Toen de huizenprijzen onlangs even een stijgende lijn vertoonden, riepen bestuurders, bouwers en bankiers stellig dat de crisis op de woningmarkt voorbij was. Zou het werkelijk? Hoeveel van die visionaire professionals zagen de crisis eigenlijk aankomen? In dit nummer staan we uitgebreid stil bij de betaalbaarheid van het wonen. Als daaruit iets duidelijk wordt, is dat de zorgeloze tijden van voor de crisis niet meer terugkomen.
5TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015Toen de huizenprijzen onlangs even een stij-gende lijn vertoonden, riepen bestuurders,bouwers en bankiers stellig dat de crisis op dewoningmarkt voorbij was. Zou het werkelijk?Hoeveel van die visionaire professionalszagen de crisis eigenlijk aankomen? In dit nummerstaan we uitgebreid stil bij de betaalbaarheid van hetwonen. Als daaruit iets duidelijk wordt, is dat de zorge-loze tijden van voor de crisis niet meer terugkomen.Wie nog serieus denkt dat we slechts te maken haddenmet een conjuncturele dip, doet er goed aan om eersthet onderzoeksessay van Manuel Aalbers te lezen. Zijnbetoog maakt duidelijk hoe zeer we de recente crisis opwoningmarkt kunnen beschouwen als apotheose vaneen uitzonderlijk tijdperk. Dit tijdperk begon in de jarentachtig en kenmerkt zich wereldwijd door een buiten-proportionele groei van de kredietverlening, mogelijkgemaakt door een toenemende hefboomwerking, hetsteeds verder opknippen en doorschuiven van risico's eneen stuitend gebrek aan verantwoordelijkheidsbesef inde financi?le sector. De laatste tijd verschijnen er meerpublicaties met deze strekking, de argeloze burger metopen mond achterlatend. Om met Joris Luyendijk tespreken: `dit kan niet waar zijn'.Aalbers laat zien hoe het hypothecair krediet van functieveranderde. Was de steeds ruimere leencapaciteit eersteen middel voor bewoners, om steeds duurdere huizente kunnen kopen, al snel werd het oorzaak van de steedsduurder wordende woningen en werden prijsstijging enbijbehorende kredietverslaving zelfs noodzakelijk om definanci?le markten te behagen.Met de kennis van nu is het verbijsterend hoe weinigmensen de risico's zagen, zeker in het begin. Het wasnatuurlijk wel lekker, dat goedkope geld. Juist in de tijddat het krediet als warme regen over hen neerdaalde, ver-keerden veel Nederlanders, geboren in de eerste decennianaar de oorlog, in de opbouwfase van hun leven. Wie erop tijd bij was heeft in tien tot twintig jaar een mooiewooncarri?re kunnen doormaken. Het ging goed zolanger telkens nieuwe starters in staat en bereid waren tegensteeds hogere schulden in te stappen, als ware het eenpiramidespel. Financi?le `innovaties' en stimuli, zoals deaflossingsvrije hypotheek en de starterslening, hieldenhet spel lang draaiende.Eind jaren negentig was er nog geen vuiltje aan de lucht.Toekomstscenario's werden gevoed met optimistischeaannamen en lieten vervolgens zien dat goedkope socialehuurwoningen in kleurloze buitenwijken spoedigovertollig zouden worden. Kwaliteit was het devies. Diekwaliteitssprong begint corporaties op te breken, nublijkt dat hun doelgroep zo veel kwaliteit niet kan beta-len, terwijl huurders die dat wel kunnen te lang blijvenzitten, nota bene vanwege de goede prijs.Diverse artikelen in dit nummer gaan in op de vraag hoein de huursector te sturen op de thema's van nu: betaal-baarheid en beschikbaarheid. Toewijzing is een knop omaan te draaien. Maar passend toewijzen betekent nog nietdat de woning ook betaalbaar is. Het inkomensafhan-kelijke huurbeleid blijkt de doelgroep ook al op hogerewoonlasten te jagen, zo blijkt uit het hoofdartikel vanEric Harms. En dan is er nog de huursombenadering,die kwaliteit en prijs aan elkaar koppelt en daarmee ookprikkels tot doorstroming bevat. Het klinkt als het eivan Columbus. Toepassing hiervan is echter nog niet zoeenvoudig, zeker niet als het de schatkist niets extra magkosten en de lage inkomens moeten worden ontzien.In de koopsector blijft krediet de belangrijkste knop omaan te draaien. De kredietstroom is aardig dichtgedraaid.Sommigen vragen zich af of de aspirant-kopers nu niette veel tegen zichzelf worden beschermd. Aan de anderekant ziet Aalbers de financi?le wereld al weer in oudefouten vervallen. Het lijkt dus voorbarig te roepen dat decrisis voorbij is.De demografische context is intussen structureel veran-derd in vergelijking met de hoogtijdagen van de koop-gekte. Door de daling van het aantal geboorten rond 1970zijn er minder dertigers en veertigers om ?berhaupt destap naar dat duurdere herenhuis te zetten. De omvang-rijke generatie van voor 1970 is gesetteld en nog te jongom al aan een seniorenwoning te denken ? als ze dat alooit gaan doen. Op termijn krijgen we te maken met eenlanggerekte sterftegolf en komen de mooiste woningenvrij uit voorraad. Tegen die tijd is de groei als geheel eruit en hebben woningzoekenden het voor het uitkiezen,behalve in een select aantal populaire steden en regio's.De jongeren van nu vormen het kind van de rekening.Ze komen vijftien tot twintig jaar te laat om te kunnenprofiteren van de kredietstroom die achter ons ligt envijftien tot twintig jaar te vroeg om kunnen profiterenvan de ontspanning die gaat komen. Ze doen er verstan-dig aan het eigen huis te zien als een plek om te wonen enniet als beleggingsproduct. Ook al roepen bouwers dat decrisis voorbij is.ANDERE TIJDENREDACTIONEELDOOR ANDR? BUYS, REDACTEURREDACTIONEEL
Reacties