6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014POLITIEK WISSELGELD PAKTVOOR WOONCO?PERATIEUIT ALS STARTKAPITAALAantredend senator Adri Duivesteijn lanceerde inmaart 2013 de woonco?peratie als instrumentom de zeggenschap over het wonen weer bij demensen z?lf te krijgen. En bracht haar eind 2013in als middel voor minister Blok om degoedkeuring van de PvdA in de Eerste Kamervoor het Woonakkoord binnen te halen.Inmiddels kan het concept van dewoonco?peratie rekenen op enthousiastereacties ?n serieuze aandacht. Wat zich lietaanzien als politiek wisselgeld blijkt nu dus weldegelijk startkapitaal te zijn. Nu alleen defeitelijke uitwerking nog.ACHTERGRONDDOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALISTDuivesteijn kon het naar eigen zeggen niet langer aanzien:de wijze waarop de volkshuisvesting de laatste jaren tegrabbel is gegooid. "Wat in honderd jaar is opgebouwd,wordt in razend tempo weer afgebroken. Met de liberalise-ring, de vercommercialisering en vermarkting wordt hetwonen uitgehold, en de excessen - grote kantoren, dure auto's, extremesalarissen - tasten ook het imago van onze volkshuisvesting aan."Het moet anders, stelde hij dan ook in zijn essay `De Woonco?peratie:Op weg naar een zichzelf organiserende samenleving'. "De tijd is aan-gebroken om op het beleidsterrein van het wonen te kiezen voor eenparticipatiemodel, dat op termijn leidt tot een zichzelf organiserendesamenleving. In dit model is de burger, als opdrachtgever en eindge-7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014ACHTERGROND`Veelhuurdersbaleninmiddelszovanhunverhuurdersdatzeveellieverdetouwtjesineigenhandenwillennemen'(Foto:JoostvandenBroek/HollandseHoogte)bruiker, geen consument, maar producent van het wonen. Hij of zij isverantwoordelijk voor de creatie van de eigen woon- en leefomgeving.In de kern sluit dit aan bij de oorspronkelijke doelen van de corpora-ties: emancipatie, solidariteit, rentmeesterschap en het bevorderenvan de leefbaarheid."In essentie komt dit neer op een eigendomsneutrale volkshuisvesting,aldus Duivesteijn. "Een woonstelsel waarin corporaties (huren) en co?-peraties (gedeeld eigendom) gelijkwaardig naast elkaar bestaan, ensamen inhoud geven aan het wonen."Het kersverse Eerste Kamerlid bracht zijn idee?n in tijdens het debat,eind december 2013, met minister Blok over het Woonakkoord. Hetleek nog even spannend te worden of de PvdA daarmee zou instem-men, maar de toezegging van de bewindsman om met een concreteuitwerking te komen van de woonco?peratie was voldoende omDuivesteijn over de streep te trekken. "Ik tel mijn zegeningen", liet desenator na afloop optekenen.CO?PERATIEPLANInmiddels ligt er bij het voorstel van de Herzieningswet een `proevevan een Algemene Maatregel van Bestuur', waarmee de woonco?pera-tie een formele plaats in de wet ? en regelgeving wordt toebedeeld. Ofzoals de minister het zelf omschrijft in zijn toelichting: "Hiermeewordt binnen het huidige stelsel van de volkshuisvesting meer ruimtegemaakt voor mensen die zelf of samen met anderen actief en con-creet inhoud willen geven aan het wonen, naast het traditionele hurenof kopen."In de kern komt het voorstel erop neer dat huurders het initiatief kun-nen nemen tot oprichting van een woonco?peratie, als een meerderheidvan de aspirant-leden een huishoudinkomen heeft dat niet hoger is dande inkomensgrens. Samen moeten zij een co?peratieplan opstellen, datten minste twee elementen moet bevatten: een regeling waarin beschre-ven wordt hoe de woonco?peratie bijdraagt aan het onderhoud enbeheer van de woongelegenheden van haar leden, en de voorwaardenwaartegen de woongelegenheden van de woningcorporatie aan de indi-viduele leden worden verkocht. Voor het opstellen van dit plan moet decorporatie ten minste 5.000 euro beschikbaar stellen. Als er eenmaal eenverzoek tot overname door de co?peratie is binnen gekomen, is verkoopvan de betreffende woning voor een periode van zes maanden bevroren.En mocht de co?peratie uiteindelijk worden opgericht, dan moet de cor-poratie de kosten van vijf jaar onderhoud in een speciaal fonds storten."Deze maatregel is bedoeld om de leden van een woonco?peratie extrazekerheid te geven dat de woningen door de koper in goede staat vanonderhoud kunnen worden gebracht."De corporatie kan ook worden benaderd voor een lening voor de finan-ciering van onderhoud en beheer van de woongelegenheden van deleden van de woonco?peratie, maar "uiteraard is de toegelaten instel-ling vrij om bedrijfseconomische redenen en andere verplichtingenmee te wegen in haar beslissing om wel of niet een lening te verstrek-8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014ken." Voor de aankoop van de woningen kunnen de leden van de co?-peratie volgens Blok terecht "bij de reguliere op de markt acterendehypotheekpartijen, waarbij de Nationale Hypotheekgarantie een veili-ge bescherming biedt tegen een aantal risico's. "NIET HET MEEST VERNIEUWENDVolgens Tineke Lupi, projectleider van Platform31, is duidelijk dat heteen `moetje' is voor de minister. "Aanvankelijk zag minister Blok wei-nig in de woonco?peratie. Het kwam bovenop de dossiers die hij alheeft. Door de verkenning vanuit het ministerie van BZK is hij echterlangzaam de strategische waarde ervan gaan inzien. De woonco?pera-tie kan bijdragen aan doelstellingen van zijn beleid: het vlottrekkenvan de woningmarkt en het aanpakken van corporaties. Wat nu in dewet wordt opgenomen, is nog een beperkte vorm. Maar de constructieis niet zo belangrijk. Voorop staat dat de woonco?peratie wordt vast-gelegd. Vervolgens kan gebouwd worden aan de uitwerking in ver-schillende modellen. Daar staat het ministerie ook voor open."'Aanvankelijk zag minister Blok weinig in dewoonco?peratie. Het kwam bovenop dedossiers die hij al heeft'Toch reageerde Aedes, vereniging van woningcorporaties, alvast bij-zonder zuinig op die `beperkte vorm'. Voor de woonco?peratie is eigen-lijk alleen maar plaats in de kleine kernen, zo stelde zij in een brief aande minister. Daar is immers het gevoel van gemeenschapszin hetgrootst. In de grote steden is die saamhorigheid daarentegen vaak verte zoek. "Voor veel huurders geldt dat participatie niet verder hoeft tegaan dan inspraak op zaken die direct van belang zijn voor hun woon-en leefsituatie. Slechts een kleine groep wil wel meepraten over zakendie dat niveau overstijgen." Bovendien dient bij een woonco?peratiehet collectieve belang te prevaleren boven het individuele belang,"hetgeen problematische situaties kan opleveren." Met name op hetterrein van het onderhoud zou het daarom wel eens helemaal foutkunnen gaan, vreest Aedes. Met name in de grote stad.Het is een begrijpelijke reactie, vindt Lupi. "Voor de gemiddeldewoningcorporatie lijkt er op deze manier geen enkel voordeel aan dewoonco?peratie te zitten. Ze moeten geld uittrekken voor de totstand-koming ervan en moeten meewerken aan de financiering van de ver-koop en het onderhoud woningen. Als ze hun woningen op de vrijemarkt zouden verkopen, zouden ze er misschien meer geld voor krij-gen en waren ze er in een keer vanaf. Toch is uit oogpunt van betrok-kenheid en participatie van bewoners bij hun woning en buurt er heelveel voor deze organisatievorm te zeggen. En dat realiseren diverseindividuele woningcorporaties zich gelukkig ook terdege."KOPLOPERPROJECTENEen aantal van hen heeft zich ook aangemeld voor het recent begon-nen experiment van Platform31 rondom de woonco?peratie. In juniwerd een oproep gedaan om nieuwe initiatieven op dit terrein te mel-den voor een koplopersgroep. Uit de 21 concrete projecten die werdenaangemeld zijn er uiteindelijk eind september 14 initiatieven geselec-teerd als koploperproject. De komende twee jaar zullen zij doorPlatform 31 op de voet worden gevolgd en waar nodig ondersteund.Projectleider Lupi: "Wij willen de ontwikkeling van de woonco?pera-tie een stap verder helpen: van idee naar praktijk. Bij de koploperpro-jecten gaan we met elkaar proberen obstakels weg te werken, bijvoor-beeld rond de financiering, de juridische constructie en het bestuur,en samen proberen het geheel overeind te trekken. Daarnaast startenwe op een hoger abstractieniveau met een kennis- en aanjaagtrajectom woonco?peraties op de kaart te zetten en algemene arrangementenen instrumenten te ontwikkelen. Doel is om te voorkomen dat wie inde toekomst een woonco?peratie wil oprichten telkens opnieuw hetwiel moet uitvinden. Het moet wat meer gestandaardiseerd worden."Een aandachtspunt is onder andere de financiering. "De gemiddeldehuurder van een sociale huurwoning zal niet in staat zijn woningentegen marktwaarde over te nemen. Dus er zal iets geregeld moetenworden. Daarvoor zijn er verschillende mogelijkheden. De co?peratiesdie al iets verder zijn, maken bijvoorbeeld voor een deel gebruik vaneen lening van de bank en voor een deel van particuliere financiering,zoals crowdfunding. Dit moet in het programma in samenspraak metfinanciers en investeerders stappen verder worden gebracht. We kijkenin dat kader ook nadrukkelijk naar het buitenland. In Duitsland bij-voorbeeld zijn er complete financieringsmodellen en hebben bankener ook specifieke producten voor ontwikkeld."Opmerkelijk is dat zich met name projecten in de grote steden hebbengemeld. "Aedes heeft enigszins gelijk door te stellen dat de woonco?-peratie bestaat bij de gratie van een groep mensen hebben die betrok-ken willen blijven. Daarom moet de co?peratie ook niet te groot wor-den. Maar de al bestaande woonco?peraties bevinden zich juist voorhet grootste deel in de grote steden en zijn daarmee dus ook het bestebewijs dat het juist in de grote steden mogelijk is. Er zijn ook in degrotere steden burgers te vinden die meer betrokkenheid bij hunbuurt willen tonen en voor wie dit een aantrekkelijk model is. Zekerals je de co?peratie richt op specifieke doelgroepen, zoals 50 plussers."Ook de zorgen van Aedes over het onderhoud worden door Lupi nietgedeeld. "In de grote steden bevinden zich de grote woningcorpora-ties. Juist door hier als woonco?peratie de samenwerking mee te zoe-ken kun je de kwaliteit van het woningbezit waarborgen. De angstvoor onderhoudsachterstanden is verklaarbaar omdat het in het verle-den na verkoop ook is gebeurd. Maar juist omdat een woonco?peratieeen bedrijf is, dat baat heeft bij een goede staat van onderhoud vanzijn woningbezit, kun je dit goed regelen."MAATSCHAPPELIJK CO?PERATIEFOrganisatie-adviseur Mieke Hanemaaijer heeft al langer de woonco?-peratie voor op het netvlies staan. In samenwerking met Atriv? teken-de zij bijvoorbeeld voor de Platform31-uitgave `WoonCo?peratie voorMiddeninkomens'."De publicatie is ontstaan vanuit het vraagstuk van de middeninko-mens", aldus Hanemaaijer. "Europa schreef immers voor dat zij geendoelgroep meer mochten zijn van de woningcorporaties, maar devraag was vervolgens wel hoe het dan met de huisvesting moest wor-den geregeld. Want de middeninkomens maken toch een groot deelvan de Nederlandse bevolking uit. En lang niet iedereen wil kopen.Gelijktijdig kregen de woningcorporaties te maken met woningen diezij moesten verkopen omdat het tot het niet ?DAEB deel van de voor-raad behoorden. Toen ontstond al snel de gedachte: waarom kunnenwe dat bezit niet in een woonco?peratie onderbrengen, specifiek voorde middeninkomens?"Dat sluit volgens Hanemaaijer naadloos aan bij de gedachte achter hetzogeheten maatschappelijk co?peratief ondernemen (zie ook www.emceo.nl, EH). "Een van de kerngedachten vanuit het maatschappelijkco?peratief ondernemen is dat je vanuit meerdere belangen een geza-menlijke onderneming kunt bouwen die veel effici?nter en effectieveris dan puur een besloten vennootschap, die alleen voor het financi?leACHTERGROND9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014belang gaat, of puur een stichting, die puur voor het maatschappelijkebelang gaat. De woonco?peratie is in deze opvatting een tussenvorm,waarvan het bestuur een vertegenwoordiging is van het maatschappe-lijk belang van de woningcorporaties en de gemeente, het gebruikers-belang van de bewoners en het financi?le belang van de investeerders.Door de combinatie van deze belangen wordt als vanzelf niet de kortetermijn maar de lange termijn leidend. Want daarop vinden de ver-schillende stakeholders elkaar."Het is volgens haar dan ook de vraag of Blok er verstandig aan doetzich nu vooral te willen richten op de laagste inkomensgroepen. "Hetis pure winst dat de co?peratie nu in ieder geval bespreekbaar isgeworden. Daar dacht de vorige minister nog heel anders over. Maar ikbetwijfel of de vorm die de minister in zijn proeve heeft geformuleerdook werkelijk bestaansrecht heeft. De middeninkomens komen in hetstuk niet voor. En het gaat in ieder geval voorbij aan het feit dat er ookheel veel andere varianten mogelijk zijn dan alleen koop. In de Duitsevariant zitten bijvoorbeeld co?peraties die zowel koop- als socialehuurwoningen in bezit hebben. Maar dat is dus geen optie waar Blokrekening mee lijkt te willen houden."De suggestie van Aedes dat de co?peratie is voorbehouden aan de klei-ne kernen is volgens Hanemaaijer onjuist. "Het is juist andersom.Juist in de grote stad is veel meer behoefte aan sociale saamhorigheiddan in de kleine kernen. De kleine kernen redden zich wel, die hebbengeen co?peratie nodig. Maar in de grote stad is dat heel anders."Ook de zorgen over het onderhoud zijn wat haar betreft niet terecht."Het leuke van een co?peratie is nu net dat je, net als in een Verenigingvan Eigenaren, geld spaart voor onderhoud. Bij een VvE gebeurt datvoor het gezamenlijk beheerde deel van een complex, maar in co?pera-tief verband kun je met elkaar afspreken dat het onderhoudsbudgetvoor de gehele woning geldt. Als corporatiebezit versnipperd wordtverkocht, gaat het inderdaad mis, omdat de ene woningeigenaar welonderhoud pleegt en de ander niet. Dan krijg je absoluut problemen inde wijk. Maar met een co?peratie is dat risico er niet, omdat hetwoningbezit groter is en het onderhoud gezamenlijk en zakelijk wordtgeregeld. De co?peratie draagt er dus juist toe bij dat de wijk sterkblijft. Ik zie er kortom alleen maar voordelen in."Om de co?peratie te institutionaliseren zijn er volgens Hanemaaijernu twee dingen noodzakelijk. "We zitten nu vooral naar de woningcor-poratie te kijken, als partij die het initiatief moet nemen. Maar die ver-antwoordelijkheid moet veel sterker bij de bewoners worden gelegd.Zij moeten de eerste stap zetten. Ik zeg wel eens: de corporaties heb-ben hun huurders heel erg lui gemaakt, ze hebben het te goed. Datmaakt het natuurlijk moeilijk om zoiets van de grond te krijgen, wanter moet ergens een incentive zijn om elkaar te verenigen. Zoals debeperkte toegankelijkheid van de woningmarkt."Een tweede punt is de financiering, zowel van de co?peratie als vanhet woningbezit. "De co?peratie moet bezit aankopen en dat moetgefinancierd worden. Deels zijn de leden van de co?peratie daar ver-antwoordelijk voor. Maar als de woning 130.000 euro kost en iemandkan maar 80.000 hypotheek krijgen, dan zal er een oplossing voor dieontbrekende 50.000 euro gevonden moeten worden. Daar kan de cor-poratie in participeren, maar dan moeten er wel voldoende zekerhedenworden ingebouwd om te voorkomen dat geld uit het maatschappelijkdomein verdwijnt."Aan de andere kant staan de private financiers. "Onze conclusie is dat debanken niet thuis geven, in ieder geval niet op dit moment. Dan kun jevervolgens aankloppen bij een pensioenfonds of andere grote belegger,maar om die te interesseren moet het wel om grote aantallen en grotebedragen gaan. Daarom zitten wij nu met de co?peratie voor de mid-deninkomens op het spoor van de particuliere beleggers. Die blijkenalleszins bereid om te investeren in een lokale woonco?peratie, omdatdaar een duurzaam rendement van 4 tot 5 procent tegenover staat."GOEDE MOGELIJKHEDENDe vraag is hoe groot de markt voor de woonco?peratie zal blijken tezijn. De reacties die de Nederlandse Woonbond heeft binnengekregenzijn wat dat betreft hoopgevend, zo stelt directeur Ronald Paping. "Wehebben hier een brochure over uitgebracht, in juni een drukbezochtmaar vooral ook inspirerend symposium gehouden en starten binnen-kort met een eigen proefproject. Dat geeft wel aan dat wij hier goedemogelijkheden in zien. Zeker in het huidige klimaat, waarin de hurensterk stijgen maar ook heel veel woningcomplexen worden verkochtaan particuliere beleggers. Zelfbeheer is dan voor huurders een goeden aantrekkelijk alternatief."De keuze van Blok voor woonco?peraties met alleen koopwoningenvindt Paping te beperkt. "Er zijn in hoofdlijnen twee varianten moge-lijk: een waarbij je het volledige eigendom verwerft en een waarbij jeniet of slechts ten dele het eigendom in de co?peratie onderbrengt.Blok zit wel heel erg op de lijn van de eerste variant: iedereen verwerftzelf zijn woning en de gemeenschappelijke zaken regelt de co?peratie.Maar er zijn veel meer smaken mogelijk. Het is jammer dat het beperktwordt tot het eigen woningbezit. Want dat is niet voor iedereen haal-baar en ook niet altijd wenselijk."'De woonco?peratie is een organisatoevorm dieheel wat dichter bij de huurder staat dan dewoningcorporatie van dit moment'De reacties vanuit zijn achterban zijn positief, zo bleek op het sympo-sium van deze zomer. "Niemand zegt dat morgen heel Nederland co?-peratief zal zijn. Dat zou ook niet wenselijk zijn. Er is nu eenmaal ookzoiets als een kernvoorraad sociale huurwoningen nodig. Daarnaastvereist de grootstedelijke problematiek professionele partijen met eenbepaalde omvang die zich verantwoordelijk voelen voor de wijkaan-pak. Maar dat laat onverlet dat er veel meer ruimte voor is dan nuwordt gegeven. Kijk maar naar het buitenland. Daar is de co?peratieeen veel normaler fenomeen, waar 5 tot 10 procent van de woningvoor-raad is ondergebracht. Hier is dat vele malen minder. In de plaatsdaarvan hebben we in Nederland gekozen voor een ge?nstitutionali-seerde huursector, waarmee tegelijkertijd ook heel veel zeggenschapbij de huurders is weggehaald."Dat is wat Paping betreft dan ook het belangrijkste voordeel van dewoonco?peratie: "Het is een organisatievorm die heel wat dichter bijde huurder staat dan de woningcorporatie van dit moment. Natuurlijkvraagt het ook wat van de huurder. Je moet bereid zijn te participeren,je kunt niet passief blijven maar meedoen en dat moeten mensen ookmaar willen. Maar de grondhouding is er een van samen werken aande kwaliteit van het wonen, de woning en de woonomgeving. En daarzijn wij natuurlijk groot voorstander van."Hij rekent er daarom ook op dat, als de woonco?peratie wat verder isuitgekristalliseerd, veel huurders zullen staan te trappelen om erin teparticiperen. "Wij denken echt dat het gaat voorzien in een behoefte.Want veel huurders balen inmiddels zo van hun verhuurders dat zeveel liever de touwtjes in eigen handen willen nemen. Het feit dat ernu zoveel werk wordt gemaakt van de woonco?peratie juichen wij danook van harte toe."ACHTERGROND