THEMA
HET RECHT
OM BETAAL- BAAR
TE WONEN
#2/2021
Voorheen 'Tijdschrift voor de Volkshuisvesting' en 'S+RO'
Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met
Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl
Meer informatie over deze bedrijven
en het partnerschap staat op
ruimteenwonen.nl/partners
Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze
partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het
lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner.
1
'Ruimte zat
in de stad'
ARTIKELEN
6 Meer dan woningnood
De woningmarkt is
prioriteit van de nieuw te
vormen regering
16 Wonen: grondrecht of
speculatieobject?
Particuliere huur:
nieuw kabinet kan
snel onredelijke huren
stoppen
24 Betaalbaarheid:
huren verlagen of
inkomens verhogen?
Elke huurder die
problemen heeft met
betalen, is er een te veel
32 Naar een visie op
wonen
Kunnen we eerlijkheid
vertalen in een waarden
volle visie op wonen?
Naar een
visie op
wonen Huren
verlagen of
inkomens
verhogen?
COVER
Foto: KAW
THEMA
HET RECHT OM
BETAALBAAR TE WONEN
40 Visie op duurzame
verstedelijking
gevraagd
Veel regio's kampen
met een grote verstede
lijkingsdruk, vooral door
de grote woningbouw
opgave
50 Ruimte Zat IN de Stad
Te weinig beschikbare
woonruimte enerzijds en
bestaande wijken die
achteruit gaan anderzijds
60 Investeren in een
wijkaanpak is
investeren in een
duurzame toekomst
Het belang van een
nieuwe wijkaanpak
staat momenteel
hoog op de agenda
68 Op z'n overijssels
Via naoberschap de
woningnood te lijf 80 Leren van de buren
Wat kan Nederland in
Europese context leren
én bijdragen met betrek
king tot het welslagen
van bouwcultuur?
EN VERDER
4 Hoofdredactioneel
66 Column
De buitendeboot
vallende woningstarter
78 Recensie
De Nederlandse
aardgastransitie, lessen
voor de energietransitie
van de 21e eeuw
79 Recensie
Het landschap van de
mensen
Inhoud
2
Anne-Jo Visser
Manager energietransitie,
Gemeente Utrecht Annemiek Rijckenberg
Hoofdredacteur Ruimte en
Wonen Arend Jonkman
TU Delft
Bob Witjes
Aedes Cees Jan Pen
Fontys David Hamers
Planbureau voor de
Leefomgeving
Bart Rijken
Planbureau voor de
Leefomgeving Jan Ritsema van Eck
Planbureau voor de
Leefomgeving Jolenta Weijers
Journalist
Aan dit nummer werkten mee:
Auteurs
3
RUIMTE + WONEN NETWERK
Joos van den Dool
Organisatieadviseur Rienk Kuiper
Planbureau voor de
Leefomgeving Lilian van Karnenbeek
Universiteit Utrecht
Marieke Wenneker
Fontys Marietta Haffner
TU Delft Martijn Eskinasi
Ministerie van
Binnenlandse zaken
Reimar von Meding
KAW
Yawei Chen
TU Delft Ries van der Wouden
Planbureau voor de Leefom
geving Rob van Hilten
Socioloog en
beleidsadviseur
4
"Het is een paradox", zegt
Walter de Boer. "Een hele
grote groep heeft geen toe -
gang meer tot de woning -
markt. Dat is een zorg. Maar
de ironie is: in de bouw- en
vastgoedwereld draait ie -
dereen hartstikke goed. Die
schaarste op de woning -
markt heeft geleid tot hoge -
re bouwkosten, hogere
winstmarges, hogere ont -
wikkelingswinsten, hogere
huurprijzen en daarmee de
hogere inkomsten voor
beleggers. En woningeige -
naren profiteren van hogere
woningwaardes. Iedereen
profiteert mee, behalve de
mensen die geen toegang
krijgen. We zijn bezig een
heleboel huishoudens bui-
ten de woningmarkt te
plaatsen. En die kloof wordt
groter en groter." (Cobouw,
0 3 - 0 6 - ' 21)
Walter de Boer is directeur
van BPD, het voormalige
Bouwfonds. BPD gaat goed -
kopere 'fabrieksmatige'
woningen bouwen, 7000
per jaar. Dat gaat de wo -ningcrisis helaas niet oplos
-
sen. Is er sprake van een
schijnbare tegenstelling, en
moeten we op zoek naar
niet voor de hand liggende
oplossingen?
De vraag, waarom iedereen
meeprofiteert behalve de
buitenstaanders (én huur -
ders) vormt een van de the -
ma's van dit nummer. Naast
analyses van de internatio -
nale financialisering van de
woningmarkt presenteren
we mogelijke maatregelen
voor de particuliere huur -
sector, en een waardenbena -
dering voor het woning -
vraagstuk.
De voorbeelden van jonge -
ren, die willen kopen, waar
dan ook, maar daar niet in
slagen buitelen over elkaar
heen. Zelfs met dubbele
inkomens, spaargeld en in
vitale beroepen lukt kopen
niet meer. Vraagprijzen zijn
het startpunt voor de bie -
ding, in steeds meer delen
van het land. Wat ook opvalt
is dat die jongeren niet meer (te) duur willen huren, maar
vermogen willen opbouwen
door te kopen. Ook huurders
zonder koopperspectief
voelen zich steeds meer
achtergesteld, want ze profi -
teren niet mee van de waar -
destijging waar woningbe -
zitters wel hun vermogen
mee opbouwen. Sterker nog,
de woningbezitters profite -
ren dubbel: hun woonlasten
dalen. Veel huurders hebben
sowieso betalingsproblemen
door te lage inkomens voor
hun vaste lasten. We laten
corporatiedirecteuren aan
het woord over deze betaal-
baarheidscrisis.
Rode draad in veel verhalen
is de zoektocht naar meer
rechtvaardigheid in het
systeem van woonruimte -
verdeling. Wachttijd wordt
beter beloond dan urgentie.
De wachttijden voor betaal-
bare woningen zijn zeer
lang. We zien, hoe mensen
zo gehecht zijn aan hun
buurt en hun relatief lage
huur, dat zij in het huidige
toewijzingssysteem aange -
Niet goed wonen vooral
probleem voor hen,
die niet goed wonen ?.
5HOOFDREDACTIONEEL
boden woningen weigeren
of niet reageren op het regi-
onale aanbod. Alleenstaan -
den of koppels in te grote
huizen kunnen of willen
niet doorstromen. Maar
welke maatregelen gaan die
zo gewenste doorstroming
wel op gang krijgen? Bou -
wen in de buurt helpt in
ieder geval meer dan in het
groen.
Als reactie op de ongewens -
te effecten van afzonderlijke
maatregelen klinkt de roep
om een nieuwe wijkaanpak.
Het Nationaal Programma
voor Rotterdam-Zuid wordt
in een manifest van wethou -
ders uit de grote steden als
lichtend voorbeeld opge -
voerd. Dit was het enige
programma met integrale
doelstellingen én een rijks -
bijdrage in de afgelopen tien
jaren. Komt er met het aan -
gekondigde volkshuisves -
tingsfonds weer aandacht
en voldoende geld?
Over de hele wereld wordt
zichtbaar hoe (nieuwe vari -anten van) het C-virus zich
sneller verspreiden in buur -
ten met arme en ongeletter -
de inwoners. "Underserved
communities", zei de burge -
meester van New York, ver -
waarloosde wijken. Die
hebben we in Nederland ook
nog steeds.
Maar er zijn ook honderden
wijken met een goede infra -
structuur, en volop moge -
lijkheden tot verdichting en
aanvullende nieuwbouw en
bewonersinitiatieven. In die
wijken heeft bouwen, bou -
wen, bouwen de meeste
positieve effecten.
Het is de tijd van de actie -
plannen en manifesten; hoe
langer de formatie duurt,
hoe meer er komen, hoezeer
de kaarten al voor heel
andere spelen worden
geschud. De druk om vóór
2030 al één miljoen wonin -
gen te bouwen, neemt toe,
evenals de pleidooien om
buiten de stad in lage dicht -
heden te bouwen op reeds
aangekochte gronden en de ladder voor duurzame
verstedelijking los te laten.
Maar bedienen we daarmee
de starter of de oudere door -
stromer, is duurzame verste -
delijking overbodig gewor -
den?
En voor het overige denken
wij dat samenwonen gesti-
muleerd kan worden, bij
voorbeeld door de afschaf -
fing van de voordeurdelers -
korting.
Annemiek Rijckenberg en
Martijn Eskinasi
Redactie Ruimte en Wonen
6
S
inds de financiële crisis van
2008 groeide het woningtekort
flink waardoor huizenprijzen,
niet alleen in stedelijke regio's
met Amsterdam voorop, hun
stijgende lijn voortzetten. Tevens leidde de
overvloed aan globaal kapitaal op zoek
naar rendement in een tijd van lage rente -
voeten tot een verdere verhoging van de
huizenprijzen.
Tekst Marietta Haffner
Het is nog maar vier jaar geleden dat Stef
Blok aan het einde van zijn termijn als Mi-
nister van Wonen verkondigde dat de wo-
ningmarkt af was. Deze conclusie mag als
voorbarig beschouwd worden. Immers, de
huizenprijzen zouden blijven doorstijgen
tot de dag van vandaag, zelfs tijdens de
pandemie. We stonden aan de vooravond
van een dubbele aanbodproblematiek. De
woningmarkt werd prioriteit van de nieuw
te vormen regering.
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
Meer dan
woning -
nood
7
8
In deze bijdrage gaan we in op deze dubbele
aanbodproblematiek die ten grondslag ligt
aan de betaalbaarheidscrisis van het wonen
in steden, niet alleen in Nederland. De finan -
ciële kant is onder aanvoering van Manuel
Aalbers sinds 2006 in de Engelstalige litera -
tuur als housing financialisation te boek ko-
men te staan. Aalbers (2017) schetst een toe -
nemende af hankelijkheid van het wonen van
de kapitaalmarkt en de daarbij horende logi-
ca met maatschappelijke veranderingen tot
gevolg. In deze bijdrage beschrijven we enke -
le mechanismen van de stedelijke betaal-
baarheidscrisis. Een rapport van de WRR uit 2016 schetst
financialisering als een breder economisch
fenomeen. Het rapport is geschreven naar
aanleiding van de financiële crisis van 2008
die haar oorsprong kende in de Verenigde
Staten als gevolg van het mondiaal over -
vloedig aanwezige kapitaal. Dit overschot
veroorzaakte een lage rentevoet, goedkope
hypotheken, een run op koopwoningen en
stijgende woningprijzen. De hypotheken
werden gefinancierd met ondoorzichtige fi -
nanciële producten, de zogenoemde securi -
ties . Toen de huizenprijzen begonnen te da -
len, stortte het geheel als een kaartenhuis
in elkaar en de wereldwijde financiële
systeemcrisis werd een feit. Het WRR rapport draagt de voor ook deze
bijdrage toepasselijke titel Samenleving en
financiële sector in evenwicht . Ook wij plei-
ten voor meer balans; en wel tussen de
marktwerking rondom de financiering van
wonen enerzijds, en de publieke taak van
het zorgen voor genoeg aanbod van betaal-
bare huisvesting voor lage- en midden-in -
komensgroepen (in steden) anderzijds. Ons
vertrekpunt is het artikel A fresh look at con -
temporary perspectives on urban housing af -
fordabilit y .[1] Woningtekort
Het woningtekort in Nederland is flink toege -
nomen. Enerzijds groeide de bevolking jaar -
lijks met bijna 79000 inwoners sinds 1995,
mede door een positief immigratiesaldo. An -
derzijds zorgde de achterblijvende productie
als gevolg van de financiële crisis van 2008
dat het statistisch woningtekort opliep. Hal-
verwege 2020 becijferde ABF het tekort op
4,2% van de woningvoorraad, een totaal van
331000 woningen. ABF schat dat het tekort
verder oploopt naar 5,1% van de woning -
voorraad in 2025. Het woningtekort laat de instroom van
starters en de doorstroming op de woning -
markt naar middenhuur en eigenwoningbe -
zit stokken. Hier getuigen oplopende wacht -
tijden voor sociale huurwoningen van, net
zoals voor de crisis van 2008, terwijl koop -
woningen als warme broodjes van de hand
gaan. Tevens wonen jongeren- tot de leeftijd
van 34 jaar- in 2020 vaker bij hun ouders dan
in 2007, vooral de vrouwen, en vooral de
leeftijdscategorie van 25-34 jaar. Ook oude -
ren zullen lastig een volgende woning vin -
den, mede als gevolg van de invoering van de
Wet Langdurige Zorg in 2015 en het gebrek
aan opties tussen zelfstandig wonen en 24-7
zorg in. Tenslotte, de huisvestingsproblema -
tiek van arbeidsmigranten is voldoende be -
kend, maar wordt niet aangepakt.
Stedelijke betaalbaarheidscrisis
Het gebrek aan aanbod bezorgde ons een be -
taalbaarheidscrisis die zich snel weer uit -
breidde na de financiële crisis van 2008; niet
alleen in Nederlandse steden. De extra vraag
naar woningen stuwde de huizenprijzen op.
Met het bekende ' ripple' effect volgden de
huizenprijzen in andere steden de hoofdstad.
Een woningmarkt in drie snelheden, karak -
teriseerde De Nederlandsche Bank deze
nieuwe situatie in 2017.
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
9
Een tweede dimensie van de aanbodpro-
blematiek is het resultaat van macro-econo -
mische politiek. Als gevolg van het monetair
beleid -het opkopen van staatsleningen-
pompte de Europese Centrale Bank enorme
bedragen in onze economieën. Met bijna
2.600 miljard euro tot in 2018 kwamen er 3
miljoen banen bij in de eurolanden en kelder -
den ook de rentevoeten. De toegang tot kapi-
taal verbeterde, ook voor woningen. Zo ging
Nederlands, maar ook globaal geld op zoek
naar investeringen. Ook institutionele beleg -
gers, zoals pensioenfondsen. Deze zoeken
een robuuste inkomensstroom voor de pensi-
oenbetalingen aan ons als burgers.
Financiering:
van oplossing naar
probleem
Eerst het mechanisme: extra
vraag naar woningen leidt in be -
ginsel tot prijsstijgingen, bijvoor -
beeld door toegenomen inko -
mens van huishoudens. Op de
langere termijn leidt deze extra
vraag bewezen tot extra aanbod.
Ook nieuwe/uitgebreidere moge -
lijkheden om te financieren zorgen voor
nieuwbouw, zoals vastgesteld vanaf de ja -
ren tachtig toen de kapitaalmarkten in de
wereld geliberaliseerd werden. De ver -
ruimde toegang tot hypotheken werd in
veel Westerse landen in een toename van
het eigenwoningbezit omgezet. Zo werd het
in Nederland onder andere mogelijk om het
tweede inkomen mee te tellen voor de hy -
potheek en werd in de jaren '90 de spaarhy -
potheek populair. Het eigenwoningbezit
werd toegankelijk voor brede lagen van de
bevolk ing. Na zijn kwantitatieve analyse in 17 landen
constateerde Kohl (2021) voor de oude indu -
striële landen (van vóór 1975) dat meer fi -nanciering op een gegeven moment niet
meer tot een toename van het woningaanbod
leidt, maar tot een stabilisering. Per saldo
blijkt nieuwe financiering dan niet meer de
oplossing om aanbod te stimuleren. Hoe
komt dat zo? Een recent overzichtsartikel van Dirk Be -
zemer in ESB met de titel " Financialisering
kan verklaring zijn voor macro-economische
puzzels" verschaft inzicht. Financialisering
kan mogelijk zorgen voor een verschuiving
van inkomen uit productieve activiteiten
naar inkomen voor de aanbieders van geld.
Vandaar ook dat financialisering met het con -
cept financial capitalism wordt aangeduid.
Nieuw geld wordt niet productief voor nieuw -
bouw ingezet zoals bij traditioneel industri-
eel kapitalisme, Nieuw geld zorgt niet nieuw
woningaanbod, maar strijdt om bestaand
woningaanbod.
Extra financiering:
geen extra aanbod
De strijd om bestaande bouw speelt bijvoor -
beeld bij het upgraden van goedkope wonin -
gen naar duurdere woningen als wijken gen -
trificeren. Dit mechanisme werkt ook bij
subsidieregelingen die (ook) gaan naar de
acquisitie van bestaande woningen, zoals de
vroegere eigenwoningbijdrage (koopsubsi -
die). Een voorbeeld met veel impact op de
Financialisering
veroorzaakt toename ongelijkheid
10
koopwoningmarkt is te vinden in Engeland
waar grote aantallen sociale huurwoningen
met korting aan zittende huurders zijn ver -
kocht. Meer algemeen zien/zagen we in ver -
schillende landen (Duitsland) bijvoorbeeld
ook vastgoedbeleggers bestaande woningen
in grote getale opkopen. In Nederland heeft
een relatief beperkte overdracht van woning -
portfolio's van corporaties plaatsgevonden. Per saldo stuwt het overvloedige kapitaal
dat naar bestaande woningen gaat en niet
naar nieuwbouw de huizenprijzen en huren
op. Volgens een studie van de OECD uit
2011 resulteerde de financiële deregulering
van de jaren '80 in een gemiddeld OECD-
land tot 30% hogere prijzen in de drie de -
cennia tot 2010. De strijd om bestaande bouw speelt bij -
voorbeeld bij het upgraden van goedkope
woningen naar duurdere woningen als wij -
ken gentrificeren. Dit mechanisme werkt
ook bij subsidieregelingen die (ook) gaan
naar de acquisitie van bestaande woningen,
zoals de vroegere eigenwoningbijdrage
(koopsubsidie). Een voorbeeld met veel im -
pact op de koopwoningmarkt is te vinden in
Engeland waar grote aantallen sociale
huurwoningen met korting aan zittende
huurders zijn verkocht. Meer algemeen
zien/zagen we in verschillende landen
(Duitsland) bijvoorbeeld ook vastgoedbe -
leggers bestaande woningen in grote getale
opkopen. In Nederland heeft een relatief
beperkte overdracht van woningportfolio's
van corporaties plaatsgevonden. Per saldo stuwt het overvloedige kapitaal
dat naar bestaande woningen gaat en niet
naar nieuwbouw de huizenprijzen en huren
op. Volgens een studie van de OECD uit
2011 resulteerde de financiële deregulering
van de jaren '80 in een gemiddeld OECD-
land tot 30% hogere prijzen in de drie de -
cennia tot 2010.
Weglekken van woningen voor
speculatieve doeleinden
Het kapitaliseren van extra vraag in woning -
prijzen werd nog eens versterkt doordat het
aanbod achter bleef, niet alleen als gevolg
van de financiële crisis. Zo trokken sociale
verhuurders en overheden zich terug uit de
nieuwbouw van woningen, al dan niet zoals
in Nederland door een afgedwongen oriën -
tering van de sector op een beperktere doel-
groep. Er ontstond ruimte voor commerciële
vastgoedbeleggers die in toenemende mate
op zoek waren naar rendabele investerin -
gen. De IDFA-documentaire uit 2019 van
filmmaker Fredrik Gertten, getiteld PUSH,
die VN-huisvestingsgezant Leilani Farha
volgt op zoek naar het recht op wonen,
11
schetst een relatief negatief beeld. Particu-
liere beleggingsfondsen ('private equity')
kopen in de hele wereld op attractieve stede -
lijke locaties goedkope woningcomplexen op
en vervangen deze door dure voorraad. Denk ook aan investeringen in duurdere
huurwoningen die onttrokken werden aan
de koop (of aan de sociale huur). Zo gaan
(bereikbare) koopwoningen verloren door
zogenoemde Buy-to-Let (BTL) acquisities
(bij
voorbeeld Australië). Een dergelijke ac -
quisitie werd oorspronkelijk in het Verenigd
Koninkrijk gefinancierd met een BTL-hypo -
theek (beleggershypotheek) die gekoppeld
was aan een certificaat van goed onder -
houd. Doel was het financieringsvoordeel
(lagere rente) voor eigenaar-bewoners dat bestond omdat banken de hypotheek voor
de eigen woning als minder riskant beoor -
deelden dan voor een aan te schaffen huur -
woning teniet te doen. BTL bloeide op,
mede door ontbrekende bescherming van
de zittende huurder. In Nederland worden BTL-investeringen
niet gekoppeld aan een BTL-hypotheek,
blijkt uit informatie van het Kadaster. Deze
toont ook aan, dat particuliere beleggers
sinds het herstel van de woningmarkt in 2013
per saldo meer bestaande woningen aan -
kochten dan verkochten. Een studie uit 2019
van ASRE door Johan Conijn e.a. levert de
verklaring vanuit de gestegen beleggings -
waarde als gevolg van de hogere huren: een
financieringsvoordeel voor de beleggers in
12
vergelijking met de koopstarters. Inmiddels
heeft het Rijk de overdrachtsbelasting dit
jaar aangepast in een poging om de kansen
van de jongere koopstarter op een 'middel-
duur' geprijsde koopwoning te vergroten. De opmars van commerciële partijen met
een zak met geld is herkenbaar in veel steden,
hoewel er verschillen optreden naar gelang
de 'winstbejag' cultuur in landen. Ondanks
deze verschillen gaat het bij stedelijke ont -
wikkeling thans vaak om 'goede' (speculatie -
ve) investeringen in plaats van betaalbaar
aanbod. Zo werd Air B&B populair, evenals
het splitsen van woningen. Denk aan Londen
waar de traditionele particuliere zelfstandi-
ge huurwoning niet meer bestaat, en boven -dien complexen van woningen leeg blijven in
afwachting van vermogenswinsten. Denk
ook aan de spooksteden in China. Op de lan -
gere termijn gaat financialisering derhalve
ten koste van eigenwoningbezit en sociale
huur en ten gunste van particuliere huur. Een
concept als generation-rent beschrijft derge-
lijke ontwikkelingen precies (zie Byrne,
2019). Hoe meer actoren zich richten op de finan -
ciële doelstelling, des te minder betaalbaar
wonen een kans krijgt. Betaalbare woning -
bouw voor lage- en middeninkomensgroe -
pen neemt af in de context van toenemende
financialisering, nog eens geholpen door het
woningtekort. In plaats van dat er voldoende
13
betaalbaar aanbod bijkomt wordt 'de' stad
vooral minder betaalbaar voor bepaalde
groepen inwoners.
Toegang tot de woningmarkt:
de outsiders
Koopstarters en huishoudens met lagere in -
komens worden bijzonder benadeeld als ge -
volg van de stijgende (huur)prijzen in de hui-
dige woningmarkten. Veel landen zijn
Nederland al voorgegaan met een daling van
het eigenwoningbezit (Engeland, VS, Austra -
lië, Denemarken). Jongere generaties hebben
minder toegang tot financiering. Een moge -
lijke oorzaak is dat sinds de 2008-crisis de
hy potheekvoor waarden in Nederland zijn aangescherpt, terwijl ook tijdelijke en flexi-
bele arbeidscontracten enorm populair zijn
geworden. Belangrijk en structureel is het achterblij -
ven van huishoudinkomens, hetgeen vooral
huishoudens met een lager inkomen merken,
voor zover niet gehuisvest in een sociale
huurwoning. In het nieuwe programma
Scheefgroei in de polder van Jeroen Pauw
stond deze ontwikkeling centraal. Groot -
schalige financialisering kan ervoor zorgen
dat een toenemend aandeel van het inkomen
gaat naar vermogens. Zulk inkomen komt
vooral bij de hogere inkomensgroepen te -
recht. De verschuivingen in de inkomens en de
toegenomen ongelijkheid spelen ook op de
huurmarkt. Een recente studie van het NI -
BUD geeft aan, dat 800.000 huurders niet
kunnen voorzien in hun basisconsumptie. De
inkomensontwikkelingen werpen zo een
nieuw licht op de betaalbaarheidsproblema -
tiek van het wonen: het inkomen als oorzaak.
Middenhuur
Ook huurders vallen tussen wal en schip,
vooral de middeninkomensgroepen. Het
middenhuursegment in Nederland is klein.
In een recent advies van de Raad voor de
Leefomgeving stond het lot van de zoge -
noemde key workers centraal. Zij hebben
geen toegang tot het voor hen betaalbare seg -
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
Betaalbaarheids
problemen als
inkomensprobleem,
niet woonprobleem?
14
ment, terwijl ook huurders met een mid-
deninkomen in een sociale huurwoning, die
niet passend is bij het inkomen kunnen door -
stromen. Op basis van EU-data (EU-SILC verzameld
door Eurostat) is bekend dat bij één op de vier
huurders die markthuur betalen betaalbaar -
heidsproblemen optreden, volgens de indica -
tor dat men meer dan 40% van het inkomen
(gecorrigeerd voor huishoudensgrootte)
kwijt is aan wonen (2019). Voor Nederland
blijft overigens in het midden of gaat om soci-
ale of particuliere huurders, omdat sociaal
grotendeels ook ingedeeld is in deze catego -
rie van 'markthuur', vanwege 'status onbe -
kend'. Bij de bevolking met een laag inkomen
komt de overburden zelfs bij één op de drie
voor. Deze data laten overigens het specifieke
probleem in het midden: te lage inkomens of
te hoge woonlasten. Sommige Europese landen hebben als re -
actie op de 'nieuwe woningnood' een 'inter -
mediair' huursegment (Frankrijk, Verenigd
Koninkrijk) in het leven geroepen om het gat tussen sociale en markthuren te overbrug
-
gen. Naast belastingmaatregelen voor klei-
nere Franse particuliere beleggers is er voor
dit doel ook een groot investeringsfonds
Fonds Logement Intermédiaire opgericht met
als deelnemers één grote sociale verhuurder
en zeven pensioenfondsen en verzekerings-
maatschappijen.
En nu?
Het vorige nummer van Ruimte en Wonen
bevatte Peter Boelhouwer' s analyse van de
Actieagenda Wonen. Dit aanbod aan het
nieuwe Kabinet lijkt zeker een stap in de goe -
de richting. Er komt immers nieuwbouw met
het oog op het betaalbaar houden van de so -
ciale en middeldure woningen, ook op de lan -
gere termijn, door het maken van afspraken
(speculatiebeding?). Met een nadruk op lage-
en middeninkomensgroepen gaan de be -
schikbare middelen daarheen waar de nood
het hoogst is, met behoud van de huurtoeslag
en een Koopstartfonds. Zijn deze maatrege -
len voldoende? Waarschijnlijk niet.
FOTO: ILJA YURUKIN
15
Immers, bij deze complexe problematiek ?
we hebben het nog niet gehad over de milieu -
problematiek, de volksgezondheid en moge -
lijk structurele effecten van Covid-19? is
draagvlak voor samenwerking een goed te -
ken. Belangrijk is daarbij de totale impact van
financialisering te verlagen door nieuw kapi-
taal productief in te zetten voor nieuwe
wooneenheden. Zelfs al zou dit voornemen
in praktijk omgezet worden, het blijft de
vraag of nieuwbouw alleen de oplossing kan
zijn, niet alleen vanwege de benodigde extra
bouwcapaciteit. Gegeven het voorraadkarak -
ter van de markt zullen verdere
bevolkings- en inkomensstijgin -
gen de vraag naar woningen blij -
ven faciliteren met hogere koop-
en huurprijzen als gevolg. Is deze
wedstrijd wel te winnen? Waar -
schijnlijk niet. Bovendien verwacht de Actie -
agenda dat het Rijk miljarden
bijstort en dat overheden vol-
doende en passend geprijsde lo -
caties leveren. Mits het nieuwe Kabinet de
ingeslagen weg met de Woningbouwimpuls
versterkt doorzet en tegemoet komt aan
deze verwachting, zouden we teruggaan
naar het 'oude' volkshuisvestingsmodel met
een belangrijke regulerende en financie -
ringsrol voor de overheid. Ook hier een
vraag: is deze terugkeer gewenst en haal-
baar?
Nieuwe oplossingen!
Hoe staat het met nieuwe oplossingen, een
nieuw model met vooral structurele, lan -
ge-termijn maatregelen? Zo kaart de EU soci -
ale obligaties ? met lagere rendementen? aan,
in het Report of the High-level Task Force of In -
vesting in Social Infrastructure in Europe . Ook
de BNG financiert sociale investeringen op
deze manier. We pleiten dan ook voor onder -zoek naar de ( juridische) mogelijkheden van
nieuwe veelbelovende instrumenten. Als tweede: Belasting op grond is efficiënt,
rechtvaardig én uitvoerbaar suggereert het
recente ESB-artikel van Maarten Allers. Ge -
geven de centrale rol van schaarse grond in
de prijsopdrijving van vastgoed en de theore -
tische argumentatie, is deze oplossing om de
stichtingskosten te drukken zeker een studie
waard. Aantrekkelijk van deze belasting is
het tegengaan van speculatie, als ook het af -
romen van de voordelen van insider-eigena -
ren van grond.
Tot slot, vergeet niet de financiële balans
tussen kopers en huurders. Om het prijs op -
stuwend effect te verminderen bij inelas -
tisch aanbod, is het wenselijk dat de fiscale
voordelen van de koopwoning geleidelijk
verder worden afgebouwd . Zo wordt niet al-
leen een level-playing field tussen kopen en
huren gecreëerd, maar komen middelen be -
schikbaar die het Koopstartfonds zouden
kunnen vullen, kleinschalige ondersteu -
ning gericht op de groepen die nu tussen
wal en schip vallen. Kortom, een nieuw Kabinet biedt nieuwe
kansen op meer betaalbare woningen voor
woningzoekenden!
Wie betaalt rekening
van woningtekort en financialisering?
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
[1] Marietta Haffner & Kath Hulse (2021),
International Journal of Urban Sciences
16
Particuliere huur: nieuw kabinet kan snel onredelijke huren stoppen
Wonen:
grondrecht
of speculatie-
object?
17
Tekst Rob van Hilten
Mythes over de woningmarkt
Dit artikel gaat vooral over onstuimige stij-
ging van koop- en huurprijzen, en over
maatregelen om de particuliere huursector
te beteugelen. Omdat woningbezit steeds
meer een beleggingsobject is geworden
gaat de klassieke woningmarkttheorie over
woningbehoefte als resultante van vraag
van woningzoekenden en aanbod van hui-
zen steeds minder op. Steeds meer wordt de
vraag bepaald door investeerders die zelf
geen woning nodig hebben maar op zoek
zijn naar een zekere belegging met een
hoog rendement. In sommige grote steden
wordt inmiddels meer dan een derde van de
aangeboden koopwoningen aangekocht
door beleggers om te verhuren, al dan niet
na verkamering (zie ook de Groene van 03-
06: "Onze straat is geen melkkoe"). Omdat
woningen altijd een schaars goed zijn en
investeerders in onze liberale woningmarkt
vrij spel hebben zorgt dit voor een enorm
prijsopdrijvend effect. Het monetaire beleid
van het afgelopen decennium heeft deze
ontwikkeling in de hand gewerkt. De geld -
pers ging aan tegen de krediet- en nu de co -
ronacrisis, een vergrijzende bevolking en
opkomende economieën met een spaar -
overschot. Door de steeds lagere rentes zijn
investeerders wereldwijd op zoek gegaan
naar sectoren met een hoger rendement:
huizen, grond en grondstoffen. In zijn boek 'Hoe ik toch huisjesmelker
werd', laat journalist en vastgoedbelegger
Hans de Geus zien hoe bepaalde mythes ons
denken over de woningmarkt hebben ver -
troebeld. Zo wordt de huidige woning -
marktcrisis door veel experts vooral uitge -
legd als gevolg van het woningtekort.
Vrijwel de gehele bouwwereld gaat hierin
mee, met als gevolg dat bouwen, bouwen,
bouwen als de belangrijkste panacee voor
de huidige crisis wordt gezien. De jaarlijkse
Mede door huisjesmelkers wordt
de Nederlandse Woningmarkt
steeds onbetaalbaarder.
Het grootste deel van de Neder-
landse woningmarkt wordt voor
starters steeds onbetaalbaarder,
niet alleen voor lagere maar nu
ook voor middeninkomens en
hoger. Voor starters, maar ook
voor spoedzoekers, mensen in
echtscheiding en arbeidsmigran-
ten wordt zowel huren als kopen
steeds onbereikbaarder.
18
woningmarktanalyses van ABF-research
zijn al decennia de onderlegger van het wo -
ningbouwbeleid van het rijk. Die analyses
zijn vooral gebaseerd op de jaarlijkse bevol-
kingsprognoses van het CBS die wijzen op
een toenemende woningbehoefte als ge -
volg van de toename van het aantal huis -
houdens. De Geus kijkt ook naar andere
factoren die van invloed zijn op de woning -
markt zoals de speculatieve waarde van
grond en woningen. Die waarde is nl. in
hoge mate verantwoordelijk voor het prijs -
niveau van woningen en daarmee ook voor
vraag en aanbod. De Geus ziet een steeds groter wordende
kloof tussen woningbezitters enerzijds en
huurders en starters anderzijds. Die onge -
lijkheid uit zich vooral in toenemende ver -
mogensongelijkheid. Mensen worden nu
vooral rijk door vermogenswinst te maken
en niet door harder te werken en meer loon
te verdienen. Terwijl inkomens relatief
zwaar worden belast, blijft winst uit vermo -
gen bijna geheel onbelast. De winst uit de
waardestijging van het eigen huis kun je bij
verkoop gewoon behouden, en inzetten voor
een beter huis. De kinderen van rijke ouders
kunnen met een belastingvrije jubelton een
eigen huis aanschaffen. Terwijl de hypo -
theekrente verder daalt en daarmee de
woonlasten voor huizenbezitters, stijgen de
huren door. De Geus laat zien dat particulie -
re huurders een steeds groter deel van hun
inkomen kwijt zijn aan wonen (woonquote),
hij noemt dat de nieuwe 'woonarmoede'. "De twee belangrijkste kloven die door de
Nederlandse economie lopen, die tussen
vaste medewerkers en zzp'ers en die tussen
huizenbezitters en huurders, zijn alleen
maar verbreed", schreef Pieter Klok 3 juni
in Volkskrant commentaar. "Daarom is nu
vooral de politiek aan zet. De huren zouden
bijvoorbeeld aan een maximum kunnen worden
gebonden, ook in de vrije sector, zo -
dat huurders niet veel meer kwijt zijn aan
maandlasten dan kopers. Beleggen in
huizen wordt dan veel minder lucratief,
waardoor starters er ook weer makkelijker
tussen komen." Ter illustratie hieronder enkele praktijk -
voorbeelden uit de grote stad, de eerste
twee op basis van interviews (namen gefin -
gee rd).
Nieuwe prioriteiten stellen
Eén van de stellingen in het verkiezingsde -
bat over Ruimte en Wonen luidde als volgt: "Om de kloof tussen huren en kopen te ver -
kleinen, zijn hervormingen van de woning -
markt nodig die leiden tot meer betaalbare
huurwoningen en lagere huren in de particu -
liere sector."
De belegger.
Het Huurwoningen Nederland Fonds maakt
reclame voor beleggen in nieuwe en
duurzame huurwoningen. Je kan deelne-
men vanaf 5.000 euro. Er wordt belegd in
jonge energiezuinige woningen vooral in de
vrije sector. Verwacht wordt een totaal
effectief jaarrendement van 7% tot 2023
oplopend naar 9,6% in 2030. "Het fonds
koopt geen woningen in krimpgemeenten.
Bovendien kan bij een aantrekkende
Nederlandse woningmarkt een extra
rendement worden verkregen door de
verkoop van vrijgekomen woningen." Dit
voorbeeld laat zien dat het verdienmodel
van dit soort beleggers volledig is
gebaseerd op de verwachting van stijgende
huurprijzen in de toekomst. Maar zoals elk
beleggingsfonds wijzen ook zij erop 'dat
resultaten in het verleden geen garantie
bieden voor de toekomst'.
19
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
Deze stelling kreeg brede steun, niet al-
leen van de experts en het publiek, maar
ook van de meeste deelnemende politici. Voor de urgente problemen op de wo -
ningmarkt zorgt meer bouwen zeker niet
voor een snelle oplossing, realistische
bouwprognoses laten zien dat het woning -
tekort de komende jaren daarmee nauwe -
lijks daalt (zie nieuwsbericht PBL:https://
w w w.pbl.nl/nieuws/2021/complexe-puz -
zel-woningtekort-niet-snel-op-te-lossen).
Substantiële verlaging van de huren in de
particuliere huursector daarentegen kan al
in de komende kabinetsperiode gereali-
seerd worden. Welke maatrege -
len zijn hiervoor nodig?
1. Huurbescherming invoeren voor de gehele
huursector
Voor woningen die volgens het
woningwaarderingsstelsel vallen
onder de sociale huurgrens (in
2021: 752 euro) dienen verhuur -
ders zich aan de maximaal rede -
lijke huur te houden. Boven deze grens stij -
gen de huren steeds verder boven het
maximaal redelijke niveau volgens dit stel-
sel. Boven deze grens zijn verhuurders vrij
om te vragen wat ze willen, redelijk of niet.
Volgens WoOn 2018 zat in gespannen
markten ongeveer de helft van de midden -
huurwoningen boven het W WS-maximum. De enige manier om de huren boven deze
grens weer terug te brengen naar een rede -
lijk niveau, gekoppeld aan de woonkwali-
teit, is door het woningwaarderingsstelsel
uit te breiden naar de vrije huursector. Een
wetsvoorstel hiertoe is vlak voor de verkie -
zingen ingediend door GroenLinks. Hierin
wordt voorgesteld dat alle woningen tot
250 punten huurbescherming gaan krijgen.
Daarmee krijgen 98% van de huurwonin -
gen in Nederland een huurprijs die niet ho -ger mag liggen dan de maximaal redelijke
huur volgens het puntenstelsel. Volgens een
peiling van RTL is een ruime Kamermeer -
derheid voor uitbreiding van het punten -
stelsel, maar sommige partijen willen niet
verder gaan dan woningen tot ca. 1.000
euro (RTL-nieuws 27 mei).
2. WOZ-waarde loskoppelen van
het puntenstelsel
In 2015 heeft het kabinet besloten om de
WOZ-waarde onderdeel te maken van het
woningwaarderingsstelsel. Deze maatregel
verving de zg. locatiepunten. Doel hiervan
was 'om zo de kloof tussen sociale huur en
middenhuur te verkleinen'. Door de sterk
gestegen koopprijzen in de afgelopen jaren,
vooral in de grote steden, is de WOZ-waar -
de een steeds groter aandeel gaan vormen
van het puntentotaal dat de maximaal rede -
lijke huur bepaalt (in de voorbeelden hier -
boven bijna de helft). Hierdoor zijn ook de
maximaal redelijke huren meegestegen. In
de koopsector zijn stijgende prijzen gelijk
opgegaan met dalende hypotheekrentes zo -
dat de woonlasten in de koopsector veel
minder sterk zijn gestegen. In de huursector
was hiervoor geen compensatie zodat de
kloof tussen kopen en huren steeds groter is
geworden. De beste oplossing om deze
kloof weer te verkleinen zou zijn om deze
WOZ-waarde weer los te koppelen van het
puntenstelsel. Een tussenvoorstel hiertoe
Woonplicht invoeren bij de aankoop van woningen?
20
waarvoor zij oorspronkelijk ook zijn opge-
richt. Belangrijke voorwaarde hierbij is het
verruimen van de investeringsruimte voor
woningcorporaties, zoals met het afschaf -
fen van de verhuurdersheffing.
4. Beperken tijdelijke
huurcontracten
Als je een huurcontract afsluit voor onbe -
paalde tijd, heeft dat voor verhuurders als
nadeel dat je daarmee de mogelijkheden
voor tussentijdse huurverhoging beperkt
tot de jaarlijks vastgestelde maximale huur -
stijging. Het afgelopen jaar is die stijging op
initiatief van de PvdA beperkt tot maximaal
1% + inflatie. De ontsnapping uit dit keurs -
lijf voor verhuurders is gelegen in het afslui-
ten van tijdelijke huurcontracten. Die con -
tracten zijn daarom steeds populairder
geworden. Eind 2020 heeft de Kamer in meerderheid ingestemd met de
verruiming van tijdelijke huur -
contracten. Het wordt verhuur -
ders zo mogelijk gemaakt om
voor een periode van drie jaar in
plaats van voor twee jaar een con -
tract voor bepaalde tijd aan te
bieden. Met als motief 'om de
huurder en verhuurder meer mo -
gelijkheden te geven om op een
individuele situatie in te kunnen
springen.' Ook kunnen de huur -
der en verhuurder straks afspreken dat er
een minimumduur zal gelden waarbinnen
ze allebei niet kunnen opzeggen. Dat ver -
schaft verhuurders dus een zeker inkomen
bij voortijdig vertrek van huurders. Wo -
ningzoekenden die aanlopen tegen een
steeds schaarser betaalbaar woningaanbod
voelen zich, bij gebrek aan een alternatief,
vaak gedwongen om een tijdelijk huurcon -
tract te accepteren. Dit brengt voor hen gro -
te onzekerheden met zich mee, want als
om de WOZ-waarde te beperken tot maxi-
maal 33% is vorig jaar gedaan door minis -
ter Ollongren. Ook dit voorstel wacht nog
op definitieve besluit vorming.
3. Huurverlaging gehele particuliere woningvoorraad
Om de kloof tussen kopen en huren sub -
stantieel te verkleinen zal de uitbreiding
van huurbescherming voor de particuliere
voorraad moeten gaan gelden voor de gehe -
le particuliere voorraad. Dit betekent dus
niet alleen voor nieuwe maar ook voor be -
staande huurcontracten. Het verdienmodel
voor particuliere huur zal zich dan moeten
transformeren van speculatieobject naar
betaalbaar kwaliteitsproduct. De rende -
menten van beleggers met huren boven de
maximaal redelijke huur zullen hierdoor
onmiskenbaar gaan dalen, ten gunste van
de huurders. Als sommige beleggers hier -
door delen van hun portefeuilles willen af -
stoten zal dit leiden tot dalende prijzen van
hun beleggingsportefeuilles. Om andere
investeerders aan te trekken voor de bouw
en het beheer van duurdere huurwoningen
zouden corporaties de mogelijkheid moe -
ten krijgen om ook in de middeldure huur -
sector te gaan investeren. Corporaties in -
vesteren immers in principe niet uit
winstbejag, maar als sociale huisvester,
Huurbescherming
invoeren voor de
gehele huursector?
21
FOTO: MARCO VERCH
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
22
FOTO: ROEL WIJNANTS
hun contract is afgelopen kunnen ze op
straat worden gezet. Tijdelijke huurcontrac -
ten zijn bijna altijd in het belang van ver -
huurders en niet van huurders. Tijdelijke
huurcontracten dienen dus alleen worden
toegestaan onder strikte voorwaarden, bij -
voorbeeld bij studentenhuisvesting, zodat
de nadelige gevolgen van deze contract -
vorm worden ingeperkt.
5. Woonplicht bij aankoop
Minister Ollongren heeft eind vorig jaar een
wetsvoorstel ingediend dat het mogelijk
maakt om in een gebied een opkoopbe -scherming in te voeren voor betaalbare
koopwoningen. Op deze manier kan voor -
komen worden dat deze woningen te veel
worden opgekocht door beleggers om te
verhuren. Wanneer dit fenomeen, buy-to-
let, kan worden tegengegaan, betekent dit
een verbetering van de positie van starters
en doorstromers. Zij hoeven namelijk niet
meer te concurreren met beleggers. In het
wetsvoorstel wordt de termijn waarvoor de
opkoopbescherming gaat gelden beperkt
tot 3 jaar. De grote steden vinden dit voor -
stel nog niet ver genoeg gaan. Zij pleiten in
een reactie voor opkoopbescherming voor
23
onbepaalde tijd. Bewoners willen immers
vooral zekerheid over hun huisvesting. De
beperking van opkoopbescherming tot al-
leen goedkope koopwoningen in bepaalde
wijken leidt wellicht tot een 'waterbedef -
fect'. Beleggers kunnen dan gewoon elders
meer woningen opkopen, met opnieuw een
prijsopdrijvend effect voor de hele woning -
markt. Opkoopbescherming invoeren voor
de hele koopsector is dan ook een effectie -
ver instrument.
6. Meer focus op uitvoering
De discussie over onze bestuurscultuur
heeft uitgewezen dat de kloof tussen beleid
en uitvoering in ons land te groot is gewor -
den. Ingrijpen in bestaande huurcontracten
is een grote operatie die veel aandacht vergt
op uitvoeringsniveau. Zo zullen gemeenten
in staat moeten worden gesteld om huur -
wetgeving en huisvestingsregels
te handhaven. Invoering van een
verplichte verhuurdersvergun -
ning zou goed kunnen helpen als
instrument voor gemeenten om
alle regels te kunnen handhaven.
Minister Ollongren werkt mo -
menteel aan een wetsvoorstel dat
het instellen van een verhuurder -
vergunning mogelijk maakt. Op
die manier moeten verhuurders die de wet
overtreden worden aangepakt. Wellicht is
een eenvoudige manier om huren te moni-
toren de koppeling aan de afgifte van de
verhuurdersvergunning c.q. de gemeente -
lijke huisvestingsvergunning.
Wat kunnen gemeenten doen?
De beleidsruimte voor gemeenten om iets te
doen aan de stijgende huren in de particu -
liere sector is binnen de huidige wettelijke
kaders beperkt. Maar de mogelijkheden die
er zijn worden lang niet altijd ten volle be -nut. Zo kunnen gemeenten nadere regels
stellen over inkomenseisen bij de toewij -
zing van particuliere huurwoningen, net
als voor sociale huurwoningen. Ook kun -
nen zij een woonplicht invoeren bij de aan -
koop van woningen, zodat woningen niet
meer worden aangekocht door beleggers en
particulieren met louter speculatieve mo -
tieven. Ook kunnen gemeenten nadere re -
gels stellen inzake vakantieverhuur en
Short stay zoals bij verhuur via Airbnb. Ge -
meenten kunnen ook particuliere huurders
verplichten om bij elke verhuring een huis -
vestingsvergunning aan te vragen. Zo kan
een effectieve handhaving van alle regels
mogelijk worden, met als sluitstuk bestuur -
lijke boetes bij overtredingen. Om huurders
te ondersteunen bij een huurcheck of con -
trole van hun huurcontract, kunnen ge -
meenten huurteams instellen. Bij overtre -
dingen kunnen zij huurders ondersteunen
bij een gang naar de Huurcommissie of mel-
ding doen bij de gemeente als hun regels
worden overtreden. Bij nieuwbouw kunnen
gemeenten proberen harde afspraken met
investeerders te maken over huren en
woonkwaliteit, maar als zij niet zelf be -
schikken over de grond is hun onderhande -
lingspositie zeer beperkt.
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
Woningen zijn altijd een schaars goed
24
Tekst Bob Witjes en Martijn Eskinasi
Betaalbaarheid:
huren verlagen
of inkomens
verhogen?
Elke huurder die structureel problemen heeft met de
huurbetalingen is er één te veel. Daarover lijkt iedereen
het wel eens. Wonen is een grondrecht en een bittere
noodzaak: Wanneer je je woning niet meer kunt
betalen, ontstaan er grote problemen. Terecht dat
hier dus aandacht voor is. De politiek lijkt maar één
antwoord te hebben op de betaalbaarheidsproblemen
van een deel van de huurders: de huren moeten om-
laag. De wet eenmalige huurverlaging voor mensen
met een laag inkomen en de huurbevriezing zijn twee
recente instrumenten die de Tweede Kamer heeft
ingezet om de betaalbaarheid van de sociale huur te
verbeteren. Maar is dit ook de beste manier om die
betaalbaarheid te verbeteren? Zijn er andere wellicht
betere methoden? Daarover gaat dit artikel.
25
26
Nibud: "hogere inkomens
effectiever dan lagere huren"
Vlak voor de verkiezingen kwam het Nibud
met een interessant onderzoek dat ook door
menig medium werd opgepikt. De oplossing
voor betaalrisico's ligt niet in het verlagen
van de huren, maar in het verhogen van het
inkomen. In opdracht van Aedes en de Woon -
bond onderzocht het Nibud de betaalrisico's
en de mogelijkheden om hier iets aan te doen.
Onderzoeker Jasja Bos licht de uitkomsten
toe. "Uit het onderzoek blijkt dat vooral pa -
ren met kinderen met een huurwoning en
een bijstandsuitkering niet alle minimale uit -
gaven kunnen betalen. Ook alleenstaande
huurders met een bijstandsuitkering hebben
erg weinig bestedingsruimteruimte. Huur -
ders met een iets hoger inkomen, rond het
minimumloon, hebben gemiddeld genomen
meer bestedingsruimte." Hoe kijkt hij aan te -
gen maatregelen zoals een huurbevriezing of -verlaging? "De grootste risicogroep voor wat
betreft betaalbaarheid zijn huurders met een
minimuminkomen. Voor deze groep zijn ge -
nerieke maatregelen in de vorm van huurver -
lagingen niet automatisch effectief. Het ef -
fect van een huurverlaging wordt vaak
geheel of gedeeltelijk tenietgedaan door een
lagere huurtoeslag. De combinatie van een
hoge huur en een laag inkomen geldt echter
maar voor een beperkte groep. Specifieke
maatregelen die inspelen op individuele
knelpunten zijn wellicht effectiever dan ge -
nerieke maatregelen."
Dit blijkt ook uit de uitkomsten van het on -
derzoek. Zo berekende het Nibud wat het ef -
fect was van 10% huurverlaging en 10% ver -
hoging van de bijstand. Een gezin met twee
kinderen met bijstand, komt bij een huur van
zo'n 675 euro nu elke maand zo'n 89 euro te -
kort. Worden de huren met 10% verlaagd,
Wat is betaalbaarheid?
Je kunt op verschillende manieren tegen betaalbaarheid aankijken. Allereerst is er de
feitelijke huurprijs. Daarmee kun je je een oordeel vormen over de prijs versus kwaliteit
en locatie van de woning. Voor de lagere inkomens draagt de huurtoeslag bij, dan
spreken we over de netto huur.
Toch zegt dat niet alles. Daarom wordt de huur vaak gepresenteerd als een percentage
van het besteedbaar inkomen ofwel de netto huurquote. Helaas zijn we er dan nog
steeds niet, want een huurquote van 30% heeft voor een gezin in de bijstand een hele
andere betekenis dan voor een jong stel met twee hoge inkomens.
Het NIBUD bekijkt de betaalbaarheid van het wonen vanuit een breder kader: heeft een
huishouden voldoende inkomen voor alle belangrijke kosten van levensonde\
rhoud
inclusief wonen? De NIBUD-systematiek voor betaalbare huren brengt de bestedings-
ruimte voor wonen in beeld. Het PBL en ABF Research berekenen op die basis de
betaalrisico's: het percentage huurders dat te weinig inkomen heeft voor wonen en
overig levensonderhoud. Dan loopt het huishouden een verhoogd risico op \
betalings-
problemen. Maar ligt dat dan aan de woonlasten, de kosten van voedsel, kle\
ding,
verzekeringen, ziektekosten of aan het inkomen? Dat is maar hoe je het b\
ekijkt.
27
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
dan komt een gezin alsnog 67 euro per
maand tekort. Maar verhoog je de bijstand
met 10%, dan houdt dit gezin maandelijks 61
euro over. Een verbetering van 150 euro. Ui-
teraard gaat het bij een verhoging van de bij -
stand om 2 tot 3 keer zoveel geld als bij een
huurverlaging. Maar aangezien het effect
van 10 procent huurverlaging maar zo'n 23
euro is, zal een huurverlaging van 20 of 30
procent uitkomen op zo'n 50 á 70 euro: nog
niet eens de helft van het effect dat een ver -
hoging van de bijstand heeft.
Een lagere huur leidt dus niet per se tot een
flinke verbetering van de bestedingsruimte,
omdat ook de huurtoeslag daalt. Het effect
hangt af van de hoogte van de huur. Dat komt
omdat niet over elk deel van de huur even -
veel huurtoeslag wordt betaald. De huur tot
de aftoppingsgrens ? af hankelijk van je huis -
houdtype 633 of 678 euro ? krijgt een huur -
der bijvoorbeeld 65 procent huurtoeslag.
Maar over het deel erboven 40 procent of
zelfs 0 procent Verlaging bij hogere huren is
daarom effectiever dan bij huren rond of on -
der de aftoppingsgrens zo'n (633 of 678 euro).
Toch voelt ook bij deze groep huurders de
huurverlaging niet één op één in de porte -
monnee. En bovenal: veel huurders hebben
ook bij een huur onder de aftoppingsgrens
nog betaalrisico's. "Huurders met een laag in -
komen zijn vooral gebaat bij een hoger netto
inkomen," licht Bos verder toe. "Een verho -
ging van het minimumloon en een hogere
bijstandsuitkering zorgt ervoor dat deze
huishoudens meer overhouden om buffers op
te bouwen, wat het risico op betalingsproble -
men vermindert. Uit het onderzoek is geble -
ken dat de verhoging van de toeslagen de af -
gelopen jaren heeft bijgedragen aan het op
peil houden van t de financiële positie van
huurders met een laag inkomen. Een verho -ging van de huurtoeslag kan dan ook een ef
-
fectief middel zijn om de betaalbaarheid te
verbeteren. Dat moet zich dan natuurlijk niet
doorvertalen in hogere huren."
Het onderzoek van het Nibud laat zien dat de
politieke mantra om de huren te willen verla -
gen maar beperkt effectief is. Dat betekent
natuurlijk niet dat corporaties achterover
kunnen leunen, zo geven ze ook zelf toe. In
reactie op het Nibud-rapport stelde Ae -
des-voorzitter Martin van Rijn: "Wij maken
in het Sociaal Huurakkoord graag afspraken
om te zorgen dat de woonlasten beheersbaar
blijven. Er is daarnaast gericht inkomensbe -
leid nodig om mensen met de laagste inko -
mens structureel te ondersteunen. Dit rap -
port laat helder zien dat we het met alleen
een gematigd huurbeleid niet redden." Dat
laatste is ook ingegeven door de beperkte in -
vesteringsruimte die corporaties hebben en
de impact van het huurbeleid hierop. Een on -
derzoek van Aedes in samenwerking met de
overheid, liet vorig jaar zien dat corporaties
met het huidige huurbeleid al 30 miljard aan
nieuwbouw- en verduurzamingsopgaven tot
2035 niet aankunnen. Maar voor dit artikel is
het vooral interessant om te bekijken wat de
huurknop doet. Het verhogen van de jaarlijk -
se huurverhoging met slechts een half pro -
cent, levert al snel 20 miljard aan extra inves -
teringsruimte op. Andersom is, grosso modo,
ook waar. Met andere woorden: een kleine
extra bijdrage aan de betaalbaarheid, heeft
grote effecten voor de investeringsruimte
van corporaties.
Woonlastenakkoord
Amsterdam
Het effect van huurverlagingen is dus be -
perkt, net als de financiële ruimte bij corpora -
ties. Maar corporaties kunnen méér doen dat
draaien aan de huurprijsknop alleen. Ver -
28
Sociale huurwoningen in Amsterdam Sloterdijk, FOTO: CORPORATIENL
29
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
schillende woningcorporaties helpen huur
-
ders om de weg naar bijvoorbeeld te gemeen -
te te vinden, of hebben op een andere manier
contacten met gemeenten om huurders met
de laagste inkomens te helpen.
In Amsterdam werd in 2016 het Woonlaste -
nakkoord gesloten tussen de corporaties en
de gemeente. Het idee achter het Woonlaste -
nakkoord was dat huurders met een laag in -
komen maar een relatief hoge huur in aan -
merking kwamen voor een huurverlaging.
Belangrijk was dat de gemeente de inko -
mensgegevens aan de corporatie zou ver -
strekken, mits de huurder hier toestemming
voor gaf. Ook betaalde de gemeente in de eer -
ste 3 jaar de kosten.
De regeling lijkt op het eerste ge -
zicht heel erg op de Wet Eenmalige
Huurverlaging. Maar er zijn be -
langrijke verschillen, zegt Arnoud
Schüller van corporatie Ymere.
"Bij de regeling op basis van het
Woonlastenakkoord krijgen men -
sen pas een huurverlaging als zij 3
jaar lang een laag inkomen had -
den. Dat is anders dan bij de Wet
Eenmalige Huurverlaging, waar een half jaar
wordt aangehouden. Wij richtten ons dus op
situaties waarbij het lage inkomen structure -
ler is dan bij de Wet. Daarnaast hanteren wij
een iets andere inkomensgrens: 120 procent
van het wettelijk minimumloon. Maar het al-
lerbelangrijkste verschil is dat we mensen
een tijdelijke in plaats van permanente huur -
korting geven. In de eerste jaren konden we
dat doen omdat de huur feitelijk niet werd
verlaagd, maar er een bijdrage kwam van de
gemeente. Met de Wet Tijdelijke Huurkorting
die nu is ingevoerd, kunnen we dit ook in de
toekomst doen. De Wet Eenmalige Huurver -
laging fietst hier dus behoorlijk doorheen." De rol die de gemeente speelt is bij dit Woon
-
lastenakkoord van groot belang. "In de eerste
plaats omdat zij de inkomensgegevens had -
den," vertelt Schüller. "Wij leverden een be -
stand aan met huishoudens met een huur
boven de eerste aftoppingsgrens. De gemeen -
te keek vervolgens of deze mensen een laag
inkomen hadden. Vervolgen vroegen ze de
huurders of hun inkomensgegevens gedeeld
konden worden met de corporatie. Dat is es -
sentieel en geeft bij huurders ook meer ver -
trouwen in de regeling. Maar ook de financie -
ring was belangrijk. Eigenlijk zou je deze
financiële bijdrage langduriger willen krij -
gen, zodat het niet ten koste gaat van de in -
vesteringsruimte van corporaties. Helaas is
dat nu niet meer zo en ook in andere gemeen -
ten waar we iets soortgelijks doen, draagt de
gemeente niet bij."
Een vraag die je je als corporatie zou kun -
nen stellen is: als de gemeente niet bij -
draagt, moet je dit dan wel doorzetten als
corporatie? Of breder: hoever reikt je rol als
corporatie bij het verlagen van de huren, als
misschien juist het inkomen het probleem
is? Schüller verklaart dit vanuit de visie die
Ymere heeft. "Natuurlijk kun je hierover
een principiële discussie voeren. In principe
vinden we ook dat de overheid veel meer
moet doen. Zij moet de randvoorwaarden
Er is een gericht
inkomensbeleid
nodig
30
Aan de
woonlastenknop
zijn we nagenoeg
uitgedraaid
creëren dat huren ook betaald kunnen wor -
den. Maar wij staan als Ymere voor betaal-
baar wonen. Dus dan denken we toch: als
de overheid of de gemeente het niet doet,
dan doen wij het wel. Overigens wel, zoals
wij dat noemen, trappetje af én trappetje
op. De huur omlaag bij een lager inkomen,
maar ook weer omhoog als het inkomen
stijgt. Daarnaast doen we de huurverlagin -
gen tot de aftoppingsgrens, omdat het effect
van een huurverlaging daar relatief groot
is. Boven die grens is de huurtoeslag gering.
Als mensen met een huur onder de aftop -
pingsgrens nog een betaalrisico hebben,
moet er echt naar het inkomen gekeken
worden."
Voorzieningenwijzer Limburg
Er zijn ook corporaties die niet alleen inzet -
ten op huurverlagingen, maar huurders
daarnaast ook op een andere manier willen
helpen. Eén daarvan is Wonen Limburg.
Een belangrijke tool die zij gebruiken is De
VoorzieningenWijzer (DV W). Volgens de
website van Wonen Limburg is dit "een
praktisch instrument voor gemeenten, wo -
ningcorporatie en welzijnsorganisaties bij
hun armoedebeleid. Op basis van een per -
soonlijk adviesgesprek en met de hulp van een applicatie op maat maken mensen opti-
maal gebruik van de bestaande regelingen,
fondsen en vergoedingen voor minima."
Hoe gaat dit in zijn werk? We mailden hier -
over met Anke Driessen van Wonen Lim -
burg. "DV W is vrijwel altijd onderdeel van de
prestatieafspraken. Onze rol is vooral het
aanmelden van belangstellenden. Wij wer -
ven deelnemers actief via onze huurderscon -
tacten (zoals de huurincasso). Op dit mo -
ment werken wij daarbij samen met vijf
gemeenten. In de regio Parkstad ondersteu -
nen wij actief de implementatie van DV W. In
nog drie andere gemeenten zijn wij initia -
tiefnemer om de mogelijkheden van DV W in
deze gemeenten te onderzoeken." De corpo -
ratie heeft dus een belangrijke rol. Toch fi -
nanciert Wonen Limburg DV W in principe
niet, al wordt er soms wel een bijdrage gele -
verd als kickstart. "Wij vinden dat niet bij
onze taak horen", aldus Driessen.
Er wordt met De VoorzieningenWijzer dus
geen directe huurverlaging gegeven, maar
een financieel effect is er wel degelijk. "We
zien een voordeel van gemiddeld ?485 per
jaar per deelnemer," aldus Driessen. En dat is
slechts het gemiddelde effect. "Aangezien er
ook huurders bij zijn die (nagenoeg) geen
voordeel hebben omdat ze al maximaal ge -
bruik maken van de voorzieningen zijn er dus
best veel huurders die nog ruim boven dit be -
drag zitten. Dat zijn euro's die met name voor
mensen met lage inkomens zeer welkom
z ij n ".
Wonen Limburg doet overigens méér dan de
huren bevriezen en verlagen en het uitrollen
van de VoorzieningenWijzer. Zo gebruiken ze
een Woonlastentool, Budgetcoach, doen ze
aan vroeg-signalering en bieden ze steeds
meer woningen aan onder de kwaliteitskor -
31
tingsgrens (zo'n 442 euro). Ook wordt de
huur na verduurzaming voor zittende huur -
ders niet verhoogd ? waardoor de huurder
profiteert van een lagere energierekening en
lagere woonlasten ? en voeren ze een twee -
hurenbeleid, waarbij duurdere woningen
ook aan huurders met een laag inkomen kun -
nen worden toegewezen omdat de huur
wordt verlaagd. Maar daar houdt het volgens
Driessen wel een beetje op. "Naar onze me -
ning worden de knoppen van de huurlasten
maximaal benut. De meerwaarde zit hem nu
aan de inkomenskant of overige lastenkant.
Daarom focussen we ons vanuit Wonen Lim -
burg ook op de zachte kant, via bijvoorbeeld
zo'n VoorzieningenWijzer." Haar oproep aan
het nieuwe kabinet is dan ook om te stoppen
met ondoelmatige maatregelen zoals een al-
gehele huurbevriezing. "Die heeft financieel
veel impact voor een corporatie, maar weinig
voor de huurder die het echt nodig heeft.
Hierdoor kan er steeds minder geld doelma -
tig worden ingezet. Aan de woonlastenknop
zijn we nagenoeg uitgedraaid. Focus op de
inkomenskant en meer mogelijkheden voor
corporaties om gemengde wijken te creëren,
zodat de tweedeling minder sterk wordt."
Waar ligt de verantwoordelijk -
heid?
Dat deze hulp vanuit corporaties nodig is, er -
kent ook Nibud-onderzoeker Bos. "Het inko -
men van een aantal huishoudens met een
minimuminkomen, bijvoorbeeld alleen -
staande ouders, bestaat voor de helft uit toe -
slagen en tegemoetkomingen. Het is daarom
van groot belang dat zij alle toeslagen aan -
vragen. We weten dat landelijke toeslagen
over het algemeen goed worden aange -
vraagd, maar bij lokale regelingen is dat veel
minder. Die lokale regelingen maken het mo -
gelijk dat huishoudens met een laag inkomen
kunnen deelnemen aan de maatschappij. We zien wel, dat het lokale minimabeleid ver
-
schilt per gemeente, wat betekent dat de fi -
nanciële positie van huishoudens ook ver -
schilt per gemeente". Woningcorporaties
kunnen volgens hem een belangrijke rol spe -
len. "Corporaties en gemeenten zijn bij uit -
stek in staat om in te kunnen spelen op meer
individuele situaties. Veel staat of valt bij de
ondersteuning van mensen die er zelf niet
uitkomen. Zij zijn erg gebaat bij een persoon -
lijke benadering van hulpverleners, die de
weg weten in het oerwoud van regelingen en
i n st a nt ie s."
Onder aan de streep blijft het zorgelijk dat
een deel van de huurders eigenlijk niet rond
kan komen. Het onderzoek van het Nibud
laat zien dat een hoger inkomen effectiever
is dan een lagere huur. Dit artikel laat echter
zien dat corporaties zich verantwoordelijk
voelen om de huurder te helpen. Het roept
echter wel de vraag op waar nou de eindver -
antwoordelijkheid ligt om huurders betaal-
baar te laten wonen. De gedeelde verant -
woordelijkheid tussen corporaties en
overheid leidt enerzijds tot balans in het sys -
teem, maar het leidt er anderzijds ook toe dat
de huurders min of meer is overgeleverd aan
de goede bedoelingen van de corporatie. De
overheid plakt pleisters met een huurbevrie -
zing of huurverlaging, terwijl ze weigeren
echt verantwoordelijkheid te nemen en aan
de inkomensknop te draaien, terwijl die
knop een hoop problemen in één klap zou
oplossen.
DE ACHTERGRONDEN VAN DE WONINGCRISIS
32
33
De waarde van wonen
In de afgelopen decennia is wonen ver-
schoven van "een dak boven het hoofd"
naar een "bron van inkomsten" voor huis -
houdens en publieke en (semi)private ac -
toren (Aalbers, 2017; Elsinga & Toussaint,
2006). Zo zijn de grondopbrengsten voor
gemeenten een belangrijke inkomsten -
bron, tussen de zeven en negen procent
Tekst Marja Elsinga en Arend Jonkman
De wooncrisis duurt voort. Terwijl 'insiders'
profiteren van stijgende woningprijzen,
worden 'outsiders' geconfronteerd met on-
betaalbare en ontoegankelijke woningen
en staat de kwaliteit van wijken onder druk.
Dit is een onderwerp van grote zorg, zo
blijkt bijvoorbeeld uit politieke partijpro-
gramma's en vele maatschappelijke initia-
tieven. Het huidige woonsysteem is niet
"eerlijk" en het moet anders. Kunnen we
eerlijkheid vertalen in een waardenvolle
visie op wonen? PLEIDOOIEN VOOR EEN BREDERE VISIE
Naar een
visie op
wonen
34
van de totale inkomsten (zie kennisopen-
baarbestuur.nl), waarmee ook gemeente -
lijke voorzieningen bekostigd worden.
Voor institutionele beleggers is wonen een
belangrijke belegging en generator van fi -
nancieel rendement. Pensioenfondsen zijn
steeds meer wereldwijd gaan beleggen en
rekenen op hoge rendementen voor hun
achterban om pensioenen op peil en de
premies zo laag mogelijk te houden. De so -
ciale huurwoningen in Nederland zijn
sinds de introductie van de verhuurder -
heffing in 2014 een bron van inkomsten
voor de rijksoverheid. Wonen is tevens een
belegging voor eigenaar-bewoners en voor
bijvoorbeeld zzp'ers een belangrijke com -
ponent van de pensioenvoorziening. Meer recentelijk neemt de roep toe om
wonen als bron van inkomsten in te dam -
men en meer oog te hebben voor de ge -
bruikswaarde en de maatschappelijke op -
brengsten van goed wonen. Wonen is een
investering in waarden met maatschappe -
lijk gewenste uitkomsten. Het gaat hierbij
om uitkomsten die niet eenvoudig zijn uit
te drukken in financieel rendement, maar
wel te beredeneren zijn in maatschappe -
lijk rendement. De maatschappelijke kos -
ten van slechte huisvesting, zoals verlies
aan arbeidsproductiviteit, zorgkosten en
schooluitval laten zien wat de waarde van
goede huisvesting is. Goed wonen draagt
dus bij aan de volksgezondheid, het wel- zijn van mensen en aan een samenleving
waarin iedereen aansluiting vindt bij de
maatschappij. Ofwel goed wonen is cruci-
aal voor mensen, en draagt bij aan het
voorkomen van problemen en kosten in
andere domeinen. Niet voor niets is wonen
verankerd in onze grondwet als een zorg
van de overheid. Wonen is een investering in de maat -
schappij en geen melkkoe. Dat is het ver -
trekpunt van het 1M Homes-initiatief van
de TU Delft dat beoogt bij te dragen aan
oplossingen en een visie op de toekomst.
Geen ideeënarmoede
De wooncrisis stimuleert creati-
viteit in de woonsector en de
bredere samenleving. Er is zeker
geen sprake van ideeënarmoede
in Nederland, integendeel. Onze
betrokkenheid bij meerdere
prijsvragen geeft ons een inkijk -
je in de innovatie die in de maat -
schappij plaatsvindt. Panorama Lokaal [1], van het College
van Rijksadviseurs (CR A), biedt nieuwe
concepten en strategieën voor de transfor -
matie van wijken uit de jaren 60, 70 en 80.
De prijsvraag is inmiddels afgerond, de
ontwerpen zijn daar, maar de implemen -
tatie is een grote uitdaging. Met de V PRO
Woonpioniers [2]analyseren we 151 initia -
tieven en de voor- en nadelen daarvan.
Het gaat om ideeën, rijp en groen door
elkaar, van nieuwe ontwerpen, materia -
len en technieken tot drijvende huizen,
collectieve woonvormen en actiegroepen
die een onderdeel van het woonprobleem
op de agenda willen krijgen. Met het Net -
werk Conceptueel Bouwen en een aantal
woningcorporaties leveren we een bijdra -
ge aan de jury van de prijsvraag S o You
Think You Can Build [3]. Dit is een prijs-
PLEIDOOIEN VOOR EEN BREDERE VISIE
'Wat vinden
we eerlijk?'
35
vraag voor duurzame betaalbare woon-
concepten die min of meer klaar zijn voor
implementatie. De winnaar uit 94 inzen -
dingen mag via een woningcorporatie het
nieuwe concept implementeren. Sommige initiatieven uit de prijsvragen
kunnen zó in de praktijk gebracht worden.
Dan gaat het vooral om de nieuwe concep -
ten en toepassingen die passen binnen de
huidige wet- en regelgeving en waar een
sluitende business case achter schuilgaat,
met besparingen aan de aanbodzijde of
meerwaarde (waar de klant voor wil beta -
len) aan de vraagzijde. Veel van de nieuwe
ideeën vergen echter maatschappelijke in -
vesteringen, nieuwe governancestructu -
ren of aangepaste wet- en regelgeving.
Neem bijvoorbeeld de publiekswinnaar
van V PRO Woonpioniers: Peel Natuurdor -
pen. Het plan stelt voor om boeren in de
Peel natuur te laten ontwikkelen, met
daarin grote aantallen betaalbare tiny
houses. Bij de prijsuitreiking werd "de bu -
reaucratie" als grootste obstakel gezien.
Maar wat zijn precies die obstakels? Het
zou kunnen gaan om de Ladder voor Duur -
zame Verstedelijking die binnenstedelijk
bouwen de norm maakt. Het plan stelt een
radicaal andere manier van verstedelijken
voor, met grote impact op natuur, land -
schap, mobiliteit en voorzieningen. Voor
velen zijn de natuurdorpen een aantrek -
kelijk plan, maar wat is de impact op col-
lectieve waarden? Voor we in het diepe springen, zou de
vraag gesteld moeten worden wat we wil-
len als s
Reacties