De Nederlandse woningmarkt staat wereldwijd zeer hoog aangeschreven en onze architectuur is vermaard. De kwaliteit van onze woningbouw is hoog en we zijn zuinig op ons groen. Maar resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

Onze woningvoorraad kent grote uitdagingen. Zo is het woningtekort groot en de doelstelling om in 2018 75.000 nieuwbouwwoningen te bouwen is bij lange na niet gehaald.[1] Ook de energietransitie is een gigantische uitdaging die bepalend is voor de toekomst van onze woningmarkt. Het verduurzamen van woningen is prijzig en complex. Weinig huizenbezitters zijn van plan om op korte termijn hun woning te verduurzamen.[2] En woningcorporaties voelen zich gefrustreerd omdat verduurzamen lastig is als het Rijk tegelijkertijd extra belastingen oplegt. De urgentie van deze uitdagingen voor onze woningvoorraad zijn dan wel helder, maar we moeten daarmee niet doen alsof een oplossing zomaar voor het oprapen ligt. We gaan wel soms al te makkelijk voorbij aan de botsende belangen op de woningmarkt. Want die botsende belangen zijn er: zoals het botsend belang van behoud van groen versus betaalbaarheid van wonen. De wens om zuinig om te gaan met de ruimte met een focus op inbreiden botst hier nogal eens met de noodzaak om schaarste van woningen tijdig weg te nemen. Met een verslechterde betaalbaarheid tot gevolg. Of het botsend belang van de noodzaak tot het verduurzamen van de woningvoorraad versus de ervaren noodzaak en betaalbaarheid voor huishoudens. Dit maakt het lastig vaart te maken met deze opgave.[3]

Nu zijn oplossingsrichtingen voor onze woningvoorraad ook per definitie normatief. De invulling ervan dient altijd een agenda: economisch, maatschappelijk, milieu etc. Het juist anticiperen op de uitdagingen waar de woningmarkt voor staat stelt partijen vaak voor een uiterst complexe afweging tussen belangen, waarvoor geen blauwdruk te geven is.

Juist omdat deze afweging zo complex is en belangen op de woningmarkt zo makkelijk botsen is het noodzaak dat de overheid deze afwegingen maakt. Juist vanuit de samenleving, marktpartijen en woningcorporaties wordt de overheid hiertoe ook regelmatig opgeroepen. Deze afweging wordt echter door de verschillende lagen van de overheid, Rijk, provincies, gemeenten, onvoldoende gemaakt. Tegelijkertijd wil niemand terug naar de situatie waar het Rijk als superbouwmeester optreedt.

Voor het Wetenschappelijk Instituut van de ChristenUnie mocht ik een verkenning schrijven voor een meer richtinggevend overheidsbeleid, dat ook voldoende ruimte laat voor markt en samenleving. Vertrekpunt voor deze verkenning is het ideaal van een ‘dienstbare overheid’, om een term van senator Roel Kuiper te gebruiken. Een dienstbare overheid geeft richting waar overstijgende belangen aan de orde zijn, maar anderzijds laat deze ruimte aan markt en samenleving om zelf hun rol voor de maatschappij vorm te geven. Richting geven is een stip op de horizon zetten: waar gaan we naartoe? Die richting kan een plek krijgen in de landelijke en lokale omgevings- en woonvisies. Het is vanzelfsprekend goed als dit gebeurt in samenspraak met partijen uit de markt en samenleving.

Een dienstbare overheid durft daarin keuzes te maken en voorop te lopen. Ze bepaalt het speelveld waarop andere maatschappelijke spelers hun keuzes kunnen maken, en zo vorm kunnen geven aan hun eigen verantwoordelijkheid. Wanneer de overheid op die manier richting geeft, kan zij vervolgens ruimte laten ten aanzien van de antwoorden op de vraag: hoe gaan we daarnaartoe? Daar ligt een verantwoordelijkheid voor markt en samenleving. Door ruimte te bieden aan hun antwoorden ontstaat couleur locale.
De Nationale Omgevingsvisie maar ook de regionale en lokale omgevingsvisies, zijn een uitgelezen manier voor het vinden van deze balans in richting en ruimte door de overheid. De praktijk van de komende jaren zal uitwijzen of de nieuwe Omgevingsvisie daadwerkelijk ondersteunend gaat zijn in het vinden van deze balans.[4]

In mijn studie richt ik mij op de rol die de overheid heeft naar de markt en samenleving toe. Vanuit dit vertrekpunt geef ik uitsluitend handreikingen aan de overheid om richting te geven en ruimte te laten aan markt en samenleving. Enkele van deze handreikingen zijn:

Maak afspraken over de bouwproductie

Het Rijk dient een visie te ontwikkelen op de noodzakelijke woningbouw in Nederland. Er zijn afspraken over de bouwproductie nodig. Als lagere overheden hiervan afwijken, moeten zij daarop aangesproken worden. Gemeenten moeten over bouwproductie bindende afspraken kunnen maken met markt- en maatschappelijke partijen.

Maak keuzes over inbreiden en transformeren of 'bouwen in de wei'

Provincies en gemeenten moeten per locatie aangeven waar inbreiden en transformeren juist wel of niet de beste opties zijn. Zij dienen afwegingen te maken tussen het belang van leefbaarheid in de stad (groen, parken, speelruimtes) en de behoefte aan voldoende betaalbare woningen. Die afweging zal van plaats tot plaats verschillen. Vooral in regio’s waar de woningmarkt onder spanning staat is alleen transformatie waarschijnlijk niet voldoende. Daar zal men soms ook bij moeten bouwen in weilanden of moeten inbreiden door hoogbouw, om een betaalbaar en duurzaam alternatief te bieden.

Voer een klimaatbonus in

Om alle huishoudens de mogelijkheid te geven hun woning te verduurzamen, kan het Rijk de lagere inkomens tegemoet komen in de kosten. Dat kan bijvoorbeeld door het geven van een ‘klimaatbonus’ die gefinancierd wordt vanuit de belasting op vervuiling: ‘de vervuiler betaalt, de bespaarder verdient’.

Maak flexibel gebruik vastgoed mogelijk

Juist omdat de woningbehoefte van de toekomst niet te voorspellen is, moet de overheid veel ruimte geven om vastgoed flexibel te gebruiken. Dat is niet alleen nodig met het oog op de onzekerheid over de toekomstige woningbehoefte, maar ook om de beschikbare ruimte maximaal te benutten. Door het wegnemen van drempels kan vastgoed eenvoudiger van functie en gebruik wisselen, waardoor overschotten in bijvoorbeeld kantoren beter en sneller kunnen worden benut voor het oplossen van tekorten in woningen. Een flexibel bestemmingsplan is daartoe een geschikt instrument.

Besteed bouwopdrachten openbaar aan

Bouwopdrachten kunnen vaker openbaar aanbesteed worden. Niet alleen vergroot dit de eerlijke concurrentie op de bouwmarkt, maar er ontstaat ook ruimte voor variatie. Ook de ruimte voor particulier opdrachtgeverschap kan zo worden vergroot. Dit sluit goed aan bij de geest van de nieuwe Omgevingswet, die uitgaat van meer betrokkenheid van partijen in de procesfase. Daarbij zou de overheid haar keuzes niet alleen moeten baseren op het hoogste bod, maar ook op thema’s als duurzaamheid, (sociale) voorzieningen, maximale huurprijzen en de omvang van de woning, zoals bijvoorbeeld Amsterdam al doet.

Vergemakkelijk vergunningsaanvraag bij verduurzaming

Vergunningen die bijdragen aan verduurzaming moeten sneller verleend worden, ook als daarvoor bijvoorbeeld afgeweken wordt van het bestemmingsplan. Dat vergroot de ruimte voor marktpartijen en particulieren om te verduurzamen. Gemeenten hebben vanaf de start van de Omgevingswet in 2019 de vrijheid om zelf een omgevingsplan op te stellen. Hierdoor kunnen zij ervoor zorgen dat ingewikkelde procedures komen te vervallen en er meer ruimte ontstaat om de energietransitie lokaal vorm te geven.

De opgaven van de woningmarkt zijn groot. Ze zijn te groot om ze geheel over te laten aan de markt, of aan de samenleving, of aan de overheid alleen. De synergie tussen die drie maatschappelijke realiteiten is nog verre van optimaal. Laten we juist als het gaat om het belangrijke thema van wonen blijven zoeken naar hoe overheden markt en samenleving op een goede manier richting en ruimte kunnen geven. Met bovenstaande maatregelen, en de overige maatregelen genoemd in mijn studie, verwacht ik niet dat de woningmarkt volgend jaar gezond zal zijn. Wel verwacht ik dat door deze maatregelen de overheid haar rol op de woningmarkt beter in balans weet te brengen en er daarmee op termijn een gezondere woningmarkt zal ontstaan.

Over de auteur

Willeke de Jager studeerde sociale geografie en ontwikkelingsstudies aan de Universiteit Utrecht en de Radboud Universiteit Nijmegen. Zij schreef voor het Wetenschappelijk Instituut van de ChristenUnie de studie 'Richting en Ruimte, naar een betaalbare, leefbare en toekomstbestendige woningmarkt'. Momenteel is ze actief als fractievertegenwoordiger bij de ChristenUnie Apeldoorn.