THEMA DE BALANS VAN HET WONEN  #1/2019 THEMA De  balans van het wonen #1/2019 Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts VAKINFORMATIE EEN BELANGRIJKE SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDE? Sluit bij ons een licentie af voor toegang tot de content van Ruimte en Wonen voor iedere medewerker. Uw medewerkers zijn met deze licentie welkom op onze bijeenkomsten, geni\ eten korting bij betaalde masterclasses en hebben te allen tijde online toegang tot alle \ content op de website, waaronder het bijna 100 jaar oude en unieke archief (van SRO en TVV). Interesse? Bel onze collega Stefan op 070-2051023 of mail naar S.Terpstra@aeneas.nl RUIMTEENWONEN.NL Ruimte en Wonen_R+W 03 2018 91 08-10-18 12:02 Ruimte en Wonen Vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts THEMA DE BALANS VAN HET WONEN  #1/2019 Ook de aandacht trekken van corporaties, bouwers, duurzaamheidstrategen en architecten?Kijk op www.ruimteenwonen.nl/adverteren voor de mogelijkheden of bel 073 205 10 23 Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Martine van Harten via telefoonnummer 073-2051012 of via e-mail e.smit@aeneas.nl Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner. 1 Wijken zonder gas Op weg naar integrale wijkvernieuwing EN VERDER 4 Hoofdredactioneel Annemiek Rijckenberg en Martijn Eskinasi 52 Column Karin Schrederhof 55 Recensie Flourishing foodscapes 115 Recensie De Groene Stad ARTIKELEN 16 Kansen voor schimmelwoning Eefje Stutvoet en Koen Laarman 42 Rendement particuliere verhuur Paul de Vries 56 Druk op de stad Jan Ritsema van Eck en Frans Schilder 80 De spannende hoekjes van het WoON2018 Martijn Eskinasi en Frank van Dugteren 90 Regio als garderobe Sako Musterd et al. 104 Krimp valt nu nog mee Berry Blije en Michael Stuart-Fox REPORTAGE 100 Tijdelijkheid is een essentie Een beeldessay INTERVIEW 26 Interview met Jeroen Olthof THEMA DE BALANS VAN HET WONEN Een verloren generatie?  De positie van starters op de woningmarkt De stad van de toekomst Een nieuwe visie op Nederland 6 32 66 COVER Ruimte + Wonen wil jonge ontwerpers een podium geven. Esmay Groot Koerkamp won een van de Fiep Westendorp Stimuleringsprijzen voor jonge illustratoren. Inhoud 2 Berry Blije ABF Research Fokke de Jong Atrivé Rik Damhuis Universiteit van Amsterdam Koen Laarman Atrivé Frank van Dugteren Ministerie van BZK Sako Musterd Universiteit van Amsterdam Jan Ritsema van Eck Planbureau voor de leefomgeving Martijn Eskinasi Ministerie van BZK Wouter van Gent Universiteit van Amsterdam Paul Gerretsen Vereniging Delatmetropool Flotentijn Hofman Kunstenaar Cody Hochstenbach Universiteit van Amsterdam Aan dit nummer werkten mee: Auteurs 3 RUIMTE + WONEN NETWERK Joost Wegstapel Atrivé Anne-Jo Visser Gemeente Utrecht Annemiek Rijckenberg Zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling Frans Schilder Planbureau voor de leefomgeving Karin Schrederhof Gemeente Delft Evamarije Smit Ruimte + Wonen Matthijs Uyterlinde Platform31 Kevin Vijftigschild Atrivé   Michael Stuart-Fox ABF Research Paul de Vries Kadaster Eefje Stutvoet Atrivé Joost Zonneveld Ruimte + Wonen 4 Ook starten we een serie over de evaluatie van de Woningwet met een ge- sprek met een lid van de commissie-Van Bochove. De actualiteit komt terug in artikelen over de energie - transitie: aardgasv rije wij - ken en verduurzaming van schimmelwoningen. We hebben artikelen over star - ters, de particuliere ver - huur en een column van Karin Schrederhof, wet - houder in Delft, over de middenhuur. Voor onze ruimtelijke lezers hebben wij artikelen over compacte verstedelijking, de stad van de toekomst en de regio als garderobe door Sako Mus - terd. Visie en herbezinning Half maart presenteerde de ChristenUnie het vijfpun - tenplan 'van woningmarkt naar volkshuisvesting'. Het gaat echt ergens over! Veel ruimte voor wonen in dit nummer en dat weerspiegelt de toene- mende maatschappelijke onrust over de woning- markt. Maar er is ook een heel praktische reden: de uitgever van Ruimte en Wonen, Aeneas Media, is door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties ge- vraagd om met onze re- dactie een katern te maken voor het driejaar- lijkse WoON-onderzoek, dat op 4 april wordt ge- presenteerd. Een deel van die artikelen treft u ook aan in dit nummer van Ruimte en Wonen. Een oproep tot visie en herbezinning" 5HOOFDREDACTIONEEL Het is een oproep tot visie en herbezinning, met daar - in heel veel praktische suggesties, gericht op doel - groepen als jongeren en ouderen. Als eerste rege - ringspartij bindt de Chris - tenUnie de kat de bel aan: ze wil dat een volgend ka - binet de verhuurdershef - fing afschaft. En wie weet biedt een eventuele CO2-belasting straks extra mogelijkheden voor investeringen in ver - duurzaming zonder de woonlasten te verhogen. Vertrouwen in corporaties Het politieke en maat - schappelijke vertrouwen in corporaties is weer aan het toenemen, en de dominan - tie van het marktdenken zwakt af. Maar er is nog een hoop te doen. De posi- tie van huurders is ver - sterkt in de Woningwet, net zoals de burger meer partij wordt in de Omge - vingswet. Maar daarmee is de bewoner of burger nog niet geïnformeerd of on - dersteund. De vraag van niet-koop - krachtige jongeren, zonder vast inkomen, wordt door nog geen enkele partij in de volkshuisvesting geadop - teerd. Studenten- en star - terswoningen, die wil ie - dereen wel bouwen, maar wat is daarna het perspec - tief van deze groepen? Wachttijden voor huur wo - ningen, stijgende koopprij - zen, meer particuliere ver - huur: allemaal onderwerpen, waar we op terug gaan komen!  Martijn Eskinasi Wonen & Kwaliteit van de Leefomgeving Ruimte en Wonen Annemiek Rijckenberg Stedelijke ontwikkeling & Duurzaamheid 6 N u we vaart gaan maken met de energietransitie keert de wijkaanpak terug op de be- leidsagenda. In zeker een derde van de zevenentwin - tig wijken die najaar 2018 door het Rijk zijn aangewezen als proeftuin aardgasvrij, is de Tekst Anne-Jo Visser, gemeente Utrecht en Matthijs Uyterlinde, Platform31 Rutte III wil deze kabinetsperiode vijftigdui- zend bestaande woningen aardgasvrij ma- ken. De burger is bezorgd over gedoe en hoge kosten. In veel gevallen stuurt de ge- meente van bovenaf, maar er zijn ook wij- ken waar de burger het initiatief neemt. Soms draait het maar om één doel: zo snel mogelijk van het aardgas af. In andere wij- ken wordt breder ingezet op een meer toe- komstbestendige woonomgeving.  op weg naar integrale wijkvernieuwing? Wijken zonder gas 7 Elektrisch kokenLIZE KRAAN VIA KLIMAATSTICHTING HIER 8 energietransitie niet de enige opgave. In sommige wijken kampen bewoners met so- ciaaleconomische achterstanden (armoede, schulden, werkloosheid) of gezondheids - problemen (eenzaamheid, verslaving, on - gezonde leefstijlen). De openbare ruimte is sleets en de woningvoorraad deels verou - derd. Ook spelen soms problemen met de leef baarheid en veiligheid. We spraken met de trekkers in vier proef - tuinenwijken die een Rijksbijdrage ontvan - gen van het Programma Aardgasvrije Wij - ken. Hoe kijken zij aan tegen sturing van de aanpak en de breedte van de opgave? In drie wijken ligt het initiatief bij de gemeen - te en haar partners: de Utrechtse wijk Over - vecht-Noord, het Groningse Selwerd en Zwanenveld in Nijmegen. Hier spelen meer vraagstukken dan enkel het aardgasvrij maken van woningen. In de Benedenbuurt in Wageningen vervullen bewoners juist een centrale rol. Lange beleidstraditie Nederland kent een lange beleidstraditie van wijkvernieuwing, die teruggaat tot hal- verwege de vorige eeuw. Na de wederop - bouw werd eind jaren zestig de stadsver - nieuwing ingezet om de verkrotting van de binnensteden een halt toe te roepen. Mid - den jaren negentig kwamen de naoorlogse wijken aan de beurt. Sociale huurwoningen werden op grote schaal vervangen door huur- en koopwoningen, met als doel meer gemengde woonmilieus te creëren. De ste - delijke vernieuwing (1995-2015) was niet alleen ingegeven door de constatering dat deze wijken verloederden. Ook de bo - demsaneringsopgave zorgde voor kansen om investeringen te combineren. Van een fysiek gedreven vernieu - wingsoperatie, verbreedde de stedelijke vernieuwing zich tot een integrale soci- aal-f ysieke aanpak van wonen, woonomge - ving en bewoners. Gaandeweg groeide het besef dat investeren in mensen nodig was om kwetsbare wijken naar een hoger ni- veau te tillen. In 2007 selecteerde het Rijk veertig wijken die ? met een integrale inzet op wonen, werken, leren en opgroeien, vei- ligheid en integratie ? in tien jaar moesten uitgroeien tot 'krachtwijken'. Onder druk van de economische crisis en een andere politieke wind, is het krachtwij - kenbeleid in 2012 vroegtijdig stopgezet. Toen in 2014 ook het doek viel voor het In - vesteringsbudget Stedelijke vernieuwing (ISV), moest de wijkaanpak zichzelf op - nieuw uitvinden. Maar in veel gemeenten belandde de aandacht voor kwetsbare wij - ken op een zijspoor. In het merendeel van de buurten die deze eeuw benoemd zijn als kwetsbaar of problematisch, stagneert van - af 2012 de ontwikkeling van de leef baar - heid, blijkt uit onderzoeken van Platform31 en Rigo. Benedenbuurt Wageningen Sinds 2016 zoeken bewoners van de Bene- denbuurt samen met de Gemeente en de Woningstichting naar alternatieven voor aardgas. Men onderzoekt of en hoe een collectief warmtenet gerealiseerd kan worden. In de Benedenbuurt zijn 490 woningen uit de jaren 40-50, waarvan 170 sociale huur, 220 koop en 108 appartemen- ten verenigd in 18 VVE's. Aanleiding is dat riool, bestrating en aardgasnet aan vervanging toe waren. De bewoners hebben diverse onderzoeken gedaan naar duurzame bronnen van een warmtenet en betaalbare oplossingen voor bewoners. 9 "Transitie slaagt alleen als deze betaalbaar is" WETHOUDER VAN HOOIJDONK 10 In theorie biedt de transitie naar aardgas- vrij grote kansen om ? net als pakweg twin - tig jaar geleden ? integraal aan de slag te gaan. Om van het aardgas los te komen gaan gemeenten en samenwerkende partij - en immers in gesprek met bewoners. En ze gaan gebiedsgericht investeren in infra - structuur, in de gebouwde omgeving en in de openbare ruimte. Koppelkansen liggen voor het grijpen, zodat wijken niet alleen duurzamer, maar ook leef baarder en veili- ger worden. Alleen vraagt dit van alle par - tijen om verder te kijken dan hun eigen sec - torale doelstellingen. Dat ziet ook Jos van Dalen, kwar - tiermaker en aanjager van het in - terbestuurlijk programma aard- gasvrije wijken: "Gemeenten hebben jarenlang een infrastruc - tuur opgebouwd voor de wijkaan - pak. Maar kennelijk is het toch complex wanneer ook andere thema's, zoals groen of de veilig - heid om aandacht vragen. Het sectorale doel van het Rijk is aardgasvrij, maar ge - meenten kunnen dat wel volgens de stede - lijke vernieuwingsmethode aanpakken. Dus werk met werk maken. Het Rijk wil dit graag samen met gemeenten ontdekken." Integraal is ingewikkeld Een integrale benadering is al snel duurder, ingewikkelder en tijdrovender dan een technische operatie, legt Martin Klooster, projecteider wijkgerichte energie-aanpak in het Groningse Selwerd uit: "Het koppe - len van de energietransitie aan andere op - gaven is natuurlijk een kans voor open doel. Als je de straat openmaakt voor de aanleg van een warmtenet, kun je gelijk maatrege - len nemen voor klimaatadaptatie, betere verkeersroutes en een mooiere openbare ruimte. Zodat bewoners elkaar makkelijker ontmoeten, meer bewegen en kinderen fij - ner kunnen spelen. Dat pakken we in Sel- werd samen met bewoners op. Het gevaar is alleen dat je zoveel gaat koppelen en stape - len dat niemand het meer snapt." Niet alleen bij gemeenten sloeg na de ste - delijke vernieuwing de verkokering toe. Ook bij het Rijk is er geen integrale blik meer op de wijk. Van Dalen: "De kunst is, ook bij het Rijk, schotten weg te krijgen en per wijk te kijken wat de totale opgave is. Ook voor wethouders onderwijs, werk & in - komen en werkgelegenheid biedt deze tran - sitie grote kansen. Dit is de tijd om van el- "Vooral bij groene colleges zie ik haast" Overvecht-Noord Utrecht Eind 2017 kondigden de gemeente Utrecht, netbeheerder Stedin, warmtebedrijf Eneco, corporaties Mitros, Portaal en Bo-Ex en bewonerscoöperatie Energie-U aan te onderzoeken of Overvecht-Noord in 2030 aardgasvrij kan zijn. Aanleiding was het grootschalige renovatieprogramma van corporaties, de vervangingsopgave van aardgasleidingen en het lopende soci- aaleconomische programma. In Over- vecht-Noord staan ruim 8.200 woningen, waarvan 4.300 woningen al stadsverwar- ming hebben. De lastigste opgave ligt bij de 1.200 koopwoningen die nog op aardgas aangesloten zijn. 11 kaar te leren en uit te vinden wat werkt. Want ? zoals de Utrechtse wethouder Lot van Hooijdonk het formuleerde tijdens de onderhandelingen voor het Klimaatak- koord ? op een gegeven moment moeten we opschalen. We kunnen niet bij alle 8 mil- joen woningen aanbellen." Waarom wij? Juist in wijken waar veel bewoners rond het bestaansminimum leven, en waar de leef - baarheid en veiligheid te wensen overlaten, kan het investeren in het leef klimaat hel- pen om draagvlak te winnen onder bewo - ners. Dat bewoners argwanend kunnen staan tegenover de transitie naar aardgas - vrij, ondervond de gemeente Utrecht. Eind 2017 ging men aan de slag in één van de meest kwetsbare wijken. Wethouder Van Hooijdonk: "Wij zijn gestart in Over - vecht-Noord. De corporaties hebben daar een groot renovatieprogramma, we waren al bezig met een sociaal en veiligheidspro - gramma en de aardgasleidingen zijn aan vervanging toe. Bewoners snappen best dat we van het gas af moeten, daarover is eigen - lijk nooit discussie. De vraag die ze ons wel stellen is: waarom wij? En waarom hier? Daarom hebben we als gemeente afgespro - ken dat de transitie naar duurzame energie alleen kan slagen als het haalbaar en be - taalbaar is voor alle Utrechters." Tom Beek, projectleider warmtetransitie voor de Nijmeegse wijk Zwanenveld, vertelt dat er recent veel negatieve media-aan - dacht was over de aanleg van het bestaande warmtenet. Aanleiding is een rapport waar - in de Nijmeegse rekenkamer kritische kant - tekeningen plaatst bij de besluitvorming in 2012. Omdat in Zwanenveld het vertrou - wen in de overheid toch al laag is, vindt Beek het belangrijk om te investeren in ver - trouwen. "Vanuit het programma Leef baar Zwanenveld is al veel contact met actieve Overvecht, Utrecht. Foto: Renzo Gerritsen 12 bewoners. Wij willen daar zoveel mogelijk bij aansluiten, zodat we samen een plan voor de buurt kunnen maken." Koppelkan- sen in Zwanenveld liggen volgens Beek on - der meer in een gezamenlijke aanpak van de openbare ruimte, want ook de riolering is aan vervanging toe en veel bewoners heb - ben last van zwerf vuil. Een kwart van de bewoners vindt de buurt achteruitgaan. Reis door de wijk Tegelijkertijd beseft Beek dat zich mis - schien geen grote groep bewoners meldt om actief mee te denken. "Dan is het nodig dat we bewoners straks een duidelijk, aan - trekkelijk aanbod kunnen doen. We moeten Selwerd Groningen 'Alles wat we doen in Selwerd draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de bewoners', luidt de gezamenlijk geformuleerde ambitie voor de wijkver- nieuwing. Omdat Selwerd - een stempel- wijk uit de jaren zestig met ruim 4.000 woningen - sociaal kwetsbaar is en de woningvoorraad en de openbare ruimte verouderd zijn, startte de gemeente met wijkvernieuwing, waarbij Selwerd ook van het gas af gaat. Over tien jaar is het energiegebruik in woningen gehalveerd en vergroend, zijn de woonlastenniet gestegen en hoef je de wijk niet uit als je op zoek bent naar een betere woning. 13 vooral laten zien in welk opzicht mensen erop vooruitgaan. Aardgasvrij moet niet als een hindernis worden ervaren, maar als kans op verbetering." Dit onderschrijft wet- houder Van Hooijdonk: "In veel deelbuur - ten van Overvecht-Noord zien we dat bewo - ners graag ontzorgd willen worden. Zij wachten op een aanbod. Maar er speelt in deze wijk veel meer. Daarom verkennen wij als gemeente of we de aanpak voor de be - woners integraal kunnen doen in een nieuw programma Samen Overvecht. Gericht op veiligheid, sociale vraagstukken, meer werkgelegenheid, meer menging van wo - ningen, maar ook aardgasvrije woningen." Ook Jos van Dalen benadrukt dat gemeen -ten een gedegen analyse van wijken moeten maken en bewoners goed moeten betrek - ken bij de aanpak. "Je moet een reis door de wijk maken. Wie wonen er, wat is het inko - men, hoe is de sociale cohesie, de kwaliteit van het groen en de woningvoorraad? Wel- ke andere issues spelen er? Vervolgens kun je bepalen wat voor aanpak nodig is." Zeggenschap In de Wageningse Benedenbuurt was de transitie naar duurzame warmte een drijf - veer voor bewoners om samen aan de slag te gaan. Initiatiefnemer Wanka Lelieveld kwam in 2016 in de Benedenbuurt wonen en raakte meteen betrokken bij het Kli- maatstraatfeest. Binnen zes weken leerde hij iedereen in zijn straat kennen. Toen hij ontdekte dat de gemeente het riool moet gaan vervangen, bedacht hij dat dit mis - schien te combineren is met een duurzame warmtevoorziening. Na een aantal buur - tavonden volgde een haalbaarheidsonder - zoek. In 2018 is de coöperatie Warmtenet Oost Wageningen opgericht, waarmee be - woners hun eigen warmtenet willen organi- seren en exploiteren. Lelieveld, die inmid - dels door de gemeente is aangesteld als projectleider: "Wij willen graag zeggen - schap en keuze over welke duurzame bron onze woningen straks gaat verwarmen. Ook omdat het goed is voor de waardeont - wikkeling van onze woningen."  Voor het indienen van de proeftuinaanvraag gingen bewoners langs de deuren met een intentie - verklaring. Maar liefst vierenveertig pro - cent tekende het document. Toch maakt ook Lelieveld zich zorgen over draagvlak: "Met nieuwsbrieven en buurtavonden be - reik je ongeveer de helft van de mensen." De bewoners zetten onder meer in op story - telling: "Een kind uit de wijk gaat bijvoor - beeld de oudste bewoner interviewen over Selwerd in Groningen 14 hoe zij in 1948 in de wijk kwam wonen toen men nog op steenkool stookte. Hoe zij toen de transitie van kolen naar gas meemaakte en nu naar duurzame bronnen. En we gaan workshops zonnekoken houden. Mensen moeten het kunnen zien en voelen." In de buurt spelen geen andere grote knelpunten. "Ik denk dat hondenpoep ons grootste pro- bleem is" zegt Lelieveld lachend. Drie typen wijken De rondgang langs vier wijken laat zien dat er geen uniforme procesregie is. In sommi- ge wijken zeggen bewoners: wij kunnen het niet betalen en wij willen het ook niet. Dat vraagt iets anders van gemeenten, dan in wijken waar bewoners meer te besteden hebben en positiever tegenover aardgasvrij staan. Grofweg zien wij drie typen wijken, die elk om een andere benadering vragen. Ten eerste wijken die we kennen uit 'oude lijstjes' van Krachtwijken, GSB-wijken of ISV-wijken. Wijken waar vaak meer dan vijf grote maatschappelijke vraagstukken spe - len en waar de energietransitie onderdeel is van een bredere aanpak. Doorgaans is het merendeel van de woningen corporatiebe - zit. Bij bewoners van deze wijken staat het aardgasvrij maken van hun woning niet in de top drie van urgente vraagstukken. De kans dat bewoners van deze wijken zelf ini- tiatief nemen is minder groot. Daarom is gemeentelijke sturing nodig. Essentieel is wel dat de gemeente in interactie met be - woners tot een aanpak komt. Door met hen in gesprek te gaan en hun dromen en wen - Zwanenveld in Nijmegen Zwanenveld Nijmegen Zwanenveld is een woonerfwijk met bijna 5.000 woningen, grenzend aan het stadsdeelwinkelcentrum Dukenburg. De gemeente werkt aan plannen voor aansluiting op een warmtenet met restwarmte van de nabijgelegen afvalver- brandingscentrale. Sociaal is Zwanenveld een kwetsbare buurt. Begin 2019 startte het programma Leefbaar Zwanenveld, waarin gemeente, corporaties en politie de komende twee jaar extra inzet leveren. De warmtetransitie zoekt samenwerking en afstemming met Leefbaar Zwanenveld. 15 sen op te halen, wordt duidelijk op welke fronten winst te behalen is, wat bewoners belangrijk vinden en waarvoor ze zich wil- len inzetten. Met een brede aanpak van wijkverbetering kan meerwaarde worden gecreëerd voor bewoners, en kunnen in de toekomst hopelijk maatschappelijke kosten worden bespaard. Ten tweede zijn er wijken waar minder pregnante vraagstukken spelen. Ook hier komt het aan op een goede en brede analy - se van de wijk en de bewoners, zodat be - paald kan worden en een verbinding kan worden gelegd met andere opgaven. En of de nadelen van integraal werken opwegen tegen de voordelen, zo - als meer draagvlak en het beter aansluiten bij de logica en urgen - tie van bewoners omdat ook de woonomgeving wordt opge - knapt. In het derde type wijken staat een groter deel van de be - woners positief tegenover de energietransitie en beschikken veel bewo - ners ook over de nodige hulpbronnen. Hier liggen vooral kansen in het slim koppelen van technische uitvoeringsvraagstukken, zoals ingrepen in riool, water en warm - te -i n f r a st r uc t uu r. Vooral in de laatste twee typen wijken ligt het voor de hand dat bewonersgroepen een trekkende rol spelen, zoals in de Bene - denbuurt in Wageningen. Daar zijn best persons zoals Wanka Lelieveld in staat om samen met buurtgenoten een zorgvuldig proces op te tuigen. Gemeenten staan dan voor de taak om deze initiatieven te onder - steunen en waar nodig te professionalise - ren. Af hankelijk van de lokale situatie, moeten gemeenten bepalen welke regierol nodig is. Uiteindelijk moeten partijen toe - werken naar een betere wijk: dat komt het draagvlak van aardgasvrij ten goede. Neem je tijd De trekkers in deze vier proeftuinen waar - schuwen voor te hoge verwachtingen. De transitie is razend ingewikkeld, ook omdat nieuwe samenwerkingsverbanden ontstaan die nog op elkaar ingespeeld moeten raken. Martin Klooster is blij met de steun van het Rijk voor de aanpak in Selwerd, maar hij be - nadrukt dat veel knelpunten nog vragen om een oplossing: "Als gemeente willen wij heel graag, maar goede wil en subsidies voor de onrendabele top zijn niet genoeg. De techniek moet goedkoper worden, en fa - ciliterende wet- en regelgeving én geld van bovenaf zijn hard nodig." Vooral over de particuliere voorraad maakt Klooster zich zorgen. Jos van Dalen, die als kwartierma - ker de transitie moet aanjagen, vindt dat gemeenten niet overhaast te werk moeten gaan: "Vooral bij steden met relatief groene colleges zie ik veel haast. Gaan we niet te snel? Het hoeft niet morgen af. Het gaat ook nog even duren voordat alles randvoor - waardelijk is geregeld. We moeten de ener - gietransitie in wijken stap voor stap gaan realiseren.  "De techniek moet goedkoper worden" LEES MEER Lees dit artikel ook online. 16 Koppel aanpak vochtige woningen aan energietransitie Kansen voor schimmel- woning 17 Vooral oudere corporatie- woningen kampen met vocht en tochtproblemen JEROEN MUL Tekst Eefje Stutvoet en Koen Laarman Donkere vlekken op de slaapkamermuren, druppels op het plafond in de badkamer; veel Nederlanders zijn bekend met de gevolgen van een vochtige woning. Schimmel kan niet alleen gezondheidsproble- men veroorzaken, maar ook duiden op slechte isolatie of ventilatie van een woning. De oplossingen voor vocht- en schimmelproblemen zijn goed te combineren met een grotere opgave: de energietransitie voor bestaande woningen.    18 E en zekere mate van vocht in een woning is normaal. Vocht wordt echter een probleem wanneer het binnenmilieu meer waterdamp bevat dan de atmosfeer toelaat. De verhouding van wa - terdamp in de atmosfeer ten opzichte van de totale capaciteit wordt de relatieve lucht - vochtigheid genoemd. Als deze relatieve luchtvochtigheid hoger is dan de capaciteit ontstaat er condens. Deze condens is bij - voorbeeld te zien als de relatief warme lucht vanuit een douche in aanraking komt met een relatief koude spiegel. Een consis - tent hoge relatieve luchtvochtigheid van tachtig procent of hoger kan ook een ander gevolg hebben: de vorming van schimmel. De aanwezigheid van vocht en schimmel in een woning is niet zonder negatieve gevol- gen. Mensen die in een huis met vocht of schimmel wonen hebben significant vaker luchtwegklachten dan mensen die in een droog huis wonen. Daarnaast kan een voch - tig huis leiden tot het ontstaan van astma of verergering daarvan, vooral bij jonge kin - deren (GGD Amsterdam, 2018). Ook voor de woning zelf kan schimmel voor proble - men zorgen. Houtproducten kunnen wor - den aangetast en behang en stucwerk zul- len door vocht sneller loslaten. Daarnaast scoort een vochtig huis slecht op duurzaam - heid: het kost meer energie om ruimtes met een hoge luchtvochtigheid op temperatuur te houden. De negatieve invloed van vocht is ook de Nederlandse politiek niet ontgaan. Luchtvochtigheid Eind 2018 nagelde de landelijke fractie van de SP de tien woningcorporaties met de meeste schimmelklachten aan de schim - melschandpaal. De Utrechtse fracties van PvdA en D66 hebben in januari 2019 schrif - telijke vragen gesteld over de schimmelpro -blematiek van corporatie Mitros en ook wo - ningkoepel Aedes heeft al in 2017 een handleiding gepubliceerd om vochtproble - men in woningen aan te pakken. De schim - melproblematiek wordt daarnaast ook in de Tweede Kamer geagendeerd. SP-kamerlid Sandra Beckerman stelde Kamervragen over schimmelhuizen in de Groningse ge - meente Bedum. Schimmelproblematiek Uit de meest recente onderzoekscijfers die het RIVM aanhaalt blijkt dat Nederland een half miljoen tot een miljoen woningen telt met schimmelproblematiek. Dat is on - geveer negen procent van de totale wo - ningvoorraad. De woningen met het hoog - ste risico op schimmel zijn  gebouwd vóór 1992. Doordat de sociale woningvoorraad van Nederland voor een groot gedeelte uit woningen bestaat van voor 1967, is de pro - blematiek in de sociale huursector extra hoog. Het genoemde percentage van het RIVM berust echter op twaalf jaar oude ge - gevens en het risico bestaat daarmee dat de data verouderd zijn. In het nieuwe Woononderzoek (WoON2018) wordt voor het eerst aan respondenten gevraagd of ze last hebben van vocht en schimmel in hun woning. De grootte van de steekproef van het WoON2018 (ruim 62 duizend respon - denten) biedt daarmee de kans om naast actuele cijfers over schimmelproblematiek ook klachten te verbinden met verschillen - de woningkenmerken en duurzaamheids- attitudes.   Groot vochtprobleem Cijfers uit het recente woononderzoek im - pliceren dat de schimmelproblematiek on - der Nederlandse huishoudens groter is dan het RIVM twaalf jaar geleden publiceerde. In de enquête van het WoON geven 1.5 mil- DE BALANS VAN HET WONEN 19 Figuur 2: Huishoudens met schimmelklachten naar stedelijkheidsgraad WoON2018 Figuur 1: Huishoudens met schimmelklachten naar bouwjaar WoON2018 DE BALANS VAN HET WONEN 20 joen huishoudens aan last te hebben van schimmel. Dit is ongeveer 19% van alle Ne- derlandse huishoudens. Van deze 1.5 miljoen huishoudens woont 38% in een koopwoning, 41% in een sociale huurwoning en 21% in een particuliere huurwoning. Als er naar het totaal aantal woningen per sector wordt gekeken, is zichtbaar dat vocht en schimmel vooral voorkomen in de huursector. In zowel de particuliere als de sociale huursector geeft ongeveer 28% van de huishoudens aan last te hebben van vocht in de woning, tegen - over 12% van de huishoudens in een koop - woning. Dit komt neer op ongeveer 608.000 huishoudens in de sociale huur, 314.000 in de particuliere huur en 554.000 in de koop - sector. Dit valt deels te verklaren vanuit het type woning en het bouwjaar. Huurwonin - gen zijn vaker appartementen en zijn vaak wat ouder. Van het totale aantal huishou - dens in meergezinswoningen heeft 22% last van schimmel en in eengezinswonin - gen betreft dit 17%. Van de sociale huurwo - ningen geeft 32% van de inwoners van een - gezinswoningen last te hebben van schimmel, tegenover 26% van de inwoners van meergezinswoningen. Hoewel er geen eenduidige relatie is tussen bouwjaar en mate van schimmel kan in het algemeen ge - steld worden: hoe ouder een woning, des te vaker mensen last hebben van vocht en/of schimmel (zie Figuur 1). Daarnaast zijn regionale verschillen zichtbaar. Vooral huishoudens in de vier grote steden (G4) geven aan last te hebben van schimmel: 29% van de G4-huishoudens geeft aan schimmelproblemen te hebben, tegenover 17% van de huishoudens buiten de G4. In de sociale huursector ligt dit per - centage hoger: 34% van de huishoudens geeft aan woningschimmel te ervaren, te - genover 26% buiten de G4. Wat schimmel betreft geldt dus ook: hoe meer verstede - lijkt het gebied, des te groter het aantal huishoudens met schimmelklachten (zie Fig uu r 2). Naast het bouwjaar en het woningtype heeft de mate van isolatie ook invloed op het ervaren van vocht. Van de huishoudens die last hebben van vocht en schimmel geeft 61% aan dat zijn of haar woning niet energiezuinig is. Voor mensen die geen last hebben van vocht en schimmel, vindt een veel lager percentage (31%) de eigen wo - ning niet energiezuinig (WoON2018). Oorsprong De correlatie tussen bouwjaar en vocht/ schimmel wordt voor een deel bepaald door veranderende bouwnormen. Spouwmuren in nieuwbouwwoningen worden pas vanaf 1974 geïsoleerd en de galerijen van flats en appartementen van voor de jaren zeventig vormen vaak 'koudebruggen'. De jaren tachtig zijn de periode van grootschalige stadsvernieuwing, waarin energiebespa - ring een belangrijke rol speelt. Tegelijker - tijd wordt in die periode door de economi- sche crisis zo goedkoop mogelijk gebouwd. Daarnaast kan het bouwbeleid tot het eer - ste Bouwbesluit in 1992 per gemeente ver - schillen, met regionale verschillen in bouw - kwaliteit als gevolg. Daarnaast heeft het Bouwbesluit van 1992 verschillende extra eisen aan isolatie met zich meegebracht. In het thans geldende Bouwbesluit wor - den verschillende eisen ten aanzien van nieuwbouw en bestaande bouw gesteld. Voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw zijn voorschriften opgenomen voor water - opname door scheidingsconstructies van vochtige ruimtes. Voor nieuwbouw geldt als aanvullende eis dat de binnenzijde van de woningschil een relatieve luchtvochtigheid van minder dan tachtig procent dient te DE BALANS VAN HET WONEN 21DE BALANS VAN HET WONEN hebben om schimmelvorming te voorko - men. Bestaande bouw heeft daarmee een groter risico op een hogere relatieve lucht - vochtigheid dan nieuwbouw. Slechte ventilatie Vocht en daarmee ook schimmel kan tevens ontstaan als gevolg van slechte ventilatie. De meeste bestaande woningen, twee der - de van de Nederlandse huizen, worden al- leen geventileerd door natuurlijke ventila - tie. Schone lucht komt binnen door open ramen of via roosters. De vervuilde lucht kan er via af voerkanalen op basis van natuurlijke trek uit. Vanaf de jaren zeventig wordt mechani- sche ventilatie toegepast. Eerst in de hoogbouw en later ook in een - gezinswoningen. De effectiviteit  van ventilatie wordt ook sterk bepaald door het woongedrag. Door onwetend - heid, tocht- of geluidsklachten wordt mechanische ventilatie nog wel eens in een te lage stand of hele - maal uit gezet, waardoor er te weinig venti- latie plaatsvindt in de woning. Ook dienen filters regelmatig schoon gemaakt te wor - den om de mechanische ventilatie goed te laten functioneren. Isolatie en verduurzamen Zoals in het klimaatakkoord wordt aange - kondigd staan we aan de vooravond van een grote verbouwing. Een transformatie van circa zeven miljoen woningen, veelal matig geïsoleerd en vrijwel allemaal ver - warmd door aardgas, zullen getransfor - meerd moeten worden tot goed geïsoleerde woningen, die we met duurzame warmte verwarmen. Hiermee kunnen we niet al- leen onze woningen CO2-neutraal maken, maar gelijktijdig vocht- en schimmelproble -men grotendeels verhelpen in de Neder - landse woningvoorraad. Een deel van de oorzaken van vocht- en schimmelproblemen kan worden weggeno - men door goede isolatie van de woning. Door isolatie wordt de binnenmuur minder koud, waardoor er minder snel vocht op neerslaat. Het plaatsen van HR++-glas neemt voor een groot deel de koudeval bij ramen weg. Vloerisolatie kan optrekkend vocht tegenhouden en het gevoel van koude voeten wegnemen, waardoor vooral het wooncomfort verbetert. Maar het isoleren van de woning en het dichten van alle kie - ren zorgen er ook voor dat al het vocht dat in de woning geproduceerd wordt er niet meer zo makkelijk uit kan. In de jaren tach - tig is met de eerste grote isolatiegolf en 'de nationale kierenjacht' al duidelijk gewor - den dat isolatie negatieve invloed kan heb - ben op het binnenmilieu. Daarnaast kost het zelfs extra energie om vochtige lucht op te warmen. Het verduur - zamen van woningen is daarom niet alleen een kans om oorzaken van vochtproblemen weg te nemen. Aandacht voor goede venti- latie om andere problemen in het binnen - milieu te voorkomen, is daarbij essentieel. Verduurzamingsopgave In de verduurzamingsopgave vanuit het kli- maatakkoord hebben woningcorporaties "Vocht en schimmel komen vooral voor in de huursector" 22 een sleutelpositie. Zij moeten de startmotor vormen in de energietransitie van de ge- bouwde omgeving. In de komende drie jaar moeten ze honderdduizend extra sociale huurwoningen aardgasvrij maken. Dit kan op verschillende manieren gebeuren. Bij al deze oplossingen is het ook van groot be - lang dat de warmtevraag van de woningen door middel van betere isolatie flink gere - duceerd wordt. Gemeenten moeten in 2021 een Transitievisie Warmte hebben, waarin staat beschreven wanneer welke wijk van het aardgas afgaat en hoe. Het aardgasvrij maken van de bestaande woningen heeft een grote impact. Het moet niet alleen haalbaar zijn, maar mensen moeten het ook willen. Hierbij kan geleerd worden van de eerdere energietransitie, van kolen naar aardgas. Om zoveel moge - lijk huishoudens aan te sluiten op aardgas Badkamer in een oude corporatiewoning 23 werd het gas gepromoot omdat het schoner was en meer comfort kon opleveren. Men- sen hoefden niet meer met kolen te slepen en centrale verwarming was voor steeds meer mensen weggelegd. Bij deze volgende energietransitie, waarbij we juist van het aardgas af willen, kunnen de woorden schoon en comfortabel weer gebruikt wor - den en kunnen we het aanvullen met ge - zond. Schone energie, zonder uitstoot van CO2, comfortabel door een goed geïsoleer - de woning en gezond door bij de verduurza - ming rekening te houden met een goed bin - nenklimaat.  Prioriteit Als de woningen dan toch aangepakt moe - ten worden, blijken vocht- en schimmel- klachten een goede aanleiding om te ver - duurzamen. Zo vindt 76% van de huurders die aangeven last te hebben van schimmel dat hun woning energiezuiniger moet wor - den, tegenover 52% van de huurders die geen last zeggen te hebben van schimmel. Huurders die last hebben van vocht of schimmel zijn ook meer bereid om meer huur te betalen voor het verduurzamen van hun woning. Van de huurders die last heb - ben van vocht of schimmel gaf 52% aan be - reid te zijn tot een huurverhoging voor een energiezuinige woning tegenover 40% van de huurders die hier geen last van hebben. Wel geeft zo'n 90% hierbij aan alleen extra huur te willen betalen, als ze dit ook kun - nen terugverdienen door een lagere ener - gierekening (WoON2018). Het is ook moge - lijk dat andere woning- of huishoudenskenmerken bij kunnen dragen aan dit percentage. Uit statistisch vervolg - onderzoek kan de precieze invloed van schimmel bepaald worden. Wat nu? Dat corporaties aandacht hebben voor vocht- en schimmelproblemen blijkt uit de "Schimmelwoning  biedt kans op slag in energietransitie" DE BALANS VAN HET WONEN 24 "Schimmel- problematiek groter dan eerder gemeten" EEFJE STUTVOET EN KOEN LAARMAN 25 verschillende initiatieven. Zo hebben de Haagse corporaties een online platform ge- lanceerd onder de titel gezondwonen.nl waarop huurders vocht- en schimmelpro - blemen kunnen melden. Huurders kunnen een onaf hankelijk onderzoek aanvragen als zij er met de corporatie niet uitkomen. Dat voorkomt dat zij dure juridische procedures moeten doorlopen.  Challenge De Utrechtse woningcorporatie Mitros, die in januari van dit jaar nog raadsvragen kreeg over haar schimmelwoningen, is juist ook hard bezig met de vraag hoe ze er met verduurzaming van woningen voor kan zor - gen dat bewoners geen vocht- en tochtklach - ten meer hebben. Eind 2017 schreef Mitros de '100%GZNDwonen Challenge' uit waar - mee ze naar oplossingen zoekt om huurders na renovatie een gezond en aangenaam bin - nenklimaat te garanderen. In de Challenge wordt gezocht naar integrale oplossingen waarbij bewoners geen koude tochtstroom meer ervaren in hun woningen, verlost zijn van vocht- en schimmelproblemen én geen geluidsoverlast van installaties hebben. Mi- tros zocht met name oplossingen voor haar vooroorlogs bezit, portiekflats uit de jaren 1945-1970, flats van tien verdiepingen hoog uit de periode 1960-1975 en voor de wonin - gen uit de stadsvernieuwing uit de jaren ze - ventig en tachtig.In totaal kreeg Mitros 28 innovatieve oplossingen binnen, waarvan Mitros er twee test. Dit zijn een slim, breed toepasbaar ventilatiesysteem in de gevel dat in één dag geplaatst kan worden en een ven - tilatiesysteem met luchtmenging boven de binnendeuren. Gezondere woningen Vocht en schimmel blijken een groot pro - bleem te zijn in Nederlandse woningen. Meer dan een kwart van de bewoners van huurwoningen geeft aan hier last van te hebben. Dit is niet alleen het gevolg van de bouwtechnische kenmerken van de wo - ning, maar ook van het gedrag van de be - woners. Vocht en schimmel kunnen leiden tot gezondheidsproblemen en een hoger energiegebruik. Nu we al onze woningen CO2-neutraal willen maken is hét moment om ons gelijk ook van het vocht- en schim - melprobleem te verlossen. Gezond, comfor - tabel en energiezuinig in plaats van vochtig en schimmelig met een hoge energiereke - ning. Huurders die vocht ervaren geven vaak ook aan dat hun woning niet energie - zuinig is. Zij zijn ook vaker bereid een hoge - re huur te betalen voor verduurzaming van hun woning dan huurders die deze klachten niet hebben. Gezondheid is waarschijnlijk een veel betere trigger om mensen mee te krijgen voor verduurzaming dan een beter milieu. Schimmelwoningen bieden daarom de kans om grote slagen te maken in de energietransitie. DE BALANS VAN HET WONEN LEES MEER Lees dit artikel ook online. 26 INTERVIEW JEROEN OLTHOF directeur van de zorginstelling De Jutters Lucertis 27INTERVIEW Is de Woningwet 2015 een succes? Zijn de doelen behaald?  "De Woningwet 2015 was een compromis tussen twee politieke partijen met zeer uiteenlopende visies, en combineerde het beperken en controleren van de corpora - ties na alle schandalen met het meer ruimte geven aan de markt. Blok heeft veel wijzigingen voor elkaar gekregen en is op een aantal punten zeker succesvol ge - weest, maar duidelijk is ook dat de regels nu beginnen te knellen. In de evaluatie van de Woningwet, die in opdracht van de minister is uitgevoerd, wordt dat ook erkend, maar het systeem moet wel in stand blijven volgens de minister." Wat zijn de belangrijkste knelpunten? "De kern is dat de wet een confectiepak is, terwijl lokaal maatwerk nodig is. De inkomensgrens van 38.000 euro werkt heel anders uit in Amsterdam dan in Em - men, hetzelfde geldt voor definities van markthuur. Er wordt nu geen rekening ge - houden met de omvang van huishoudens bij het bepalen van de bestedingsruimte. Passend toewijzen is heel goed, om mensen met een laag inkomen niet een te hoge huur te laten betalen, maar het leidt daarmee ook tot een concentratie van arme mensen, die vooral aan het overleven zijn. Dit vermindert de ontwikkelingskansen voor kinderen. Nu is ook gebleken, dat de corporaties de mogelijkheid om tien pro - cent van het woningbezit aan andere groepen toe te wijzen niet gebruiken. Dat hangt Tekst Annemiek Rijckenberg Jeroen Olthof is directeur van de zorginstelling De Jutters Lucertis en tot vorig jaar wethouder  Wonen in de gemeente Zaanstad. Hij was lid van de commissie-Van Bochove, die op verzoek van Aedes onafhankelijk onderzoek deed naar de effecten van de Woningwet, en met name de maatschappelijke opgave van woningcorporaties.  Minder controle, meer lokale oplossingen 28 INTERVIEW samen met de angstcultuur die is ont - staan. Net als in de zorg is de angst voor fouten immens geworden. Door de uit - gebreide externe controle ligt alles on - der een vergrootglas, en protocollen zetten gezond verstand op nul. Geluk - kig trekt ook de Autoriteit Woningcor - poraties die conclusie, en wil zich meer richten op risico's en op de kwaliteit van de lokale driehoek van gemeente, cor - poraties en huurders. De verbetering van het interne toezicht heeft ook wel degelijk effect gehad. Woningcorpora - ties worden nu te zeer beperkt door de wet, die conclusie is duidelijk, en kun - nen daarmee onvoldoende bijdragen aan de leef baarheid van wijken, duur - zaamheid en huisvesting jongeren en middengroepen, allemaal zaken, die de markt helemaal niet oppakt." Herkent u de aanbevelingen van de commissie -Van Bochove in de nu aangekondigde beleidsaan - passingen? "Het vliegt nog erg boven over, veel van de praktische uitwerking moet nog komen. Het pleidooi voor meer be - voegdheden voor de lokale driehoek is niet echt overgenomen, maar wel af te leiden uit de intentie meer naar de principes achter de wet te kijken. Met echte decentralisatie kunnen lokaal de landelijke verschillen worden opgelost. Lokaal maatwerk is nodig, de ruimte om eigen oplossingen te vinden. Dat is een proces van vallen en opstaan, waarbij de huurders in de driehoek nog een zwakke partij zijn, overspoeld met vragen en stukken, zonder veel ondersteuning. Sommige gemeenten zitten nog in de oude modus van het overvragen van de corporaties. De rol van de raad om op de eigen bijdragen van de gemeente aan de prestatieafspraken te letten wordt niet altijd zo opgepakt. Dat is ook iets wat de Autoriteit Woningcorporaties zou kunnen monito - ren: speelt ieder zijn rol naar behoren? Dat lijkt me nuttiger dan al die opsporing van mogelijke grensoverschrijdingen, daardoor durven veel corporaties niet meer lokaal te acteren en nieuwe dingen te ondernemen." Aanbevelingen commissie-Van Bochove ? Landelijk wat moet, lokaal wat kan Stel generieke grenzen vast met ruimere kaders (bandbreedtes), bied de (versterkte) lokale driehoek meer mogelijkheden om lokaal maatwerk af te sprekente leveren, ? DAEB volgt opvatting kerntaak Als landelijk een ruimere bandbreedte wordt toegestaan, dan kan lokaal een ruimere kerntaak worden vervuld. Maar dan moet die taak ook volgens de wet een kerntaak (en dus DAEB) zijn. Met andere woorden: stapel geen uitzondering op uitzondering (plakbandwetge- ving) in het niet-DAEB-domein, maar betitel de activiteit als DAEB. De huidige knelpunten in de woningmarkt kunnen hiermee worden opgelost. ? Toezicht vanuit verdiend vertrouwen in plaats van gestold wantrouwen Wat lokaal tussen drie partijen wordt afgesproken, wat in het intern toezicht al is gecontroleerd, hoeft niet nog eens landelijk te worden overgedaan. Dan kan extern toezicht iets meer risico toestaan, door achteraf te beoordelen in plaats van goedkeuring vooraf. Het devies is: voortbouwen op elkaar, in plaats van stapelen. 29INTERVIEW Geeft de Woningwet genoeg ruimte voor taken van corporaties? "Per dossier zijn er eigenlijk verschillende belemmeringen. Nu praat ik ook vanuit mijn eigen ervaringen als wethouder in Zaanstad. Ook daar hebben veel corpora - ties veel zogenoemd gespikkeld bezit, waarbij woningen zijn verkocht aan nieuwe eigenaren met te weinig geld voor groot onderhoud en verduurzaming. Er moest een woningblok worden vervangen vanwege funderingsproblemen, terwijl eige - naar-bewoners geen cent te makken hadden, maar de betrokken corporatie niet mag helpen door een renteloze lening te verstreken, tijdelijke woningen aan te bie - den of met gezond verstand problemen te helpen oplossen. Voor funderingen is blijkbaar nog eerst een schandaal nodig om de regels te kunnen veranderen. Voor duurzaamheid geldt dat het financiële voordeel van energiebesparing ten goede moet komen aan de huurders, maar duurzaam opgewekte energie terugleveren aan het net mag een corporatie niet, hetzelfde geldt voor zelf energie opwek - ken.  Wanneer het gaat om de leef baarheid van buurten en complexen heb ik in Zaanstad gebruik gemaakt van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Deze zogenoemde Rotterdamwet heeft vanwege de angst voor dis - criminatie als toewijzingsinstrument een  slechte naam. In de wijk Poelenburg was er na veel politieke discussie toch draagvlak voor, omwille van de toekomst van de kinderen, die rolmodellen nodig hebben. Op het moment dat er te veel huurders met problemen in dezelfde wijk worden geplaatst, vertrekken de mensen die niet alleen hoeven overleven. De ruimte om buurten gemengd te houden moet worden gevonden door verhoging van de toewijzingsruimte van tien naar twintig procent. En ook door het realiseren van middenhuurwoningen, met een huur tussen 700 en 900 euro. Dat moet in feite weer terug naar de kerntaken van de corporatie." Wanner het over belemmeringen in de Woningwet gaat, wat is dan uw ervaring op het terrein van  wonen en zorg? "Ouderenhuisvesting vind ik een tekenend voorbeeld. Alle politieke partijen wil- len nu een convenant ouderenhuisvesting, maar daar liggen al kasten vol mee. Nog meer seniorenwoningen bouwen  is een fakeoplossing, het gaat om generatiebe - stendigheid. Politiek opkomen voor senioren is populair, maar net als een starters - woning is een seniorenwoning vooral klein en voor alle alleenstaanden geschikt. In woonprogramma's staan te veel regels en types, en wordt het belangrijkste ver - geten: ouderen willen hun netwerken en hun bestedingsruimte niet verliezen bij verhuizing. Bij wonen en zorg gaat veel aandacht naar fysieke mogelijkheden van mensen met beperkingen, maar wordt de vraag naar het recht op zorg voor men - sen met lage inkomens, met een rugzak, meervoudige problematiek, psychische problemen of schulden, niet beantwoord." Hoe denkt u over collectieve voorzieningen, inloophuiskamers, lichte hulpverlening en eenzaamheid verminderen door ontmoeting? "Ook daarbij wordt de rol van corporaties onderschat. Het in woonbuurten onder - brengen van mensen met psychiatrische problemen (de extramuralisering sinds 30 INTERVIEW "De angst voor het maken van fouten is bij corporaties immens geworden" JEROEN OLTHOF 31INTERVIEW 2015) is een zeer waardevolle ontwikkeling, maar vraagt veel meer kennis bij toe - wijzing. De psychiatrie draagt mensen over aan corporaties, als volgende fase in het zorgtraject, maar dat moet wel passen. Ik vergeet nooit het voorbeeld van een vader, die weer met zijn zoon ging samenwonen en een goede woning kreeg, maar die wel op de verkeerde plek stond, namelijk op de drukste kruising van Zaanstad. Dat werkte niet. Die jongen heeft een vorm van autisme, een woning in een dorp was wat hij nodig had! Het grote probleem bij wonen en zorg zijn gemeenschappe - lijke ruimtes. Hoe ga je daarmee om? Gemeenten zijn verantwoordelijk voor zorg en welzijn, maar wat is er precies nodig? Veel voorzieningen zijn verdwenen, waar - door mensen onder de radar blijven als gevolg van vereenzaming en omdat zij de zorg niet kennen of mijden. Na de decentralisatie van de zorg wordt gezocht naar een integrale benadering, door te ontschotten, en dat levert zowel goede als slech - te voorbeelden op. Daar raakt het domein van het wonen natuurlijk ook. Minister Ollongren verwijst alle hulpverlening door naar gemeenten, zorg voor huurders ziet zij niet als taak van de corporaties. Corporaties mogen geen Florence Nightin - gale spelen, maar moeten wel de deur openhouden voor samenwerking. In mijn werk voor de psychiatrische zorg in de Rijnmond is de kloof tussen tekentafel en praktijk confronterend. Ook in de zorg zie ik een angstcultuur, het terugtrekken in regels en protocollen. Vertrouwen in professionals en gezond verstand heb ik wel, maar de gemeenten nog niet. Het is een fascinerend leerproces." Is er niet nog steeds een verschil van mening over kerntaken en de rol van corporaties? "Door alle toezicht wordt de verleiding om de taken te beperken tot duurzaamheid en woningkwaliteit met een sluitende exploitatie groot bij corporaties. Sommige corporaties gebruiken de Woningwet ook als excuus om niets te hoeven onderne - men en alleen te beheren. Door die discussie komt het nooit tot een echt goede wet, die vastlegt waarom corporaties op aarde zijn." Wie kan het vastgeroeste systeem openbreken? "Wie dat kan? Op landelijk niveau eigenlijk de VNG, Aedes en de Woonbond sa - men, maar die houden ook allemaal vast aan eigen standpunten. Aedes is net als de VNG gebonden aan haar leden; ze moet iedereen vertegenwoordigen. De systeem - wereld loslaten en de leefwereld betreden, dat kunnen corporaties toch beter dan de overheid of marktpartijen. De belangenbehartigers houden elkaar gevangen, waardoor de opgaven van de toekomst zo niet worden opgepakt. Er is eigenlijk weer een commissie zonder politieke kleur nodig om tot herziening te komen, maar dit zeg ik geheel voor eigen rekening!" LEES MEER Lees dit artikel ook online. 32 De positie van starters op de woningmarkt Tekst Fokke de Jong, Joost Wegstapel, Kevin Vijftigschild Een verloren generatie? Starters kunnen steeds moeilijker een woning vinden, zo is de alge- mene teneur. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, sprak tijdens het OTB | Platform31 Wooncongres op 4 december 2018 zelfs van een 'verloren generatie'. De wachttijden in de huursector nemen toe, de prijzen in de koopsector rijzen de pan uit en de woningproductie blijft achter bij de huishoudensgroei, wat vooral de starters treft. Een factcheck. 33 Starters in hun woning. KnaapenGroep 34 DE BALANS VAN HET WONEN I n een artikel in NRC Handelsblad van 16 september 2018 is wordt de noodklok voor starters geluid. 'Waar je de cijfers ook opvraagt, alle data tonen hetzelfde: het aantal starters dat een hypotheek aanvraagt of een huis koopt, neemt elk kwartaal af. Pro - blematisch, want starters zijn onmisbaar voor een goed werkende woningmarkt. Met hun geld kopen doorstromers hun tweede huis'.  Een verkenning aan de hand van re - cente publicaties en databronnen laat zien wat er aan de hand is. Wat gaat er goed en waar zit de mismatch? En wat valt hieraan te doen? Verschillende starters Als eerste blijkt uit de publicaties dat het be - grip starters tot verwarring leidt. De één denkt aan jongeren die het ouderlijk huis verlaten, de ander heeft het over mensen die voor het eerst een woning kopen. Star - ters zijn te onderscheiden in drie groepen. De eerste is de startende huurstarter, perso - nen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige huurwoning. De volgende groep is de startende koopstarter: personen met een verhuiswens die het ouderlijk huis of onzelfstandige kamer verlaten voor een zelfstandige koopwoning. De laatste groep is de doorstromende koopstarter, huishou - dens die in principe al gestart zijn in de huursector, maar voor het eerst een woning gaan kopen. Grootte doelgroep Volgens het nieuwste WoonOnderzoek Ne - derland 2018 (WoON2018), waren er in 2018 in totaal ruim 900.000 personen of huishoudens die aangaven beslist binnen twee jaar te willen verhuizen ('beslist ver - huisgeneigd'). Daarnaast gaven circa 340.000 personen of huishoudens aan wel te willen verhuizen, maar dit om de een of andere reden niet te kunnen ('wil wel, maar kan niet'). Deze groep is relevant, aange - zien starters vanwege hun financiële situa - tie soms geen mogelijkheden zien. Geza - menlijk betreft het circa 1,25 miljoen personen of huishoudens die graag willen verhuizen ('wil graag verhuizen'). Deze groep bevat bijna 260.000 startende huur - starters, ruim 145.000 startende koopstar - ters en 223.000 doorstromende koopstar - ters. Dit aantal is door de jaren heen relatief snel gegroeid, ten opzichte van de overige doorstromers op de woningmarkt. De sterk - ste groei is zichtbaar bij de doorstromende koopstarters. Sinds het dieptepunt van de crisis in 2012 nam hun aantal toe met 78 procent. Daarnaast is opvallend dat de laat - ste drie jaar de groep 'wil wel, maar kan niet' sterk is gegroeid, met name onder de twee groepen koopstarters. Leeftijd starters De samenstelling van de huishoudens die in de twee jaar voor hun bevraging in het WoON2018 als starter zijn verhuisd geeft hiervoor een indicatie. De gemiddelde leef - tijd van zowel de recent gestarte huur- en koopstarters als van de doorstromende koopstarter is gestegen. In 2009 bedroeg de gemiddelde leeftijd van de gestarte koop - starter 28,5 jaar. Inmiddels is dit gestegen tot 31,0 jaar. De leeftijd van de doorstro - mende koopstarter is over dezelfde periode toegenomen van 35,4  tot 36,6  jaar. Koop - starters zijn met name de laatste jaren, toen de woningmarkt in rap tempo aantrok, steeds later verhuisd. Ook in de huursector neemt de gemiddelde leeftijd toe van 27,5 jaar in 2009 tot 28,8 in 2018. De gemiddel- de leeftijd van de  starters die graag willen verhuizen is over dezelfde periode minder 35 DE BALANS VAN HET WONEN Figuur 1 (boven): Personen die graag willen verhuizen en personen die recent zijn verhuisd Figuur 2 (onder): Ontwikkeling woonquote van recent verhuisde doelg\ roepen 2009-2018 BRON: WOON2006, WOON2009, WOON2012, WOON2015, WOON2018 36 DE BALANS VAN HET WONEN hard toegenomen dan die van de recent ge - starten. Dit is een indicatie dat starters er langer over doen om hun verhuiswens te realiseren. Dit geldt overigens niet voor de doorstromende koopstarters. Slaagkans De leeftijd van recent gestarte huishoudens is de laatste jaren dus toegenomen. Maar betekent dit ook dat zij er minder goed in slagen om hun verhuiswens te realiseren? In de Staat van de Woningmarkt die recent is verschenen, staan de slaagkansen van verschillende verhuisgeneigde doelgroe - pen. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WoON-verhuismodule waarbij deelnemers van het WoON2015 via CBS-registraties twee jaar zijn gevolgd in hun gedrag op de woningmarkt.  Van alle personen die in 2015 aangaven te willen verhuizen, heeft 31 procent dit in de twee jaar hierna (2015- 2017) ook daadwerkelijk gerealiseerd. Starters slagen relatief vaak. Onder de star - ters naar zowel een huur- als een koopwo - ning bedroeg dit aandeel namelijk 53 pro - cent. De slaagkansen van de startende huurstarters zijn door de tijd licht afgeno - men, terwijl die van de startende koopstar - ters juist licht zijn gestegen. De Staat van de Woningmarkt concludeert dat starters op de woningmarkt een hardere verhuiswens hebben dan doorstromers en zich maar wei- nig hebben laten beïnvloeden door de eco - nomische crisis. Dit in tegenstelling tot de doorstromers naar een koopwoning. Daar is duidelijk een terugval te zien is als gevolg van de crisis, waarna de verhuiskans inmid - dels weer aanzienlijk is toegenomen. Starters en de koopmarkt De recente prijsstijgingen zouden ertoe lei- den dat er steeds minder betaalbare koop - woningen zijn. Ondanks deze prijsstijgin -gen is de slaagkans van starters in de koopsector dus gestegen, blijkt uit de Staat van de Woningmarkt.  Ook de meest actuele cijfers uit het WoON2018 lijken dit beeld te bevestigen. Het aantal recent gestarte huur- en koopstarters is door de tijd heen redelijk constant, terwijl de doorstroming van koop naar koop na een enorme dip in de crisisja - ren van de woningmarkt een fors herstel laat zien. Inmiddels heeft het aantal door - stromers binnen de koop bijna het niveau van voor de crisis bereikt. Hetzelfde pa - troon, zij het minder uitgesproken, verto - nen de doorstromende koopstarters. Wel zien we bij de huurstarters als meest recente ontwikkeling dat de doelgroep die graag wil verhuizen toeneemt, terwijl de groep recent verhuisde starters in de huur licht is gedaald. Voor de koopstarters kan niet zonder meer gesproken worden van een verdrin - ging. Ook zij wisten sinds 2015 vaker dan voorheen hun voorkeur voor een koopwo - ning te realiseren. Door de explosief toege - nomen concurrentie van de doorstromers zijn de kansen van starters sinds 2015 in relatieve zin wel   afgenomen: starters heb - ben niet meer het rijk alleen, zoals geduren - de de crisis. Betaalbaarheid Starters vinden dan wel een koopwoning, maar hoe betaalbaar is deze? De woonquo - te, het aandeel van het inkomen dat huis - houdens aan hun woning kwijt zijn  (inclu - sief lasten voor energie en gemeentelijke lasten), ligt voor starters vanouds hoger dan voor doorstromers. Maar er is een ten - dens zichtbaar dat de woonquote van koop - starters sneller daalt dan die van doorstro - mers in de koop. Starters lopen ook minder risico dan voorheen. Terwijl in 2009 nog 78 procent een hypotheek afsloot van meer 37DE BALANS VAN HET WONEN dan 100 procent van de aankoopwaarde, was dit voor de recent gestarte huishoudens in 2018 gedaald tot 27 procent. De aange - scherpte hypotheekregels zijn voor starters met nog onvoldoende startkapitaal een doorn in het oog. Daarentegen wijzen eco - nomen op de noodzaak van deze aanscher - ping, vanwege de enorme schuldenlast van Nederlandse huishoudens. Het huursegment vertoont een ander beeld. Hierin liep de gemiddelde woonquo - te van starters tot 2015 op, om sindsdien min of meer te stabiliseren. Zij zijn gemid - deld ongeveer 36 procent van hun inkomen aan woonlasten kwijt. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat bij de berekening van de woonquotes die huishou - dens met een inkomen lager dan 90 procent van het sociaal mini- mum niet zijn meegenomen. Deze groep bestaat met name uit zz - p'ers, ondernemers en jonge stu - denten. Als we deze groep meere - kenen komt de gemiddelde woonquote voor de huurstarters uit op 48 procent. Grote steden Landelijk gezien lijken starters er tegen - woordig niet minder goed in te slagen hun woonwensen te verwezenlijken dan voor - heen. Wel zien we een omslag in de gebieden met een gespannen woningmarkt. Zo blijkt, volgens de WoON-verhuismodule, de slaag - kans voor een koopwoning van recent ver - huisde koopstarters in 'zeer sterk verstede - lijkt gebied' de laatste jaren af te nemen. Het betreft hier de totale groep, dus zowel de gestarte als doorgestroomde koopstarters. Ook uit de ontwikkeling van het aantal re - cent gestarte huishoudens in het WoON2018 blijkt dat het aantal starters in de vier grote steden (G4) sinds 2012   daalt, zowel in het koop- als het huursegment. Bij de huurstar - ters blijven de G4 onverminderd populair. De (startende en doorstromende) koopstar - ters zoeken in toenemende mate hun eerste koopwoning buiten de G4. In de overige gemeenten is het aantal star - ters dat naar een koopwoning verhuisde, na een dip in 2015, op basis van de meest recen - te cijfers weer toegenomen. Het aantal star - ters dat een huurwoning betrok bleef in de periode 2009-2018 constant. Deze cijfers betreffen zelfstandige wonin - gen. Vooral in de G4 en de studentensteden is bovendien een aanzienlijk aantal onzelf - standige woningen. Volgens de Staat van de Woningmarkt gaat het in heel Nederland om ongeveer 500.000 wooneenheden, waarvan het grootste deel bestaat uit pan - den met een woonfunctie waar op hetzelfde adres meerdere huishoudens staan inge - schreven. Bijna de helft van deze huishou - dens is jonger dan 30 jaar en 45 procent woont er korter dan een jaar. Dat betekent dat jaarlijks een aanzienlijk aantal starters in de grote stad zo een eerste woonplek kan vinden. Starters en ( jonge) mensen die door een verbroken relatie een nieuwe woning zoeken maar geen woning achterlaten, strij - den om een plekje op de woningmarkt en zijn daarin inventief. Joshua is zo iemand, die na een verbroken relatie op zoek moest "Starters vinden vaker hun gewenste koopwoning" 38 naar een nieuwe woning. Een zoektocht op sociale media leerde dat honderd reacties op een oproep voor woningdelen geen uitzon- dering is. Uiteindelijk heeft hij geluk gehad: zijn 'hospiteren voor volwassenen' bleek al snel succesvol. De verhuurder van zijn ge - deelde woning is alleen niet op de hoogte. Joshua heeft dan ook geen contract en als zijn medebewoner besluit te verhuizen, heeft hij in feite geen poot om op te staan. Deze traditionele houding van verhuur - ders is aan het veranderen. Zo kunnen huur - ders met zogeheten 'friendscontracten' meer zekerheid krijgen. In de Utrechtse wijk Kana - leneiland wordt inmiddels geadverteerd met een impliciete oproep aan woningdelers om voor ongeveer ? 1.300 en circa 90 m² de kos - ten te delen. Bedragen die voor de jonge doel- groep moeilijk alleen zijn op te hoesten, maar gedeeld een acceptabele prijs opleveren. Nieuwe bewoners in Bodegraven, BAM 39 Een voor de hand liggende verklaring voor de verslechterde positie van starters in de G4 ligt in de sterke stijging van de trans - actieprijzen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2008 lagen deze gemiddeld 30 procent hoger in het derde kwartaal van 2018. Landelijk steeg de gemiddelde trans - actieprijs in deze periode met 3 procent, zo blijkt uit de   Staat van de woningmarkt 2018. Deze prijsstijgingen kunnen, via een stijgende WOZ-waarde ook doorwerken in de huurprijs van vrijkomende huurwonin - gen in de G4. Recent gestarte huurders in de grote steden blijken het slechtste af te zijn. Zij besteden gemiddeld 39 procent van hun inkomen aan wonen. Als we ook de groep meerekenen die minder dan 90 pro - cent van het sociaal minimum verdient (bij - na een derde van de huurstarters in de G4) komt deze woonquote uit op 53 procent. Meer starterswoningen? Voor de geconstateerde knelpunten zijn maatregelen gewenst. Maar welke? Van - zelfsprekend zal het aanjagen van de nieuwbouwproductie enige verlichting kunnen bieden voor de krapte op de huur - markt voor starters in de G4. Dit is echter een proces van lange adem. Bovendien heb - ben woningcorporaties last van een relatief snelle stijging van de bouwkosten. Voor de koopmarkt geldt dat nieuwbouw zich uit de markt dreigt te gaan prijzen. De prijzen stijgen sneller dan die van bestaan - de woningen. In de G4 is, volgens make - laarsvereniging N VM,  inmiddels de daling van de gemiddelde verkooptijd recent weer omgeslagen naar een stijging. Willen we starters meer ruimte bieden om een betaal- bare woning te verwerven, dan moeten we vooral kijken naar de bestaande voorraad. Kunnen we deze beter benutten en verde - len? Denk bijvoorbeeld aan friendscontrac - ten voor kleinere huishoudens. Met een friendscontract kunnen meerdere personen "Honderd reacties voor woningdelen geen uitzondering" DE BALANS VAN HET WONEN 40 "In de grote steden vinden starters moeilijker een woning" FOKKE DE JONG, JOOST WEGSTAPEL, KEVIN VIJFTIGSCHILD 41 die geen gezamenlijk huishouden vormen, toch  samen een woning huren en officieel regelen dat ieder een deel van de huur be- taalt. Dit woonconcept wordt soms zo opge - zet dat het later flexibel aan te passen is tot woningen voor gezinnen. Voor een woonruimteverdeling die gunsti- ger uitpakt voor huurstarters zijn er meer - dere opties. Loting voor woningtoewijzing, direct-te-huurwoningen en woningen labe - len voor jongeren tot een bepaalde leeftijd worden al op verschillende plekken in het land toegepast.  Daarnaast zijn er mogelijk - heden om de betaalbaarheid van de nieuwbouw voor starters te vergroten. Zo wordt in de Bra - bantse gemeente Landerd een concept toegepast waarbij nieu - we bewoners een woning kunnen huren, met de mogelijkheid deze later te kopen. Geen ver