16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014DOOR JAN VAN DER SCHAARDe eerste benadering ? mijzeer eigen - is die van debeleidsanalist en sectordeskundige.Gegeven de doelstelling om mensen fatsoenlijk te doenwonen, is de sociale huursector een doelmatig en doel-treffend instrument. De analyse is bekend. Het is een doeltreffendarrangement, door de verzekeringsformule die het biedt: het stelt onsin staat tegen lage kosten (lage rentevoet op eigen en vreemd vermo-gen) mensen met een bescheiden inkomen goed te huisvesten, vol-doende in woningen te investeren (zelfs in tijden van crisis), en metgemeenten samen buurten op peil te houden. Het is ook een doelma-tig instrument omdat de toewijzing van vrijkomende woningen voorna-melijk aan de doelgroep plaatsvindt en de bestaande voorraad in over-grote meerderheid (75-80%) door de doelgroep wordt bewoond; datdoen we zonder directe overheidssubsidies en de financi?le risico'svoor de overheid zijn laag, doordat deze door de sector worden gedra-gen.Maar er zijn inmiddels gebleken risico's, van gebrek aan bedrijfseffici-ency, risico-onderschatting en ?afwenteling, taakverschuiving enfalend leiderschap; de governance van het stelsel kent zwakke punten.Te lang is de zelfregulering door de sector volgehouden, terwijl dezealleen in de schaduw van de hi?rarchie kan werken; die hi?rarchiemoet dan ook wel uitgeoefend worden. De remedie is dan een beteretaakomschrijving en -afbakening, betere bedrijfsvoering en dus ookgrotere transparantie in afwegingen en een beter ingericht en toege-rust extern toezicht, allemaal systeeminterne maatregelen.De tweede benadering is die van klassiek economen die als analyse-model zelfregulerende markten hanteren, die op termijn evenwichttussen vraag en aanbod tot stand brengen, met als beste informatiede prijs van een woondienst. Woonbeleid in het algemeen en woning-corporaties in het bijzonder zijn een ernstige marktverstoring. Dat ishet geval door irrationele prijsregulering, onbeperkte huurbescher-ming, marktcontraire woningtoewijzing, expliciete subsidies in dekoopsector en impliciete in de huursector. Woningcorporaties passenhierin niet en moeten vanwege de ongelijke concurrentieverhoudingendie het regime veroorzaakt naar een minimum teruggebracht, zij hetgeleidelijk: verminder de fiscale subsidies, verhoog de huren structu-reel (1 ? 2 procent boven inflatie), laat de sociale huursector krimpen.Aanbodinterventies moeten zoveel mogelijk gemeden worden, alleenwaar nodig kan de koopkracht ondersteund. Zorg in dat kader vooreen sectorneutraal beleid door algemene woontoeslagen, een radicaleverschuiving van aanbod- naar vraaginterventie. Wonen 4.0 is van ditgedachtengoed een verwoording, voorafgegaan door adviezen van hetCPB en de SER-cved. Het effect is een structurele verhoging van dewoonlasten - maar ten dele te compenseren door een explosief stij-gende woontoeslag - en dalende kwaliteitsvraag en een grotere onge-lijkheid in woon- en leefkwaliteit: die wordt sterker inkomensconform.Voor de volkshuisvesters onder ons is het denken in markttermengemeengoed. De markt is immers steeds als instrument gezien, maarOver de lastige verhoudingtussen problemen enoplossingenDe vraag wat je als het probleem van de corporatiesector beschouwt en wat dus deremedie zou moeten wezen is een pijnlijke, omdat we nogal geverseerd zijn in het debatover instrumenten. Die instrumenten passen we steeds weer naar bevind van zaken aan.Praktische sociale politiek, dat is volkshuisvestingsbeleid. Het merkwaardige is dat ikook helemaal niet over een eenduidige probleemdefinitie beschik; die is een kwestie vaninterpretatie. Er zijn er vele die nogal door elkaar lopen...THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014niet als doel. Dan laat men een groot deel van de doelstellingen vanwoonbeleid los. Bloks beleid gaat in deze richting, maar leidt niet totsectorneutraliteit: de fiscale koopsubsidies blijven immers structureelen rechtvaardigen ook een relatief lage huur, terwijl deze juist heelsterk stijgen ondanks de fors gedaalde koopprijzen. Zijn doel is bevor-dering van koop en van commercieel woningaanbod. Dat de woning-markt effici?nt zou werken, waag ik intussen te betwijfelen: ondanksde koopprijsstijgingen was er sprake van een betrekkelijk laag extraaanbod (en dan in relatief sterke mate door woningcorporaties); laterbleek de markt totaal uit het lood geslagen door overfinanciering enprivate schuldopbouw, nu door onderfinanciering en vertrouwensge-brek. We hebben twee grote crises achter de rug (jaren `80, jaren `10)en marktevenwicht is er nooit geweest.De derde benadering is die van de bestuurskundige of politicoloog, diede verzorgingsstaat tot onderwerp van studie hebben. Deze stellenzonder uitzondering vast dat beleidssystemen alleen vanuit de contextervan begrepen kunnen worden en niet vanuit een eenvoudig doel-middel schema. Die systemen zijn het resultaat maatschappelijke con-flicten, uitmondend in ge?nstitionaliseerde arrangementen.Aanvankelijk bevochten, later vanzelfsprekend, en daarna weer ter dis-cussie komend omdat de maatschappij sneller verandert dan de insti-tuties zelf (pad-afhankelijkheid), is er tenslotte sprake van plotselingeaanpassing ? een crisis als een `window of opportunities' is nooitweg.Woningcorporaties zijn een voorbeeld van dergelijke instituties, resul-taat van een emancipatiestrijd van arbeiders, die in de wederopbouw-fase na de oorlog een functie had in de huisvesting van brede lagender bevolking. Een brede sociale huursector is daarna in andere landenaltijd betwist geweest. In Nederland is die sector door de demografi-sche revolutie, de lage lonen- en anti-inflatiepolitiek, en door specifiekepartijpolitieke verhoudingen lange tijd blijven bestaan. Maar het decoris inmiddels ingrijpend veranderd. Burgers zijn allang mondig gewor-den en de toegang tot de kapitaalmarkt is voor hen inmiddels aanzien-lijk eenvoudiger.De grote revolutie in het wonen is de groei van het eigenwoningbezitdoor omvangrijk hypothecair krediet en fiscale facilitering ervan. Diegroei leidt tot vermogensvorming bij huishoudens die in de naaste toe-komst de verzorgings-arrangementen sterk zal be?nvloeden: assetbased welfare. De opgave wordt dan om te voorkomen dat vermo-gensgroei door eigenwoningbezit tot nieuwe maatschappelijke tegen-stellingen leidt. De opgave wordt ook om de krimp van de socialehuursector die onvermijdelijk op het wegvallen van maatschappelijkesteun zal volgen ? het stelsel is door het wegvallen van een publiekemoraal inmiddels vermolmd - op een verstandige manier te begelei-den.Het is mijns inziens een mooi en overtuigend verhaal, maar is het vol-ledig waar? Dwingt de crisis niet om de groei van het eigenwoningbe-zit als een specifiek tijdelijk verschijnsel te zien, met veel te grote con-centratierisico's in de belegging van het vermogen van huishoudens?Is eigenwoningbezit niet ontzettend onhandig bij toenemende flexibili-sering van arbeid en groeiende bestaansonzekerheid?De vierde benadering is die van de politiek econoom of macro socio-loog die benadrukt dat door de informatierevolutie en liberalisatie vankapitaalmarkten zich ingrijpende machtsverschuivingen voordoen diede bestaansrisico's in de eens beschermende nationale verzorgings-staten vergroten: de globalisering. De kwetsbaarheid die daaruit voorhuishoudens voortvloeit is te pareren door grotere veerkracht en weer-baarheid van de maatschappij. Dus minder verzorging van bovenaf enmeer zelfredzaamheid, minder schuld en meer eigen vermogen, min-der collectieve structuren en meer individuele verantwoordelijkheid.Pensioenen worden ge?ndividualiseerd. Collectieve constructies, zoalshet corporatiestelsel, worden opengebroken, waarmee nieuwe beleg-gingsmogelijkheden voor rendement zoekend kapitaal ontstaan. Duspassen woningcorporaties hooguit als overgangsfenomeen. Verpats dezaak of werk aan vermogensoverdracht aan de bewoners dan maar:dat laatste heeft ten minste nog een emancipatoire betekenis.Als eerzaam burger probeer ik er het beste van te maken. Het doel isen blijft sociale huisvesting: goede en betaalbare woningen, en hulpbij zelfhulp. Als je dat wilt, sta je altijd met de voeten in de modder, enontkom je niet aan marktcorrecties aan de vraag- en aanbodszijde. Ikbehoor tot de school die praktisch resultaat belangrijker vindt dan con-sequent doorredeneren. Hier zou een citaat van Goethe passen. Zobevind ik mij in de tuin van Candide, die inmiddels wijs gewordenbeseft dat deze wereld ook niet de beste aller werelden is. Als sec-torspecialist probeer ik koers te houden, daarbij naar bevind van zakente zaaien en te wieden, steek ik intussen mijn voelhorens uit om tesnappen uit welke richting de wind en regen komt, en probeer deruimte voor handelen te verkennen.Dat laatste noem ik de ontwikkelingspaden van woningcorporaties. Aldoende constateer ik dat de wereld om de woningcorporaties heeningrijpend veranderd is. Ik begin te twijfelen aan het construct van eenrevolving fund, omdat het inmiddels een instrument tot staatsbeheer-sing is geworden en tot woonlastenverhoging door een verplichte divi-denduitkering aan de overheid. Gebruik dan de verhuurdersheffing alsinstrument voor verandering. Geef die terug aan de bewoners. Denkna over de mogelijkheden van vermogensvorming en sparen voorhuurders die daarvoor belangstelling hebben. Ik zie steeds meer inketenomkering en overdracht van zeggenschap aan bewoners, dusook van (co?peratief?) eigendom, in combinatie met een hopelijkbreed vangnet. Aanboddifferentiatie in het midden in plaats van strak-ke systemen. Intussen vormen van risicodeling en beschutting tegende koude wind van de markt. Ligt daar ruimte voor een nieuw politiecompromis?THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?