1 Middenhuur verdiept kloof woningmarkt Hoe het middensegment wordt geframed. EN VERDER 4 De gulden middenhuur Hoofdredactioneel 72 Column Ron Lander 84 Recensies Designing Change en Productive Amsterdam, Space for a new economy ARTIKELEN 14 Actief in het midden Drie corporaties en het middensegment 38 Inspelen op de vraag naar huurwoningen Aandeel particuliere huur groeit 60 De NOVI in historisch perspectief Slaagkans Nationale Omgevingsvisie 66 Cultiveer het ongemak NOVI door de ogen van een futurist 74 Landschap en identiteit Tussen nostalgie en toekomst REPORTAGES 56 Investeren in Nederland Beeldessay INTERVIEWS 32 Interview met Frank van Blokland THEMA DE GULDEN MIDDENHUUR Dweilen met de kraan open Grote steden hebben nauwelijks grip op middensegment Vluchtroutes voor het midden Beleid vraagt om forse aanpassingen 6 24 46 COVER Jan Versnel, Maria Austria Instituut. Nieuwbouw voor de middengroepen in de jaren vijftig. 86 Ruimtelijke concurrentie voor de landbouw Over de toekomst van landbouw in ons landschap Inhoud 2 Bob Witjes AedesCees-Jan Pen FontysFemke Hitzert Centraal Bureau voor de Statistiek Frank van der Harst Kadaster Gelske van Daalen Centraal Bureau voor de Statistiek Jasper du Pont Follow the Money Jeanet Kullberg Sociaal en Cultureel Planbureau Joost Zonneveld Ruimte + Wonen Laura de Bonth Urban Synergy Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Marleen Geerdinck Centraal Bureau voor de Statistiek Martijn Eskinasi Ministerie van BZK Paul de Vries Kadaster Peter Boelhouwer TU Delft Petra Berkhout Wageningen University and Research Ron Lander Provincie Groningen Steef Buijs Adviseur ruimtelijke ordening en ontwikkeling Tessa Cramer Fontys 4 Uiteraard is in de praktijk de weg naar een groter middensegment niet met rozen geplaveid. De wo- ningbouw gaat langzamer dan gehoopt, de rente kan kennelijk altijd nog lager en onze steden zijn onver - minderd populair bij jon - geren, studenten, kennis- werkers en beleggers. En dus stijgen de woningprij - zen en markthuren maar door. Eenvoudige recepten zijn er niet, want de wo - ningmarkt is een complex web van partijen, posities en belangen. En daar gaan we in dit nummer van Ruimte + Wonen op in. Jasper du Pont van Fol- low the Money trapt af en stelt dat het frame van middenhuur duur wonen legitimeert. Beter zijn we af, stelt hij, als de huren niet aan de leegwaarde gekoppeld worden, maar de maximale lening aan de huur voor een vergelijkbare woning. Peter Boelhouwer nuanceert dat wat: de mid - denhuur knelt financieel vooral bij woningzoekende lage middeninkomens en verkent beleidsopties om ze te ondersteunen, zoals betere afstemming van toegankelijkheidsnormen in koop en huur en een grotere rol voor corpora - ties. Vijf onderzoekers van Kadaster en CBS verkennen de nieuwe olifant in de kamer: wie zijn de nieuwe particuliere verhuurders, wat kopen ze en hoe verhu - ren ze het weer? Ook hebben we een drie - luik interviews met belang - rijke spelers in het veld. De wethouders wonen van Amsterdam en Utrecht breken een lans voor be - houd van middeninkomens in de stad en vragen het Rijk om meer instrumenten om het middensegment te kunnen reguleren. De IVBN, de koepel van insti- tutionele beleggers, vindt dat bij monde van Frank van Blokland juist een groot risico voor de toe - De gulden middenhuur Het is in principe een overzichtelijk idee: een ruim aanbod van huur- en koopwoningen voor degenen die op de markt hun weg weten te vinden en sociale huur voor de- genen die dat niet lukt, om wat voor reden dan ook. Omdat de overheid decennialang vooral koop en sociale huur heeft gestimuleerd, is het beleid nu sterk gericht op het vergroten van de middenhuur, de gulden middenweg tussen soci- ale huur en koop. Klinkt logisch toch? Er zijn geen eenvoudige recepten 5HOOFDREDACTIONEEL komstige nieuwbouwpro - ductie. Ook komen drie corporatiedirecteuren aan het woord die een actieve rol in het middensegment nastreven. Meetlat In deze editie van Ruimte + Wonen gaat het niet alleen over middenhuur. Zo schrijft Petra Berkhout over de toekomst van de landbouw en Jeanet Kull- berg pleit voor een promi- nentere plek voor land- schap als het om de Nederlandse identiteit gaat. Daarnaast besteden we aandacht aan de Natio - nale Omgevingsvisie (NOVI). Vlak voor de zo - mer is de eerste versie daarvan gepresenteerd. Voor welke grote uitdagin - gen staat Nederland en met welke visie gaan we die aan? Steef Buijs, een oude rot in het vak, legt de eerste proeve van de om - gevingsvisie langs de meetlat van succesvolle ruimtelijke nota's uit het verleden. En een aanstor - mende wetenschapper beoordeelt de NOVI op 'toekomstbestendigheid'. Spoiler: de gewenste toe - komst heeft in de ogen van Tessa Cramer te veel de overhand. In de NOVI wordt vooral voortgebor - duurd op het Nederland zoals we dat al kennen en de vraag is of dat een toe - komstbeeld is dat recht doet aan de opgaven waar we voor staan. Voortborduren Toch nog even terug naar de woningmarkt. Want ook op dat vlak staat Ne - derland, zacht gezegd, voor een grote opgave. Er moeten in de komende jaren vele duizenden wo - ningen gebouwd worden om aan de vraag te vol- doen. Nog los van het ste - vige probleem met stik - stofuitstoot dat de bouw momenteel in zijn greep houdt, is het ook de vraag wie er voor gaat zorgen dat de betaalbaarheid van die nieuwe woningen binnen de perken blijft. Bij het ter perse gaan van dit num - mer heeft het Rijk bekend gemaakt te investeren in de woningmarkt, maar blijft de verhuurdershef - fing tot afgrijzen van de corporatiesector oplopen. En zowel particuliere ver - huurders als institutionele beleggers lopen te hoop tegen toenemende regule - ring en belastingdruk. Wordt ook hier te veel voortgeborduurd op het Nederland zoals we dat al kennen? Martijn Eskinasi Bob Witjes Joost Zonneveld 6 Hoe het middensegment wordt geframed Tekst Jasper du Pont Middenhuur verdiept kloof woningmarkt 'Het woningmarkt beleid is af!'. Stef Blok was duidelijk optimistisch gestemd toen hij deze lyrische woorden sprak bij zijn overstap van Wonen en Rijksdienst naar Justitie en Veiligheid in 2017. Na deze debuutrede op zijn nieuwe ministerie, liet hij vervolgens ook nog optekenen dat 'de woningmarkt weer draait als een zonnetje'. Maar daar zijn op z'n zachtst gezegd kanttekeningen bij te plaatsen. 7 Stadswoningen Meesterkwartier Woerden. PETER DE RUIG 8 DE GULDEN MIDDENHUUR D at de woningmarkt draait lijkt evident, maar zelf zou ik de vergelijking met een zonnetje niet maken. Ik denk eerder aan een centri- fugerende wasmachine, die op volle toeren en met nét teveel ongelijk verdeeld was - goed dreigend heen en weer begint te stui- teren. Pas als het programma helemaal is voltooid kun je iets aan de situatie doen. Alleen heeft ingrijpen dan geen zin meer. Blok was zo enthousiast, omdat hij over - tuigd was dat de woningmarkt door zijn in - grijpen zou gaan 'normaliseren'. Inko - mensaf hankelijke huurverhogingen en extra huurpunten voor huurwoningen met hoge marktwaarde zouden in de huursector voor meer marktwerking gaan zorgen. Te - gelijk was met muizenstapjes begonnen aan het af bouwen van de hypotheekrenteaftrek en de tophypotheken. Het programma van de woningmarktmachine was ingesteld, de markt zou de rest doen. Centrifugale krachten Het ingrijpen was gericht op het weer vlot - trekken van de woningmarkt, en het tot stand laten komen van een vloeiende over - gang tussen huren en kopen. Waar immers bij een centrifugerende wasmachine het linnen tegen de trommel wordt gedrukt door de natuur wet van de middelpunt vlie - dende kracht, worden de huizen op onze woningmarkt naar twee tegenpolen ge - duwd. Aan de ene kant is er het sociale huursegment met kunstmatig lage huren. Aan de andere kant is er de vrije markt voor koopwoningen die door riante fiscale voor - delen voor huiseigenaren en door een zeer lage rente tot steeds grotere hoogten wordt gestuwd. Wie het nieuws over de woningmarkt volgt zal zich voorstellen dat zich tussen deze twee polen een soort maanlandschap bevindt, terwijl nu nét dáár iedereen had willen wonen. Juist ook die brandweerman, verpleegster, en al wie maar op sympathie kan rekenen bij het grote publiek. Het zwaartepunt van de huurwoningen bevindt zich inderdaad aan de onderkant van de markt. Vooral in de vier grote steden is het aandeel daarvan relatief groot. Wie meer te besteden heeft komt vooral in een koopwoning terecht. In het verleden is vaker geprobeerd om de kloof tussen huur en koop te dichten. Die po - gingen richtten zich echter altijd op het op - rekken van de financieringsmogelijkheden, waarmee een koopwoning binnen bereik zou komen voor gezinnen. Er werden pre - mie-koopwoningen bedacht, staatsgaranties op tophypotheken, leningen op twee inko - mens, spaarhypotheken en  last but not least  startersleningen. Bij al deze innovaties gold: wie als eerste van de regeling gebruik kon maken, wist in - derdaad misschien net een (groter) huis te bemachtigen. Wie later op het feest arri- veerde zag dat door de toestroom van extra krediet de huizen gewoon een stukje duur - der waren geworden en weer even onbe - reikbaar als voorheen. Terwijl de hypotheekbranche nog altijd bezig is producten als deze te ontwikkelen, heeft de politiek haar koers verlegd. De wens nu is om 'middenhuur' te creëren, zo - dat gezinnen uit het sociale segment kun - nen doorstromen naar een huurwoning van betere kwaliteit, of waar gezinnen terecht kunnen als ze (nog) niet genoeg verdienen voor een koophuis. Middenhuur kannibaliseert Met dit politieke frame is helaas nogal wat mis. Wat er namelijk niet bij wordt verteld is 9 "De woning- markt is als een wasmachine die op volle toeren stuitert" JASPER DU PONT 10 Vernieuwing van 36 eengezinswoningen. BRON CORPORATIENL 11 dat het 'nieuwe' segment niet zozeer aan de markt wordt toegevoegd, maar vooral ont- staat door het sociale segment én het koop - segment te kannibaliseren. Want om middenhuur mogelijk te maken, is het puntenstelsel aangepast zodat kleine - re woningen voortaan naar de vrije sector kunnen worden overgeheveld. Daarbij krij - gen woningcorporaties een extra zetje om woningen die voor liberalisatie in aanmer - king komen af te stoten, omdat de af te dra - gen verhuurdersheffing meestijgt met de waarde van de verhuurde woning. Door deze maatregelen is het deel van de sociale huurvoorraad dat ? wanneer de zit - tende huurder zijn contract opzegt ? gelibe - raliseerd kan worden, gestegen van 36 pro - cent in 2009 naar 53 procent in 2018. In dezelfde periode daalde de voorraad socia - le huurwoningen met 6,8 procent, of bijna 180 duizend woningen, blijkt uit cijfers van het WoON 2018. Een deel van deze woningen zal inder - daad in het middensegment zijn beland. Al- leen bestonden deze woningen natuurlijk al voordat zij het stempel 'middenhuur' kre - gen. Daar komt bij dat voor iedere woning die naar de vrije sector werd overgeheveld, ook een huurder naar dit segment moest overstappen. Voor hem was er immers een plek minder in de gereguleerde sector. Het overhevelen van de woningen heeft dus géén ruimere markt tot gevolg, want vraag en aanbod nemen even snel toe. Om - dat de huizen nu in het duurdere segment vallen en de huurder een groter deel van zijn inkomen zal besteden aan de huur, vloeit simpelweg meer geld naar dezelfde hoeveelheid woningen. In het koopsegment voltrekt zich een soortgelijk scenario. Nu kleine huizen op toplocaties makkelijker voor veel geld in de vrije sector te verhuren zijn, zien beleggers het kopen en verhuren van een woning va - ker als goed alternatief voor een slecht ren - derende spaarrekening. Waar starters met deze beleggers om een woning strijden wint laatstgenoemde altijd. Zo gebeurde het dat tussen 2009 en 2018 het percentage jongeren tussen 25 en 34 jaar met een eigen woning af nam van 53 naar 45 procent. Zij kwamen veel vaker dan voorheen in een dure huurwoning, in plaats van in een koopwoning, terecht. In 2009 woonde nog 3,9 procent van deze leeftijds - groep in de vrije huursector, dit percentage liep op naar 12,5 in 2018. Overigens zeg ik duur, omdat de mensen die in deze leeftijdsgroep vallen en in de af - gelopen twee jaar verhuisd zijn gemiddeld 33 procent van het inkomen uitgeven aan een koopwoning tegen 39 procent voor een v rije sector huur woning. Op de markt voor koopwoningen snijdt het mes dus aan twee kanten. Enerzijds stroomt er extra geld naar de markt van be - leggers die veel meer kunnen bieden voor een woning. En anderzijds stroomt meer geld van gezinnen naar de markt, omdat zij nu vaak meer uitgeven aan de huurwoning dan zij zouden hebben gedaan als deze be - leggerswoning voor het koopsegment be - waard was gebleven. Frame duur wonen Er is heus een hoop te zeggen voor een meer "Het is vaker geprobeerd om de kloof tussen huur en koop te dichten" DE GULDEN MIDDENHUUR 12 "Extra geld maakt huizen niet bereikbaar, het maakt ze duurder" vloeiende overgang tussen het huur- en het koopsegment. Ook ik denk dat de woning- markt er beter van gaat functioneren. Maar iedere poging om het gat te dichten door extra geld naar de markt te laten stromen zonder dat dit voor meer woningen zorgt is gedoemd te eindigen in een tantaluskwel- ling: extra geld maakt huizen niet bereik - baar, het maakt ze duurder. De term 'middenhuur' brengt bovendien de prettige connotatie met zich mee dat de prijs eigenlijk heel gemiddeld en normaal is, terwijl een huur van 720 euro in werke - lijkheid tot de twintig procent duurste huurwoningen hoort en tot de top 30 pro - cent van netto maandlasten hoort bij huis - eigenaren met een lopende hypotheek, al- dus de cijfers van het WoON 2018. Door te  framen  dat het normaal is om tweemaal zoveel te betalen voor een huis in het mid - denhuursegment als wanneer het sociale huur of een hypotheek zou betreffen, wordt invloed uitgeoefend op de prijs die mensen normaal vinden en dus bereid zijn te betalen. Een verbetering van onze woningmarkt kan niet beginnen bij het accepteren en nor - maliseren van de huidige oververhitting. De poging om met huurverhogingen het gat tussen huur en koop te dichten heeft impli- ciet de hoge marktprijzen tot de norm ver - heven. Door de huurpunten aan de WOZ-waarde te koppelen zullen huren de marktwaarde voortaan volgen. Dit klinkt logisch, maar het is in mijn ogen 180 graden de verkeerde route. Het koopsegment wordt immers ook gesteund door de overheid. Zo is de rente nog altijd grotendeels aftrekbaar van de belasting, is opgebouwd vermogen in een woning onbelast en is de rente van een groot deel van de hypotheken lager vanwege staatsgarantie (Nationale Hy po - theek Garantie). In 2018 werd ongeveer 40 procent van de woningaankopen onder - steund met deze garantie. Natuurlijk is er ook in de fiscale behandeling van de koopmarkt gesneden, maar de marktwaarde komt nog altijd niet tot stand zonder fiscale stimule - ring. Deze steun is misschien wel de belangrijkste reden dat er weinig huurwoningen in het geliberali- seerde segment bestaan. Voor mensen die genoeg verdienen is kopen immers al gauw een aan - trekkelijker alternatief dan huren. Een soe - peler overgang tussen het huur- en koop - segment zonder de prijzen op te drijven begint bij het (sneller) af bouwen van deze steun. Bovendien zijn huren over het algemeen veel stabieler dan huizenprijzen. In de ons omringende landen, maar ook in landen als Australië, Canada en de Verenigde Staten vertoont de prijsontwikkeling van huurwo - ningen een veel rustiger beeld dan de waar - deverandering van koopwoningen. De jaar - lijkse huurverhogingen zijn in 96 procent van de gevallen tussen de nul en de vijf pro - cent. De jaarlijkse prijsmutatie van koopwo - ningen valt juist in precies twee derde van de gevallen buiten deze bandbreedte. De huren zijn dus minder vatbaar voor renteschommelingen en speculatieve zeep - 13 bellen. Voor een stabiele woningmarkt zou het dus beter zijn de prijzen van koopwo- ningen te koppelen aan de huren in plaats van andersom, zoals nu is gebeurd. Daarmee wil ik geen pleidooi houden om de koopsector aan een puntensysteem te koppelen. Maar vanuit het oogpunt van fi - nanciële stabiliteit zou er bijvoorbeeld voor gekozen kunnen worden om het risicoge - wicht van hypotheken hoger te maken naarmate de huur- en koopmarkt uit elkaar groeien. Als een centrale bank dan de eco - nomie wil stimuleren met een renteverla - ging heeft ze een instrument in handen om te zorgen dat de extra leenruimte niet al- leen maar neerslaat in hogere hypotheken, maar vooral daadwerkelijk leidt tot produc - tieve investeringen die de reële economie versterken. Een andere optie zou kunnen zijn om de maximale lening die voor een huis kan wor - den verkregen af te laten hangen van de huur die voor een soortgelijke woning zou worden betaald. De maximale lening zou dan bijvoorbeeld twintig maal de jaarhuur zijn. Deze systematiek kan in de plaats  ko - men van het bepalen van de maxima - le  Loan-to-Value  waarbij een taxateur wordt gevraagd hoeveel een huis waard is. Omdat een taxateur slechts inschat wat de huidige dagkoers van een huis is, is dit middel onge - schikt als stabiliteitsinstrument. Daar komt nog bij dat onderzoek van de Nederland - sche Bank onlangs aantoonde dat vijftien procent van de taxaties waarschijnlijk be - wust te hoog zijn gedaan om een hogere le - ning te kunnen verkrijgen. De koppeling die ik voorstel is niet de  sil- ver bullet  die alle problemen zal oplossen. Vooral starters worden immers geremd wanneer de maximale leningen worden be - perkt, terwijl juist beleggers en doorstro - mers een groter deel van de woningtransac -ties voor hun rekening nemen in een oververhitte markt. Zeker voor de beleggers zou een prikkel nodig zijn om te zorgen dat zij investeren in nieuwbouw in plaats dat zij alleen bestaande huizen voor de neus van jongeren wegkapen en verhuren voor veel geld. Een veel hogere overdrachtsbelasting op  buy-to-let  woningen is hiervoor een ui- termate geschikt middel. Kloof bewoonbaar gemaakt Dat onze 'woningmarkt-machine' is gaan draaien valt niet te ontkennen. Maar deze is aangezet zonder een concreet plan toe te voegen om tot meer woningen te komen. Voor beleggers is een deel van de prikkel om huizen te bouwen zelfs weggenomen, door het voor hen makkelijker te maken kleine reeds bestaande woningen op te ko - pen en te verhuren. Dit maakt de sociale sector kleiner en koopwoningen duurder. De huidige aanpak om middenhuur te creëren heeft de kloof tussen sociale huur- en koopwoningen niet gedicht maar juist opgerekt. De kloof is hooguit geschikt ge - maakt om als tijdelijk onderkomen te die - nen. Wie zijn wooncarrière echter hier moet starten, zal het nog knap lastig krijgen er zonder hulp weer uit te klimmen. LEES MEER DE GULDEN MIDDENHUUR Lees dit artikel ook online.  14 I n 2013 en 2014 neemt de Tweede Kamer de corporatiesector onder de loep. De belangrijkste aanleiding hiervoor is, naast diverse inciden- ten, vooral de langlopende discus - Tekst Martijn Eskinasi en Bob Witjes Woningcorporaties bieden vanouds degelijke, betaalbare huisvesting aan een brede doelgroep. Na invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 wordt vaak gezegd dat corporaties niets meer mogen doen voor middeninkomens. Dat is niet geheel terecht. Onder de nodige voor- waarden kan dit vanuit de zogenoemde 'niet-DAEB-tak' weldegelijk. Een interview met drie directeuren wiens corporatie een actieve rol pakt in het middensegment over hun strategie en beweegredenen. Drie corporaties en het middensegment DE GULDEN MIDDENHUUR Actief in het midden 15 Project De Stripmaker. Een wijk met middenhuur en sociale huur GOEDESTEDE 16 sie over de taakopvatting van corporaties. De Woningwet uit 2015, die min of meer volgt op deze discussies en de bijbehorende parlementaire enquête, verplicht corpora- ties om hun kernactiviteiten, de verhuur van sociale huurwoningen (ook wel Diensten van Algemeen Economisch Belang, DAEB), af te scheiden van de commerciële activitei- ten, zoals de verhuur van woningen in het middensegment (ook wel niet-DAEB). Cor - poraties kunnen hierbij kiezen uit twee hoofdrichtingen: een administratieve schei- ding en een juridische splitsing. Het belang - rijkste verschil is dat bij juridische splitsing de woningen in een dochter-bv komen. Waar plannen voor nieuwbouwprojecten in het middensegment binnen de administratief gescheiden tak eerst een markttoets moeten ondergaan, opereert de juridische dochter als een zelfstandige commerciële entiteit. In beide situaties kan de niet-DAEB-tak de DAEB-tak financieel ondersteunen, maar andersom is niet toegestaan. Bij de kernactiviteit, de verhuur van socia - le huurwoningen, moeten corporaties zich ook vooral richten op de huishoudens met de lagere inkomens tot zo'n 38.000 euro. 80 procent van de vrijkomende woningen moet aan deze groep worden toegewezen. Daar - naast kunnen corporaties tijdelijk tien  pro - cent van hun woningen toewijzen aan lage middeninkomens met een inkomen tot zo'n 42.000 euro, en kunnen ze tien  procent vrij toewijzen. Ook vanuit de DAEB-tak is het dus mogelijk om middeninkomens onderdak te geven. Dat gebeurt echter maar mondjes - maat, omdat veel corporaties zich naar aan - leiding van de parlementaire enquête zijn gaan herbezinnen op hun missie. Bovendien worden middeninkomens steeds vaker ge - zien als 'van de markt', een groep die niet tot het domein van de corporaties wordt gere - kend. Veel corporaties kiezen dan ook princi- pieel voor de primaire doelgroep met lage inkomens en bouwen hun activiteiten in het middensegment in de afgelopen jaren staps - gewijs af, ook al is er grote vraag naar huur - woningen in het middensegment. Wij zijn echter juist op zoek gegaan naar corporaties die hun ruimte willen pakken voor het mid - densegment. Hoe kijken drie directeur-be - stuurders, actief in verschillende delen van het land, aan tegen het middensegment en de rol van hun corporaties daarbij. Een ge - sprek over beweegredenen en strategie van Arjan Deutekom van GoedeStede in Almere, Wim Hazeu van Wonen Limburg in Roer - mond en Rob Haans van de Alliantie in Am - sterdam, Almere, Gooi en Vechtstreek en Amersfoort. Hoe ziet de lokale woningmarkt in jullie werkgebied er uit? Deutekom: "In één woord: overspannen. De minimale wachttijd is zeven jaar. Onlangs werd er een complex van ons opgeleverd met 62 betaalbare huurwoningen. Daar re - ageerden maar liefst 1250 woningzoeken - den op! En deze woningen stonden niet eens in de populairste wijk van Almere. Deze druk zien we in alle segmenten. Ook in de middenhuur en de goedkope koopsec - tor. Er zijn wel markpartijen actief, maar welke aantallen zij precies realiseren kan ik niet zeggen. Er vallen dus veel huishoudens tussen wal en schip, met name huishoudens met een inkomen tot 50.000 euro. Voor die huishoudens zijn onze middenhuur wonin - gen een belangrijk segment." Haans: "In het werkgebied van de Allian - tie, zien we eenzelfde beeld. Marktpartijen zijn zeker actief, maar bieden vooral kleine - re woningen aan. Woningen met een huur van 800, 900 euro zie je nauwelijks. Vooral gezinnen kunnen hierdoor echt tussen wal en schip vallen." DE GULDEN MIDDENHUUR 17 "Midden- in komens zijn nodig voor  gemengde wijken" WIM HAZEU, WONEN LIMBURG 18 Hazeu: "In Limburg zien we eigenlijk een tegenovergestelde trend, maar dat leidt wel tot vergelijkbare problemen. De markt in Limburg is niet overspannen te noemen, maar juist daarom trekken beleggers zich te - rug. Zij gaan voor een lager risico in de Rand - stad en ponden hun woningen op de top van de markt uit. Hierdoor neemt het middenseg - ment, zowel in de huur als in de koop, af. In Noord-Limburg en een stad als Maastricht zie je de druk het meest. Alleen in de Oostelij - ke en Westelijke Mijnstreken is meer dan vijf procent van de te koop staande woningen op dit moment financierbaar voor middeninko - mens. Daarnaast is Limburg een regio die sterk vergrijst, waardoor het aantal eenper - soonshuishoudens toeneemt. Deze huishou - dens zullen soms ook willen huren, maar het aanbod van speciale woningen voor senioren wordt niet geleverd door commerciële partij - en. Ook hier ligt een taak voor ons." Waarom heeft het niet-DAEB- segment een nadrukkelijke plek in jullie portefeuillestrategie? Deutekom: "Ik zou niet zeggen dat wij zijn begonnen met een 'nadrukkelijke niet-DAEB strategie'. De komst van de nieuwe Woning - wet en de plicht om ons bezit te splitsen in DAEB en niet-DAEB waren de concrete aan -leiding voor een herijking van onze porte - feuillestrategie. Wij realiseerden ons dat de volkshuisvesting van kleur aan het verschie - ten was. De focus kwam door de Woningwet nog meer op de relatief arme doelgroep te liggen, terwijl door onder andere de ven - nootschapsbelasting en de verhuurderhef - fing steeds minder inkomsten beschikbaar waren voor de exploitatie van ons bezit. Wij hebben relatief veel grotere wo - ningen en deze pasten niet meer bij de veranderende primaire doelgroep. Aan de andere kant is er dus ook een grote groep in Al- mere aangewezen op het midden - segment. Voor hen zijn deze grote - re woningen wel geschikt. Bovendien kunnen we in niet- DAEB een realistische prijs voor deze woningen vragen en dat helpt ons om de huren in de DAEB-portefeuille betaalbaar te houden." Haans: Bij de Alliantie speelde ook mee dat middensegment woningen nodig zijn voor investeringen in DAEB. Al was dit ze - ker niet het hoofdargument. Al voor de her - ziening van de Woningwet hadden wij be - leid op het toevoegen van middensegment huurwoningen, omdat het vanwege de eer - der benoemde druk op de woningmarkt, een belangrijke schakel is. Woningzoeken - den, die vanwege hun inkomen niet in aan - merking komen voor een sociale huurwo - ning en voor wie de koopmarkt en vrijesectorhuurmarkt door de hoge prijzen geen alternatief zijn, zijn aangewezen op het middensegment. Versterking van dit segment zorgt voor doorstroming en daar - mee voor een evenwichtige opbouw van ge - bieden. Wat ook goed is om te benadrukken is dat het niet-DAEB-aanbod van corpora - ties een aanvulling is op de woningmarkt, "Toevoegen van middenhuur kan de druk op de woning - markt verlagen" 19 DE GULDEN MIDDENHUUR en niet per se 'in plaats van' de markt wordt gebouwd. Commerciële partijen hebben an- dere rendementseisen en doelstellingen, waardoor zij andere producten leveren dan corporaties in de niet-DAEB. De producten hebben dan ook een andere prijskwaliteit - verhouding. De twee segmenten kunnen naast elkaar bestaan, maar zijn beiden wel noodzakelijk." Hazeu: "De groeiende vraag onder mid - deninkomens was voor ons ook een belang - rijke aanleiding. Zelfs in een provincie als Limburg vallen met name huishoudens met een inkomen tot zo'n 55.000 euro buiten de boot. Dit zijn de leraren, de politieagenten en de verpleegkundigen, maar denk ook aan ZZP'ers en kenniswerkers. Hoewel dat de koopprijzen hier natuurlijk lager liggen dan in andere delen van Nederland, is het ook hier soms lastig om aan een koopwo - ning te komen. En beleggers trekken zich dus terug. Daarom voelden wij de verant - woordelijkheid om iets voor deze groep te realiseren. Een tweede even zo belangrijke reden waarom we inzetten op de middenin - komens is onze inzet op het realiseren van gemengde wijken met zowel sociale huur als middenhuur. Daarmee houden we zelf een actief sturingsinstrument in handen, gericht op het investeren in leef bare wijken en het tegengaan van segregatie." Hoe ziet de niet-DAEB strategie er ongeveer uit? Hazeu: "Bij Wonen Limburg hebben we ge - kozen voor een volledige juridische split - sing. Dat heeft geleid tot de oprichting van Wonen Limburg Accent BV. De belangrijk - ste reden hiervoor was dat we zo een stuk sneller kunnen handelen in het middenseg - ment. Vanuit een bv ben je aan minder pro - cedures gebonden dan bij een administra - Op het Zeeburgereiland realiseert de Alliantie het complex Windkracht 9. DE ALLIANTIE 20 tieve scheiding. Denk hierbij aan de markttoets. We weten dat er weinig markt- partijen actief zijn die deze taak op zich wil- len nemen, en als we de tussenstap van een markttoets kunnen overslaan kunnen we op een snelle en efficiënte wijze de volks - huisvestelijke ambitie bereiken. Daarnaast wilden we de investeringsstromen van DAEB en niet-DAEB op een transparante manier scheiden. Maar we kunnen wel de opbrengsten uit de niet-DAEB ten gunste la - ten komen aan de DAEB." Deutekom: "Bij GoedeStede hebben we juist gekozen voor een administratieve schei- ding. Op die manier kunnen de opbrengsten uit de niet-DAEB goed worden ingezet voor nieuwbouwprojecten in de DAEB-tak. Zo houden we dus eigenlijk de DAEB-tak finan - cieel slagvaardiger. Om te bepalen welke wo - ningen wij wilden overhevelen, hebben we ons bezit gesplitst op basis van de toegekende punten in het woningwaarderingsstelsel. Daarbij is niet ál het te liberaliseren bezit in de niet-DAEB tak geplaatst, omdat er dan on - voldoende woningen voor de primaire doel- groep zouden overblijven. Woningen vanaf zo'n 180 W WS-punten zijn naar de niet- DAEB-tak gegaan. Daarnaast focussen we ons in de DAEB-tak vooral op woningen tot de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag." Haans: "De Alliantie heeft gekozen voor een hybride variant, waarbij een deel van 21 de woningen administratief gescheiden is en een deel bij een juridische dochter is on- dergebracht. Op deze manier kunnen we doorstroming en diversiteit in de wijken bevorderen. In ons middenhuurbeleid kij - ken we vooral naar de relatie tussen inko - men en huur, waarbij de huren meebewe - gen met de inkomensontwikkeling. Middenhuur woningen uit de administra - tief gescheiden tak verhuren we daarom aan middeninkomens met een speciaal huurcontract. Ze krijgen een korting op de markthuur, maar wanneer hun inkomen boven een bepaalde grens komt wordt de korting geleidelijk afgebouwd. Daarnaast werken we bij nieuwbouwprojecten van de juridische dochter veel samen met com - merciële partijen." De minister gaat de markttoets versoepelen en de procedure verkorten. Helpt dit om sneller middenhuurwoningen te reali - s e r e n? Haans: "Ook met een aangepaste markt - toets, blijft er een markttoets. Corporaties krijgen weliswaar een meer gelijkwaardige positie, maar er zullen altijd nog wel com - merciële partijen zijn die woningen kunnen aanbieden. Zoals ik al eerder aangaf is het echter zo dat commerciële partijen andere doelen en rendementseisen hebben, en daarmee andere producten aanbieden. Maar dat komt niet altijd op een goede ma - nier terug in de markttoets. Daar wordt ge - vraagd om een woning voor doelgroep x voor huurprijs y. Een commerciële partij kan dat aanbieden, maar biedt wel een heel andere woning aan dan wij zouden doen. Over het algemeen zijn het kleinere wonin - gen. Soms is dat prima, maar niet altijd. Daarom is het niet-DAEB-aanbod van cor - poraties een belangrijke aanvulling. Ook om regie te houden op de verhoudingen tus - sen soorten woningen in gebieden." Deutekom: "Wij schatten in dat het voor - al gaat helpen bij gemengde projecten. Daar is het een zeer welkome wijziging voor. Eén van de problemen die je ziet sinds de scheiding van DAEB en niet-DAEB en de af bakening van de doelgroep, is dat menging van huishoudens in wijken en complexen lastiger is. Als de markttoets hier soepeler in wordt, kunnen corporaties weer makkelijker gemengde complexen re - aliseren en dat is in onze ogen beter voor de dynamiek in de buurt." Hazeu: "Dat we niet te maken hebben met de markttoets, was één van de redenen om Project Windkracht 9: 61 sociale huur- en 49 middensegment- woningen. DE ALLIANTIE DE GULDEN MIDDENHUUR 22 te kiezen voor een juridische splitsing. Onze woningvennootschap moet eigenstandig de toets met marktpartijen kunnen doorstaan en kan dus ook uit de markt beleggingen aantrekken zonder markttoets. Voor ons maakt het dus geen verschil." Vanuit de DAEB kan twee keer tien procent van de toewijzin- gen gebruikt worden voor (lage) middeninkomens. Hoe gaan jullie daarmee om? Hazeu: "Wij vinden het belangrijk om een deel van onze DAEB-woningen ook aan mensen met een wat hoger inkomen toe te wijzen. Het voorkomen van segregatie en het creëren van gemengde wijken is daarbij het belangrijkste argument. Ik zie dat we daarbij meer doen dan andere corporaties. Waar de gemiddelde corporatie zo'n vier procent van de woningen in de DAEB toe - wijst aan lage middeninkomens, zitten wij zo rond de tien procent. Dit zijn wel vooral toewijzingen aan huishoudens met een in - komen boven de 42.000 euro." Deutekom: "We kunnen inderdaad een deel van de woningen toewijzen aan men - sen met een (laag) middeninkomen. Maar de eerlijkheid gebiedt mij te zeggen dat we deze ruimte beperkt gebruiken. De angst om over die twee keer tien procent heen te gaan is groot omdat dit kan leiden tot moge - lijke sancties van de Autoriteit Woningcor - poraties. Daarnaast blijft het natuurlijk al- tijd een lastige afweging. Enerzijds wil je wijken gemengd krijgen, anderzijds heb je als corporatie ook een grote betrokkenheid bij de mensen met de allerlaagste inko - men s." Haans: "Ook bij de Alliantie hebben we geen concreet beleid op de vrije toewij - zingsruimte. We gebruiken de bovenste tien procent vooral voor 'speciale geval- len': stadsvernieuwingskandidaten, of voor toewijzingen waarbij bijvoorbeeld niet helemaal duidelijk is wat voor inko - De Akropolistoren: 48 sociale huur- en 48 middensegmentwoningen. DE ALLIANTIE 23 men iemand heeft. De onderste tien pro- cent vult zich ten dele, het gaat om onge - veer drie procent. We hebben onlangs wel besloten in enkele kwetsbare complexen, waar het leef klimaat onder druk staat, meer te sturen hierin. Dus in de toekomst gaan we waarschijnlijk iets meer gebruik maken van die tien procent ruimte."   Tot slot: hoe ziet de toekomst van de middenhuur er uit? Haans: "Ik denk dat ook in de toekomst vooral gezinnen met een middeninkomen het lastig blijven houden. Uitbreidingsloca - ties zullen ook voor hen aantrekkelijker moeten worden gemaakt met bij - voorbeeld goede vervoersvoor - zieningen. Anders blijven zij toch vooral in minder aantrekkelijke buurten terecht komen. Er zal meer regulering komen op de middensegmenthuurmarkt. Daar zitten risico's aan. Het kan bou - wen in dit segment voor met name commerciële partijen min - der aantrekkelijk maken. Om een meer ontspannen woningmarkt te creëren is het belangrijk dat er wordt bij - gebouwd. Een andere ontwikkeling is 'buy- to-let'. Hierdoor wordt het voor onze doel- groep lastiger om een woning te kopen. Tegelijkertijd zal met deze vorm van ver - huur vaak een maximale huur worden na - gestreefd en kunnen huurders te maken krijgen met minder betrouwbare verhuur - ders. Ook ontsparen kan effect hebben op de woningmarkt. Ouderen verkopen hun woning en gaan op zoek naar een  comfor - tabele middensegment woning. Al deze ontwikkelingen zorgen in mijn ogen voor een blijvende vraag naar middenhuur." Deutekom: "Onze prioriteit zal als corpo - ratie altijd liggen bij de goedkope wonin -gen. Maar door onze strategie hebben we een grotere voorraad middeldure huurwo - ningen met een goede prijs-kwaliteitver - houding. Deze woningen blijven we in de toekomst aanbieden aan middeninkomens en de middelen die we daarmee genereren zetten we in voor de DAEB. Dit potentieel zie ik bij meer corporaties en ik vind ook dat daar meer op zou kunnen worden ingezet." Hazeu: "Ik verwacht dat het gat tussen de wal en het schip nog groter zal worden. Dit zit hem met name in de ontwikkelingen in de koopsector. Op basis van de ontwikke - lingen schat ik in dat de waarde van vast - goed de komende tijd harder zal stijgen dan de inkomens. Zeker in steden als Maas - tricht, Weert en Venray. Daarnaast denk ik dat beleggers zich de komende tijd nog ver - der terug zullen trekken uit een regio als Limburg. Al met al denk ik dus dat de vraag naar middenhuur de komende jaren alleen maar zal toenemen." "In de toekomst blijven we woningen aanbieden aan middeninkomens" DE GULDEN MIDDENHUUR LEES MEER Lees dit artikel ook online 24 Grote steden hebben nauwelijks grip op middensegment Tekst Joost Zonneveld Dweilen met de kraan open Grote steden als Amsterdam en Utrecht moeten alle zeilen bijzetten om de middengroepen een plek in de stad te blijven bieden. Dat vin- den Laurens Ivens en Kees Diepeveen, de wethouders Wonen van beide grote steden, noodzakelijk voor de ongedeelde stad. Omdat bijbouwen niet of nauwelijks soelaas biedt, vragen zij het Rijk na- drukkelijk meer mogelijkheden om de woningmarkt te reguleren. 25 Wethouder Kees Diepeveen ANGELIEK DE JONGE 26 DE GULDEN MIDDENHUUR V anaf het moment dat de cri- sis op de woningmarkt in 2013 voorbij is, staan de middengroepen in de aan- dacht. Aangewakkerd door een lage rentestand zijn de huizenprijzen met name in de grote steden sterk gestegen en tegelijkertijd is het inperken van de socia - le huursector tot overheidsbeleid verheven. "Mensen met een modaal inkomen ? tegen - woordig tot 60.000 euro per jaar ? heb - ben  lange tijd in allerlei soorten huizen ge - woond," zegt Laurens Ivens, wethouder Wonen in Amsterdam, "in sociale huurwo - ningen van zowel corporaties als particulie - re verhuurders en ook in koopwoningen. Maar doordat mensen met een middeninko - men te veel verdienen voor sociale huurwo - ningen en de koopmarkt voor mensen met een middeninkomen geen betaalbaar alter - natief meer is, moesten we wel een nieuw segment gaan creëren: het middensegment." Met name de gereguleerde particuliere huursector baart Ivens zorgen. "Omdat de marktwerking in de particuliere sociale huur geïntroduceerd is met de WOZ-waarde als component in het woningwaardering - stelsel, zie je dat tachtig tot negentig procent van die woningen verdwijnt en meteen door - schiet naar de dure huur." Hoewel de woningmarkt in Utrecht met een veel lager maar meer geconcentreerd percentage sociale huurwoningen, wezen - lijk verschilt van de woningmarkt in Am - sterdam, maakt ook Kees Diepeveen zich zorgen over het behoud van woningen voor middengroepen in de Domstad. "Ik krijg signalen uit de stad van eigenaren en ver - huurders die huurprijsstijgingen van zes of zeven procent per jaar doorvoeren, waar zij zich kennelijk niet voor schamen. Maar dat brengt mensen in onmogelijke posities. Dat gaat misschien één jaar nog wel, maar als je dat jaar op jaar krijgt, dan is dat natuurlijk gewoon heel beroerd." En daarbij komt nog de termijn die afge - sproken wordt om nieuwbouwwoningen in het middensegment te houden. Amsterdam heeft die periode al opgeschroefd naar 25 jaar, maar Ivens zou de woningen het liefste eeuwigdurend voor middengroepen be - schikbaar houden. "Neem het Java-eiland, het bekendste voorbeeld in Amsterdam. Daar is de periode dat woningen in het mid - densegment verhuurd worden nu voorbij. Daar zie je enorme huursprongen gehan - teerd worden. Overigens is deze eigenaar nog wel bereid om de huur wat te matigen. Als het echt een vastgoedcowboy was, wer - den de huren nog verder opgeplust." Voor een gemengde, ongedeelde stad, is het van belang dat mensen met verschillen - de inkomens en achtergronden in de stad kunnen blijven wonen, zo vinden Ivens en Diepeveen. Laatstgenoemde: "Het midden - segment is het smeermiddel tussen de soci- ale huur en de vrije sector." In Utrecht staan gemengde wijken extra hoog op de agenda na een alarmerend onderzoek van RIGO waaruit blijkt dat enkele Utrechtse wijken met veel sociale huurwoningen steeds kwetsbaarder worden. Woondeals Beide stedelijke regio's hebben onlangs een woondeal met het Rijk gesloten. Daarin staan nog geen concrete maatregelen en plannen, maar worden acties benoemd waar in de komende tijd aan gewerkt moet worden om problemen op de regionale wo - ningmarkt aan te pakken. Zowel Ivens als Diepeveen zien het belang in van de deal in de zin dat het een begin is van een proces om tot concrete maatregelen te komen. Een belangrijk onderdeel van de afspraken in de woondeals is de zogenoemde noodknop. 27 "Particuliere sociale huurwoningen schieten door naar de vrije sector" LAURENS IVENS 28 Het idee voor een noodknop ? een tijdelijke maatregel zolang de woningmarkt overver- hit is, bedoeld om het huurniveau op basis van een percentage van de WOZ-waarde van de woningen te reguleren ? was een voorstel van de commissie Van Gijzel die zich enkele jaren geleden over de midden - huur boog. Minister Ollongren kwam eer - der dit jaar met een voorstel dat volgens Ivens en Diepeveen niet toereikend is. Die - peveen: "Voor het middensegment wil je niet hoger uitkomen dan een huurprijs van duizend euro per maand. Als je een percen - tage van zes procent van de WOZ-waarde hanteert, dan kom je daar ver boven uit." Ivens uit zich in vergelijkbare woorden. Hij vindt een noodknop overigens niet ver ge - noeg gaan. "Het liefste heb ik dat het wo - Wethouder Laurens Ivens. FOTO ALPHONS NIEUWENHUIS 29 ningwaarderingsstelsel wordt uitgebreid naar het middensegment, daar pleit ik al jaren voor. Een percentage van de WOZ kan een redelijk alternatief zijn, maar dan moe- ten we niet op huurprijzen ver boven de dui- zend euro uitkomen. Als je kiest voor zes procent van de WOZ-waarde dan betekent dat, dat we tien procent van de wo - ningen in het midden houden, dus dat is geen noemenswaardig effect, als je drie procent doet, dan betekent dat dat we drie kwart van de woningen in het midden houden. Ik heb beargu - menteerd dat drie procent ook voor beleggers een redelijk ren - dement op kan leveren, zeker als je de waardestijging van het vastgoed in ogenschouw neemt. Daar kan je niet je ex - ploitatie op baseren, maar je vastgoed wordt meer waard en daar kan je natuurlijk wel een pensioen op bouwen. De enige vraag die nu bij de minister ligt is: kom nu met een noodknop die ook het beoogde ef - fect heeft." Markt functioneert niet De noodknop waarvoor de minister in de tweede helft van 2019 met een nieuw voor - stel komt, heeft betrekking op bestaande woningen. Ivens is met het ondertekenen van de woondeal tevreden dat minister Ol- longren erkent dat betaalbaarheid in steden als Amsterdam en Utrecht een serieus pro - bleem is. "Heel lang kregen we alleen maar te horen dat we meer moesten bouwen. Dat hebben we de afgelopen jaren ook gedaan, maar de prijzen zijn niet lager geworden. Integendeel: die zijn alleen maar gestegen. Dan kun je maar een conclusie trekken: deze woningmarkt functioneert niet goed als zelfstandige markt." Ivens vindt dan ook dat maatregelen niet erg lang meer op zich kunnen laten wachten. "Wat dat betreft is het wel goed dat er een woondeal is. En dat we meer zullen moeten doen dan alleen maar op nieuwbouw gokken. Dus zullen we ook een noodknop moeten doen en zullen we ook corporaties meer ruimte moeten bieden. Dat zijn allemaal erkenningen die in deze woondeal staan." Ivens en Diepeveen zijn al langere tijd be - zig om het aandeel middensegment in de stad te behouden en waar mogelijk te ver - groten. Zo heeft Amsterdam voor de ko - mende jaren in het coalitieakkoord gesteld per jaar zo'n 1700 huurwoningen aan het middensegment toe te voegen. Ook wil Am - sterdam veel extra corporatiewoningen bij - bouwen, waardoor er jaarlijks zo'n 1300 corporatiewoningen verhuurd kunnen wor - den in het middensegment. Ivens: "We kij - ken daarbij niet naar één partner. Als het om sociaal gaat zijn de corporaties de na - tuurlijke partner en de markt als het gaat om het marktsegment maar bij het midden - segment hebben we een heel gevarieerd speelbord waarbij we kijken of alle partijen een stukje van hun verantwoordelijkheid kunnen pakken om dat midden te doen." Amsterdam hanteert voor nieuwbouw percentages voor sociaal, middensegment "Het middensegment is het smeermiddel tussen de sociale huur en de vrije sector" DE GULDEN MIDDENHUUR 30 "Maak het corporaties gemakkelijker om in het middensegment te bouwen" en vrije sector. Utrecht neemt het gehele woningbezit als uitgangspunt. Diepeveen: "Wij hebben onze langjarige doelstelling juist gekoppeld aan onze totale woning- voorraad want daarmee bereiken we dat ook de bestaande voorraad van corporaties meer van waarde wordt. De corporaties hebben zo meer positie en kunnen hun be - staande woningen uitnutten in ruilcon - structies met marktpartijen. Het bezit van corporaties is in Utrecht in bepaalde wijken geconcentreerd. Zij kijken met name naar plekken waar ze grondposities hebben. Als zij daar willen verdichten dan biedt dat mo - gelijkheden om met marktpartijen een an - dere mix te maken, bijvoorbeeld door in een ander deel van de stad compensatie te be - dingen. Op die manier hopen we onze wij - ken meer gemengd te krijgen." Gemengde stad De grote steden krijgen nogal eens het ver - wijt te veel te willen reguleren op de wo - ningmarkt. Maar Ivens en Diepeveen heb - ben een gemengde stad voor ogen waarin voor alle doelgroepen plek is. Ivens vindt dat alle vastgoedeigenaren en bouwende partijen hun verantwoordelijkheid daar - voor moeten nemen. "Met wie ik dat ge - sprek ook voer: iedereen ziet het probleem dat de stad voor heel veel mensen onbetaal- baar en daarmee niet toegankelijk wordt. En dat is ook heel logisch want als je een nieuwbouwwijk bouwt en je bouwt alleen maar dure woningen dan wil straks nie - mand daar meer wonen. Want je kan er mis - schien wel wonen maar je kinderen kunnen er niet naar school want er staat niemand meer voor de klas. Dus zonder dat midden - segment ? en het sociale segment ? maak je geen wijken die op lange termijn aantrekke - lijk zijn en als je op lange termijn investeert dan wil je ook dat het op lange termijn blijft renderen. Corpora - ties zien dat ook want zij zien met lede ogen aan dat het aantal nieu - we verhuringen in het sociale segment dramatisch laag is om - dat de middengroepen nergens heen kunnen." Diepeveen: "Het zou helpen als we wat steun krij - gen vanuit het Rijk. Waar je dan toch naartoe gaat is denk ik dat het Rijk ook gaat redeneren van - uit een 'mixed zone'-principe, vanuit de wens om gemengde wijken moge - lijk te maken. En wij zien wel wat in een segment van sociale middenhuur. Amster - dam en Utrecht hebben natuurlijk wel een sterke positie ten opzichte van de markt maar die is niet oneindig. Ik zou het toejui- chen als de landelijk politiek een over - gangsgebied formuleert en de steden steu - nen in hun streven naar sociale middenhuur." Diepeveen zegt in het middensegment zowel een rol voor marktpartijen als corpo - raties te zien. "We zijn positief over de ver - soepeling van de markttoets, waardoor het voor corporaties in ieder geval makkelijker wordt om te investeren in het middenseg - ment. Om het tekort aan middenhuurwo - ningen verder terug te dringen, willen we 31 met corporaties afspraken maken om hun niet-DAEB bezit na mutatie te laten voldoen aan ons Actieplan middenhuur. Het libera- liseren van sociaal naar middenhuur zien wij niet als oplossing, omdat er dan tegelij - kertijd een sociale huurwoning verdwijnt. Het gaat vooral om het toevoegen van nieu - we middenhuurwoningen. Ivens kijkt daar iets anders naar: "De ruimte voor extra in - vesteringen door corporaties in het midden - segment is door de rigide scheiding tussen DAEB  en niet-DAEB  kleiner en ingewikkel- der geworden. De aanpassingen in de markttoets en overige regelgeving zijn van beperkte positieve invloed in Amsterdam door alle overige belemmeringen. Als we genoeg sociale corporatiewoningen kun - nen bijbouwen, kunnen de corporaties een bijdrage leveren door een toename van libe - ralisaties van voormalige sociale huurwo - ningen maar ook door het afprijzen van hun voormalige vrije sector huur woningen." Afspraken met de markt Waar de woningcorporaties nog maar be - perkt kúnnen opereren in het middenseg - ment, krijgen beide wethouders van marktpartijen niet altijd de gewenste me - dewerking. Het gaat dan niet om het bou - wen van nieuwe woningen. Want ondanks dreigementen vanuit de markt om de grote steden links te laten liggen vanwege de neiging om de woningmarkt verder te re - guleren, wordt er volgens Ivens en Diepe - veen ? hoewel wat minder dan voorheen ? gewoon ingeschreven voor tenders en wordt er dus nog steeds gebouwd. Maar als het om bestaande bouw gaat voeren zowel Ivens als Diepeveen in hun ogen al veel te lang eindeloze discussies met de markt. Ivens: "We hebben van de IVBN gehoord wat allemaal niet kan. Zij keren zich heel erg tegen de noodknop. Maar als ik ze ver -tel dat wij hier zo'n 50.000 particuliere so - ciale huurwoningen hebben waarvan er bij mutatie 40.000 zomaar naar het dure par - ticuliere segment overgeheveld kunnen worden, dan vinden ook beleggers dat dat niet kan. Maar ook dat we dat via nieuw - bouw moeten oplossen. Alleen: wat we aan nieuwbouw toevoegen aan de onderkant, verdwijnt aan de bovenkant weer door prijsstijgingen. Dat is dweilen met de kraan open." Diepeveen: "Het is een dis - cussie zonder einde, het houdt nooit op. Wij hebben ons actieplan, marktpartijen hebben hun biedboek middenhuur er in ge - gooid. Ze zeggen niet 20 maar 15 jaar wo - ningen in het middensegment houden en niet één maar twee procent maximale huurverhoging per jaar bovenop de infla - tie. Die discussie vraagt heel veel energie. Ik hoop dat we die discussie met de IVBN eindelijk eens kunnen beslechten, maar ik ben daar niet op voorhand heel optimis - tisch over. Dus daarom zeg ik: Rijk kom ons te hulp. Maak het corporaties gemak - kelijker om in het middensegment te bou - wen en biedt ons de mogelijkheid meer bestaande woningen voor de middeninko - mens beschikbaar te houden." LEES MEER DE GULDEN MIDDENHUUR Lees dit artikel ook online. 32 INTERVIEW FRANK VAN BLOKLAND Directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed 33INTERVIEW U luidt de noodklok over regulering van de woningmarkt. Waar o m? "Wij doen een dringende oproep om niet verder te reguleren. Er zijn diverse maatre - gelen waar momenteel over gesproken wordt die het investeringsklimaat van insti- tutionele beleggers ernstig bemoeilijken. De minister heeft haar plan van een nood - knop, waarbij een percentage van de WOZ-waarde de maximale huurprijs van bestaande woningen in het middensegment bepaalt, uitgesteld tot het najaar om partijen lokaal de gelegenheid te geven alsnog tot elkaar te komen. Wij hopen echter dat de noodknop ook niet in een andere variant terugkomt. Net als de beperking in het woningwaarderingsstelsel om de invloed van de WOZ-waarde op de huurpunten sterk te verminderen. Daarnaast is er ook nog een voorstel om de overdrachtsbelas - ting voor beleggers te verhogen als zij bestaande koopwoningen opkopen en in huur gaan omzetten. En hebben gemeenten zo hun eigen plannen. Vooral in Amsterdam bestaat de neiging om het middensegment sterk te reguleren, niet alleen de nieuw - Tekst Joost Zonneveld Meer regulering van de woningmarkt, en specifiek het middensegment, heeft volgens Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), grote gevolgen voor de bouw van nieuwe huurwoningen. Met name in de grote steden. "Professionele lange termijn beleggers worden gedwongen hun investeringen te temporiseren of terug te trekken." "Grote steden stellen teveel eisen" 34 INTERVIEW bouw maar ook de bestaande middenhuur. Door bij de nieuwbouw geen huurverho - ging boven inflatie toe te staan, de afsprakenperiode voor middensegment huurwo - ningen te verlengen, eisen te stellen voor minimale grootte van de woningen én tegelijkertijd wel forse grondprijzen te vragen. Het is een stapeling van maatregelen die het investeringsklimaat geen goed doen. Wij denken dat het beter is om de wo - ningmarkt te stimuleren in plaats van te reguleren." Hoe kan dat volgens u het beste gebeuren? "Door nieuw te bouwen en dat is hard nodig in de komende jaren. Door alle regule - ringsplannen voor zowel de bestaande woningen als nieuwbouw, worden beleggers huiverig, terwijl de trein van de nieuwbouw nu in volle vaart vooruit moet als we in de komende jaren de doelstelling willen halen om jaarlijks 75.000 woningen bij te bouwen. Dat aantal gaan we dit jaar zeker niet halen. De institutionele beleggers hebben 'slechts' 140.000 woningen in Nederland in bezit, in vergelijking met de wo - ningcorporaties die goed zijn voor 2,3 miljoen woningen is dat niet heel veel, maar in de afgelopen jaren waren onze leden samen wel goed voor acht- tot tienduizend nieuwe huurwoningen per jaar, meer dan tien procent van de nieuwbouwproductie. Ik zie dat snel veranderen als de woningmarkt door extra regels wordt ingeperkt. Zowel als het om nieuwbouw als om bestaande woningen gaat. Het wordt nog wel eens 'vergeten' dat onze leden juist in dat middensegment hun kernportefeuille heb - ben: negentig procent van onze woningen wordt onder de duizend euro verhuurd." Er zijn geen sluitende business cases meer te maken? "Dat wordt ons wel erg moeilijk gemaakt. Bovendien bestaat er veel discussie over de voorwaarden waaronder wij op een gezonde manier kunnen investeren. Om een voorbeeld te geven: in Amsterdam zegt wethouder Ivens dat de grondprijzen residu - eel zijn. Dat betekent volgens ons dat de grondprijs berekend wordt als datgeen wat overblijft nadat de bouw- en andere kosten afgetrokken zijn. Als wij de huurprijzen niet jaarlijks met een of twee procent boven inflatie mogen verhogen en dat decennia lang niet mogen doen, dan wil Amsterdam eigenlijk dat wij de huren permanent bevriezen. Dat leidt tot een zeer sterke daling van een residueel berekende grond - prijs. De langjarige exploitatie is onderdeel van de business case van een belegger. Als je aan ons vraagt om 200 of 300 euro onder de marktprijs en in het middenseg - ment te verhuren, dan moet je dus iets met de grondprijzen doen. Woningcorporaties krijgen immers ook korting op de grondprijs omdat zij niet marktconform verhuren." En als het om bestaande woningen in het middensegment gaat? "Wij hebben principiële bezwaren tegen een noodknop geuit en al helemaal via de WOZ-waarde van woningen. Wij hopen dan ook dat de minister daar definitief vanaf ziet. Er hoeft maar één motie in de Tweede Kamer aangenomen te worden en het percentage voor de maximale huur wordt niet zes procent zoals de minister had voorgesteld maar vier of nog lager. Bovendien zijn woningen in een stad als 35INTERVIEW Amsterdam nu veel waard, maar dat kan tijdens een nieuwe crisis weer volledig anders zijn. Een WOZ-waarde is volatiel en is niet geschikt om een markthuur op te baseren, gezien de kwaliteit en de voorzieningen in een vrije sector huurwoning." Wethouders van grote steden zeggen dat er iets moet gebeuren om de steden betaalbaar te houden en middengroepen ook een plek in de stad te bieden. "Ik begrijp best dat Amsterdam voor grote uitdagingen staat. Dan denk ik met name aan verhuur via Airbnb en buy to let waarbij particuliere verhuurders wonin - gen opkopen om die voor veel geld te verhuren aan expats. Dat zijn ingewikkelde zaken en door de ongekende populariteit van de hoofdstad ontstaan excessen die wij ook willen helpen aanpakken. Maar we moeten denk ik wel steeds kijken welke partijen je met welke maatregelen raakt. Institutionele beleggers zijn nette inves - teerders die een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de opgaven op de woningmarkt. Door steeds meer te willen reguleren maak je de pro - blemen voor de middengroepen al- leen maar groter want onze leden trekken zich dan terug. Niet omdat ze niet willen, maar omdat ze niet meer kunnen. Als het gaat om de on - gedeelde stad dan betekent dat naar mijn idee overigens niet dat je voor 600 euro in de populaire Pijp een woning moet kunnen huren. Dat gaat eerder richting de 1200 of 1300 euro. Dat is de marktconforme prijs. Er wonen nog steeds veel mensen in woningen met een huur die door de corporaties kunstmatig laag gehouden wordt terwijl veel mensen meer kunnen betalen. Ik vind dat mensen die een markthuur kunnen be - talen in een gesubsidieerde sociale huurwoning, dat ook moeten doen." Moeten corporaties meer in het middensegment doen? "Ik vrees dat wethouder Ivens de institutionele partijen steeds meer onder druk wil zetten om ruimte te maken voor de corporaties. Zodat zij een grotere rol kunnen krijgen in het middensegment met het argument 'dat de markt het niet oppakt'. Wo - ningcorporaties die juridisch gesplitst zijn, zoals de Alliantie, kunnen binnen hun niet-DAEB activiteiten woningen in het middensegment realiseren. Dat betekent dat zij, net als wij, rendement moeten halen op hun activiteiten zoals de Woningwet ook voorschrijft. Maar als het idee is om corporaties een bijdrage aan het middenseg - ment te leveren vanuit de DAEB kant ? dus met geborgde financiering en goedkope grond ? zoals zowel wethouder Ivens als corporatiekoepel Aedes willen - dan hebben we wel een serieus probleem. Want dan is sprake van marktverstoring, van oneerlij - "Problemen middengroepen groter door regulering" 36 INTERVIEW "Stapeling van maatregelen doet het inves - teringsklimaat geen goed" FRANK VAN BLOKLAND 37INTERVIEW ke concurrentie. De discussie over de rol van de corporaties in het middensegment is helaas weer terug." U bent zeer kritisch als het om Amsterdam gaat. Hoe zit het met andere grote steden met een grote druk op de woningmarkt? "In Utrecht hebben we een paar jaar geleden een vergelijkbare discussie gehad. Wij hebben toen gepleit voor een jaarlijkse huurverhoging van inflatie plus één pro - cent. Dat is gelukt en dat scheelt enorm veel. In Utrecht is een Stadsakkoord geslo - ten waar ook leden van de IVBN bij betrokken zijn. De gemeente wil met ons sa - menwerken, ook al spreekt de gemeente nog wel in vage termen over een noodknop en het inzetten van de WOZ-waarde daarbij. Voor Utrecht geldt dat de gemeente zelf veel minder grond in bezit heeft in vergelijking met Amsterdam en dus beleid wil maken over grond van derden. Dat is extra problematisch. Den Haag heeft echt minder de neiging om de woningmarkt te reguleren. Daar heeft de gemeenteraad een vergunningstelsel ingevoerd waarbij alleen mensen met een middeninkomen in aanmerking mogen komen voor een middenhuurwoning. Dat is op zich nog geen gekke gedachte maar de gemeente heeft gekozen om huur - punten te gebruiken in plaats van huurprijzen en in de praktijk kan dit betekenen dat geliberaliseerde woningen met een huur van 1100 of 1200 euro per maand aan men - sen met een inkomen tot 58.000 euro per jaar toegewezen kunnen worden. Wij vin - den dat een behoorlijke huurquote. Wij vinden het verstandiger om alleen woningen met een huur tussen 720 en 1000 euro aan middeninkomens toe te wijzen, maar de gemeente heeft anders besloten." Gaat de discussie over regulering vooral over de Randstad? "De leden van de IVBN zijn voornamelijk actief in de vijf grootste gemeenten en de veertig grotere gemeenten. We bouwen dus ook buiten de Randstad. Niet op plek - ken waar weinig vraag is, zoals Assen, Kerkrade of Doetinchem, maar wel in Gro - ningen, Zwolle en Maastricht. In gebieden waar een redelijk rendement behaald kan worden en waar voldoende vraag is naar onze woningen. Buiten de grootste steden in de Randstad kunnen we over het algemeen opereren onder normale marktomstandigheden en hebben we nog weinig met regulering te maken, maar je ziet ook daar de discussie ontstaan. Er zijn politieke partijen die vinden dat ze het middensegment in navolging van Amsterdam meer moeten beschermen terwijl wij toch echt vooral woningen exploiteren met huren onder de duizend euro per maa nd." LEES MEER Lees dit artikel ook online. 38 Aandeel particuliere verhuur groeit Inspelen op de vraag naar huurwoningen 39 Tekst Gelske van Daalen, Marleen Geerdinck, Frank van der Harst, Femke Hitzert, Paul de Vries  Nadat de particuliere verhuur op de Nederlandse woningmarkt decennialang afnam, zit dit segment sinds enkele jaren weer in de lift. Opvallend hierbij is dat de groei uit de bestaande voorraad koopwoningen komt en niet uit de nieuwbouw. Deze ontwikke- ling is niet overal in Nederland duidelijk zichtbaar, maar concen- treert zich in een aantal specifieke steden en regio's. 40 DE GULDEN MIDDENHUUR R ond de laatste eeuwwisse- ling waren de twee domi- nante smaken op de wo - ningmarkt: koopwoningen en sociale huurwoningen. We vergeten soms dat de groei van beide ei- gendomscategorieën pas goed begon na de Tweede Wereldoorlog. Nederland kende een eeuw geleden een omvangrijke voorraad particuliere huurwoningen. In de tweede helft van de vorige eeuw nam dit echter sterk af. De wederopbouw vroeg allereerst om so - ciale huurwoningen en vanaf halverwege de jaren zeventig kwam ruimte voor de ontwik - keling van de koopsector. Pas na de kante - ling van de economie in 2013 nam het aantal en aandeel woningen in bezit van particulie - re verhuurders duidelijk weer toe. Maar het aandeel binnen de hele woningvoorraad blijft, met zes procent in 2018, nog steeds be - perkt. Deze groei van afgelopen jaren vindt zijn oorsprong niet in nieuwbouw, maar in het opkopen van bestaande koopwoningen. De particuliere verhuur concentreert zich in een beperkt aantal regio's. We zien dat in meerdere populaire wijken in Nederland één  op de vijf koopwoningen die zijn ver - kocht, opgekocht zijn door particulieren om te verhuren. Maar er zijn ook wijken waar niet of nauwelijks sprake is van particuliere ve rhuu r. Omvang particuliere huursector In 2018 bestond de totale Nederlandse wo - ningvoorraad uit 7,7 miljoen woningen. Bij - na 3,3 miljoen (42 procent) van deze wonin - gen zijn huurwoningen. De meerderheid van deze huurwoningen is in bezit van een wo - ningcorporatie: bijna 70 procent. De overige 30 procent is in het bezit van overige ver - huurders: dit zijn bedrijven, organisaties, institutionele beleggers én particuliere ver - huurders. In 2018 bezaten ruim 280 duizend perso - nen een of meer woningen voor de verhuur. Deze particuliere verhuurders verhuurden samen ruim 475 duizend woningen. Dit zijn de woningen, inclusief de tweede woningen, die worden bewoond door iemand anders dan de eigenaar. Dat is zes procent van de totale woningvoorraad. Verschillende ontwikkelingen werkten de sterke toename van de particuliere huursec - tor in de hand. In de crisisperiode (2008- 2013) daalde de aankoopprijzen voor koop - woningen terwijl de huren stegen. Tegelijkertijd daalde de hypotheekrente ook door het beleid van de Europese Centrale Bank. Hierdoor werd de verhouding tussen aankoopprijs, de financieringskosten en ver - huurinkomsten voor beleggers aantrekkelij - ker, zeker omdat de rendementen op andere financiële producten flink tegenvielen. Daarnaast werd in het najaar van 2015 het puntenstelsel voor huurwoningen aange - Het CBS en het Kadaster hanteren verschillende definities voor het begrip 'particuliere huursector'. Het CBS definieert in dit artikel particuliere huurwoning als 'een huurwoning waarbij de eigenaar een natuurlijk persoon is en die bewoond wordt door iemand anders dan de eigenaar', terwijl het Kadaster de definitie 'woning in bezit van een natuurlijk persoon die drie of meer woningen bezit en zelf niet in de woning woont' hanteert. Het grootste verschil in definities zit dus in de wijze waarop met eigenaren met twee woningen wordt omgegaan. Meer informatie over de onderzoeksrap- porten van het CBS en het Kadaster over de particuliere huursector is te vinden op de websites van deze organisaties. 41 "De meeste particuliere verhuurders verhuren maar één of enkele woningen" 42 past. De WOZ-waarde werd een onderdeel van de berekening. We zitten dan al in een periode waarin de woningprijzen weer stij- gen. In aantrekkelijke woningmarktgebie - den gaf dit voor steeds meer woningen de mogelijkheid om een huur boven de liberali- satiegrens te vragen, wat erg aantrekkelijk is voor verhuurders die op zoek zijn naar finan - cieel rendement. Ook de vraag naar huurwo -ningen nam toe. Daarbij speelden de stren - gere hypotheekeisen ongetwijfeld een rol, maar waarschijnlijk ook de verdere interna - tionalisering van de G4 en de studen