THEMA Beweging in de volkshuis- vesting? #2/2020 Voorheen 'Tijdschrift voor de Volkshuisvesting' en 'S+RO' Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073-2051028 of via e-mail y.vierhout@aeneas.nl Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. 1 EN VERDER 04 Hoofdredactioneel Volkshuisvesting 2020 94 Column Leo Pols 78 Recensie De Toekomst van Nederland ARTIKELEN 06 Onorthodoxe maatregelen tegen de nieuwe woningnood Directeur-bestuurders aan het woord 16 Open bouwen Voor een hernieuwbare woningvoorraad 26 Doorbraak in de sociale huursector en het middensegment Een tekort aan betaalbare woonruimte 32 Maatschappelijke meerwaarde Bij gebieds- ontwikkelingen 42 EU, andere DAEB regels graag! Vraag om flexibilisering staatssteunregels INTERVIEWS 18 Heel Holland mengt Interview met Jasper Beekman en Wim Eringfeld Effecten huidig beleid Wonen werken water COVER Leden SJ bezetten flat in Bijlmermeer. Foto Nationaal Archief THEMA BEWEGING IN DE VOLKSHUISVESTING? 54 Gesleutel aan grenzen Regionale verschillen en toekomstperspectief 64 Klein wonen in de stad? Of ruimer in de buitenwijk? 70 Huurtoeslag verdient herkansing Betaalbaarheid wonen 86 Gebouwen als watermachines Ontwerpend onderzoek naar corporatievoorraad Oude en nieuwe oplossingen BEELDESSAY 50 De microwoning Vloek of zegen? Inhoud 2 Anna Vrieler, Student Sociale Geografie en Planologie Annemiek Rijckenberg, Hoofdredacteur Ruimte en Wonen Arend Jonkman TU Delft Bart Rijken Planbureau voor de Leefomgeving Bob Witjes Aedes Edwin Buitelaar Planbureau voor de Leefomgeving Guus Haest, Adviseur Wonen en Maatschappelijke ontwikkeling Jip Claassens Vrij Universiteit Amsterdam Jutta Hinterleitner, Programmamanager BNA Onderzoek Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Kenneth Gopal ABF Research Leo Pols Planbureau voor de Leefomgeving Lidwine Spoormans TU Delft Maarten Hoorn Platfrom 31 Maarten Vos Vidomes Martijn Eskinasi Ministerie van BZK Paul Gerretsen Vereniging Deltametropool Robin van Leijen Aedes Thijs Asselbergs TU Delft Tom Kleinepier ABF Research 4 Dit nummer van Ruimte en Wonen heeft als thema onorthodoxe oplossingen voor de woningnood. Die zijn nog steeds nodig, voor de betaalbaarheid en de woningnood onder heel veel groepen, waaronder de forenzende vitale be- roepsgroepen. Een jaar geleden keurde een tame - lijk tevreden Tweede Ka - mer de evaluatie van de wijziging Woningwet goed, maar in de tussentijd wor - den toch een aantal wijzi- gingen doorgevoerd en discussies gestart.  Minister Ollongren heeft al een historische stap geno - men om de huurstijgingen ook in de vrije sector te reguleren, en wordt nota bene door de Eerste Kamer onder druk gezet om alge - hele huurbevriezing af te dwingen. In de nasleep van de toeslagenaffaire wordt er gewerkt aan vereenvou - diging van de huurtoeslag en ook nagedacht of de corporaties niet eindver - antwoordelijk gemaakt kunnen worden voor de betaalbaarheid. Het CPB stelt dat we sowieso beter af zouden zijn zonder hy - potheekrenteaftrek en huurtoeslag. Kan die 14 miljard niet gewoon aan de burger teruggegeven wor - den? Berekeningen van BZK, Aedes en WSW gaan binnenkort laten zien waar, of en hoe lang corpo - raties hun nieuwbouw- en verduurzamingsopgave financieel nog kunnen waarmaken.    Al deze acties verande - ren niets aan het probleem dat de woningmarkt gefi - nancialiseerd is, en vooral Volkshuisvesting 2020 Wordt 2020 het jaar van de herontdekking van de mensenrechten? Het recht op gezondheid, op gelijke behandeling, op een basisinkomen, een woning? In ieder geval niet back to normal, hoe de coronapandemie zich ook ontwikkelt. Benut de kansen van de crisis!" 5HOOFDREDACTIONEEL in de grote steden wordt afgegraasd door kapitaal op zoek naar winst en zekerheid. "Game of Homes" noemt socioloog Manuel Aalbers dit heel treffend. Corporaties zijn nog steeds hun zelf be - wustzijn aan het terugvin - den en blijven moeite hou - den om de voorgenomen bouwproductie waar te maken. Ontwikkelaars hebben alle ruimte gekre - gen de afgelopen jaren, maar hebben ze woningen voor de middenhuur ge - bouwd? Verduurzaamd? Al hun bouwlocaties benut? Het zou interessant zijn beide sectoren onaf hanke - lijk te laten vergelijken, op kosten bijvoorbeeld, maat - schappelijke meerwaarde, efficiëntie, gerealiseerde kwaliteit en steun van overheden. Met de dreigende econo - mische krimp dreigt op - nieuw stagnatie in de bouw. Taco van Hoek van het EIB  heeft een interes - sant pleidooi om als over - heden zelf anticyclisch huizen te kopen en bou -wen, via een woonfonds met minstens 1 miljard, om daarmee een nieuwe crisis in de bouw te voorkomen.  Wat treft u aan in dit nummer? Bevlogen corpo - ratiedirecteuren, menin - gen van de zijlijn, praktijk - verhalen en veel onderzoek. Hoe zit het nu echt met de woonvoorkeu - ren van jonge mensen (pré-corona weliswaar), met de EU-regels voor staatssteun, met maat - schappelijke initiatieven in de gebiedsontwikkeling? Rode draad in veel verha - len is het bewaken, bewa - ren en beter benutten van de bestaande voorraad. Is dat echt onorthodox? Mis - schien toch wel: stel dat de woningdelerskorting werd afgeschaft en mensen zelf oplossingen konden zoe - ken, hoeveel extra woon - ruimte zou dat niet kun - nen opleveren? Natuurlijk met garanties tegen mis - bruik en overbewoning, maar toch. Benut de kan - sen van de crisis! Annemiek Rijckenberg Martijn Eskinasi 6 Van een dwingende rol voor Den Haag tot samenwonende ouderen en studenten Bob Witjes en Martijn Eskinasi Onorthodoxe maatregelen tegen de nieuwe woningnood Wie de krant doorneemt of een nieuwsscherm opent krijgt soms het idee dat er niks anders meer in de wereld gebeurt dan 'corona'. Alsof er een perfecte wereld was tot begin dit jaar, en corona de wereld compleet overhoop heeft gegooid. Dat laatst is natuurlijk zeker waar, maar dat we daarvoor in een perfecte wereld leefden is natuurlijk niet zo. 7 Stefan van Schaik 8 OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN Z eker niet als je kijkt naar de woningmarkt. Het woningte- kort is groot en de betaalbaar - heid staat onder druk. Door - modderen is geen optie: er moet wat gebeuren. En dat vraagt om onor - thodoxe maatregelen. Wij vroegen drie di- recteur-bestuurders van woningcorporaties om hun ideeën voor onorthodoxe maatrege - len om de woningmarkt weer vlot te trek - ken. René Scherpenisse van het Tilburgse Tiwos, Hester van Buren van Rochdale in Amsterdam en Stefan van Schaik van Wooncompagnie uit Hoorn. Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om het aantal locaties voor (sociale) nieuwbouwwoningen te vergroten? Misschien wel het grootste probleem van dit moment, is het gebrek aan woningen en een te lage nieuwbouwproductie. Mensen zijn lange tijd op zoek naar een woning, en áls ze al wat vinden is het de vraag hoe be - taalbaar een woning is. "Een overheid die haar bevolking géén be - taalbare woning biedt creëert uiteindelijk vrijplaatsen waar mensen zélf noodoplossin - gen initiëren voor hun basisbehoefte aan wo - nen," stelt Stefan van Schaik. "In het buiten - land ontstaan dan sloppenwijken. In Nederland zien we dat in de vorm van een groeiende groep daklozen, bankslapers, ille - gale bewoning van vakantiewoningen, volk - stuintjes, caravans, etc. Ons systeem van volkshuisvesting is niet langer dienstbaar aan de mens."  De discussie staat meteen op scherp. En hoewel de geschetste gevolgen ge - lukkig nog niet aan de orde van de dag zijn, is een boodschap van de drie bestuurders gelijk duidelijk: de overheid móet verantwoorde - lijkheid voor de woningbouw nemen. "Het Rijk moet de regie nemen en iedere ge - meente moet ook verantwoordelijkheid ne - men om ook bouw van betaalbare wonin - gen te garanderen," stelt Hester van Buren. Ook zij erkent dat overheidssturing noodza - kelijk is en dat gemeenten zich veel meer moeten inzetten voor betaalbare woningen. De sturing vanuit het Rijk gaat volgens haar veel verder dan woningbouw alleen. Zij stelt: "Het gaat om een integrale visie op de ruimtelijke ont wik keling. Denk bijvoor - beeld ook aan het openbaar vervoer. Trek een metrolijn van Amsterdam naar Zaan - stad en Purmerend, of leg een tunnel aan naar Almere. Afstanden zijn klein in Neder - land. Je kunt méér locaties geschikt maken door juist te investeren in infrastructuur." Een betere afstemming tussen woning - bouw en infrastructuur kan bijdragen aan meer en beter leef bare woonwijken voor een breed palet aan bewoners. Toch komt door de verkokerde en gedecentraliseerde besluitvorming bij Rijk, provincies, ge - meenten, ontwikkelaars en corporaties nog onvoldoende van de grond. Er wordt zelfs gepleit om weer een Ministerie van VROM in te stellen. Stefan van Schaik is helder: "Ik vraag me af of een moreel appel op gemeenten haal- baar is.  Deze wooncrisis vraagt om dwin - gende sturing vanuit Den Haag. Het is tijd voor een vijfde nota ruimtelijke ordening extra. Den Haag moet grote ontwikkelloca - ties aanwijzen. We zullen ook moeten bou - wen in de wei." Dat betekent ook dat anders moet worden omgegaan met locaties. René Scherpenisse geeft aan dat hij in dit kader enthousiast is geworden over een project in Utrecht, Place2BU. "Op locaties die (nog) niet beschikbaar zijn voor permanente wo - ningbouw wordt als het ware een extra tre - de aan de lokale woonladder toegevoegd, die tijdelijk is en daarom kwalitatief, met 9 "Met anticyclisch bouwen kun je relatief goedkoop bouwen" RENÉ SCHERPENISSE 10 OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN name in vierkante meters, beperkter is. Hierdoor kan gebruik gemaakt worden van relatief goedkopere en snellere pre - fab-bouw en waarmee (een combinatie van) doelgroepen bediend worden die las - tig aan de bak kunnen komen. Denk aan spoedzoekers, net afgestudeerden en men - sen met een rugzakje, die onderling dan ook nog een steunende community vormen. Place2BU laat zien dat dit ook nog eens grootschalig (400 eenheden) kan." Dit soort projecten, die snel van de grond kun - nen komen, moeten ook wat Stefan van Schaik betreft worden versneld. "Maak het bijvoorbeeld mogelijk dat projecten met sociale huurwoningen onder een tijdelijk regime kunnen starten, als de planologi- sche bestemming van een locatie dit nu niet mogelijk maakt. De gemeente moet er dan wel voor zorgen dat de bestemming wordt aangepast. Ook zouden projecten die het grootste maatschappelijk effect hebben ? de meeste vierkante meters bijvoorbeeld ? ook het snelst kunnen starten. Dat vraagt om prioritering. Waarom verkorten we de pro - cedures voor deze projecten niet? Ze moe - ten zo snel mogelijk bovenop de stapel!" Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om de bestaande voorraad van woningen en andere gebouwen beter te benutten? 'Bouwen, bouwen, bouwen' lijkt anno 2020 het belangrijkste adagium voor iedereen die de wooncrisis wil oplossen. Maar met bijna acht miljoen woningen in Nederland, ligt een deel van de oplossing ook in een be - tere benutting van de bestaande voorraad. Over één oplossing in dit verband zijn de drie bestuurders het roerend eens: We moe - ten samenwonen stimuleren in plaats van ontmoedigen. "In de jaren 80 was 'kamergewijze verhuur' van meestal appartementen, soms grondge - bonden woningen nog iets dat redelijk veel voorkwam," blikt René Scherpenisse terug op de vorige eeuw. "We zouden zittende huurders, met weinig geld en een hulp - vraag, kunnen stimuleren iemand op ka - mers te nemen.  Of woningen geschikt ma - ken voor verhuur aan bijvoorbeeld twee éénpersoonshuishoudens, hetgeen met re - latief weinig ingrepen te doen is." Stefan van Schaik voegt toe: "Dit soort oplossingen passen in een trend van zelfredzaamheid naar samenredzaamheid." Het klinkt na - tuurlijk mooi: mensen gaan vaker samen - wonen en vinden zo niet alleen sneller een woning maar kunnen ook hulp bieden aan anderen. Maar zitten mensen hierop te wachten? "Het hoeft niet altijd om hele gro - te dingen te gaan, het kan ook gaan om een boodschapje of even de planten water ge - ven. Kijk naar de huidige coronacrisis en hoe dit nu van de grond komt!" Samenwonen stimuleren vraagt niet al- leen aanpassingen van de fysieke omge - ving. De fiscale behandeling van samenwo - nende is op zijn zachtst gezegd ongelukkig, als we Hester van Burenhoren. "Regelingen als de kostendelersnorm ? waardoor men - sen die samenwonen gekort worden op hun uitkering ? zorgen ervoor dat samenwonen wordt ontmoedigd. Zoals bij ouderen die in zo'n geval minder AOW krijgen." De vraag is dan wel: wie gaat dat betalen? "Ik denk dat het de overheid wel eens minder geld kan kosten als je bedenkt dat de huidige re - geling ook tot veel calculerend, maar overi- gens rationeel, gedrag leidt. Een ander deel van de oplossing ligt vol- gens de bestuurders ook in anders toewij - zen. Volgens René Scherpenisse moet het roer om: geen woonruimteverdeling meer op basis van wachttijd, maar op basis van 11 OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN verloting. "Nu hebben insiders ? mensen met lange inschrijfduur ? veel voorsprong op de outsiders. Die staan structureel op achterstand." Stefan van Schaik ziet dit echter niet als oplossing. "Het klinkt leuk, maar het is weinig transparant en boven - dien is het symptoombestrijding. De schaarste blijft groot. Bovendien ontstaat zo het frame dat de woningzoekende huurders het probleem zijn. De mensen zijn niet het probleem, maar het tekort in aanbod!" Moet alles blijven bij het oude? Nee, ook Stefan van Schaik is voor aanpassingen in de woon - ruimteverdeling. "Ik gun huur - ders dezelfde bewegingsvrijheid als kopers, waardoor ze zelf laagdrempelig kunnen kiezen hoe en waar ze willen wonen. Kopers hebben nu maximale be - wegingsvrijheid en kunnen via Funda woningen vinden in heel Nederland. Hun kapitaal (ver - mogen) kunnen ze inzetten daar waar ze willen: een kleine wo - ning in een dure stad of een grote woning in een klein dorp. Huurders kunnen hun kapitaal (inschrijfduur/-wachtduur) al - leen inzetten daar waar ze ingeschreven staan. Zij hebben dus niet dezelfde bewe - gingsvrijheid als kopers. Maak één lande - lijk woonruimteverdeelsysteem met bijbe - horende spelregels, waarbij wachttijd, zoektijd en eventuele voorrang voor men - sen uit de regio in balans zijn." René Scherpenisse ziet hier weer niet zoveel in. "Ik denk dat veel huurders toch in eerste instantie op zoek gaan naar een woning in hun omgeving. Ook is het een enorm ge - doe om alle woningmarkten en systemen op één lijn te krijgen." Stefan van Schaik stipt nog een ander punt aan. "Benut de bestaande voorraad van kantoren en vakantieparken. Zorg er - voor dat transformatie van kantoren meer wordt gestandaardiseerd. En sta perma - nente bewoning van vakantieparken toe." Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden? Met meer regie van de overheid, meer ruim - te voor tijdelijke bouw, het stimuleren van samenwonen en verbeteringen in de woon - ruimteverdeling zou een deel van de schaarste problematiek kunnen worden aangepakt. Maar blijft de nieuwbouw dan ook betaalbaar? "Goedkoop bouwen kunnen we eigenlijk allang, daarvoor is - bij wijze van spreken - alleen een nieuwe crisis nodig," stelt René Scherpenisse, overigens op een moment dat de coronacrisis nog niet in alle hevigheid is losgebarsten. "Tijdens de economische cri- sis van een paar jaar geleden konden we kleine grondgebonden woningen laten neerzetten voor 70.000 euro." Maar dat be - tekent dus wel dat de bouwkosten moeten dalen. Hester van Buren ziet hier een kans voor corporaties, door anticyclisch te bou - wen. "Dan kun je én relatief goedkoop bou - wen, én de bouwsector stimuleren in econo - "Ons systeem van volkshuisvesting is niet langer dienstbaar aan de mens" 12 misch moeilijke tijden. Twee vliegen in één klap." Ook als het gaat om de verduurza- ming, zien de bestuurders kansen. René Scherpenisse: "Met de Warmtewissel-chal- lenge daagden de Brabantse Lentecorpora - ties de markt uit om met gasloze plug-and- play vervangers van de cv-ketel te komen. Hét ei van Columbus is nog niet gevonden, wel een aantal veelbelovende ontwikkelin - gen. Deze innovaties, in met name duurza -me installaties, zijn nodig om onze nieuw - bouw betaalbaar te maken." Volgens Stefan van Schaik zit een belang - rijke knop ook in standaardisering en defi - niëring. "Stimuleer het gebruik van zoiets als 'de woonstandaard'. Dit is een document dat door onder meer Aedes is ontwikkeld, om  meer standaardisering in de productie van woningen te creëren.  Je kunt hiermee gelijksoortige vraag bundelen. Daarmee René Scherpenisse 13 zijn veel ontwikkeltijd en ?kosten te bespa- ren." Sterker nog: corporaties zouden hierin véél nadrukkelijker samen moeten werken: "Kijk buiten de landsgrenzen. Daar zijn ook betaalbare woonconcepten te vinden. We kijken niet verder dan onze landsgrens. Boklok is een bekend voorbeeld van kleine prefab-woningen in Engeland. Waarom maken we geen Boklok fabriek waarin alle woningcorporaties in Nederland participe -ren? Met een eigen Nederlands productie - bos als leverancier van de grondstof?" Ook moeten er wat Stefan van Schaik betreft duidelijke richtlijnen komen voor corpora - tiewoningen, bijvoorbeeld in een huurprijs per vierkante meter. En dat mag dan best ten koste gaan van wat beleidsvrijheid van de corporaties. "Ik geef graag wat beleids - vrijheid op om daarmee te zorgen dat de sociale huursector een volwaardig onder - deel van de woningmarkt blijft waar men - sen een positieve keuze voor maken. Nu zijn er marktpartijen die de allerkleinste wonin - gen voor nét onder de liberalisatiegrens willen verhuren. Hoe sociaal is dat nog? Dus ja, overheid schrijf maar voor wat een rede - lijke maximale huurprijs-kwaliteit verhou - ding zou moeten zijn." Of moet het toch drastischer? Toch laten alle bestuurders doorschemeren dat we het met alleen maatregelen binnen de bestaande kaders ? hoe onorthodox ook ? niet gaan redden. "Neem bijvoorbeeld de woningzoekende middeninkomens," zegt René Scherpenisse. "Die hebben corpora - ties nodig.  Haal die grenzen tussen DAEB en niet-DAEB weg. Deze grenzen zitten een soepele overgang van de woningmarkt ern - stig in de weg." Hester van Buren is het met deze laatste stelling roerend eens. "Het is toch beschamend dat hardwerkende men - sen in de zorg, schoonmaak of supermarkt "Deze wooncrisis vraagt om dwingende sturing vanuit Den Haag" OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN 14 Hester Van Buren. FOTO JITSKE SCHOLS 15 in Nederland niet rond kunnen komen. Wo- ningcorporaties kunnen voor deze groep heel goed woningen leveren."  Maar nu die grenzen er nog zijn, worden ze bij Tiwos wel opgezocht. "Wij hebben inmiddels het beleid ingezet om woningen voor lage middeninkomens net onder de liberalisatiegrens te verhuren, maar ver - volgens wel inkomensaf hankelijk te verho - gen. We stoppen met die verhogingen er - gens rond de 850 euro, af hankelijk van de Nibud-normen. Bij mutatie gaat de woning weer terug naar net onder de DAEB-grens. Dit doen we omdat ook de huis - vesting voor middeninkomens in onze ogen DAEB is: de markt pakt het niet op." Maar ook volgens Hester van Buren is er meer nodig. "We moeten woningen niet meer zien als investeringsobject. Wonin - gen zijn om te wonen, niet om in te investeren. Dat betekent dat we de opkoop van woningen voor vakantieverhuur moeten stoppen, en ook de middenhuur moeten reguleren." Stefan van Schaik is misschien nog wel het meest uitgesproken. "Naar mijn over - tuiging is een harde reset nodig om de wooncrisis echt op te lossen. Dat vraagt om een integrale aanpak van de woningmarkt: huur en koop, stenen en contracten, subsi- dies en heffingen. Enkelvoudige maatrege - len, hoe onorthodox ook, zullen de proble - men niet bij de basis aanpakken. Overigens benadrukt de huidige coronacrisis weer eens het belang van een goed en betaal- baar thuis." En wat betekent die harde re - set dan? "Onze hedendaagse samenleving heeft een andere structuur en ordening dan vroeger. Kenmerkende oude waarden zijn effectiviteit, efficiency, rendement, controle en beheersing. Ik constateer nu dat het oude systeem, dat ons jarenlang goed heeft gediend, belangrijker is gewor - den dan mensen. De antwoorden die wij geven in dit artikel zijn pogingen om, bin - nen het nog steeds bestaande systeem, tot optimalisaties te komen. Maar wat we wér - kelijk nodig hebben is een nieuw systeem dat weer dienstbaar is aan de mens. Dat er weer voor zorgt dat een woning weer een basisvoorziening is voor iedereen. De maatschappelijke betekenis van 'iedereen een dak boven zijn hoofd' is van een ande - re orde dan de vaststelling dat ons systeem niet toe staat dat we gewoon woningen toevoegen. Een systeem dat leidt tot de grootste wooncrisis ooit is niet meer dienstbaar aan de mens en heeft haar bestaansrecht verloren." "Stimuleer mensen met weinig geld iemand op kamers te nemen" OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN 16 Herontwikkeling pakhuis Santos op Katendrecht in Rotterdam. FOTO WDJA ARCHITECTEN 17 D e miljoen woningen die no- dig zijn om bestaande te - korten weg te werken en de verwachte toekomstige vraag op te vangen hoeven niet allemaal nieuw gebouwd te worden. Een kwart van deze miljoen woningen be - staat uit het vervangen van verouderde wo - ningen. Benodigde woningen kunnen dus Arend Jonkman, Thijs Asselbergs, Lidwine Spoormans Volgens prognoses van ABF Research is er tot 2035 behoefte aan een miljoen extra woningen. Grootschalige industriële woning- bouw kan bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort. Dit heeft in het verle- den echter de positie van bouwers versterkt, en daarbij zeggenschap van bewoners en aanpasbaarheid van de woningvoorraad beperkt. Het 1M Homes-initiatief van de TU Delft onderzoekt onder meer hoe Open Bouwen, in combinatie met digitalisering en automatisering, kan bijdragen aan een duur- zame oplossing voor het woningtekort en tegelijkertijd bewoners zeggenschap geven. OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN Open Bouwen Voor een hernieuwbare woningvoorraad 18 ook gecreëerd worden door woningen voor de sloop te behoeden, door splitsing van be- staande woningen en door transformatie van bijvoorbeeld kantoorgebouwen tot wo - ningen. In het grote volume bestaande ge - bouwen ligt een enorme hoeveelheid aan grondstoffen, materialen, producten, ener - gie en CO? opgeslagen. Onder meer in niet of nauwelijks te recyclen beton. Schaarser wordende grondstoffen, materialen en pro - ducten zijn slechts deels herwinbaar en bo - vendien kost herwinning energie. Herge - bruik van gebouwen heeft daarom grote duurzaamheidsvoordelen ten opzichte van sloop-nieuwbouw. Desondanks worden veel gebouwen ge - sloopt. Sloop kan de voorkeur krijgen door - dat herontwikkeling technisch niet goed mogelijk is (materialen en producten zijn verouderd en onvoldoende hernieuwbaar), er geen of onvoldoende vraag is voor een nieuwe invulling (bijvoorbeeld in krimpre - gio's), herontwikkeling te duur is voor een sluitende business case en/of alternatieve investeringen (op de locatie) aantrekker zijn. Al deze aspecten hangen samen met de her - nieuwbaarheid en aanpasbaarheid van het gebouw, waarbij bepaalde kenmerken kun - nen zorgen voor meer flexibiliteit en dus een grotere diversiteit aan mogelijke invullingen voor het gebouw. Dat maakt herontwikke - ling ook eenvoudiger en goedkoper, doordat gebouwen met minder ingrijpende ingrepen voor een nieuw gebruik geschikt te maken zijn. Nu is sloop-nieuwbouw, financieel ge - zien, nog vaak de meest aantrekkelijke optie. Hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid zijn ook van belang omdat de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar vastgoed voort - durend verandert. Voor goede afstemming van vraag en aanbod helpt vraaggerichte ontwikkeling op de korte termijn en is her - nieuwbaarheid en aanpasbaarheid nodig voor de lange termijn. Aansluitend op wat Peter Luscuere in 2018 schreef in 'Circulari- teit: Op weg naar 2050?' wordt hernieuw - baarheid gezien als het hanteren van her - nieuwbare grondstoffen bij nieuwe toepassingen. Dit in aanvulling op het ver - lengen van de levensduur van grondstoffen, materialen en producten door onderhoud, reparaties, hergebruik en uiteindelijk recy - cling. Aanpasbaarheid bestaat uit de mate waarin een gebouw geschikt kan worden gemaakt voor veranderde wensen of een ander gebruik. Levensverlengende eigen - schappen De Amsterdamse grachtengordel laat zien dat panden steeds hersteld of vernieuwd en tot wel eeuwen gebruikt worden. Welke gebouweigenschappen dragen hieraan bij? Drie modellen voor duurzame aanpasbaar - heid vergroten de kans dat gebouwen op - nieuw gebruikt worden: overgedimensio - neerd bouwen, licht en demontabel bouwen en dierbaarheid. Overgedimensioneerd bouwen vergt een grotere investering, maar verkleint risico's en verlengt de levensduur doordat een ge - bouw voor veel verschillende soorten toe - komstig gebruik geschikt is. Overmaat be - staat niet alleen uit een groter vloeroppervlak, maar bijvoorbeeld ook uit hogere verdiepingen, bredere deuren, rui - mere trappen, gangen en liftschachten, meer ruimte voor technische installaties en horizontaal en verticaal leidingentrans - port. Patch22, een dertig meter hoog ge - bouw grotendeels bestaand uit hout, ont - worpen door architect Tom Frantzen, is een voorbeeld waarbij overdimensione - ring en eenvoudig te verwijderen topvloe - ren zijn toegepast. De overmaat kan ook zitten in de constructie. Een grotere draag - OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN 19 "Digitalise- ring en auto - matisering bij ontwerp, productie en logistiek zijn volop in ontwikkeling" AREND JONKMAN 20 kracht maakt een gebouw bruikbaar voor meer verschillende functies en kan zelfs mogelijkheden voor extra verdiepingen creëren. Dit gebeurt bij pakhuis Santos op Katendrecht in Rotterdam, een Rijksmo- nument uit 1903. Het pakhuis zal winkels huisvesten en op het dak een uitbouw krij - gen voor 22 woningen. Licht en demontabel bouwen is gericht op het bouwen voor een tijdelijke invulling van een plek of met gebruik van veranderbare of herplaatsbare systemen. Het gebouw dient vooral de huidige gebruiker, maar is ook flexibel doordat het verplaatsbaar en eenvoudig aanpasbaar is. Dat lichte bouw niet hoeft te betekenen dat het gebouw al- leen voor enkele jaren dienst kan doen blijkt uit de noodwoningen van direct na de Tweede Wereldoorlog in de Wielewaal (Rotterdam-Zuid). Een ander voorbeeld zijn de naoorlogse Lustron prefabricatiewo - ningen uit de Verenigde Staten. Deze door Morris Beckman ontworpen onderhoudsar - me woningen zijn eenvoudig en in korte tijd op te bouwen. Dierbaarheid is de ultieme reden voor hergebruik. "Dierbaar is duurzaam", aldus Christoph Grafe in zijn gelijknamige essay uit 2011. Gewaardeerde gebouwen krijgen, zelfs als deze heel 'onhandig' zijn, met be - hulp van creatieve oplossingen een nieuwe (woon)functie. Er zijn kerken die getrans -formeerd worden naar seniorenwoningen (Heerenveen) of tot riant woonhuis (Utrecht). Ook veel schoolgebouwen wor - den omgebouwd naar woningen, zoals rijksmonument de Vincent van Gogh-open - luchtschool in Amersfoort. Dierbaarheid is een moeilijk te voorspellen eigenschap, daar deze kan bestaan uit tastbare gebouw - karakteristieken maar ook ontastbare za - ken zoals herinneringen. Ook is de waarde - ring voor gebouwen of plekken altijd aan verandering onderhevig. Echter, het stre - ven naar dierbaarheid, ook te beschouwen als kwalitatieve overmaat, is wel degelijk een opgave in de weg naar duurzame aanpasbaarheid.De drie modellen voor duurza - me aanpasbaarheid sluiten elkaar niet uit. Solids I op IJburg in Am - sterdam van woningcorporatie Het Oosten (inmiddels Stadge - noot) is een voorbeeld van een drager met overmaat, waarbinnen gebruikers een lichte, aanpasbare en flexibele inbouw realiseren. Het gebouw is met zijn architectonische kwaliteit ge - bouwd om te overleven, maar omdat dier - baarheid niet afdwingbaar is zal het zich in de toekomst moeten bewijzen. Drager en inbouw Open Bouwen is een architectonische en stedenbouwkundige benadering, waarbij hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid cen - traal staan. Overgedimensioneerd bouwen in de basisconstructie (de drager) wordt ge - combineerd met licht bouwen van de in - bouw. Open Bouwen is vanaf de jaren zestig ontwikkeld door John Habraken en diverse vakgenoten, onder wie Frans van der Werf, Age van Randen en John Carp. Ook van - daag de dag inspireert het een groep jonge architecten, aangevoerd door Marc Koe - "Bestaande voorraad hergebruiken en verduurzamen" 21 OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN hler. In Open Bouwen verandert de ge- bouwde omgeving ? onder invloed van ge - bruikers en opdrachtgever(s) ? in een continu en dynamisch proces van ontwerp en bouw. Daarbij wordt onderscheid ge - maakt tussen verschillende lagen, die op verschillende snelheden veranderen en waar ontwerp en besluitvorming op afge - stemd worden. De lagen komen ook terug in de technische systemen in de bouw, die zo aan elkaar gekoppeld worden dat het ene systeem los van het andere vervangen of aangepast kan worden. In het boek 'How Buildings Learn' maakt Stewart Brand on - derscheid tussen zes lagen met een ver - schillende levensduur, variërend van de spullen van de bewoners tot de structuur, de ombouw en de kavel (zie figuur 1). Bij Open Bouwen geven professionals en eind - gebruikers samen het ontwerp- en ontwik - kelproces vorm. De basisideeën van Open Bouwen komen sa - men in de concepten 'stedelijk weefsel', 'dra - ger' en 'inbouw'. Het stedelijk weefsel wordt gevormd door de relaties tussen gebouwen, openbare ruimte en diverse stromen (ver - keer, mensen, diensten, goederen) door de gebouwde omgeving. Binnen het stedelijk weefsel bevinden zich de dragers. Dat zijn de basis-gebouwen, die ruimte bieden voor ver - schillende invullingen. De inbouw geeft in - vulling aan de dragers. Die kan bijvoorbeeld bestaan uit een diversiteit aan woningen, met verschillende groottes en plattegron - den, afgestemd op de wensen en behoeftes van de bewoners. Private inbouw en collec - tieve drager zijn duidelijk aparte domeinen, maar ook sterk verbonden. In 'Kader en ge - nerieke ruimte' uit 2002 van Bernard Leu - pen wordt beschreven hoe alle lagen in theo - rie het kader ? de drager ? kunnen vormen. Verschillende lagen kunnen samen het ka - Figuur 1. Het lagenmodel met variërende levensduur van Stewart Brand \ uit 'How Buildings Learn' (1994, Penguin Books) 22 der bepalen, zoals de ontsluiting, de draag- constructie en de dienende elementen (ser - vices). Bij het Centre Pompidou in Parijs vormt het kader de architectonische expres - sie en bepaalt de identiteit van het gebouw. Lagen die behoren tot de inbouw zijn een - voudig aanpasbaar aan de wensen van nieu - we gebruikers of aan de veranderende be - hoeftes van de huidige gebruikers. Een duurzame woning is vooral een aanpasbare woning. Deze aanpasbaarheid wordt ook steeds belangrijker, doordat de traditionele scheiding tussen wonen, werk en zorg steeds verder vervaagt. Open Bouwen bevat meerdere eigenschap - pen die de kans vergroten dat een gebouw en onderdelen daarvan herbruikbaar zijn. Dra - ger en inbouw maken een onderscheid tus - sen zware basisconstructie en lichte inbouw, elk met een eigen levensduur. De drager heeft een lange levensduur en kan ruimte bieden voor investeringen in overmaat en kwaliteit die bijdragen aan de dierbaarheid. De inbouw wordt afgestemd op de wensen van de huidige gebruiker, is eenvoudig aan - pasbaar aan veranderende eisen en wensen en is demontabel en aanpasbaar ontworpen. Efficiëntie en zeggenschap Industriële en seriematige woningbouw hebben in het verleden een belangrijke bij - drage geleverd aan het tegengaan van wo - 23 ningnood. Standaardisatie staat echter op bespannen voet met hernieuwbaarheid, aanpasbaarheid en zeggenschap. Wanneer grote hoeveelheden dezelfde en slechts be- perkt aanpasbare woningen door externe veranderingen niet meer voldoen, heeft dat grote consequenties. Vroegtijdige sloop- nieuwbouw en dus een korte levensduur doet efficiëntiewinst van industriële en se - riematige bouw teniet. In de Bijlmermeer is een groot deel van de honingraatflats ge - sloopt. In de Kleiburgflat, herontwikkeld door Kondor Wessels, werden appartemen - ten als casco verkocht als klusflats. Dit pro - ject toont aan dat deze flats, ondanks om - vangrijke sloop, aanzienlijke 'drager - kwaliteit' bezitten en binnen de basis - structuur de ruimte flexibel ingevuld kan worden. De Europese Mies van der Rohe- award win je niet zomaar. Aanpasbaarheid door digitalisering In de maakindustrie worden al jaren nieu - we productietechnieken ontwikkeld om de keuzevrijheid te integreren in efficiënte massaproductieprocessen. Massamaat - werk (mass customization) is erop gericht om consumenten keuzevrijheid te bieden tegen lage prijzen die het effect zijn van massaproductie. Massamaatwerk sluit nauw aan bij Open Bouwen, omdat beiden gericht zijn op het geven van een eigen in - vulling binnen vaste structuren. Drie com - ponenten die centraal staan bij massa - maatwerk zijn: 1) het verkrijgen van de benodigde input van de consument, 2) een flexibel productieproces en 3) efficiënte lo - gistiek. Wanneer deze noodzakelijke voor - waarden onvoldoende worden vervuld, zo beschrijven Stoettrup en collega's in 2019 in het tijdschrift Frontiers in Built Environ - ment, weegt de toegevoegde waarde niet op tegen hogere afstemmings-, transactie- en productiekosten. Bij Open Bouwen zijn dezelfde voorwaarden van belang, om de flexibiliteit en personalisering mogelijk en betaalbaar te maken. Echter, waar bij mas - samaatwerk nog sprake kan zijn van een eenmalige flexibiliteit bestaat de grote toe - gevoegde waarde van Open Bouwen uit de hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid. Dit heeft vooral betrekking op de tweede com - ponent, het productieproces, die ook mo - dulair moet zijn, zonder te leiden tot stan - daardisatie die de mogelijkheden en de flexibiliteit weer inperkt. De modulariteit in het productieproces bevordert zowel hernieuwbaarheid als aanpasbaarheid, Patch22 door architect Tom Frantzen met overdimensionering en aanpasbaarheid door onder meer verwijderbare topvloeren FOTO LUUK KRAMER OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN 24 doordat onderdelen ver wijderd, toege- voegd of vervangen kunnen worden. Ontwikkelingen van massamaatwerk, met name van ICT-toepassingen binnen de vierde industriële revolutie, bieden grote kansen voor zowel het verkrijgen van de juiste input van de consument, het flexibele en modulaire productieproces en de com - plexe logistiek. Toegankelijke ontwerpsoft - ware kan bijvoorbeeld verschillende moge - lijke indelingen, maatvoeringen en materiaalgebruik direct visualiseren in een digitaal prototype. Voor consumenten met meer keuzestress kunnen aanpasbare basis - ontwerpen uitkomst bieden. Door ICT-sy - stemen voor ontwerp door of met de consu - ment af te stemmen met geautomatiseerde en gerobotiseerde systemen voor de pro - ductie en logistiek hoeft deze flexibiliteit geen hogere transactiekosten te betekenen. Lister Buildings is een integrale ontwer - per, ontwikkelaar en bouwer van modulaire hernieuwbare houten woningen die groot - schalig industrieel gemaakt kunnen worden. Sustainer Homes produceert circulaire wo - ningen met houtbouw drager en inbouw vol- gens een modulair bouwsysteem. De Com - fort Cabin van The New Makers, is gericht op modulaire en aanpasbare inbouweenheden voor bijvoorbeeld oude kantoren, vervaar - digd uit plaatmateriaal door computerge - stuurde frezen. Hetzelfde bedrijf ontwikkelt Fabfield Builder (zie figuur 2) waarbij de consument online de inbouw kan ontwerpen en daarbij direct feedback krijgt over hoe het eruit komt te zien en wat het kost. Het ont - werp wordt na bestelling geautomatiseerd geproduceerd en als bouwpakket geleverd. Dit is onder meer al toegepast op de Houtha - vens in Amsterdam. Het WikiHouse in Alme - re is een prototype van een energiezuinige zelf bouwwoning ontwikkeld volgens het Open Systems Lab, een open digitaal plat - form om ketensamenwerking en transpa - Figuur 2. De doe-het-zelf ontwerptool van Fabfield waarbij onder meer \ de kosten direct zichtbaar zijn. BRON: THENEWMAKERS.COM/FABFIELD_BUILDER 25 rantie in de bouw te bevorderen. Deze voor- beelden bieden zowel mogelijkheden voor betaalbare en snel toepasbare eenheden, om te reageren op plotseling gewijzigde vraag, als voor meer luxe en permanente (doch her - nieuwbare en aanpasbare) uitvoeringen. In - passing in bestaande dragers hoeft door de productiemethoden niet meer te kosten dan een standaardontwerp. In de traditionele woningbouw is ieder project uniek (als een prototype) en wordt meestal beperkt gevarieerd op basis van bestaande woonproducten. Aanpassingen en zeggenschap, het meenemen van wen - sen van de eindgebruikers, die buiten de voorbereide keuzegids vallen zorgen di - rect voor problemen in het proces. Het aanbod wordt nog altijd gedomineerd door de beste kans op afzet en winstmaximali- satie voor de bouwende partijen, wat de variatie beperkt. Geautomatiseerd en ge - robotiseerd modulair massamaatwerk biedt ook een oplossing voor de grote di- versiteit aan bestaande dragers (van ap - partementencomplexen tot kerken, school - gebouwen en kantoren). Op deze manier kan Open Bouwen bijdragen aan de aan - trekkelijkheid van hergebruik. Conclusie Nieuw te bouwen woningen dienen her - nieuwbaar en aanpasbaar te worden om de impact op het milieu te minimaliseren en in de toekomst mee te kunnen bewegen met veranderende omstandigheden. Open Bou - wen biedt een structuur om de benodigde hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid te rea - liseren. Digitalisering en automatisering bij ontwerp, productie en logistiek zijn volop in ontwikkeling. Door massamaatwerk vermin - deren meerkosten voor niet-standaard ont - werpen en kunnen grootschalige industriële bouw en zeggenschap voor bewoners goed samengaan. Voor nieuwbouw kunnen nieu - we financieringsmethoden met een langer tijdspad bijdragen aan het ontwikkelen van hernieuwbare en aanpasbare gebouwen en woningen met te koesteren dierbare kwali- teit en identiteit. Open Bouwen en Massa - maatwerk in combinatie met drager en in - bouw vanuit Open Bouwen kunnen bijdragen aan een duurzaam antwoord op de onvoor - spelbare woningvraag. Echter, de één miljoen woningen die tot 2035 nodig zijn, kunnen voor een aanzien - lijk deel gerealiseerd worden door bestaan - de woningen efficiënter te gebruiken en niet-woningen te transformeren. Veel be - staande gebouwen bezitten dragerkwalitei- ten, ook als ze niet volgens Open Bouwen zijn ontwikkeld. Om de kansen te benutten, moeten de bestaande dragers worden ge - identificeerd, nieuwe financieringscon - structies worden verkend en mogelijkheden voor opschaling van massamaatwerk nader onderzocht worden. Voor het behalen van de CO?-doelstellingen, het behouden van dierbare gebouwen en het beperken van de woonlasten is het ook beter bestaande wo - ningen te vernieuwen. Hiermee wordt sloop en daarmee verlies van grondstoffen, ener - gie en CO?-opslag door beperkte herwin - baarheid voorkomen. "Open Bouwen kan bijdragen aan hergebruik" OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN 26 27 K ern van de opgave is een te- kort aan betaalbare woon - ruimte voor starters - waar - onder lage middeninkomens - kwetsbare doelgroepen  en spoedzoekers. Het gaat vooral om nieuwe - lingen of buitenstaanders op de woning - markt. Woningzoekenden met een woning - de gevestigden - zien hun woonwensen laat of onvoldoende gerealiseerd, waardoor ook de doorstroming stagneert. Er worden in de media en diverse rap - porten 1 interessante suggesties en pogin - Guus Haest Voor de woningcrisis worden vele oorzaken genoemd, zoals gebrek aan (betaalbare) locaties en bouwcapaciteit, stijgende bouwkosten, beperkende en vertragende regelgeving, te weinig slagkracht en politieke prioriteit, te weinig doorstroming, te weinig investerings- ruimte door de verhuurdersheffing, VPB en ATAD en dat alles tegen de achtergrond van een steeds verder oplopende vraag. OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN Doorbraak in de sociale huur ­ sector en het middensegment gen gedaan om het tekort aan woonruimte op te lossen. Dit artikel  bespreekt drie be - naderingswijzen: 1. behouden van betaal- bare voorraad; 2. woningen en locaties toevoegen; 3. voorraad anders inzetten. Daarbij wordt ook ingegaan op belangrijke randvoor waarden: middelen en regie. Betaalbare voorraad behouden: normeren en herstellen Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage middeninkomens. Voor ruim een vijfde van de huurders met recht op huurtoe - 28 slag is de betaalbaarheid sluipenderwijs ver- slechterd: zij zijn door de armoedegrens van het Nibud / SCP gezakt 2. De betaalbare soci- ale voorraad is mede door het huurbeleid af - genomen. De overheid stelt alleen inko - menseisen bij nieuwe verhuur via passend toewijzen en de Europese sociale huurgren - zen. De oorzaken van de verslechterde be - taalbaarheid komen niet scherp is beeld. Wat komt door inkomensdaling, wat door huur - verhoging en wat door stijgende kosten voor levensonderhoud? Illustratief is de conclusie van het PBL dat betaalbaarheid vooral een zaak van inkomens (beleid) zou zijn en de rol van het woondomein beperkt blijft tot 'pleisters plakken' 3. Mijn stelling is echter dat woningaanbieders onvoldoende worden aangesproken  op hun verantwoordelijkheid en mogelijkheden voor betaalbare woningen te zorgen. Dit aanbod wordt steeds kleiner, het maatschappelijk onbehagen groter. In het geweld van 'wooncrisis' en 'bou - wen-bouwen-bouwen' raakt de betaalbaar - heid ondergesneeuwd. Het zou beter zijn dat de overheid normen voor sociale huurprijzen en het (lage) middensegment oplegt op basis van het inkomen en 'Nibud-normen'. En de verantwoordelijkheid voor de betaalbaar - heid bij de woningcorporaties neerlegt, de huurtoeslag afschaft en uitruilt tegen belas - tingen als de verhuurderheffing. Er zit een gat van ongeveer ? 1,2 miljard tussen huur - toeslaguitgaven en verhuurderheffing (? 3,2 om 2,0 miljard). Dekking daarvoor kan uit twee bronnen komen: de ruimte voor huur - harmonisatie bij goedkoop scheefwonen (ca ? 0,5 miljard) en beschikbare bestedings - ruimte in de sector (0,7 miljard). Normering en herstel van betaalbare sociale huisvesting heeft prioriteit. Het is de bestaansgrond van woningcorporaties. Ook door verkoop is het aantal betaalbare sociale huurwoningen afgenomen. Toch is het verwerpen van elke vorm van verkoop - zoals steeds meer gebeurt 4- niet terecht. Want bij de verkoop van goedkoop scheef bewoonde en niet-DAEB-woningen - vaak duurdere woningen - is het verlies aan soci- ale huur niet aan de orde. Er is juist veel voor te zeggen dit bezit beter te benutten door het te verzilveren. Toevoegen van sociale huur Woningcorporaties kunnen op vier manieren betaalbare woonruimte toevoegen. Allereerst door meer sociale huurwoningen te bouwen dan de ongeveer 11.000 van de afgelopen ja - ren. Corporaties  geven de verhuurderheffing OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN 1 ZOALS: NAAR EEN HERVORMING VAN DE WONINGMARKT - NIETS DOEN IS GEEN OPTIE, PETER BOELHOUWER EN K. SCHIFFER, TU DELFT, 2016; RUIMTE VOOR WONEN - DE RESULTATEN VAN HET WOONONDERZOEK NEDERLAND 2018, COMPANEN / BZK, APRIL 2019; AANTAL DAKLOZEN SINDS 2009 MEER DAN VERDUBBELD, CBS CENTRAAL BUREAU VOOR DE STATISTIEK, AUGUSTUS 2019; PLAN VOOR DE VOLKSHUISVESTING - GOED WONEN IS EEN MENSENRECHT, WOONBOND, JANUARI 2020; OUD EN ZELFSTANDIG IN 2030 - EEN REISADVIES, COMMISSIE TOEKOMST ZORG THUISWONENDE OUDEREN, JANUARI 2020; VERHUURDERSHEFFING OP DE HELLING, PETER HENDRIKS, FOLLOW THE MONEY, JANUARI 2020; AAN DE POLITIEK VAN MORGEN - ZEVEN AANBEVELINGEN VOOR DE VOLKSHUISVESTING, DE VERNIEUWDE STAD, MAART 2020; HOE DE OVERHEID ZELF DE WONINGNOOD CREËERDE, NRC, BERNHARD HUISMAN & SAM DE VOOGT, APRIL 2020; RUIMTE VOOR WONEN - BREDE MAATSCHAPPELIJKE HEROVERWEGING, MINISTERIE VAN FINANCIËN, APRIL 2020 2 BETAALBAARHEID VAN HET WONEN IN DE HUURSECTOR - VERKENNINGEN EN BELEIDSOPTIES, PBL PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING, 2016 EN OOK: GEVOLGEN VAN HET RIJKSBELEID VOOR DE TOEKOMST VAN HET SOCIAAL WONEN, RIGO RESEARCH EN ADVIES, APRIL 2020 3 WONEN EN GEVOELENS VAN ONBEHAGEN? - EEN VERKENNING NAAR DE RELATIE TUSSEN ONZEKERHEID, CONTROLE EN HET NEDERLANDSE WOONBELEID, PBL PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING, MAART 2020 4 EFFECTEN VAN DE VERHUURDERHEFFING OP WONEN IN NEDERLAND - EEN EVALUATIE 2013 - 2020, COMPANEN EN THÉSOR, 4 MAART 2020; EN: GEVOLGEN VAN HET RIJKSBELEID VOOR DE TOEKOMST VAN HET SOCIAAL WONEN, RIGO RESEARCH EN ADVIES, APRIL 2020 29 en de verduurzamingsopgave aan als rede- nen voor deze veel te lage productie. Maar er kan meer investeringsruimte worden verkre - gen door de (extra) verkoop van woningen, zonder verlies van betaalbare voorraad. Dit biedt bovendien mogelijkheden voor een be - ter vermogensbeheer en lagere rentelasten. Verduurzamen moet budgettair neutraal kunnen, met mogelijk zelfs een plusje voor huurders. Waar de investeringsruimte te krap is, - er zijn grote lokale en regionale verschillen - kan on - derlinge ondersteuning of verevening uitkomst bieden. De corporatiesector beschikt over zo'n 30 miljard euro aan (extra) bestedingsruimte en realiseert slechts twee derde van haar in - gerekende plannen 5. Het Rijk zet 1 miljard euro 'woningbouwimpuls' in voor gemeenten en voor corporaties eenzelf - de bedrag aan ontheffingen, plus een ver - duurzamingsbudget van 0,7 miljard euro. Een tweede, snellere manier is het op grote schaal bouwen van tijdelijke woningen zoals prefab, tiny houses, modulaire woningen. Een derde manier is het herontwikkelen van kantoren, winkels, leegstaande  gebou - wen en vakantieparken. Obstakel voor nieuwbouw is vaak het gebrek aan ruimte en geschikte bouwlocaties. Voor verruiming kan worden ingezet op meerdere maatregelen: lo - caties herbestemmen; naast groen verdichten ook zo ecologisch mogelijk uitbreiden aan de randen van steden en dorpen; werken met tij - delijke locaties en 'mobiele' woningen. Een vierde weg is het met raad en daad on - dersteunen van wooninitiatieven vanuit een steeds energiekere samenleving. Dat leidt te - vens tot meer draagvlak, tot inclusief samen - leven en passende  woonconcepten: klein; le - vensloopbestendig; (on) begeleid gemengd wonen; wooncoöperaties en woongroepen voor jong en oud, met ontmoetingsruimte; collectief particulier opdrachtgeverschap; (klus) woningen en energie-coöperaties. Dit vergt wel 'participerende' overheden en orga - nisaties, die faciliteren, maatwerk leveren en andere oplossingen, spelregels en financie - ringsvormen aandurven. Ook is een onder - steunend OZB- en grondprijsbeleid van ge - meenten een belangrijke succesvoorwaarde om voor genoemde doelgroepen betaalbare woonruimte mogelijk te maken. Betaalbaar middensegment Het inperken en belasten van asociale 'buy- to-let'-beleggers is stap één voor behoud van het betaalbare middensegment, zowel huur-als koop. Het is goed te verdedigen dat de overheid de markt stuurt richting meer middensegment door het speelveld van ont - wikkelaars te reguleren op bouwprogram - ma, huur/ koopprijzen en rendement. De "Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage middeninkomens" 5 DE STAAT VAN DE CORPORATIESECTOR 2019, AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, JANUARI 2020 30 bijdrage van marktpartijen kan prima vorm krijgen door overleg, deals en de uitgifte en gunning van ontwikkeltenders. Dat kan ook om een gemengd woningaanbod gaan, zeker in samenwerking met woningcorpo- raties. Als corporaties daarnaast hun speel- ruimte bij toewijzing, het huurbeleid en niet-DAEB optimaal benutten, is ook de angst voor segregatie onnodig en draagt dit bij aan diverse en leef bare wijken. Daarbij: een sluitende keten zorg-wonen-welzijn en het voorkomen en aanpakken van leef baar - heidsproblemen, criminaliteit en soci - aaleconomische uitsluiting zijn effectiever en belangrijker. Dat levert meer op dan een grote(re) rol van woningcorporaties bij de nieuwbouw van middensegment. Marktregulering is nodig om een betaal- baar middensegment met huren tot ? 1.000 en koopprijzen tot ? 250.000 te kunnen 'af - dwingen'. Mits landelijk ingevoerd is dit bij grote schaarste in stedelijke gebieden - die er nog jaren zal zijn - de enige mogelijkheid. Marktpartijen maken daar onnodig forse winsten. Rendementspercentages van 8-10% en hoger zijn 'normaal'. Voorraad beter benutten: woonruimteverdeling en doorstroming De bestaande voorraad is flexibeler en sneller (bij) te sturen dan traag nieuw vastgoed. Er zijn drie kansrijke manieren om met de bestaande voorraad de 'buiten - staanders' beter te bedienen. De eerste is deze doelgroepen veel eerder toegang te geven en wachtpunten (van gevestigden) minder te laten meewegen. Daar - voor dient als aanbod een voldoen - de grote 'buffervoorraad' 6 (fle x ibel segment) te worden benoemd. De tweede insteek is het stimuleren van woningdelen - in plaats van dat te bestraffen - door de voordeurdelers - norm te schrappen. Dan kan ook beter in de behoefte aan 'friendswoningen' worden voorzien. Een aanvullende oplossing is het verbouwen van onderbenutte grote (eenge - zins-)woningen tot kleinere woonruimte. De derde insteek: er is een persoonlijke be - nadering nodig van potentiële 'doorstromers'. Zij kunnen worden overgehaald te verhuizen door hen voorrang, verhuisbegeleiding, een vergoeding en het meenemen van de oude huurprijs aan te bieden. Op de koopmarkt zou het voor ouderen mogelijk moeten worden de eigen woning in te ruilen tegen een huurwo - ning en pensioengeld ('verzilverd wonen'). Conclusie: meer regie en doorzettingsmacht Ondanks dat de bouwproductie de afgelo - pen jaren al fors is gestegen, blijft er een "Geen aanjaagteams, geen woondeals, maar doorbraken" 6 ZIE ONDER MEER: HERSTEL BEGINT MET EEN HUIS - DAKLOOSHEID VOORKOMEN EN VERMINDEREN, RVS RAAD VOOR VOLKSGEZONDHEID EN SAMENLEVING, MAART 2020; EN: ZO FLEXIBEL ALS EEN HUIS - OPLOSSINGSRICHTINGEN VOOR MEER DYNAMIEK OP DE WONINGMARKT, HANNEKE SCHREUDERS EN FRANK WASSENBERG, PLATFORM 31, 2015 31 OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN schreeuwend tekort aan betaalbare wo- ningen voor starters, middeninkomens en spoedzoekers.  Woningcorporaties (maar zij niet alleen) blijven veel te veel hangen in oude discussies en overlegstructuren, maar komen niet in een versnelling. Mis - schien kan een sterkere, domeinoverstij - gende Rijksregie, - zoals PBL en BMH 7 ad - viseren -  al  dan niet via een nieuw Ministerie voor Wonen, op de middellange termijn voor enige verlichting zorgen. Ook zullen corporaties en marktpartijen met alle bestaande middelen extra onder druk gezet moeten worden om snel ook echt te gaan leveren. Geen aanjaagteams, geen woondeals, maar doorbraken. De coronacrisis gaat een hoge rekening ge - ven, ook voor de overheid. Het is twijfelach - tig of de corporaties met claims vooraan in de rij moeten staan, zonder eerst overtui- gend de eigen mogelijkheden te benutten en serieus beleidsvarianten te onderzoeken als verkoop, inkomenshuren en soberder verbe - teren en in stand houden. Hetzelfde geldt voor de stellingname dat een corporatiesec - tor zonder subsidie niet op eigen kracht ('re - volving fund)' zou kunnen voortbestaan 8. Laat deze coronacrisis dienen ter inspiratie. Voor de volksgezondheid zijn zeer onortho - doxe werkwijzen en maatregelen ingezet met een tijdshorizon van weken en maanden in plaats van jaren. Het kan dus. 7 BREDE MAATSCHAPPELIJKE HEROVERWEGINGEN, MINISTERIE VAN FINANCIËN, APRIL 20208 EEN DUURZAAM BEDRIJFSMODEL: EEN FINANCIËLE INVALSHOEK, JOHAN CONIJN, MARC EGGERMONT, STAN WETZELS, FINANCE IDEAS, APRIL 2020; ZIE OOK DE RAPPORTEN VAN RIGO EN COMPANEN & THÉSOR VAN EEN DERGELIJKE STREKKING 32 Maarten Hoorn Nederlandse steden veranderen in sneltreinvaart. De woningbouwopgave, verduurzaming van bestaande gebouwen en effecten van online winkelen hebben een enorme impact op onze omgeving. Vaak gaan de ontwikkelingen zo snel, dat het lijkt alsof er geen ruimte is voor maatschappelijke initiatieven. Willen we dit soort groepen en voorzieningen wél faciliteren, dan moeten we echt anders kijken naar de financiering en beoordeling van ontwikkelingen. Hoe dan? Maat ­ schappelijke meerwaarde bij gebieds ­ ontwikkelingen 33 E en winkel waar lokale pro- ducten worden verkocht, een studio waar kansarme jonge - ren les krijgen in breakdance, een buurtpunt waar ouderen met elkaar kunnen klaverjassen, ateliers voor beginnende kunstenaars, een hotspot voor startups met duurzaamheidsinitiatie - ven. Enorm waardevol voor een gebied, maar we zien deze functies vooral op loca - ties met een tijdelijke bestemming. Want zodra een gebied tot ontwikkeling komt, delven deze functies het onderspit en moe - ten ze op zoek naar een nieuwe plek ? al hebben ze gezorgd voor een enorme reu - ring en waardecreatie. Ze kunnen de prij - zen voor het nieuwe vastgoed meestal niet opbrengen. Het recent geïnitieerde Utrechtse Stadmakersfonds helpt initiatie - ven, vooralsnog alleen in de provincie Utrecht. Wel geldt ook daar dat een project financieel haalbaar moet zijn. Een kale taart Maatschappelijk rendement lijkt nu het on - betaalbare kersje op een zeer dunne laag slagroom. Driekwart van de gemeenten rekent namelijk op publieke tekorten bij binnenstedelijke woningbouwprojecten in transformatiegebieden. Gemiddeld loopt het publieke tekort op tot bijna 20 miljoen euro per project, omgerekend zo'n 13.000 euro publiek tekort per woning (Holt e.a.: Analyse onrendabele toppen, 2018). Deze hoge kosten zitten in de aanleg van de openbare ruimte, plankosten, infrastruc - tuur of sloop van panden (figuur 1). En bij de marktpartijen is de slagroomlaag ook niet dik. Bijna de helft van de gemeenten ziet namelijk ook private tekorten. Bij pri- vate partijen stijgen de kosten door onder andere parkeren of grondsanering. Door - gaans zijn er zeker mogelijkheden om de kosten en opbrengsten te optimaliseren, maar vaak blijft ook daarna nog een enorm tekort over. Eigenlijk is het een wonder dat we in Nederland nog steeds gebieden kunnen ontwikkelen. De marges zijn dus - danig beperkt, dat (huur)prijsverlaging voor functies met een maatschappelijke meerwaarde simpelweg niet in de busi- nesscase past. Knip tussen ontwikkel- en exploitatiefase In sommige gevallen is het achteraf moge - lijk te bepalen wat de meerwaarde van een specifieke gebiedsontwikkeling is. Een be - kend voorbeeld daarvan is de ondertunne - ling van de A2 bij Maastricht. Dit zorgde voor een enorme toename van de leef baar - heid in de directe omgeving. Hinderlijk ge - luid was weg en de kwaliteit van de lucht werd beter. De waarde van de huizen bin - nen een straal van één kilometer is door de ondertunneling met 220 miljoen euro toe - genomen. Op 700 meter afstand is de waarde-toename zo'n 4%. Deze extra ba - ten bedragen ongeveer een kwart van de totale kosten van de tunnel (CPB 2018). Een ontwikkelaar van de tunnel (in dit ge - val de Rijksoverheid) kan deze baten na - tuurlijk niet terugvragen: een rekening voor de stijging van je woningwaarde ga je als woningbezitter niet accepteren. Dit illustreert de bottleneck bij de finan - ciering van gebiedsontwikkeling. Er ligt een sterke knip tussen de ontwikkelfase en de exploitatiefase. Degene die de kosten betaalt, is niet automatisch degene die ont - vangt in maatschappelijke baten (Gietema e.a.: Creëren van maatschappelijke meer - waarde, 2018). Neem de studio met de breakdancers. Die heeft mogelijk een klei- ne meerwaarde voor de gebiedsontwikke - ling als geheel. Het feit dat zo'n plek er is, OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN 34 OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN latende ontwikkelingen. En betekent ook dat bij een eventueel privaat tekort de ex - tra kosten voor rekening van de gemeente zijn (Heurkens e.a. 2020). Bij financiële bijdragen zie je een zwak - ker verband tussen ontwikkeling en exploi- tatiegebied. De bijdragen zijn bedoeld voor bijvoorbeeld bovenwijkse voorzieningen, die dus een meerwaarde hebben voor een groter gebied dan de ontwikkeling zelf. Bij - voorbeeld de nieuwe busbaan die een nieuw woningbouwgebied met de stad verbindt en ook andere gebieden ontsluit. De nieuwe woonwijk moet hiervan wel profiteren en de bijdrage aan de busbaan moet in verhou - ding zijn tot de totale kosten. Ook moet er een causaal verband zijn tussen de busbaan en de nieuwe woonwijk. Zonder de woon - wijk zou de busbaan er dus niet komen. Ook een initiatief met maatschappelijke meerwaarde kan dus alleen rekenen op een financiële bijdrage vanuit de gebiedsont - wikkeling als duidelijk is dat dit initiatief anders niet gerealiseerd wordt. Voor een nieuwe studio voor kansarme jongeren of een ander maatschappelijk initiatief moet je dus kunnen aantonen dat die er niet komt als die ene gebiedsontwikkeling niet door - gaat. Dat is haast onmogelijk voor voorzie - ningen die voor de hele stad nut hebben. Voor initiatieven die nut hebben voor een specifiek gebied, is dit wel relevant. Daarnaast heb je ook baatafroming , wat deels al indirect gebeurt. Een waardestij - ging zorgt bijvoorbeeld voor een hogere WOZ-belasting. In de praktijk blijkt dat de stijging van WOZ-waarden door een ont - wikkeling vaak maar beperkt extra belas - ting oplevert. De WOZ-waarde kan bijvoor - beeld wel meer stijgen als in de buurt de nieuwe busbaan komt, maar de extra belas - tinginkomsten blijven beperkt. Hierop in - zetten, is daarmee zonde van de moeite. kan positief zijn voor de identiteit van de plek. In dit specifieke voorbeeld is dat nog discutabel: wil iedereen wel wonen op een plek waar regelmatig kansarme jongeren komen? Datzelfde geldt voor ateliers voor beginnende kunstenaars. De waarde van de woningen in de directe omgeving stijgt ook maar zeer beperkt door deze functie. De meerwaarde van de studio en het ate - lier zit meer op stadsniveau. Je hebt deze functies als stad in zijn geheel nodig. De waarde is soms lastig te monetariseren en wordt ook in hele andere domeinen gerea - liseerd. Zo'n studio heeft ook op het gebied van onderwijs, armoedebestrijding en preventie een hele belangrijke rol, ook financieel. Opbrengsten eerlijk verdelen Bij de aanleg of transformatie van een wijk zijn er altijd kosten die de ene partij maakt voor een andere partij. Denk aan de ont - sluitende infrastructuur. De mate waarin een woningbouwproject profiteert van een nieuwe tramlijn, verschilt. Heurkens e.a. (Financiering van Stedelijke Transforma - tie, 2020) maken een overzichtelijk onder - scheid tussen kostenverhaal, financiële bijdragen en baatafroming bij gebieds- ont wik keling. Bij kostenverhaal is er sprake van een sterk verband tussen de op - brengsten en bekostiging van een voorzie - ning. Een busbaan, die een gemeente aan - legt binnen een nieuwe woonwijk valt hieronder. In principe kan een gemeente de kosten hiervoor verhalen bij de ontwik - kelaar van die nieuwe woonwijk. Belang - rijk is hiervoor wel dat er een maximum zit aan de hoogte van de te verhalen kosten, de zogenoemde macro-aftopping. Je mag dus niet meer kosten in rekening brengen dan de opbrengsten van de ontwikkelaar. Dit zorgt voor bescherming tegen verlies - 35 "Het is een wonder dat we in Nederland nog steeds gebieden kunnen ontwikkelen" MAARTEN HOORN 36 Intelligente koppelingen bedenken Natuurlijk kun je soms creatieve oplossin - gen bedenken. Direct om het Hamerkwar - tier aan de IJ-oevers in Amsterdam liggen twee van de armste buurten van de stad. Bij de herontwikkeling van het Hamer - kwartier was in eerste instantie niet nage - dacht over de aansluiting op de bestaande omgeving en de investeringen die daar - voor nodig zijn. Met het vergroten van het exploitatiegebied was dat wel mogelijk, waardoor er meer samenhang mogelijk werd tussen de gebieden. De openbare ruimte in de route naar het metrostation krijgt een impuls en er komen ook goedko - pe nieuwbouwwoningen door de plannen in samenspraak met doorstromers uit de omliggende wijken vorm te geven (Stede - lijke Transformatie, 2020). De gemeente Groningen heeft een Ste - delijk Investeringsfonds (SIF) ingesteld. Dit sluit aan bij het idee van de stad om te werken aan preventie. De kosten hiervan zijn vaak lastig direct te bepalen. Boven - dien worden hier het sociale en fysieke do - mein gekoppeld. De gemeente vult dit fonds met opbrengsten bij grondverkoop en externe financiering van provincie of Rijk. De gemeente heeft hiervoor wel zelf de eerste stappen genomen. Natuurlijk is er meer mogelijk als je als gemeente zelf grond in eigendom hebt. Eventuele winsten bij grondverkoop kun je in een specifiek fonds stoppen of ten goede laten komen aan een specifieke ontwikkeling. Wel horen daarbij een paar kanttekeningen: grootschalige grondver - kopen zijn er nauwelijks meer, waardoor een gemeente moet terugvallen op het eerdergenoemde kostenverhaal. Ook de vraag is in hoeverre een gemeente de gronden met winst kan verkopen. Als een gebiedsontwikkeling al nauwelijks uit kan, dan is winst uit grondverkopen ha - len al helemaal een utopie. Kijk voorbij de financiële impact De beoordeling van gebiedsontwikkelin - gen en het programma dat hierin is opge - nomen, gebeurt nu vaak op basis van een deel van de financiële impact: de sluitende grondexploitatie. De toekomstige kosten, zoals het onderhoud van de openbare ruimte na oplevering of de schadeposten die je voorkomt bij een flinke regenbui, ko - men vaak niet aan bod. En dat zijn dan vaak kosten die in de fysieke omgeving zit - ten. Een link maken naar de sociale agen - da van een gemeente is nog veel lastiger. Zo wordt eigenlijk nooit de negatieve im - pact meegenomen als zo'n studio voor kansarme jongeren niet wordt gereali- seerd. Wel zijn er kansen. In het grondbe - leid kun je als gemeenten de maatschappe - lijke impact voor de stad als geheel centraal stellen in plaats van de grondopbrengsten. Zeker als er baten zijn op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs of werkgelegen - heid, is dat goed te verantwoorden. Dit be - tekent wel een bredere scope en anders begroten. Ook kun je de baathebbenden inzichte - lijk maken. Voor de Nationale Omgevings - visie stelden Fernhout e.a. (Meer doen. Meer samen doen. 2019) voor om uit te gaan van de Ladder van bekostiging. Zij maken hiervoor een onderscheid tussen de baathebbenden die direct financieel profi - teren en de baathebbenden die indirect fi - nancieel profiteren. Vervolgens kijken ze naar de baathebbenden die niet-financiële baten hebben, die wel in euro's zijn uit te drukken. Daarnaast kun je bij een project bekijken wat de niet-financiële, niet-mone - 37 tariseerbare baten zijn. Neem een hotspot voor startups voor duurzaamheidsinitiatie- ven. Daar zijn de directe baten voor de par - tij die het ontwikkelt. De indirecte financi- e le baten ontstaan doordat de ondernemers, die zich hier vestigen belasting betalen. Niet-financiële, wel monetariseerbare op - brengsten zitten in de producten die deze startups produceren en in de kans, dat een dergelijke startup misschien een gebied op de langere termijn op de kaart kan zetten. De niet-financiële, niet-monetariseerbare baten zit - ten bijvoorbeeld in de verbete - ring van de kwaliteit van de leef - omgeving. Door deze verschillende baten eerst inzich - telijk te maken, kun je beoorde - len of je de kosten voor de ont - wikkeling van zo'n hotspot kunt verantwoorden. Kiezen voor een plan of voor een partner? Tenders vanuit gemeenten spelen een be - langrijke rol bij gebiedsontwikkelingen. Je kunt op verschillende manieren bepalen hoe je een partner selecte