De kern van sociaal wonen is fatsoenlijk en betaalbaar wonen voor hen die daartoe zelf niet in staat zijn. In de jaren zestig betekende dat uniforme standaardwoningen voor standaardgezinnen. Echter, de hedendaagse wereld vraagt meer persoonlijke aandacht, meer diversiteit en meer variatie. Waarom leveren we dan nog steeds het modelproduct uit de jaren zestig voor de mens van nu? En dat voor bijna een derde van de Nederlanders. Wie hulp nodig heeft bij het wonen, kan dat kan krijgen, maar toch niet een derde is hulpbehoevend? Waarom draaien we voor de rest – de meesten – de zaak niet om? Sociaal wonen doe je zelf, tenzij je dat niet wilt of niet kunt.
38TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDDe kern van sociaal wonen is fatsoenlijk en betaalbaar wonen voor hen die daartoe zelf niet in staat zijn. Inde jaren zestig betekende dat uniforme standaardwoningen voor standaardgezinnen. Echter, dehedendaagse wereld vraagt meer persoonlijke aandacht, meer diversiteit en meer variatie. Waaromleveren we dan nog steeds het modelproduct uit de jaren zestig voor de mens van nu? En dat voor bijnaeen derde van de Nederlanders. Wie hulp nodig heeft bij het wonen, kan dat kan krijgen, maar toch nieteen derde is hulpbehoevend? Waarom draaien we voor de rest ? de meesten ? de zaak niet om? Sociaalwonen doe je zelf, tenzij je dat niet wilt of niet kunt.SOCIAAL WONENDOE JE ZELF Bewonersdiedatwillenenkunnen,nementakenovervandecorporatie.Fotograaf:MarcelSuitelaDOOR ANNE-JO VISSER EN FRANK WASSENBERG, PLATFORM31In de koopsector zijn we gewend dat de bewoner financiering,onderhoud, verbouwing en woongerelateerde services als elektra,gas of (duurzame) energie zelf regelt. Stel, een koppel gaat schei-den vanuit een koopwoning en een van de partners belandt in desociale huur en de andere partner blijft in het koophuis. Waaromgaan we er in de ene woonvorm vanuit dat je in principe alles zelf regelten bij de andere woonvorm niets? Die twee van dat stel kunnen nog pre-cies evenveel zelf als voorheen. Bied hen die ruimte.In de sociale huur wordt het verrichten van eigen activiteiten vaak nega-tief benaderd. Een klusser moet bij verhuizing alles weer kaal opleveren,omdat een volgende bewoner misschien wel liever een ander interieurheeft. Zoek dan zelf een opvolger. Regel zelf overnamekosten. In eenkoophuis verkoop je de keuken ook mee. In de sociale huursector verliesje geld op het moment dat je verhuist, en dat is maatschappelijk onge-wenst.39TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDWat kunnen mensen, die dat willen en kunnen, zelf doen? Dat geldtvoor kleine inspanningen zoals het schoonhouden van de woonomge-ving, maar ook voor grotere verbouwingen. Waarom kan een handigedoe-het-zelver geen dakkapel plaatsen, schilderen, een erker maken ofvloerverwarming aanleggen?BUREN KIEZEN VERSCHILLENDE ARRANGEMENTENWe hebben in onze maatschappij decennialang paternalistischgezorgd voor mensen. Het systeem heeft huurders onnodig afhanke-lijk gemaakt, betogen Wijbenga e.a. (2013) in `Vooruit naar de kern'.Met de komst van de participatiesamenleving en de vele initiatieven inde maatschappij, doemt de vraag op waarom we in de sociale huursec-tor niet het wonen weer teruggeven aan mensen. Voor huurders bete-kent dit meer invloed op de eigen manier van wonen, meer invloed opde woonomgeving, de buurt en buren en minder kosten doordat meneigen tijd inzet of een activiteit goedkoper zelf probeert te regelen.Robert Putnam onderschrijft in Our kids (2015) het belang van sociaalkapitaal in buurten. Juist lokale sociale netwerken zorgen voor veilig-heid en wederhulp en zijn een middel om ongelijkheid te bestrijden.Een deel van de sociale huurders zit er niet op te wachten zaken zelf tedoen, omdat ze dat niet willen of kunnen door gebrek aan tijd of inte-resse of door drukte met andere problemen achter de voordeur. In diesituaties blijven de corporaties de achtervang om betaalde diensten teverlenen. Buurtgenoten zullen echter anders kiezen, en meer zelfdoen. Zo kiezen buren bewust voor verschillende huurarrangementen.Huurprijzen zullen dus meer gaan differenti?ren al naar gelang dehuurder zelf taken voor zijn rekening neemt. Dat betekent dat in eenwillekeurige straat verschillende bewoners verschillende huren zullenbetalen voor dezelfde huizen.Het grootste deel van de toekomstigewoningvoorraad in Nederland staat er alen is van goede kwaliteitHUURDER REGELT HET ZELF, TENZIJ...In dit artikel draait het om een nieuw maatschappelijk leiderschap voorsociale huisvesters en publieke emancipatie van burgers. In 2005beschreef Jos van der Lans een zoektocht naar publiek leiderschap in`Koning Burger'. Sindsdien zijn er steeds delen van het sociaal verhurende revue gepasseerd, maar is het principe `De huurder regelt het zelf,tenzij' geen uitgangspunt geworden van het handelen in de sociale huis-vesting.De tijd is hier nu rijp voor. Het grootste deel van de toekomstigewoningvoorraad in Nederland staat er al en is van goede kwaliteit. Hetvraagstuk van de sociale huisvesting is nu hoe het wonen betaalbaargehouden kan worden met voldoende kwaliteit. En hoe de institutiesweer de huurder als uitgangspunt kunnen nemen in plaats van huneigen ambities. De corporatie die erin slaagt om zoveel mogelijk dehuurder en zijn woonwensen als uitgangspunt te nemen of daarinondersteunende diensten te leveren (bijvoorbeeld financiering bij eenwoonco?peratie, klusbegeleiding etc) zal de corporatie zijn die de slagkan maken naar het volgende decennium.Sociaal huren kan in verschillende gradaties, die oplopen naar tijdsin-zet, verantwoordelijkheid en huurkorting. Het zijn verschillendetypen activiteiten van het verhuurproces, die apart van elkaar ofgecombineerd kunnen worden toegepast: verhuring regelen (inschrij-ven, matching, huurprijs bepalen), beheer, onderhoud, investeringenin het vastgoed (renovatie, groot onderhoud). Daarnaast kunnen huur-ders een rol hebben in het beleidsproces of het uiteindelijk helemaalzelf regelen. De rol van de huurder kan vari?ren van een lichtere versiewaarbij de inzet vooral is gericht op het overnemen van werkzaamhe-den van de corporatie (schoonmaak, klein onderhoud, right tomanage) tot het zelf risico lopen in een zwaardere versie (zoals eenwoonco?peratie).SOCIAAL WONEN DOE JE ZELFSociaal wonen doe je zelf bestaat uit een aantal elementen. We onder-scheiden zes stappen, maar elke andere indeling is ook mogelijk. Destappen zijn hier niet bedoeld als opeenvolgende fasen in een stappen-plan, maar zes verschillende elementen in het verhuurproces van eencorporatie. Uitgangspunt is dat bij elke activiteit huurder en corpora-tie kijken wat de huurder zelf kan doen. Daarnaast is het uitgangspuntdat de huurder zo goed mogelijk ondersteund wordt om zaken zelf tedoen. Voor de sociale verhuurder betekent dit dat hij alle diensten diede huurder ook zelf kan doen, beprijst. De basishuur kan daarmee forsomlaag. Elke aparte dienst heeft een prijs. Elke huurder kan kiezen ofhij deze betaalt ? zoals nu ? of zelf uitvoert. Dat kan alleen of samenmet buurtgenoten of anderen. Huren zullen dus meer gaan differenti-eren.Verhuurproces. Een voorwaarde vanuit de corporatie is dat het gehelesociale huuraanbod online beschikbaar is. Huurders reageren zelf opeen advertentie, net als nu meestal het geval is. Niet de corporatiemede-werker, maar de buren van de toekomstige huurder of de oud-huurderdoen de bezichtiging. De oud-huurder kan zaken ter overname aanbie-den. De nieuwe huurder kan zelf de woning opknappen op basis van eenminimum aantal zaken en een beschikbaar budget. Dat drukt de kostenvoor mutatieonderhoud. Huurders krijgen de mogelijkheid om inelkaars nabijheid te wonen als zij een zorgrol voor elkaar vervullen, zoalsouderen of tienermoeders. Dit betekent ook meer ruimte voor co?ptatie? bewoners kiezen zelf hun nieuwe buren ? naast de bekende inschrijf-duur op een wachtlijst.Beheer. De huurder doet zelf een deel van het reguliere beheer of regeltzelf met de buurt of in het complex de uitbesteding ervan, zoals deschoonmaak van het trappenhuis of het bijhouden van het plantsoentjenaast de woning. De corporatie geeft aan welke werkzaamheden zij ver-richt en welke prijs daarvoor nu in rekening wordt gebracht. In hetVerenigd Koninkrijk bestaat het `Right to challenge'; als bewoners takenbeter en goedkoper zelf kunnen verrichten, kan dat. Het beheren van deeigen woonsituatie is een goede invulling van een dergelijk uitdagings-recht. Als het de woonomgeving betreft, zou dit recht ook voor gemeen-telijke werkzaamheden kunnen gelden. Huurders kunnen zelf collectie-ve arrangementen afsluiten voor energie, zorg enzovoorts. Zo kunnen zebijvoorbeeld zelf een energieco?peratie oprichten.Onderhoud. Een volgende stap is dat bewoners niet enkel beheren,maar ook zelf onderhoud plegen. Dan gaat het om regulier onderhouden om kleine verbeteringen. Een voorwaarde is dat de corporatie kennister beschikking stelt om zelf met onderhoud aan de slag te gaan. Dehuurder doet zelf een deel van het onderhoud of regelt met de buurt ofin het complex de uitbesteding van het onderhoud. Dit is in hetVerenigd Koninkrijk bekend als `Right to manage'. De huurder brengtverbeteringen aan en bij eventuele gebreken regelt de huurder zelf degebreken. Jaarlijks worden de kosten met de huur verrekend.40TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDInvestering. Ook grotere ingrepen kunnen door huurders zelf wordenuitgevoerd. Bij woningrenovatie, grootschalige verbetering of herstruc-turering stellen huurders zelf de kaders voor een programma vast enhebben ze invloed op het proces (keuze architect, keuze aannemer),voorstellen voor aanpak, materiaalgebruik, inrichting woning- enwoonomgeving. Een uitbreiding is dat bewoners het vastgoed overne-men in een woonco?peratie en zelf investeren. Een woonco?peratie kanonder de vleugels van een corporatie functioneren, of zelfstandig eenwoonvoorziening vormen. Indien het laatste het geval is, valt dit onderde activiteit `op eigen benen'.Beleid. De beleidsinvloed kan veel sterker dan momenteel. Vroegerwaren de meeste corporaties collectieve huurdersverenigingen, nu zijnhet doorgaans bedrijfsgeori?nteerde stichtingen. Meer huurdersinvloedkomt ook terug in de nieuwe Woningwet, met een zwaardere rol voorhuurders bij het maken van prestatieafspraken.Huurders kunnen naast de gebruikelijke huurdersvereniging ook zittinghebben in raden, die de corporatie gewenst en ongewenst adviseren. Zekunnen actief meedenken bij de vorming van beleid in bijvoorbeeld deVoorkamer, waarin huurders bij de start van beleid richtinggevendeadviezen geven aan de corporatie. Voorts kunnen huurders instemrechthebben bij huurprijsaanpassing en huurbeleid en adviesrecht bij debenoeming van bestuurders.Op eigen benen (in een privaat collectief). De laatste stap is als dewoningcorporatie de woning overdraagt aan de bewoner. De meest een-voudige vorm is de verkoop aan een bewoner. Dan komt de woning ende bewoner in een ander eigendomssegment terecht. Er bestaan allerleivormen van verkoop onder voorwaarden, zoals maatschappelijk gebon-den eigendom. Indien huurders een eigen woonco?peratie oprichten,los van de moedercorporatie, staan ze ook op eigen benen, maar regelenze als groep de activiteiten zoals hierboven genoemd.SOCIAAL WONEN GEEN VERPLICHTINGAl deze stappen gelden alleen voor huurders die zelf meer willen enkunnen. Sociaal wonen is echter geen verplichting; het is een vrijwilligeoptie. Niet iedereen heeft twee rechterhanden, toont evenveel initiatiefof is even handig. En dan hebben we het niet alleen over hamer en zaag,maar ook breder in de maatschappij. In principe hoeft dat ook niet. Danbetaal je gewoon voor de diensten aan de corporatie, net als nu.Zelfwerkzaamheid is een keuze, geen verplichting. Voor mensen die hetniet kunnen betalen, kennen we het systeem van huurtoeslagen. Eendeel van de huurders heeft weinig te kiezen, en is met veel andere zor-gen bezig, die samen te vatten zijn onder het kopje `overleven'.Mullainathan en Shafir (2014) geven hier een goed beeld van en schetsenwelke ondersteuning deze beperkte, maar groeiende groep huurdersnodig heeft om te kunnen overleven en te kunnen wonen. Een op de drieNederlanders huurt van een woningcorporatie. Slechts een beperkt deeldaarvan heeft het druk met maatschappelijk overleven, het grootste deelkan of wil best meer eigen inzet tonen en verantwoordelijkheid nemenvoor de eigen woonsituatie.Niet iedereen heeft twee rechterhanden, toontevenveel initiatief of is even handigDe andere opstelling van de corporatie betekent niet het zich terug-trekken van al deze taken. Het betekent wel dat sommige huurdersminder, maar anderen juist meer aandacht zullen krijgen (zie ookSchreuders en Wassenberg, 2015). Hiertoe kunnen we ook actievebemoeienis rekenen, zoals de seniorenmakelaar of de buurtverbeter-coach. En het betekent ook een proactieve opstelling; niet wachten tot-dat je huurder die er al veertig jaar woont aangeeft nu echt niet meerde trap op te kunnen, maar zelf al veel eerder doorhebben dat zoiemand beter ergens anders kan en dikwijls wil wonen. Sociaal wonendoe je zelf betekent dat een corporatie meer individueel maatwerk gaatleveren, met grotere verschillen tussen huishoudens die juist wel ofjuist weinig aandacht nodig hebben. Sociaal wonen doe je zelf gaatover die laatste categorie; de mensen die goed in staat zijn om zelf huneigen wonen te willen regelen.Sociaal wonen doe je zelf vraagt een beperkte set regels. De corporatiezal als eigenaar van het pand ook eisen willen stellen aan de toekomstigeverhuurbaarheid, zoals eisen om de fysieke kwaliteit te borgen. Datbetekent dat er een beperkte set regels moet zijn die het risico op waar-dedaling van het pand en lagere verhuurbaarheid beheersbaar houden.Daarnaast zitten corporaties vast aan wettelijke regels uit deWoningwet, de Huisvestingswet en de Overlegwet Huurder Verhuurder.TWEE DISCUSSIEPUNTENEr zijn natuurlijk tal van praktische bezwaren naar voren te brengenwaarom een corporatie bewoners niet zelf laat wonen en zelf alle takenblijft doen, die ze al jaren doen. Dat is immers het gemakkelijkste, wanter hoeft niets te veranderen. Wij willen echter de discussie niet voerenrondom allerlei praktische bezwaren. Voor elk bezwaar bestaat immersook wel een praktische oplossing. Het uitgangspunt moet zijn om meerstructureel een andere denkwijze en werkwijze te willen hanteren. Metals startpunt dat de meeste mensen prima in staat zijn om het wonenzelf te regelen. Laat sociale huurders die dat willen en kunnen daaromzo veel mogelijk zelf doen, tenzij...Discussiepunt 1: uitsluiting van huurders die anders zijn. Sociaal wonendoe je zelf draagt bij aan fatsoenlijk, betaalbaar en persoonlijk wonen.Sociaal wonen kan echter ook leiden tot uitsluiting. Dat speelt metname bij het verhuurproces als huurders de mogelijkheid zouden krij-gen om zelf op `soort zoekt soort' te selecteren of op huurders die sociaalin de omgang zijn.De huisvestingwet verbiedt om selectiecriteria bij toewijzing op te leg-gen. Hoe ga je om met selectie van je toekomstige buurtgenoot, zonderbepaalde woningzoekenden kansloos te maken? Wat gebeurt er als 70%Fotograaf:MarcelSuitela41TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDvoor iemand is en 30% tegen? Begint de nieuwe huurder dan niet al meteen valse start? En werkt dit segregatie in de hand?Discussiepunt 2: als het toch misgaat. `Sociaal wonen doe je zelf' vraagtvan de huurder dat hij nadenkt over wat hij of zij zelf kan en waarbij hijondersteuning nodig heeft. Dat vraagt nogal wat van een huurder. Veelsociale huurders zijn decennialang gewend dat de corporatie voor henzorgt. Deze verschuiving in aanpak zal daarom ook niet van de ene op deandere dag bij elke huurder landen. En wellicht is een kwaliteitscontrolegewenst. Tegelijkertijd laat een stad als Almere zien dat ook de bewonervan wie je het niet verwacht, in staat is te verrassen. Dat blijkt ook tekunnen bij mensen met een laag inkomen bij het concept `Ik bouwbetaalbaar Almere' (Ibba) (Duijvesteijn, 2013).Sociaal wonen kan ook leiden tot uitsluitingTALENTEN EN WENSEN ALS UITGANGSPUNTVoor de corporatiesector betekent dit dat de wens en de talenten van dehuurder voorop moeten staan. De corporatie is slechts een middel. Eenwoonco?peratie of een andere rechtsvorm kan ook de bedoeling vansociaal wonen realiseren. Uitgangspunt is de wens van een huurder ende opstelling van de verhuurder om tegemoet te komen aan die woon-wens. Sommige bewoners zullen ervoor kiezen om alles bij het oude tewillen laten, maar anderen om veel meer zelf hun eigen woning enwoonomgeving vorm te willen geven. Met steun van de corporatie, enniet met tegenwerking. Van een `Nee mits', naar een `ja tenzij'-houding.Dat vereist een veel opener opstelling van de corporatie. Is dat de corpo-ratie van het komende decennium die bijdraagt aan een betaalbaarwonen op maat in stad en regio?Literatuur- A.Duivesteijn (2013), De Woonco?peratie, op weg naar een zichzelf organise-rende samenleving.- J. van der Lans (2005), Koning burger, Nederland als zelfbedieningszaak.- S. Mullainathan en E. Shafir (2014) Schaarste; hoe gebrek aan geld en tijd onsgedrag bepalen, Maven Publishers.- R. Putnam (2015), Our kids, the American dream in crisis.- H. Schreuders en F. Wassenberg (2015) Zo flexibel als een huis; oplossings-richtingen voor meer dynamiek op de woningmarkt.- B. Wijbenga, W. Rohde en D. Windhausen (2013), Vooruit naar de kerntaak:een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis, 2013.EenopdedrieNederlandershuurtvaneenwoningcorporatie;eengrootdeelwilbestmeerinzetvoordeeigenwoonsituatie.Fotograaf:MarcelSuitela
Reacties