. Niet alleendoor de schandalen uit het vorige decennium of door het tekort aanidentiteit, maar ook financieel. De inkomsten uit de huur zijn niet toe-reikend om alle kosten en investeringen te dekken. De steeds dwingen-dere financi?le en juridische kaders van het Rijk verslechterde de finan-ci?le positie van corporaties sneller dan de rigoureuze reductie op deapparaatskosten deze kon verbeteren. Om te investeren moeten zesteeds meer woningen verkopen en moeten ze geld blijven lenen waar-voor ze rente betalen. Het verdienmodel van de meeste corporaties isvoorlopig dan ook vooral een krimpmodel.We kunnen in het sociale segment niet meeralles blijven aanbieden op iedere plekOm in deze moeilijke tijden verdringing tegen te gaan, moeten keuzenworden gemaakt. Natuurlijk willen we in Nederland liever iedereen,ongeacht inkomen of woonplaats, een topwoning bieden tegen een lagehuur. Maar daarvoor is geen geld (meer). Niet meer bij de corporaties enook niet meer bij het Rijk. Het moet nu uit de lengte of de breedtekomen. We kunnen in het sociale segment niet meer alles blijven aan-bieden op iedere plek, we moeten de prijs van de sociale huurwoningbehalve aan de woning zelf ook koppelen aan de bewoner en we moetentoe naar een modernisering van de woonruimteverdeling.PRIJSKWALITEIT HEEFT HAAR LOCATIEHet is belangrijk dat lagere - en lagere middeninkomens in het socialesegment een keuze hebben. We moeten dan ook streven naar een gevari-eerde woningportefeuille naar woninggrootte, woningtype en woonmi-lieu. Maar niet alles kan overal. Ook huurders vinden het niet langer uitte leggen dat een woning aan de rand van Almere bijna dezelfde huurheeft (of zelfs hoger) als een vergelijkbare woning in het centrum vanHaarlem of Amsterdam. En als iets niet uit te leggen is, wordt het al snelervaren als onrechtvaardig en ondermijnt het de solidariteit die noodza-kelijk is voor de sociale huisvesting.Er moet een meer logische relatie komen tussen de hoogte van de huuren de kwaliteit zoals huurders die ervaren. Dat kan door het socialewoningaanbod te differenti?ren naar locatie. We kunnen woningen oppopulaire plekken betaalbaar houden als ze klein zijn of bijvoorbeeldfaciliteiten delen. Wat is er mis met het delen van een wasruimte of eenwoonkamer zoals in de tv-serie Friends? Omgekeerd kunnen we grotereof luxere woningen goedkoper maken door ze aan te bieden in gebiedenmet een lagere prijs per vierkante meter. Op die manier behouden wezowel een gevarieerd betaalbaar aanbod als een naar inkomen gemengdestad (en wijk).Natuurlijk heeft deze strategie consequenties voor welke huishoudenswaar wonen. Maar minder grote woningen in een populaire wijk bete-kent niet dat daar geen gezinnen meer kunnen wonen, laat staan dat ereen tweedeling ontstaat tussen kleine en grote huishoudens. In de socia-le huurwoningen in populaire wijken zullen wel in toenemende mategezinnen wonen die bewust kiezen voor deze plek en bereid zijn genoe-gen te nemen met minder woonoppervlakte. Dit is een situatie die we alkennen uit de koopsector en die helemaal niet erg hoeft te zijn.Voor veel huurders wordt het huiswaarvoor ze bereid zijn te verhuizendoor iemand anders bewoondFLEXIBEL EN INKOMENSAFHANKELIJK HURENVoor lagere - en middeninkomens is een betaalbare huur van levensbe-lang. We moeten er samen voor zorgen dat huurders na het betalen vande huur en andere vaste lasten voldoende geld overhouden voor levens-behoeften zoals voedsel, kleding en ontplooiing. Die zorg delen corpora-ties met de rijksoverheid en de huurder zelf. Het Rijk draagt bij doormiddel van de huurtoeslag; de huurder door een woning te kiezen diepast bij zijn portemonnee. Van de corporaties mag een gereduceerdehuur worden verwacht. Maar als iemand meer kan betalen, is het eerlij-ker om de beschikbare middelen te besteden aan mensen die moeitehebben passende huisvesting te vinden. De huurprijs van een woningmoet dan ook vanzelfsprekend een relatie hebben met de kwaliteit vande woning, maar ook met het inkomen van de huurder. Of dat nou isdoor te werken met flexibele huren, inkomensafhankelijke huurverho-ging of tijdelijke huurcontracten. Zo maken we onze woningen passendbij de portemonnee van onze huurders en bij die van de corporatie.ACTIEF MATCHEN VRAAG EN AANBODHet huidige woonruimteverdeelsysteem is een van de belangrijke rede-nen waarom veel mensen in een woning wonen waar ze eigenlijk lieverniet meer zouden willen wonen. Ze weten best waar ze liever of meerpassend willen wonen, maar ze voelen weinig aanleiding om te verhui-zen (push) of ze zien te weinig verleidend aanbod (pull). Corporatiesmoeten veel meer werk maken van het matchen van vraag en aanbod.Dat kan door woonwensen, levensfase en inkomen van huurders te ver-gelijken met de kwaliteiten van het aanbod, te zoeken naar de beterematch en die ook actief aan huurders voor te leggen. Als een corporatiesignalen krijgt dat een woning voor iemand te duur is geworden, bij-voorbeeld omdat de betaling structureel achterloopt kan een goedkoperalternatief worden aangeboden. Als de mogelijkheid bestaat dat hetinkomen van een huurder juist is gestegen, kan de huurder mogelijkworden verleidt met een vrije sector- of koopwoning. Of als een extraverdieping voor een huurder een last is geworden, kan een corporatiehaar meerwaarde tonen door een gelijkvloers alternatief aan te bieden.Hiermee moeten corporaties niet wachten tot een huurder zich meldt,dit kan ook proactief. Dat is prettig voor de huurder en bovendien kun-nen corporaties zo meer mensen een passende woning bieden.Niet alleen de corporatie kan een andere rol hebben in de woonruimte-verdeling, maar ook de huurder zelf. Voor veel huurders wordt het huiswaarvoor ze bereid zijn te verhuizen door iemand anders bewoond. Hetdroomhuis is dus niet op de markt. Die `iemand anders' heeft mogelijk35TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDook een latente verhuiswens en maakt daar om dezelfde reden geen werkvan. Corporaties kunnen veel meer woonwensen vervullen als de latentewoningvraag en daarmee het potenti?le aanbod zichtbaar wordtgemaakt en eventueel zelfs digitaal wordt gekoppeld. Het moet tochmogelijk zijn een applicatie te maken die zoekt naar een koppeling opbasis van een zoekprofiel en een aanbodprofiel, dat de bewoner zelf acti-veert? In het meest ideale geval maken bewoners dan zelf hun idealematch en kunnen de corporaties zich concentreren op bewoners die datniet lukt.We zijn de kwaliteit van onze gemengde stedenals vanzelfsprekend gaan beschouwenMAATSCHAPPELIJKE URGENTIE ALS KANSVoor een maatschappelijke onderneming is het zaak een opgave te heb-ben die door de maatschappij wordt herkend. Het moet een doel zijn datwordt ervaren als nastrevenswaardig of juist als iets dat pertinent moetworden voorkomen. Het moet duidelijk zijn voor wie het is en ? vaakveel moeilijker ? voor wie niet. Er moet dus een groep mensen zijn diebetrokken is bij dat doel; een doelgroep. Dit is voor maatschappelijkeondernemingen voorwaardelijk om te kunnen blijven bestaan, omdat ergeen markt of politiek is die hen legitimeert.4Zonder erkende en her-kende maatschappelijke urgentie is een maatschappelijke organisatievogelvrij. Ze kan geplukt en zelfs vernietigd worden zonder dat eriemand protesteert. Dat hebben de corporaties de laatste jaren geweten.Van krotopruiming tot wederopbouw, van stadsvernieuwing totwijkaanpak en van groeikernenbeleid tot Vinex-wijken; door de jarenheen veranderde de maatschappelijke urgentie van corporaties. Telkenswerd de zorg voor de kwalitatief goede en betaalbare woningen ingevuldin het licht van die urgentie. Ook nu is er een duidelijke maatschappelij-ke urgentie, maar de corporatie laat die onderbelicht. We zijn de kwali-teit van onze gemengde steden als vanzelfsprekend gaan beschouwen.En als iets vanzelfsprekend is, neemt de betrokkenheid af. Bij de huur-ders, bij de maatschappij als geheel en ? getuige het gesprek in hetkader van onze ondernemingsstrategie ? ook bij ons `volkshuisvesters'.We hebben bezoekers uit India of Zuid-Afrika nodig om ons te wijzenwaarom we iets moeten doen. Het voorkomen van sociale en ruimtelijketweedeling is de volkshuisvestelijke opgave van deze tijd. Het voorko-men van verdringing is de bedreiging waar we nu voor staan, maar biedttegelijkertijd corporaties de kans om weer herkend te worden als demaatschappelijk ondernemer die er toe doet.Noten1. Wijbenga, Rohde, Windhausen, `Vooruit naar de Kern: Toekomstverkenningvoor de sociale huisvesting: bedoelingen en bouwstenen' 2014.2. Tammaru, T., Van Ham, M., et al, Socio-Economic Segregation in EuropeanCapital Cities, Routledge, 2015.3. Slot, J., `Tijd voor een eerlijk debat over oneerlijke stad', 2015.4. RMO, `Stem geven aan verankering: over de legitimering van maat- schappelij-ke dienstverlening' , 2009.HetcentrumvanHaarlem.Fotograaf:JeanvanderSluijs