Sterke steden #3/2023 Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts 'Maak van bestaande stad een betere stad' INTERVIEW WOUTER VELDHUIS Sturen op betaalbare woningen HET SUCCES VAN HAARLEM Vaker woningdelen verlicht woningnood ZEVEN OPLOSSINGEN Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. 1 Bouw­ programmering EN VERDER 04 Hoofdredactioneel Sterke steden 38 Beeldessay Groene burgers 64 Column 'Perfect storm' als kans 74 Column 'Friends come with a price' 90 Recensie Frits Palmboom - Ruimtelijke Kwaliteit bij Fabrieksmatige Woningbouw ARTIKELEN 14 Afname woningnood Woningdelen verdient extra stimulans 22 Optoppen van appartementen Frankrijk als lichtend voorbeeld 32 Natuurinclusief ontwikkelen Betere natuur voor gezonde steden 44 Benut waardestijging grond Historische stap in denken over grondwaarde 54 Sturen op betaalbare woningen Het succes van Haarlem 66 Betaalbare huurwoningen Laat corporaties middenhuur bouwen 76 Volwassen woningmarkten in de sociale huursector in Europa Voordelen en uitdagingen 84 Housing First in Nederland Duurzame huisvesting daklozen INTERVIEW 06 Maak van bestaande stad een betere stad Interview Wouter Veldhuis Volkshuis­ vesting Leefomgeving COVER De stad. Foto Bert Pots THEMA STERKE STEDEN Inhoud 2 Anco van der Veen Woningbouwcoördinator Gemeente Haarlem Anne-Jo Visser AFWC Anouk Corel Elan Wonen Benjamin den Butter Berlinger Advocaten Bert Pots Senior redacteur Bob Witjes Aedes Erwin van der Krabben Radbout Universiteit Frank Wassenberg Platform31 Kay Hollanders Platform31 Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Leo Pols Planbureau voor de Leefomgeving Maaike van Vugt Trimbos-instituut Michel Planije Trimbos-instituut Niels van der Poel Aedes Tjeerd Herrema Oud-wethouder Amsterdam en Almere Tony Wijntuin WYNE. Strategy & Innovation 4 We hebben in ons land acht miljoen woningen, maar in veel portieken woont in vergelijking met jaren geleden nog maar een kwart van het aantal mensen. Veel woningen worden slechts door één persoon bewoond en door de vergrijzing en het weg - vallen van partners zal het aantal alleenstaanden verder toenemen. Als gevolg hiervan neemt het draagvlak van voorzie - ningen af. Oude volkswij - ken, ooit royaal bedeeld met winkels en voorzienin - gen, gaan hard achteruit. Al onze steden, ook de middelgrote steden buiten de Randstad, zijn gebaat bij meer kritische massa. Woningdelen is een manier om meer kritische massa toe te voegen. Frank Was - senberg en Kay Hollanders van Platform31 benoemen in hun artikel zeven wo - ningdeelvarianten; van inwonen tot aan juridisch splitsen. Alle varianten zijn bekend, maar gebruik wordt op allerlei manieren belemmerd. Ook door optoppen, aan - plakken, tussenschuiven en bijbouwen kunnen steden worden versterkt. Dat ge - beurt al ontzettend vaak, merkt Wouter Veldhuis op. De afgelopen jaren zijn zeker duizend plekken in ons land met tien tot dertig procent verdicht. Vaak op een manier die past bij de wensen van de lokale ge - meenschap. Sterke steden Huishoudverdunning is onze volksvijand num- mer één; de afname van het aantal mensen per woning is de belangrijk- ste oorzaak van de hui- dige woningnood, zo legt Wouter Veldhuis, Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving uit in een interview. Haarlem maakt serieus werk van de toevoeging van 10.400 woningen" 5HOOFDREDACTIONEEL Als het om optoppen gaat, dan kan Nederland nog wat leren van Frankrijk. Benja - min den Butter roept alle politieke partijen van links tot rechts op het apparte - mentsrecht zodanig aan te passen, dat verenigingen van eigenaren met een meerderheid van twee derde kunnen besluiten hun gebouw op te toppen. Daarmee kan de woning - nood bestreden, krijgt de bouwsector werk en wordt de natuur gespaard. En als stevig wordt ingezet op het gebruik van biobased mate - rialen, dan kan ook nog een bijdrage worden geleverd aan het oplossen van de stikstofproblematiek. Eige - naren kunnen de opbrengst investeren in de noodzake - lijke verduurzaming van het pand. Veldhuis vindt dat we toch vooral binnen bestaand stedelijk gebied moeten bouwen. In Haarlem wordt druk gebouwd binnen de bestaande stad. De ge - meente maakt serieus werk van de toevoeging van 10.400 woningen tot eind 2030. En dat worden beslist niet alleen woningen voor jonge, hoogopgeleide cen - trumgeoriënteerde bewo - ners met hoge inkomens, zo schetsen woningbouw - coördinator Anco van der Veen en Anouk Corel, stra - tegisch adviseur bij Elan Wonen. Sinds 2018 streeft Haarlem naar een nieuw - bouwprogrammering met 40% sociale woningbouw, 40% middeldure woningen en een vrij segment van 20%. Het daarvoor door de gemeente ontwikkelde instrumentarium blijkt effectief. De nieuwbouw - prognose komt aardig in de buurt van de gewenste mix. Bovendien zitten de drie Haarlemse woningbouw - corporaties steeds vaker met marktpartijen aan tafel om bij te dragen aan de groei van de betaalbare woningvoorraad. Voor mensen met een mid - deninkomen is de sociale sector niet toegankelijk en ligt een koopwoning buiten het financiële bereik. Zij zijn met name aangewezen op het betaalbare segment in de vrije sector. Dat seg - ment is klein en door de voorgenomen huurregule - ring neemt de animo onder investeerders dergelijke woningen te bouwen af. Corporaties voelen de ver - antwoordelijkheid om ook voor die mensen betaalbare woningen bij te bouwen. Zo schetsen Niels van der Poel en Bob Witjes op persoon - lijke titel. En dat kan het makkelijkst door corpora - ties binnen het sociale domein ook te laten inves - teren in die middenhuur - woningen. Bert Pots Senior redacteur Anouk Corel Elan Wonen 6 INTERVIEW WOUTER VELDHUIS Wouter Veldhuis is bijna drie jaar Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving. Samen met Rijksbouwmeester Francesco Veenstra en Jannemarie de Jonge, eveneens Rijksadviseur Fysieke Leefomgeving vormt hij het College van Rijksadviseurs. Zij adviseren gevraagd en ongevraagd over actuele maatschappelijke opgaven: van transformatie, infrastructuur en de complete stad, tot nieuwe cultuurlandschappen en de energietransitie. Wouter Veldhuis is stedenbouwkundige en architect. Hij is al ruim 25 jaar directeur van stedenbouwkundig bureau MUST met vestigingen in Amsterdam en Keulen. 7INTERVIEW In een recent uitgebrachte bundel met adviezen voor de landelijke politiek be - pleit het College van Rijksadviseurs nadrukkelijk om de komende jaren geen nieuwe stadsdelen of dorpen te stichten. De precieze nieuwbouw vraag is een beetje af hankelijk van het gebruikte model, we hebben echt wel veel nieuwe wo - ningen nodig, zegt Wouter Veldhuis, maar dat bijbouwen moeten we niet doen door aanhoudende uitleg, de manier van de laatste 150 jaar. Het is veel efficiën - ter qua ruimte en kosten om te bouwen en te verbouwen op die plekken waar de mensen al wonen en de voorzieningen al aanwezig zijn. Bekende rijtje "Ontwikkelaars en grote bouwbedrijven tonen zich keer op keer voorstander van de ontwikkeling van grote bouwlocaties. Vaak gaat het in die discussies om het bekende rijtje: Rijnenburg, Zuidplas, Gnephoek. De ontwikkeling van dergelijke polders past bij het denken van demissionair minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting. Ook de minister is in de strijd tegen het woningtekort voorstander van grootschalige ge - Bert Pots Waar moet het heen met onze steden? En wat is de beste manier om de woningnood te lenigen? Wouter Veldhuis, één van de Rijksadviseurs voor Fysieke Leefomgeving, is geen voorstander van nieuwe grootschalige gebiedsontwikkeling. Beter is het bestaande steden en ook dorpen te vernieuwen en te versterken. Maak van bestaande stad een betere stad 8 biedsontwikkeling, maar de ontwikkeling van die gebieden tot aantrekkelijke, duur- zame, circulaire wijken met goede voorzieningen kost ontzettend veel geld. Daar zullen heel kostbare investeringen moeten worden gedaan in scholen, winkels, zorg - centra en al die andere voorzieningen, in mooie landschappen, in goede watersyste - men en in een nieuwe onder- en bovengrondse infrastructuur. Evenmin is het efficiënt. Nieuwe buitengebieden zorgen voor nieuwe verkeersstromen met als ge - volg dat we wegen en spoorlijnen moeten verbreden en verbeteren. Ook de verbete - ring van die infrastructuur is ontzettend kostbaar, al dat geld kunnen we beter ge - bruiken om bestaand bebouwd gebied te verbeteren en zwakke buurten een impuls te geven. Vergeet daarnaast niet; de bouw van al die woningen in het weiland gaat niet sneller dan bouwen in de bestaande stad. Juist op lokaal niveau is er de druk om te handelen en krijgen projecten sneller gestalte." Enorme opgaven Onze steden en dorpen staan voor enorme opgaven, benadrukt Veldhuis. "Al onze steden en dorpen moeten worden aangepast aan de gevolgen van klimaatverande - ring. We staan bovendien voor een ingrijpende energietransitie: woningen moeten veel beter worden geïsoleerd en aardgasvrij gemaakt. Daar hebben we de komende decennia ontzettend veel geld voor nodig. De toevoeging van nieuwe woningen brengt een enorme investeringskracht met zich mee en maakt het makkelijker die transities vlot te trekken." Hij verwijst naar Amsterdam Nieuw-West. "Mijn ervaring met de stedelijke vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden in de afgelopen twintig jaar is, dat nieuwbouw kan worden ingezet als hef boom om de warmtetransitie in dat deel van de stad op gang te brengen. Tegelijkertijd zorgt de komst van nieuwe bewoners voor een beter draagvlak voor openbaar vervoer of de bouw van nieuwe scholen. Hetzelfde geldt voor Amsterdam Noord; de bestaande stad profiteert enorm van de toevoeging van nieuwbouw en de groei van het aantal inwoners." De 22e eeuw begint nu Het College van Rijksadviseurs heeft met het oog op de verkiezingsprogram- ma's voor de komende Kamerverkiezingen de zestien belangrijkste punten uit \ zijn recente adviezen en verkenningen samengevat. De publicatie 'De 22e eeuw begint nu' heeft als motto: het hoeft niet groter of meer, het moet anders en beter. Volgens het adviescollege 'ligt er een duurzamer, mooier, gezonder en rechtvaardiger Neder- land in het verschiet'. Het is vooral een oproep aan de politieke partijen het werk voort te zetten dat de afgelopen twee jaar binnen de rijksoverheid is verricht om weer grip te krijgen op de ruimtelijke ordening. 9INTERVIEW Groen op straat FOTO BERT POTS 10 Bijschrift Bijschrift Middelgrote steden verdienen meer massa FOTO BERT POTS 11INTERVIEW Voldoende ruimte In steden is volgens hem ruimte voldoende voorhanden om bij te bouwen. "Overal in Nederland is er ruimte beschikbaar om te verdichten. Neem een stad als Almere. Er wordt aan plannen gewerkt voor grootschalige gebiedsontwikkeling na 2030, maar tegelijkertijd is er binnen de bestaande stad nog veel ruimte voorhanden om bij te bouwen. De stad telt zes treinstations. In die stationsgebieden kan er flink worden verdicht. Of denk aan wijken in Lelystad of Amersfoort. Ze worden door - sneden door brede boulevards. Op al die plekken kunnen grote aantallen woningen worden toegevoegd." Veldhuis wijst erop dat die ver - dichting al op ontzettend veel plek - ken plaatsvindt. "We slaan er niet altijd acht op, vaak zijn het kleinere projecten geïnitieerd door de ge - meenschap;   uitgevoerd door parti- culiere beleggers en plaatselijke aan - nemers, maar de afgelopen vijftien jaar zijn er in onze steden en dorpen bij elkaar opgeteld al 450.000 wo - ningen bijgebouwd. Op zeker dui- zend plekken in ons land is sprake van verdichting met tien tot dertig procent. Via maatwerk en met oprechte belang - stelling voor de vraag van de inwoners. Door transformatie of herontwikkeling van verouderd vastgoed, door beter gebruik van de bestaande ruimte of door toe - voeging van extra bouwlagen. Optoppen, aanplakken, tussenschuiven, bijbou - wen. Het kan gewoon en we doen het al. Moet je nagaan wat er mogelijk is als het Rijk hier meer op gaat sturen."   Kwaliteit voorzieningen Verdichting van steden en dorpen is buitengewoon belangrijk voor behoud en verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving, benadrukt Veldhuis. "Huis - houdverdunning is onze volksvijand nummer één; minder mensen per woning is de belangrijkste oorzaak van de huidige woningnood. We hebben in ons land acht miljoen woningen, maar in veel portieken woont in vergelijking met jaren geleden nog maar een kwart van het aantal mensen. Veel woningen worden slechts door één persoon bewoond en door de vergrijzing en het wegvallen van partners zal het aantal alleenstaanden nog verder toenemen. Afnemende wo - ningbezetting zorgt er ook voor dat op heel veel plekken het voorzieningenni- veau verschraalt. Niet alleen publieke voorzieningen, zwembaden en bibliothe - ken sluiten de deuren, de kwaliteit van het openbaar vervoer neemt af, maar ook winkelgebieden lijden hevig onder die afnemende woningbezetting. Onze "Woningbouw in het weiland gaat niet sneller dan bouwen in de bestaande stad" 12 volksbuurten kenden van oorsprong veel winkels en voorzieningen, maar er zijn tegenwoordig veel minder consumenten. Daardoor gaan die buurten hard ach - teruit. Het effect daarvan zien we in al onze steden, zeker ook in onze middel- grote steden. Amersfoort, Hoorn, Zwolle. Dergelijke plaatsen zijn enorm gebaat bij meer kritische massa." De keuze niet of minder vaak aan grootschalige gebiedsontwikkeling te doen zorgt voor extra maatschappelijke kosten, beseft Veldhuis. "In het verleden is er door pensioenfondsen en verzekeraars veel geld geïnvesteerd in de aankoop van die toen nog agrarische grond. Dat hebben zij gedaan vanuit de gedachte dat op die grond op enig moment een goed rendement kan worden gemaakt. Als die opbrengsten wegvallen, als zij moeten afwaarderen, dan is dat van invloed op onze pensioenen en premies. Maar als we de stapeling van alle noden in ogenschouw nemen, als we rekening houden met al die zwakke buurten, dan moet het belang van de bestaande stad het zwaarst wegen." Preciezer kijken Wel vindt hij het belangrijk bij verdichting preciezer te kijken. "Het is heel mak - kelijk dan maar te kiezen voor extra woningbouw op dat vergeten grasveldje; we kunnen ook ons oog laten vallen op slecht gebruikte parkeerplaatsen bij  su - permarkten. En dan hoeft het geen hoogbouw te zijn; woningbouw van vijf tot acht bouwlagen past bij de menselij- ke maat. Tegelijkertijd moeten we in onze steden nieuwe oplossingen be - denken voor de gevolgen van kli- maatverandering. We krijgen te ma - ken met steeds extremer weer: periodes van hitte en droogte, mo - menten van extreme neerslag. Dat vraagt om een andere inrichting van de stad. Met meer groen, met meer bomen, met meer ruimte voor water - berging. Ook dat vraagt ruimte." In de zoektocht naar ruimte voor vergroening en maatregelen vanwe - ge klimaatadaptatie streven gemeen - ten in stedelijk gebied vaker naar het terugdringen van het autobezit. "Het streven naar minder auto's in wijken en buurten is een begrijpelijke keuze. Al die voertuigen nemen verschrikkelijk veel plek in, maar ze worden het  grootste deel van de tijd niet gebruikt. Terwijl we ons ook op een andere manier kunnen verplaatsen: lopend, fietsend. Met de elektrische bakfiets, met het openbaar vervoer. Veel hoger opgeleide op het centrum georiënteerde stadsbewoners heb - ben hun eigen auto inmiddels de deur uitgedaan en doen een beroep op deelcon - "Optoppen, aanplakken, tussenschuiven, bijbouwen. Het kan gewoon en we doen het al" 13INTERVIEW cepten, als ze toch een keer een auto nodig hebben. Maar we moeten oppassen de leefwijze van die jonge stedelingen tot norm te verheffen. Het kan ertoe lei- den dat we gentrificatie verder aanjagen en dat praktisch geschoolde mensen, mensen die  af hankelijk zijn van een auto, de stad worden uitgedreven." Rechtvaardige stad Hij verwijst naar een voorbeeld in zijn eigen leefomgeving. "Eén van mijn buren moet 's ochtends heel vroeg naar zijn werk. Zijn beide zoons zijn taxichauffeur. Die mensen kunnen simpelweg niet zonder hun auto. Anders zijn ze niet op tijd op het werk, of verdienen ze niks. Een sociaal rechtvaardige stad, is een stad waar ruimte bestaat voor verschillende groepen met verschillende leefwijzen. Ook daar hebben we ons serieus rekenschap van te geven." Zoals ook bij investeringen in infrastructuur de positie van oude wijken en de verbinding tussen werk- en woonlocaties nadrukkelijk in beeld moet zijn, vindt Veldhuis. "Amsterdam heeft met de aanleg van de Noord/Zuid-metrolijn tot in Noord een belangrijke bijdrage geleverd aan de versterking van de positie van de bewoners van dat stadsdeel. Een deel van hen werkt in Zuid. Versterking van Noord krijgt mogelijk nog een vervolg met de bouw van nieuwe bruggen over het IJ.  Het geïsoleerd gelegen Rotterdam Zuid, al heel lang het armste deel van de stad, is ontzettend gebaat bij een extra brugverbinding over de Nieuwe Maas. Daarvoor zijn de plannen in de maak, maar niet elke stad maakt dergelijke keu - zes. In Utrecht is een brug over het Amsterdam-Rijnkanaal gebouwd om de wijk Leidsche Rijn beter te verbinden met de binnenstad. Het valt te betreuren dat er niet is gekozen voor een betere verbinding over het kanaal tussen de wijk Over - vecht en bedrijvengebied Lage Weide, de plek waar zoveel mensen voor hun werk naar toe moeten." Lange adem Versterking van de stad is altijd een zaak van lange adem. Resultaat wordt niet binnen vier jaar geboekt, de zittingstermijn van een college van burgemeester en wethouders, maar vraagt, zo onderstreept Veldhuis, decennialange aan - dacht. "Elke wethouder zal zijn politieke accenten leggen, maar ik zie bijvoor - beeld in een stad als Zwolle dat er heel consequent wordt doorgewerkt aan ver - sterking en verbetering van de stad. Er is focus op ontwikkeling van het stationsgebied, vitalisering van de binnenstad, verbetering van de kwaliteit van het openbaar vervoer en de vergroening van stad. Die consequente aandacht werpt zijn vruchten af."   14 Woningdelen verdient extra stimulans Afname woningnood 15 Frank Wassenberg en Kay Hollanders Gebruik van onze ruime gezinshuizen door meer huishoudens kan bijdragen aan vermindering van de woningnood. Platform31 schetst zeven routes om tot een betere bezetting van de woningvoorraad te komen. Van inwonen en hospitaverhuur tot verkamering en diver- se vormen van woningspitsing. 16 WOONBELEID ABF heeft becijferd dat Nederland ruim 390.000 woningen tekort komt. Door de komst van onder meer Oekraïense vluch - telingen valt het tekort steeds hoger uit. Het Rijk heeft in de strijd tegen het wo - ningtekort de ambitie om tot en met 2030 jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, maar door stijgende rente en hoge inflatie neemt het bouwtempo juist af. De val van het kabinet levert bovendien geen bijdra - ge aan woningbouwversnelling. Maar het is ook helemaal niet nodig jaarlijks zoveel woningen bij te bouwen. Onze woningvoorraad bestaat groten - deels uit extensief bewoonde gezinswo - ningen: het gemiddelde huishouden is ge - daald tot 2,14 personen. Terwijl de woningbehoefte voornamelijk is toe te schrijven aan een groeiend aantal overwe - gend eenpersoonshuishoudens. Een groot deel van de woningbehoefte kan dus in de bestaande woningvoorraad worden opge - vangen. Ontvolkte wijken Niet alleen blijft een groot deel van de wo - ningvoorraad onderbenut, veel - vooral naoorlogse- wijken raken door gezinsver - dunning ontvolkt. Uit onderzoeken van onder andere K AW ('Ruimte zat in de stad') en TU Delft blijkt dat in die wijken nu 30% tot 40% minder mensen wonen dan voor - heen. Deze ontvolking heeft allerlei maat - schappelijke gevolgen. Het draagvlak voor voorzieningen daalt. Ook verliezen buur - ten hun levendigheid. Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad kan in combinatie met verdichting ? woningen toevoegen in deze doorgaans ruim opge - zette wijken ? zorgen voor een revitalise - ring van deze wijken. Meer mensen in één huis heeft nog andere maatschappelijke voordelen, zoals meer saamhorigheid, aandacht voor elkaar, minder eenzaam - heid en een afnemende zorgvraag. Woningdeelvarianten Veel mensen hebben kamers waar ze nau - welijks komen, terwijl anderen maar lastig aan woonruimte komen. Door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen, door bestaande woningen met meerdere huis - houdens te delen, kan de woningnood wor - den verminderd. De aandacht voor woningdelen wint ter - rein in de maatschappij én in de politiek. Plat - form31 heeft twee jaar geleden de publicatie 'Beter benutten bestaande woningbouw' uit - gebracht. Inmiddels hebben verschillende partijen, zoals het ministerie van Binnen - landse Zaken, gemeenten, banken, bewoners en woningcorporaties de eerste stappen ge - zet om woningdelen te bevorderen. Praktijkervaringen Er zijn verschillende manieren om de be - staande woningvoorraad beter te benutten. Platform31 komt uit op grofweg zeven rou - tes: de zeven woningdeelvarianten. Al die vormen komen in de praktijk al voor. In corporatiewoningen, koopwoningen en commercieel verhuurde woningen. Alle ze - ven kennen voordelen, maar ook nadelen. Als de voordelen groter zijn dan de nadelen, wat bij de huidige krappe woningmarkt vaak het geval is, dan verdient woningdelen wat ons betreft een extra stimulans. Platform31 is op verschillende manieren bezig om de kennis over woningdelen te vergroten en deze kennis in de praktijk te delen. We hebben een leerkring met vijftien woningcorporaties afgesloten, de 'Prak - tijkreeks Woningdelen' op onze website ge - publiceerd en via een rondetafelgesprek ons verdiept in hospitaverhuur. Ook hebben we alle gemeentelijke coalitieakkoorden op 17 woningdeelambities geanalyseerd en sa- men met hypotheekverstrekker BLG Wonen zijn de mogelijkheden onderzocht voor wo - ningsplitsing in de koopsector. Bij elkaar leverde dit inzichten op over de belemme - ringen voor woningdelen en hoe deze te overwinnen zijn. Veel mensen vinden het fijn individueel te wonen. Toch woont naar schatting tussen de 10% en 25% van de mensen het liefst in eni- ge vorm van collectiviteit: iets samen (kun - nen) doen, omkijken naar elkaar, aanspraak hebben, vereenzaming voorkomen, spullen en voorzieningen delen die je niet dagelijks gebruikt, of iets doen voor de buren. Dit blijkt uit een raming door Platform31 van de behoefte aan collectieve woonvormen. Wo - ningdelen speelt in op de behoefte van deze mensen. Toch zijn er nogal wat belemmerin - gen die woningdelen moeilijk maken. Figuur 1PLATFORM 31 18 Zeven varianten 1. Inwonen Inwonen is de eenvoudigste manier om meer mensen in een huis te laten wonen. Inwonen kan in elk huis en gebeurt doorgaans voor korte duur, zonder (huur)contract en soms tegen een geringe vergoeding. Iemand laten inwonen kost weinig inspanning. 2. Hospitaverhuur Het verhuren van één of meerdere kamers door de huidige bewoners. Een eenvoudige maatre- gel tegen geringe kosten. Begonnen we ooit niet (bijna) allemaal bij een hospita? Iedereen kent het negatieve beeld van de spreekwoordelijke bemoeizucht, tucht en verplichte theekransjes. Dit beeld is achterhaald, terwijl er veel voordelen te noemen zijn: aanspraak, voorkomen van vereenzaming en omkijken naar elkaar. Een kamer verhuren hoeft geen gevolgen te hebben voor bijvoorbeeld de huurtoeslag of AOW van de hoofdhuurder. Het wegnemen van misverstanden rond hospitaverhuur biedt een kans om snel meer woonruimte toe te voegen. 3. Friends- of groepscontract Het verhuren van een huis aan meerdere alleenstaanden met een gezamenlijk huurcon- tract. De gezamenlijke huurders zorgen voor huurbetaling. Zij zoeken zelf een nieuwe medehuurder als er één vertrekt. Deze contract- vorm wordt vaak in vrijesectorwoningen toegepast, maar het kan ook in de gereguleerde huursector. De huur wordt gedeeld en blijft zo betaalbaar. Huurtoeslag is meestal niet mogelijk en nodig, wat de samenleving kosten bespaart. Wel kan in veel gevallen de bij een corporatie opgebouwde wachttijd behouden blijven. Overigens zijn er ook verhuurders die groeps- contracten misbruiken om huren te vragen, die ver boven het puntensysteem uitkomen. Huurders kunnen niet naar de huurcommissie en het woningwaarderingsstelsel voor verhuur van onzelfstandige woonruimten wordt op deze manier omzeild. 4. Kamergewijze verhuur Het verhuren van een huis aan twee of meer alleenstaanden met afzonderlijke huurcontrac- ten. Verhuur per kamer gebeurt zowel door corporaties, als door particulieren. Het aloude studentenhuis is een bekend voorbeeld, maar zo'n vorm zou voor alle woonstarters aantrek- kelijk kunnen zijn. Er bestaat ook animo voor kamergewijze verhuur onder senioren, broers en zussen of vrienden die graag met elkaar een woning delen. Bij kamergewijze verhuur is huurtoeslag niet mogelijk. 5. Zachte splitsing Het verbouwen van een deel van een huis voor twee of meer alleenstaanden, met ieder een eigen kamer en eigen sanitair. Andere voorzieningen delen zij, zoals tuin, woonkamer en keuken. Dit vereist 'enige verbouwing'. De extra investering is beperkt en kan ook via de (aanvangs-)huur worden terugverdiend. Ook hier is huurtoeslag niet mogelijk. 6. Bouwkundig splitsen Het verbouwen van een huis tot twee of meer kleinere zelfstandige wooneenheden. Splitsing kan horizontaal (per etage) en verticaal (linker- en rechterdeel, of een voor- en achterhuis). Er ontstaan één of meer nieuwe huizen met eigen huisnummer(s). Niet-nood- zakelijke voorzieningen kunnen gemeen- schappelijk blijven (trappenhuis, tuin, schuur). Dit vereist een ingrijpende verbouwing en resulteert in twee (of meer) zelfstandige woningen. Huurtoeslag is mogelijk. 7. Juridisch of kadastraal splitsen Het verbouwen en kadastraal splitsen (juridisch splitsen). Dit vergt feitelijk dezelfde ingrijpende bouwkundige verbouwing, met als enige verschil een kadastrale splitsing, wat een gang naar de notaris vereist. Dit is zinvol wanneer verkoop (van één of alle) woningen aan de orde is. 19 Woonsysteem Een kenmerk, tevens knelpunt van het Ne - derlandse woonsysteem is, dat het is inge - richt op individuele huishoudens. Huurtoe - slagen, hypotheekaanvragen, bouwbeleid, uitkeringen, extramuralisering van de zorg: allemaal bevorderen ze afzonderlijke bewoning. Rijksbeleid maakt het onaan - trekkelijk om samen te wonen, een huis te delen of een kamer af te staan. Het delen van een woning stuit op belastingregels en kan leiden tot een lagere AOW-uitkering en een korting op verschillende toeslagen. Achter al deze regelingen schuilt wel een logica: de bewoners delen woonlasten. Het effect is echter dat individueel wonen wordt gestimuleerd: ieder in een eigen huis. Het systeem werkt op die manier 'woningvoorraadver - grotend': het zorgt voor inflatie van de woningvraag. Het gehele systeem zou - als we woningde - len serieus willen nemen ? juist bevorderend moeten werken. Voor iedereen die een woning deelt, hoeft immers geen nieuw (duur) huis te worden gebouwd. Grote kans dat een maatschappelijke kosten en baten analyse van woningdelen zeer po - sitief uit valt. Woningcorporaties Een tweede bezwaar geldt specifiek voor woningcorporaties: het past niet in hun sys - teem. Woningdelen vraagt om een andere manier van werken en om een andere admi- nistratieve vastlegging. Samen in een huis wonen, vergt bijvoorbeeld inspraak in wie er nieuw bij komt wonen, maar toewijzings - regels belemmeren soms coöptatie. De aan - wezigheid van meer huishoudens kan soms wat meer sociaal- of buurtbeheer vergen, zeker als er bewoners zijn met (lichte) zorg -vragen. Er bestaan echter verschillende or - ganisaties die de intermediaire verhuur voor corporaties kunnen verzorgen. Soms is het systeemargument wel heel let - terlijk: we komen corporaties tegen waar het IT-systeem het niet toelaat meer dan twee huishoudens op één adres in te schrij - ven. Dat kan anders. Gemeenten Gemeenten kunnen woningdelen bevorde - ren of juist belemmeren. Platform31 analy - seerde samen met BLG Wonen alle 333 col- legeakkoorden die na de gemeenteraads- verkiezingen van 2022 zijn afgesloten. Bij - na een kwart (78) bevat plannen om wo - ningsplitsen te bevorderen, soms in één adem genoemd met het splitsen van kavels. Zes gemeenten daarentegen gaan juist strenger tegen splitsing optreden. Van die 78 'bevorderaars' is één jaar later bijna 60% al actief bezig met woningsplitsing. Met of zonder visie, staat het gemeente - lijk beleid dikwijls op gespannen voet met woningdelen. Neem de soms rigide par - keernormen. Zo zijn er gemeenten waar een vrijstaand huis per huishouden twee (of zelfs meer) parkeerplekken moet hebben, waarbij voor twee alleenstaanden soms wel vijf plekken nodig zijn. Gemeenten hebben hierin een keuze. Zij kunnen parkeernormen per gebied of per "Er zijn verschillende manieren om woningen beter te benutten" WOONBELEID 20 Gesplitste woning. FOTO FRANK WASSENBERG 21 doelgroep variëren, en maatwerk leveren. Gemeenten kunnen alles door hun juristen laten doodregelen, of het doel voorop stel - len. Gemeenten kunnen vooral luisteren naar de zittende bewoners, of (meer) oog hebben voor hun woningzoekenden. Hoge kosten Een vierde bezwaar tegen woningdelen is dat het duur is. Een doorsnee rijtjeshuis bouwkundig splitsen kost al gauw een ton. Een nieuw huis bouwen is echter drie of vier keer zo duur. En statistisch kan woningde - len gemeenten helpen om aan de "30 pro - cent sociale huur" -norm te voldoen. Effec - tiever is het om te zoeken naar minder intensieve vormen van woningdelen. Zach - te splitsing kost 17.000 à 20.000 euro; friends-wonen of kamergewijs verhuren een klein deel daarvan. Deze minder inge - wikkelde varianten kunnen op korte ter - mijn worden gerealiseerd en vragen geen grote systeemwijzigingen. Maar ook de meer complexe varianten hebben potentie. De hoge kosten komen ook door gebrek aan ervaring met woningsplitsen. Opscha - ling en ervaring kunnen helpen die kosten te drukken en de haalbaarheid van deze va - rianten te vergroten. Extra overlast Een laatste, veelgehoord bezwaar is over - last: daadwerkelijk of verondersteld. Elke vorm van verdichting betekent uiteraard méér mensen in de straat. Sterker nog: dat is de bedoeling als we de bestaande woningvoorraad beter willen benutten. Meer mensen in een woning betekent po - tentieel meer auto's, meer fietsen, meer bezoek en meer kans op geluidoverlast dan bij de aanwezigheid van een éénper - soonshuishouden. Tegelijkertijd geldt: de woondruk na woningdelen zal in de prak -tijk niet hoger zijn, dan wanneer daar een (groot) gezin woont. Verwachtingsmanagement in de buurt, woonregels, handhaving en sociaal be - heer kunnen buren, verhuurder en wo - ningdelers helpen. Ook kunnen er maxi- ma worden gesteld aan de omvang van woningdelen in buurten met gehorige wo - ningen. Dit gebeurt vaak al in plaatsen met veel studenten of arbeidsmigranten. Meer woonruimte Het is van belang een goede afweging te maken of en welke woningdeelvarianten in welke context toepasbaar zijn. Natuurlijk zijn onze zeven varianten niet het enige antwoord om het tekort op de woningmarkt te verhelpen. Maar woningdelen is wel een manier om snel veel mensen aan woon - ruimte te helpen. Natuurlijk zijn er nadelen, moeten be - leidsregels worden aangepast en kosten een verbouwing en een systeemwijziging moei- te en geld. Maar woningdelen helpt mensen die anders géén woonruimte zouden heb - ben. Bovendien verbleken moeite en kosten ten opzichte van de ontwikkeling van een gloednieuwe woning of woonwijk. Beter gebruiken wat er al staat, bespaart op nieu - we materialen en grondstoffen. Woningde - len vraagt durf, overtuigen en experimen - teren en de voorbeelden die we tegenkomen laten zien dat het kán. Kay Hollanders is junior projectleider en on - derzoeker bij Platform31. Frank Wassenberg werkt als senior projectleider bij Platform31 en is gastonderzoeker bij de TU Delft. WOONBELEID 22 Benjamin den Butter Optoppen, het realiseren van woningen bovenop bestaan-de bouw, is een wijze van bouwen waarmee grote aan- tallen woningen kunnen worden gebouwd en bovendien groengebied wordt gespaard. Appartementencomplexen worden echter slechts mondjesmaat opgetopt. Waardoor komt dat en wat kunnen we leren van Frankrijk om het potentieel van optoppen volledig te benutten? Franse wetswijziging leidt tot significante toename in aantal optoppingen. Wanneer volgt Nederland? Optoppen van appartemen- ten: Frankrijk als lichtend voorbeeld 23 Voordelen De voordelen van optoppen zijn legio, in de eerste plaats uiteraard het feit dat er bouwlocaties worden gecreëerd voor tien - duizenden woningen. Daarbij is het een groot voordeel dat de bestaande bouw niet wordt gesloopt, maar als het ware wordt gerecycled. Daarmee worden schaarse bouwmaterialen hergebruikt en wordt veel energie bespaard. Bovendien hoeven de huidige bewoners van het gebouw hun woning niet of slechts korte tijd te verla - ten, terwijl de optopping wordt geplaatst: de optopping wordt vaak in een prefabfa - briek gebouwd en kan vervolgens binnen elke dagen op de bestaande bouw worden geplaatst, zonder noemenswaardige over - last voor de bewoners. Een ander voordeel is dat een dakop - bouw licht moet zijn, waardoor vaak wordt gekozen voor hout of andere bio- based bouwmaterialen. Daarmee wordt opnieuw energie bespaard en CO 2 voor lange tijd opgeslagen. Misschien wel het belangrijkste milieuvoordeel van optop - pen is het feit dat groengebieden worden gespaard: dat is voor de biodiversiteit van cruciaal belang, maar ook voor de water - huishouding: minder verharding betekent immers meer ruimte voor de natuur om regenwater op te nemen. Voor appartementencomplexen in parti- culier eigendom geldt daarnaast dat de opbrengst van de nieuw te bouwen wonin - gen in de gemeenschap valt. Deze inkom - sten kunnen vervolgens worden geïnves - teerd in de bestaande bouw, bijvoorbeeld door die te isoleren en te voorzien van warmtepompen en zonnepanelen. Met deze investering neemt de waarde van de bestaande appartementen toe en dalen het energieverbruik en de kosten daarvan. Surélévation, een Franse traditie Frankrijk kent een eeuwenlange traditie van optoppen, die vooral in Parijs goed zichtbaar is. De gebouwen aan de Place Dauphine op het westelijke uiteinde van de Île de la Cité, vlakbij de Notre Dame, zijn vrijwel zonder uitzondering uitgebreid met dakopbouwen. Woningnood en kostenbe - sparing waren de drijvende krachten achter dit verschijnsel, dat door de gemeentelijke autoriteiten werd gefaciliteerd door staps - gewijs de maximale bouwhoogte te verho - gen. Vooral in de negentiende eeuw nam het optoppen een ware vlucht, maar in de twintigste eeuw kwam de klad erin: in het eerste kwart van de eeuw bedroeg het aan - tal aanvragen nog gemiddeld 340 per jaar, tussen 1994 en 2014 was dat gedaald tot een gemiddelde van 60 per jaar. In de Franse rechtspraak is optoppen ( surélévation ) gedefinieerd als de voor pri- végebruik bestemde permanente ophoging van het dak van een in appartementen ge - splitst gebouw, strekkende tot het creëren van nieuwe dan wel het vergroten van be - staande appartementen, maar ook de aan - leg van een souterrain is wel als suréléva- tion beschouwd. Neergang van een traditie Voor die daling in het aantal opgetopte wo - ningen zijn twee oorzaken aan te wijzen: de gemeente stond niet langer een stijging van de bouwhoogte toe, waardoor eerder werd gekozen voor sloop, een tendens die werd versterkt door de toenemende be - hoefte aan comfort. De andere oorzaak ligt in de gewijzigde eigendomsverhoudingen: terwijl in 1935 nog bijna 90 procent van de woningen in eigendom was van één parti- culiere eigenaar, bleek in 1985 ruim 48 WOONBELEID 24 procent van de gebouwen te zijn gesplitst in appartementsrechten. De tendens om gebouwen te splitsen ving al aan vóór de Tweede Wereldoorlog en was het gevolg van bij wet gemaximaliseerde huurprijzen en hoge onderhoudskosten van de vaak verouderde panden. Na de oorlog werd het appartementsrecht echter de do - minante vorm van eigendom in Parijs. De beschikbaarheid van goedkope kredieten en economische groei zorgden ervoor dat de vraag naar koopwoningen toenam. Steeds meer eigenaren gingen ertoe over om hun woningen te splitsen, waarbij zij zelf vaak het bovenste appartement behiel- den. De dominante positie van het apparte - mentsrecht leidde ertoe dat het besluit om een gebouw op te toppen in de helft van de gevallen niet langer door één eigenaar of familie werd genomen, maar door een syn - dicat de copropriété , vergelijkbaar met een vereniging van eigenaren. Een andere Franse traditie: copropriété Niet alleen optoppen is al een oud verschijn - sel in Frankrijk, ook het appartementsrecht is al een eeuwenlang bestaande traditie. Ruim voordat het werd gecodificeerd in de Code civil , het Franse voorbeeld waaraan ons eerste Burgerlijke Wetboek is ontleend, bestond copropriété (letterlijk: mede-eigen - dom) al als gewoonterecht. Na de grote stadsbrand in Rennes in 1720 begonnen de bewoners woningen boven op elkaar te bouwen, in Grenoble was de ruimte om te bouwen beperkt door de stadswallen, waar - buiten regelmatig overstromingen plaats - vonden. Franse appartementseigenaren hebben hun woning in privéeigendom en delen slechts de buitenmuren en het dak met de andere eigenaren. Dat is een ander stelsel 25 WOONBELEID Place Dauphine, Parijs FOTO KOUDKEU 26 dan in Nederland, waarover later meer. Tot 1965 gold dat alle besluiten binnen een ap - partementencomplex in beginsel unaniem moesten worden genomen. Optoppen binnen het Franse appartementsrecht In 1965 is voor het optoppen van apparte - mentencomplexen een regeling in het leven geroepen, waarin werd voorzien in twee routes. De eerste betrof het verkopen van het recht om op te toppen aan een derde. De kosten en risico's waren dan voor die derde en de opbrengst uit de verkoop was voor de gemeenschap. De eigenaars moesten aan - vankelijk met een drie vierde meerderheid voorstemmen. De eigenaars van de boven - ste appartementen konden echter roet in het eten gooien: als zij geen nieuwe bewo - ners boven hen duldden, konden zij hun vetorecht gebruiken. In de tweede route trad de gemeenschap zelf op als projectontwikkelaar. Omdat niet alleen de opbrengsten, maar ook de risico's voor de gezamenlijke eigenaars waren, bleef in dat geval onder de wet van 1965 het unanimiteitsvereiste in stand. Er was overigens ook nog een derde, uitzon - derlijke route: die gold wanneer de eige - naar van de bovenste etage (doorgaans de oorspronkelijke eigenaar van het gebouw) voorafgaand aan de splitsing zich het recht om op te toppen had voorbehouden. De weg omhoog hervonden Het appartementsrecht werd in Frankrijk als beknellend ervaren: in beide gangbare rou - tes kon immers een enkele eigenaar het optoppen van een gebouw tegenhouden. In 2009 werd daarom al de drie vierde meer - derheid die tot dan toe gold voor gevallen waarin de gemeenschap het recht om op te Eigendomsverhoudingen in Parijs (bron: P. de Moncan & G. Ricour de Bourgies, Que vaut Paris? Histoire et analyse de la propriété immobilière, Parijs: Ed. du\ Mécène.) 27 toppen verkocht aan een derde, vervangen door een meerderheid van twee derde, waar - bij als aanvullende eis gold dat de helft van de eigenaars bij de stemming aanwezig moest zijn. Het vetorecht bleef echter be - staan en voor optoppen in opdracht van het syndicat de copropriété gold nog altijd het unanimiteitsvereiste. Er gingen daarom steeds meer stemmen op om het apparte - mentsrecht te versoepelen, om zo de krapte op de woningmarkt te bestrijden. In 2014 nam de Franse Senaat unaniem de Wet ALUR aan, waarmee na een amende - ment van de Groenen voor alle ge - vallen de gekwalificeerde meer - derheid (twee derde van de stemmen, vertegenwoordigende de helft van de eigenaars) werd in - gevoerd. Het vetorecht werd om - gezet in een voorkeursrecht: bin - nen twee maanden na oplevering kunnen de eigenaars van de dak- appartementen als eersten de nieuwe woningen kopen, na het verstrijken van deze periode wor - den de woningen op de markt aan - geboden. Expliciet werd in het amendement naast het lenigen van de wo - ningnood als argument de energietransitie genoemd: uit de opbrengst van de nieuwe woningen konden de bestaande eigenaars hun gebouw verduurzamen. Het effect van de wetswijziging Volgens een inventarisatie het Atelier pari - sien d'urbanisme zouden 11.500 van de 140.000 gebouwen Parijs moeten kunnen worden uitgebreid met één tot vijf etages. Anne Hidalgo, de burgemeester van Parijs, heeft de ambitie uitgesproken om dit poten - tieel ten volle te benutten. Maar ook buiten Parijs wordt volop gebruikgemaakt van de mogelijkheden die de nieuwe wet biedt. Surélévation heeft in Frankrijk na invoe - ring van de Wet ALUR een ware vlucht ge - nomen. Terwijl het aantal aanvragen voor een vergunning tussen 1994 en 2014 in Parijs 60 per jaar bedroeg, was het aantal verleende vergunningen 200 à 300 in 2015 en 2016 en momenteel meer dan 1000 per jaar. In het gehele land zijn er architecten - bureaus, bouwondernemingen en advi - seurs die met niets anders bezig zijn dan met het uitbreiden van bestaande gebou - wen met nieuwe woningen en het verduur - zamen van de bestaande bouw. Er zijn uiteraard meer factoren aan te wij - zen voor deze opmerkelijke toename, zoals stedenbouwkundige regels die hogere bouw toestonden. Maar het is onmisken - baar dat de wetswijziging van 2014 tot een ware hausse aan optoppingen heeft geleid. Dat wordt ook erkend door architect Didier Mignery, oprichter van UpFactor, een Pa - rijs kantoor dat zich uitsluitend bezighoudt met het optoppen in opdracht van apparte - mentseigenaren en woningcorporaties: "Het is een combinatie geweest van de ver - soepeling van stedenbouwkundige regels en de wijziging van het appartementsrecht die hebben geleid tot een vierde golf aan optoppingen in Parijs." WOONBELEID "Optoppingen worden vaak prefab gebouwd en binnen enkele dagen geplaatst" 28 Kan dat ook in Nederland? Ook in het dichtbevolkte Nederland kam - pen we met een woningnood en met be - perkte ruimte om te bouwen. Daarnaast leidt de stikstofcrisis ertoe dat veel bouw - vergunningen niet worden verleend en kan het aantreffen van pfas in de grond er - voor zorgen dat er niet kan worden ge - bouwd. De vraag dringt zich dan ook op hoe het optoppen van appartementencom - plexen in ons land is geregeld. Om die vraag te beantwoorden, moet eerst kort iets worden gezegd over het appartements - recht. Veel later dan in Frankrijk is het ap - partementsrecht in Nederland geïntrodu - ceerd: pas in 1952 werd een regeling opgenomen in ons Burgerlijke Wetboek. Waar in Frankrijk en België bijvoorbeeld sprake is van een dualistisch stelsel, waarbij de eigenaars hun appartement in eigendom hebben en mede-eigenaar zijn van de gemeenschappelijke gedeelten, kent Nederland een monistisch stelsel: de eigenaars zijn gezamenlijk eigenaar van het gehele gebouw en hebben daarnaast een exclusief gebruiksrecht op hun privé - gedeelte. Beschikking en beheer De eigenaars van een in appartementen ge - splitst gebouw vormen tezamen een bijzon - dere gemeenschap, in zekere zin te vergelij - ken met erfgenamen en een in gemeenschap van goederen gehuwd echtpaar. Eigenaars kunnen in beginsel slechts bij unanimiteit beschikken over hun gemeenschappelijke eigendom, voor het beheer over de gemeen - schap (met uitzondering van de privégedeel- ten) is een vereniging van eigenaars in het leven geroepen, waarvan alle eigenaars van rechtswege lid zijn. Over het onderscheid van beschikking en beheer is veel te doen geweest in de rechtspraak. Eenvoudig ge - zegd: beheer betreft het schilder - werk, het repareren van het dak of het innen van de bijdragen. Bij be - schikking gaat het bijvoorbeeld om beslissingen om ingrijpende veranderingen aan te brengen aan het gebouw of om het opheffen van de splitsing. Het wijzigen van de splitsingsakte speelt bij be - schikking een cruciale rol. De splitsingsakte is een notariële akte waarmee de splitsing van het ge - bouw wordt geregeld en het regle - ment voor de vereniging van eige - naars worden vastgelegd, de bijbehorende tekening toont de locatie van het gebouw en de be - grenzing van de privégedeelten en de ge - meenschappelijke gedeelten. Als daarin iets wordt gewijzigd, zal de splitsingsakte moe - ten worden aangepast. Wijzigen van de splitsingsakte Voor het wijzigen van de splitsingsakte be - staan twee sporen: het gemeenschapsrech - "Wijziging van het appartementsrecht met een blik op Frank - rijk is iets waar alle partijen achter zouden moeten kunnen staan, van links tot rechts" 29 telijke spoor en het verenigingsrechtelijke. Voor het gemeenschapsrechtelijke spoor ? de oorspronkelijke route ? is unanimiteit van alle eigenaars vereist, maar omdat de wetgever dat te restrictief vond, is in 2005 middels een wetswijziging het verenigings - rechtelijke spoor in het leven geroepen, waarmee de vereniging van eigenaars nu met een meerderheid van 80 procent van alle eigenaars tot wijziging van de split - singsakte kan beslissen. Dat vereiste van 80 procent is in de prak - tijk nog steeds een drempel gebleken, door - dat veel eigenaars onvindbaar blijken of zich niet op VvE-vergaderingen vertonen. Bovendien heeft ongeveer de helft van alle VvE's maximaal vier leden, waardoor in de praktijk vaak alsnog unanimiteit vereist is. Voor het aanpassen van de Grondwet is een kleinere meerderheid vereist dan voor het wijzigen van een splitsingsakte! VvE's onbevoegd tot levering Tot begin dit jaar leek het echter alsof een VvE met 80 procent van alle eigenaars kon besluiten tot het wijzigen van de splitsings - akte en dus tot het optoppen van een appartementencomplex. De Hoge Raad had in het arrest Wortelboer/VvE van 7 april 2000 nog uitgesproken dat voor per - manente wijzigingen in de constructie of omgrenzing van een appartement wijzi- ging van de splitsingsakte vereist was, waartoe de VvE zoals gezegd met een meerderheid van 80 procent kon besluiten. Er was nog wel onduidelijkheid over de vraag of de VvE bevoegd was tot levering: wanneer bovenop een appartementen- complex nieuwe woningen worden gerea - liseerd en verkocht, zullen deze immers aan de nieuwe eigenaars moeten worden geleverd middels een notariële leverings - akte. Op 24 februari 2023 hakte de Hoge Raad in deze kwestie een knoop door. De vraag die aan de hoogste rechters voorlag, was of de VvE met een meerderheid van 80 procent kon besluiten om van een gemeen - schappelijk gedeelte een privégedeelte te maken. Volgens de Hoge Raad is dat een beschikkingshandeling, waartoe niet de VvE, maar slechts de gemeenschap be - voegd is, die ? zoals we hebben gezien ? slechts met unanimiteit kan besluiten. De wetgever had VvE's in 2005 wel de be - voegdheid gegeven om de splitsingsakte te wijzigen, maar andere beschikkings- handelingen bleven voorbehouden aan de gemeenschap. Daarmee is door de Hoge Raad een onduidelijkheid weggenomen, maar zijn we wel terug bij af. De wetgever aan zet Omdat het realiseren van 80 procent in de praktijk al vrijwel onhaalbaar was, maar unanimiteit zeker bij grotere appartemen - tencomplexen onmogelijk blijkt, is de wetgever aan zet. Middels een enkele pen - nenstreek kan het appartementsrecht dus - danig worden aangepast dat VvE's met een kleinere meerderheid kunnen besluiten tot wijziging van de splitsingsakte én bevoegd worden om beschikkingshandelingen te verrichten, zoals het leveren van nieuw ge - bouwde appartementen. De Stec Groep presenteerde in maart 2023 De potentie van splitsen en optoppen , het ver- slag van een onderzoek dat zij had uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Binnen - landse Zaken . In het rapport schat Stec in dat bovenop bestaande appartementen ongeveer 267.000 nieuwe woningen zouden kunnen worden gebouwd en dat verder aan panden zonder woonfunctie 240.000 woningen zou - den kunnen worden toegevoegd. Als de ver - duurzamingsbehoefte van de bestaande wo - ningen wordt meegenomen in de schattingen, WOONBELEID 30 Zogenoemde 'lighthouses' opgetopt op panden aan de Rabenhauptstraat en Hovenstraat in de stad Groningen. FOTO HARDSCARF 31 meent Stec dat 100.000 woningen op be- staande woningen zouden kunnen gebouwd, waarvan zo'n 67.000 in eigendom zijn van corporaties en 33.000 in particuliere eigen - dom. Gezien de moeilijke besluitvorming binnen VvE's raadt Stec de minister aan om zich te richten op corporatiewoningen. In zijn Kamerbrief beter benutten bestaan - de woningvoorraad van 17 mei 2023 heeft minister Hugo de Jonge dat advies opge - volgd. Hij erkent het potentieel van optop - pen weliswaar volmondig, maar concentreert zich voor wat be - treft de te nemen maatregelen volledig op de woningcorporaties en laat de appartementencom - plexen links liggen. De keuze van de minister is be - grijpelijk: woningcorporaties vormen het laaghangende fruit. De besluitvorming ten aanzien van complexen die in eigendom zijn van woningcorporaties is im - mers veel eenvoudiger dan als het gaat om appartementencom - plexen, bovendien speelt de on - bevoegdheid tot levering bij cor - poraties geen rol. Een wetswijziging is zoals bekend een moeizaam en langdurig traject. Maar die op - tie laten liggen is een gemiste kans: met het optoppen van appartementencomplexen kunnen tienduizenden woningen worden ge - realiseerd, waarmee de ambitie van de mi- nister om 900.000 woningen te bouwen tot 2030 een stuk dichterbij zou komen. Boven - dien verkrijgen VvE's middels optopping de broodnodige inkomsten om aan hun ver - duurzamingsopgave te voldoen. Voorbeeld nemen aan Frankrijk Het kabinet is nu demissionair, dus van een wetgevingstraject zal het niet meer komen. De ogen zijn nu gericht op de Kamerverkie - zingen van november dit jaar. Ik roep de politieke partijen op om hun licht op te ste - ken in Frankrijk en in hun verkiezingspro - gramma's op te nemen dat zij naar Frans voorbeeld het appartementsrecht zodanig zullen aanpassen dat verenigingen van ei- genaars met een meerderheid van twee der - de kunnen besluiten om hun gebouw op te toppen en de nieuwe woningen kunnen le - veren aan woningzoekenden. Wijziging van het appartementsrecht met een blik op Frankrijk is iets waar alle partijen achter zouden moeten kunnen staan, van links tot rechts: de woningnood wordt bestreden, de bouwsector kan aan het werk, de natuur wordt gespaard, bo - vendien kan een bijdrage worden geleverd aan het oplossen van de stikstofproblema - tiek door volop in te zetten op biobased bouwmaterialen. "VvE's verkrijgen middels optopping de broodnodige inkomsten om aan hun verduurzamings- opgave te voldoen" WOONBELEID 32 08_Bijschrift09_BRON 33 O ver de noodzaak van na- tuurinclusief ontwikkelen laten de opstellers geen misverstand bestaan. Goed stedelijk groen zorgt voor verkoeling in de zomer, buffert water, zui- vert de lucht en biedt volop ruimte aan me - de-stadsbewoners, zoals huismus, gierzwa - luw, merel of de gewone dwergvleermuis. Juist dankzij al deze bewoners komen ste - den en dorpen écht tot leven. "Door natuur - inclusief te bouwen is het mogelijk gezonde en aantrekkelijke steden en dorpen te creë - ren die voor alle gebruikers een prettige leefomgeving zijn," aldus Synchroon. Bert Pots Natuurinclusief ontwikkelen slaagt alleen als vanaf het begin reke- ning gehouden wordt met mogelijkheden en onmogelijk heden. Ont- wikkelaar Synchroon stelde samen met Vogelbescherming Nederland en Nest Natuurinclusief een handreiking op, inclusief stappenplan, checklists en aan bevelingen voor onder meer de huisvesting van de huismus. Betere natuur voor gezonde steden LEEFOMGEVING Natuur inclusief ontwikkelen Groene Kwaliteit Investeren in groene kwaliteit, zo wordt be - nadrukt, levert veel meer op dan alleen maar een mooie omgeving. Een natuurinclusieve omgeving stimuleert bewoners en bezoekers om te spelen en te bewegen. Bovendien draagt natuurinclusief bouwen bij aan een aangenaam leef klimaat. Stadsvogels en vleermuizen delen al honderden jaren hun woonruimte met mensen. Maar deze dieren krijgen het steeds moeilijker door klimaat - verandering, verdichting van de gebouwde omgeving en een andere manier van bou - wen met meer isolatie en een betere afdich - ting van gaten en kieren. Natuurinclusief 34 bouwen komt er op neer, dat gebouwen zo worden ontworpen, dat zonder verlies van veiligheid of comfort voor mensen ook dier - soorten en planten weer een plek krijgen. Bij natuurinclusief ontwikkelen wordt re - kening gehouden met biodiversiteit, bijvoor - beeld door het creëren van geschikte habitats voor specifieke soorten in samenhang met de omgeving en netwerken. Het is belangrijk dat die leefomgeving in relatie met de be - staande groenblauwe structuren en ecologi- sche netwerken wordt gecreëerd, zodanig dat dieren die plekken kunnen vinden en de kwaliteit zodanig is dat ze er willen blijven. Simpele ingrepen Aan kansen om de biodiversiteit te vergroten ontbreekt het bij gebieds- of gebouwontwik - keling doorgaans niet, beschrijft Synchroon. Door relatief simpele en betaalbare ingrepen toe te passen, kunnen dieren en planten hun plek vinden in de gebouwde omgeving. Denk aan verblijfplaatsen voor vogels of vleermui- zen, groene daken of veel en meer diverse inheemse beplanting in de omgeving. De ba - sisprincipes zijn eenvoudig: dieren zoeken een plek om te broeden en slapen, ze hebben behoefte aan beschutting, ze moeten voed - sel kunnen vinden en het is belangrijk dat er water beschikbaar is. Goede verbindingen tussen groen- en wa - terstructuren zijn daarbij belangrijk. Alleen dan kunnen   leefgebieden van voldoende omvang worden gerealiseerd en plekken vindbaar gemaakt. Verschillende soorten inheemse beplanting zorgen daarin voor een robuust ecosysteem. De ecologische doelstellingen van natuurinclusief ontwik - kelen zijn dus simpel: biodiversiteit vergro - ten en habitats creëren. En groene en blau - we structuren verbeteren door verbindingen te realiseren en de kwaliteit van de natuur te verhogen. Natuurinclusieve maatregelen leveren, naast het vergroten van de biodi- versiteit, nog andere voordelen op. Zo dra - gen ze bij aan natuurbeleving, gezondheid en leveren ze een positieve bijdrage aan een klimaatbestendige stad. Zesdelig stappenplan Om natuurinclusief ontwikkelen onderdeel te maken van de ontwerppraktijk is er een stappenplan opgesteld. Met zes stappen. Stap 1:   Onderzoek de ecologische situatie op de locatie Breng de huidige kwaliteit van de leefomge - ving in kaart. Onderzoek de huidige ecologi- sche situatie op locatie met hulp van een eco - logisch expert. Wat is waardevol en relevant? Wat niet? Welk groen wil je behouden en wat is de kwaliteit van de bodem? Hoe sluit de locatie aan op de omgeving? Welke diersoor - ten vinden hun habitat hier en welke zijn kansrijk? Verwacht de ecoloog beschermde soorten? Welke plantensoorten en bomen zijn er reeds aanwezig die ecologisch rele - vant zijn en van goede kwaliteit? Hoe kun je de ecologische structuren versterken? Stap 2: Breng de kwaliteit van de leefomgeving in kaart Naast het belang van behoud en verbete - ring van biodiversiteit, kan de ontwikkeling en de natuur die  daaraan wordt toegevoegd bijdragen aan een gezondere en klimaatbe - stendige leefomgeving. Breng daarom op basis van een data-analyse van de locatie in kaart of er bijvoorbeeld veel hittestress in het gebied is, of er veel last is van water op straat na regen, of mensen in de buurt een gezonde leefstijl hebben. Etc. Stap 3: Weet wat overheden willen bereiken Iedere ontwikkeling is onderdeel van een groter geheel. Een gemeente heeft doelstel- 35LEEFOMGEVING lingen die aangeven welke doelen zij in de gebouwde omgeving nastreven. Zij formule - ren groenbeleid, maken groenstructuurplan - nen, hebben een omgevingsvisie opgesteld en maken steeds vaker beleid voor natuurin - clusief bouwen. Maak deze documenten en doelstellingen inzichtelijk om te zorgen dat het toekomstige bouwplan goed aansluit bij de wensen van de gemeente en eventueel het provinciebestuur. Stap 4: Breng kansen en doel - stellingen in beeld Bepaal de natuurinclusieve projectdoelstellingen. Welke impact wil een ontwikkeling hebben? De eerste drie stappen geven inzicht in de huidige si- tuatie en schetsen waar de kansen voor de natuur liggen. In de vierde stap wordt concreet gemaakt wat met het pro - ject moet worden bereikt en hoe tegelijkertijd de natuur kan worden beschermd en verrijkt. Stap 5: Vraag een natuur inclusief ontwerp Vraag de teams die bij een project zijn be - trokken nadrukkelijk om natuurinclusief te ontwerpen en laat dit een onderdeel zijn van iedere ontwerpfase. Stuur daarbij op doelstellingen, zorg voor voldoende des - kundigheid. Zonder experts in het team op het gebied van ecologie, natuurinclusief bouwen en klimaatadaptatie lukt het niet. Betrek bovendien het bouwteam, de toe - komstige beheerders en ook het Water - schap tijdig bij de planvorming. En overleg gedegen met het bevoegd gezag om proble - men op een later moment te voorkomen. Stap 6 Vertaal natuurinclusief bouwen naar de buitenwereld. Werk vanuit een duidelijke visie en deel ontwerpen en voorstellen niet alleen met de overheid, maar ook met de betrokken partners en de bewoners in de omgeving. En zorg ervoor dat die noodzakelijke na - tuurinclusieve maatregelen daadwerkelijk in de bouw worden gerealiseerd. Gezonde bodem Synchroon maakt nog een extra stap. Na - tuurinclusief bouwen heeft niet alleen be - trekking op het versterken van de biodiversi- teit en het verbeteren van de leefomgeving van vogels en andere dieren. De bodem mag niet worden  vergeten. Een kwart van de soorten leeft in de bodem. Bovendien is een gezonde bodem een belangrijk onderdeel van het voedselweb en zo van essentieel be - lang voor de natuur die daarboven leeft. Een gezonde bodem draagt bij aan klimaatadap - tatie en een gezonde leefomgeving. De voordelen van een gezonde bodem zijn legio.  Een gezonde bodem vormt de basis van onze natuur en biodiversiteit. Ge - zonde bodems zorgen voor een gevarieer - de, groene omgeving bovengronds. Een gezonde bodem zorgt voor betere ontwik - keling van de vegetatie. Het is daarmee goedkoper in beheer. Een gezonde bodem functioneert als waterbuffer. De bodem zuigt water tijdens hevige regenbuien op "Ontwerp zo dat ook diersoorten en planten weer een plek krijgen" 36 LEEFOMGEVING Wat te doen voor huismus en huiszwaluw Huismus Huismussen leven graag in de buurt van mensen. Hun nestplaats is doorgaans in of aan een gebouw en voedsel komt bewust of onbewust van mensen. Huismussen eten zaden, granen, insecten, bloemknoppen, brood, bessen, pinda's en vetbollen. In broedtijd eten ze voornamelijk insecten. Zorg dat in de directe omgeving van de nestkast continu voldoende dekking aanwezig is ? minimaal 3 à 4 meter hoog opgaand groen ?  en dat er altijd voldoende geschikt voedsel, zand, water en potentiële slaapplaatsen binnen vijftig tot honderd meter beschikbaar zijn. Hoe dichterbij hoe beter. Huismussen houden overigens niet van gebieden waar veel hoge bomen staan. Nestkasten Een huismus leeft graag samen met andere huismussen in een kolonie. Plaats daarom minimaal twee nestkas­ ten, maar liever meer. Huiszwaluw Huiszwaluwen geven de voorkeur aan een waterrijke omgeving waar ze muggen vinden. Muggen zijn hun voornaamste voedselbron. Kunstnesten Realiseer minimaal een cluster van vijf zwaluw kommen per gebouw. Dit kan door het ophangen van kunstnesten voor huiszwaluwen aan de buiten­ gevels onder een overstek. De kunstnesten moeten op minimaal vier en maximaal tien meter hoogte worden geplaatst op het noordoosten. Plaats in ieder geval een deel van de nestkom­ metjes bij elkaar, al kunnen huiszwalu­ wen ook alleen broeden. Huiszwaluwen hebben een vrije aanvliegroute nodig van minstens vier meter die niet wordt geblokkeerd door een bouwwerk of een boom. Ook moeten ze zo'n drie meter vrij kunnen vallen direct buiten hun nest zonder iets te kunnen raken. Zwaluwen nestelen het liefst onder een overstek of een dakgoot die wit is. Nestverblijven dienen daarom bij voorkeur op een hoek of op de kopse kant van het gebouw te worden aangebracht. Zelfbouw Huiszwaluwen zijn ook goed in zelf een nest bouwen. Ze bouwen van klei en zand een kom vormig nest tegen bijvoorbeeld de gevel van een gebouw. Een modderpoel binnen een straal van tweehonderd meter zorgt ervoor dat de huis zwaluwen zelf nesten kunnen bouwen. 37 en houdt water dan vast. Een gezonde bo- dem legt CO 2 vast, verwerkt nutriënten zo - als stikstof en fosfor, biedt een leefgebied voor veel soorten en reduceert plaagsoor - ten. Maar de bodemkwaliteit in Nederland staat onder druk. In de bebouwde kom is vaak sprake van verdichting van de bo - dem, wat resulteert in wateroverlast en minder variatie in planten en dieren. Universele maatregelen Met enkele universele maatregelen valt een bodem gezonder te maken. Neem zo veel mogelijk de bodem en het bestaande groen mee in het ontwerp. Beperk het grondverzet. Bewaar indien mogelijk de originele grond of pas grond toe vanuit de omgeving, zodat deze beschikt over de planten en zaden die in de omgeving thuis - horen. Zet ecologisch relevante bodem op depot en breng dit later terug. Beperk waar mogelijk het gebruik van zware machines en ontzie de bodem zo veel mogelijk. Ook wordt aangeraden na oplevering van een project de bodem weer open te maken, een goede grondsoort te gebruiken en zoek met streekeigen soorten aansluiting op het oorspronkelijke landschap. En biedt de toekomstige bewoners meer dan een tuin met zand en tegels, maar breng voor oplevering gezonde grond aan. Zo kun - nen de nieuwe gebruikers gestimuleerd wor - den een natuurinclusieve tuin aan te leggen. En communiceer vooraf met hen over het belang van natuurinclusie. Dit kan bijdragen aan bewustwording dat een onderhouds - vrije tuin niet de beste oplossing biedt. Artist impressie Zelling, Nieuwerkerk aan den IJssel, Synchroon 38 Groene burgers 39 Tekst en beeld Bert PotsBijenhotel Piet Heinkade Stadsbewoners veranderen steeds vaker hun stenige straten in groenere gebieden. Zij nemen zelf het initiatief voor geveltuintjes, langs gevels groeiende klimplanten, struiken in grote bakken, bijenstroken en buurttuintjes. "Dergelijke initiatieven maken de stad steeds aantrekke- lijker voor vogels en insecten. Maar het zou nog beter zijn als we veel meer bomen aan de stad toevoegen", zo zegt stedenbouwkundige Nanda Sluijsmans. 40 S luijsmans is van huis uit steden- bouwkundige. Zij werkt samen met landschapsarchitecten aan een groene, aantrekkelijke leef - omgeving, zowel in bestaand ge - bied als in nieuwbouwwijken. Zij ziet een tegenstelling tussen stad en platteland.  "Op het platteland zien we vaak dat bewo - ners geneigd zijn gazons en heggen te ver - vangen door stenen en grind; donkergrijze onderhoudsarme vlaktes met soms een schriel boompje. De aangrenzende agrari- sche gronden ogen groen, maar hebben weinig tot geen waarde voor vogels en in - secten. Terwijl in de stad steeds meer bewo - ners om groen vragen. Zij nemen zelf het initiatief voor beplanting naast de voordeur of tegen de gevel. Zo'n groene gevel is mak - kelijk te realiseren en vraagt in de praktijk niet veel onderhoud. Ook zie ik op nieuw - bouwlocaties dat de beschikbare ruimte va - ker anders wordt verdeeld. Parkeren wordt op loopafstand gebundeld, waardoor er op straat weer ruimte is voor voortuinen met bankjes en stroken met struiken en bomen. Dat geeft niet alleen een fijne verblijfsruim - te; de biodiversiteit krijgt zo een grote im - puls. In bestaande stadsstraten zie ik dat mensen vaker auto's delen,  waardoor ook daar ruimte voor meer groen ontstaat