42TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDDit essay verkent ??n van de vier bouwstenen die in de toekomstverkenning `Vooruit naar de kern' isaangedragen: de woningcorporatie als `revolving fund'1. Hierbij staat de vraag centraal of de socialehuursector haar maatschappelijke taak op eigen financi?le kracht kan waarmaken. Heeft de socialehuursector een bepaalde omvang nodig voor deze opgave? Kunnen corporaties de huurtoeslag overbodigmaken en afruilen tegen de verhuurdersheffing? Blijft er dan voldoende ruimte voor investeringen?Verschillen de mogelijkheden per corporatie, of per regionale marktsituatie? Om daarbij meteen eendoembeeld te schetsen van een te kleine, slecht onderhouden en gemarginaliseerde sociale huursector isonterecht en onnodig. Wel is dan de afbouw van de verhuurderheffing noodzakelijk en agendeert dit devereveningsvraag binnen de sector.NAAR EEN SOCIALEHUURSECTOROP EIGEN KRACHT!Hetprijsbeleidistegeneriek,weinigmarktgerichtenerisalleenopmomentvanverhuringeeninkomenstoets.Fotograaf:PauldeVriesDOOR GUUS HAEST, PORTAAL (HIJ SCHREEF DIT ESSAY OP PERSOONLIJKETITEL)Het huidige stelsel is te weinig doelmatig en onhoudbaar. Dehuurtoeslag fungeert als exploitatieondersteuning voorcorporaties, die op hun beurt door overheidsbeleid wordenaangemoedigd de huren te verhogen om zo de verhuurder-heffing te kunnen betalen. Dit is zinloos rondpompen vangeld. Het blijvend verhogen van vreemd vermogen is evenmin houd-baar. Zelfs nu - bij de laagste rentevoet ooit - zijn rentelasten de grootstekostenpost. `Op eigen kracht' betekent voldoende rendement behalenom minimaal de koopkracht van het eigen vermogen in stand te hou-den. Er moet dan ook anders worden omgegaan met de sociale voor-raad, waarbij het passend bedienen van de doelgroep voorop blijft staan.In dit essay wordt een poging gedaan antwoorden te vinden op deze uit-dagende vragen en meer zicht te krijgen op de (on)mogelijkheden. Watzou het geweldig zijn als woningcorporaties met een vernieuwend enwenkend perspectief zouden komen, ook voor zichzelf.NIEUWE WONINGWETDe nieuwe wetgeving gaat weinig bijdragen aan het beantwoorden van43TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDdeze vragen. Het is allemaal teveel gericht op regelgeving en controle,op landelijke kaders, op alles meten aan `de markt'. Terwijl de socialehuursector per definitie een doelgroepengerichte distributiemarkt is, diebeter op zoek kan gaan naar bruikbare eigen standaarden en oplossingen.We zien de afgelopen jaren in de sociale huursector deze reacties: veeltijd besteden aan nieuwe regelgeving; extra inkomsten verwerven doorhuurverhogingen en verkoop; bezuinigen op bedrijfsvoering en leefbaar-heid (al zie je grote verschillen); minder investeren in nieuwbouw, meerin renovatie en duurzaamheid en mede vanwege de crisis, de verhuurder-heffing, te weinig draagvlak, saneringskwesties en derivaten.De huurverhogingen leiden tot een toenemendberoep op de huurtoeslagDit leidt tot minder aanvullende nieuwbouw en een afname van de betaal-bare voorraad, al stuurt de passendheidstoets dat inmiddels wat bij. Dehuurders betalen `het gelag', ook na verrekening van huurtoeslag. Dehuurverhogingen leiden niet alleen tot minder koopkracht bij de lage- enmiddeninkomens, maar ook tot een toenemend beroep op de huurtoe-slag. Die neemt naar verwachting toe van 1,9 miljard euro in 2009 naar 3,9miljard euro in 2020 en komt verder onder bezuinigingsdruk te staan, ookal is het al jaren de meest doelmatige vorm van inkomensondersteuning2.Deze toeslag is gemiddeld 190 euro per maand en komt vooral terecht bijmensen die het het meeste nodig hebben: 65-plussers, eenoudergezinnen,bijstandontvangers en niet-westerse allochtonen.Gevolg is dat de betaalbaarheid van de woningvoorraad is verslechterden corporaties en overheid jaarlijks 1,5 tot 2 miljard euro (extra) gaanrondpompen. We zien vooral verliezers en er zijn nog steeds te veel per-verse prikkels in het spel. Er is te weinig relatie tussen prijs, kwaliteit eninkomen. Het prijsbeleid is te generiek, weinig marktgericht en er isalleen op moment van verhuring een inkomenstoets. Daardoor bewegengevestigden te weinig, ontstaat scheefwonen en krijgen starters en ande-re 'nieuwkomers' te weinig kans.PERSPECTIEFSinds de verzelfstandiging van corporaties in 1996 zit de belangrijksteoverheidssteun nog in de huurtoeslag en in mindere mate in borging ensanering en soms reductie op de grondprijs. Het afbouwen van dezesteun leidt tot betere maatschappelijke prestaties en profilering van cor-poraties. Hoe zou het ook kunnen? Ik zie het volgende toekomstbeeld.Door een deel van de voorraad te liberaliseren en te verkopen, kunnenmiddeninkomens worden gehuisvest en kan de waarde van het bezitworden verzilverd. Bijna een derde van de huurders heeft een (boven)modaal inkomen. Het dempt bovendien de ruimtelijke segregatie.Huurprijzen worden naar kwaliteit en inkomen gedifferentieerd, zodatvooral de doelgroep meer aan bod komt en er wordt verzilverd waar datook kan. De omvang van de sector neemt af en wordt doelmatigeringezet.In de bedrijfsvoering is ook nog een bescheiden effici?ntiewinst te beha-len. Verder dalen de investeringen en kosten van renovaties en nieuw-bouw door ketenintegratie, enige versobering en meer industri?le pro-ductie. Verduurzamen en energiezuiniger maken van de voorraad kanook bijdragen aan de betaalbaarheid. Een re?le optie is een deel van devoorraad goedkoop op basiskwaliteit te houden (`budgetwoningen').Tot slot kunnen de kosten omlaag door leningen af te lossen en de rente-lasten te verlagen. Op deze manier is het mogelijk de uitgaven eninkomsten in evenwicht te houden en te voldoen aan alle andere eisendie aan continu?teit gesteld mogen worden.We doen om te beginnen een sectorbrede verkenning naar een duur-zaam verdienmodel, dat de verhuurdersheffing opbrengt door een klei-nere omvang. Daarna verkennen we de (on) mogelijkheden van eenmodel waarin een corporatie de huurtoeslag overbodig maakt en afruilttegen de verhuurdersheffing.DUURZAAM VERDIENMODELDe sectorbrede verkenning van Johan Conijn (Ortec) `het Duurzaam ver-dienmodel woningcorporaties3' bekijkt in hoeverre de sector revolvingkan zijn. De gehanteerde uitgangspunten zijn: gelijkblijvende kwaliteit -dat is gelijkblijvende levensduur - door investeringen en onderhoud,inflatievolgende huren, goede financi?le parameters: ICR, DCSR, solva-biliteit, loan-to-value (LTV).4Door verkoop kan de leningenportefeuille kleinerworden en vervroegd worden afgelostOm in twintig jaar naar een evenwichtsniveau te kunnen groeien, waar-bij inflatievolgende huren en een gelijke woningkwaliteit worden gerea-liseerd, zijn jaarlijks 20.000 extra verkopen nodig, bovenop de geplande11.500. Door verkoop kan de leningenportefeuille kleiner worden en ver-vroegd worden afgelost. Daardoor worden de rentelasten lager en verbe-tert de `leverage'. Ook blijven andere financi?le ratio's goed. In ditkrimpscenario daalt de omvang van het corporatiebezit in 20 jaar van2.375.000 naar 1.975.000, met een kleine 1% per jaar. In dit krimpscena-rio blijven er voor de doelgroep - die geraamd wordt op 1,7 miljoen huis-houdens - voldoende woningen beschikbaar, al moet de match tussenvoorraad en doelgroep dan wel beter.VERDIEPING: CASUS PORTAALDaarmee hebben we nog geen antwoord op de tweede vraag: Is het ookmogelijk de huurtoeslag overbodig te maken en af te ruilen tegen de ver-huurdersheffing? Voor deze verkenning nemen we Portaal als oefenca-sus. We onderzoeken tevens de mogelijkheden om minder en anders teinvesteren in nieuwbouw en bestaande voorraad. Peter van Os (RIGO)5laat bijvoorbeeld zien, dat minder sloop en vervangende nieuwbouw enmeer renoveren financieel kan en meer ruimte laat voor verkoop.We brengen in Figuur 1 de drie onderdelen van het huishoudboekje vanhet huidige Portaalbeleid in beeld6: exploitatie, financiering en investe-ringen. Alles wordt uitgedrukt in gemiddelde bedragen per woning permaand.Fotograaf:PauldeVriesTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015444444ACHTERGRONDFiguur 1 Schematisch huishoudboekje woningcorporaties op woningniveauDe huur is bij Portaal in 2015 gemiddeld 500 euro per maand. De huur-toeslag die de huurders ontvangen ramen we op 100 euro. Om die over-bodig te maken, moet de huur dus naar gemiddeld 400 euro. De ver-huurdersheffing is in 2015 49 euro per woning per maand. Als die ver-valt, blijft er nog een gat over van 51 euro dat op een andere manier moetworden gedekt. Dat gaat voor Portaal in totaal om ongeveer 30 miljoeneuro per jaar (dat is zo'n 10% van de huurinkomsten). Dit tekort wordtmet de tot 2017 oplopende verhuurdersheffing wat kleiner, omdat die intoekomstprognoses al is verrekend. Maar omdat de groei van de huur-toeslag ook het gevolg is van de crisis, vergrijzing en meer focus op lageinkomens, nemen we in deze verkenning die 30 miljoen euro per jaar alsuitgangspunt.VOORRAAD BETER BENUTTENHamvraag is of een woningcorporatie dit `gat' kan dichten en toch haarmaatschappelijke taak kan blijven waarmaken; dus haar doelgroep goedkan blijven huisvesten. Naar de portefeuillestrategie vertaald is dan devraag: Is een betere match mogelijk tussen de portefeuilleopbouw naarprijs, kwaliteit en de vraag van de doelgroep naar inkomen?Voor Portaal wordt in Figuur 1 de situatie in 2014 en de toekomstambitievoor 2024 weergegeven. In de kern is de strategie/opgave: meer passendtoewijzen, een meer inkomensgericht huurbeleid - waarbij dan wel eenperiodieke inkomenstoets mogelijk moet zijn -, de `niet-doelgroep' hal-veren van 16 naar 8%, `niet-functioneel' bezit dat de doelgroep nietbedient of past door liberalisering en verkoop verminderen, transforma-tie naar een passender voorraad. Deze strategie dient drie doelen: meerdynamiek en ruimte voor de doelgroep, meer relatie tussen prijs-kwali-teit-inkomen, scheefheid verzilveren. De voorraad krimpt jaarlijks metongeveer 200 woningen, want er worden 300 woningen gebouwd, 100gesloopt en 400 verkocht (en 800 gerenoveerd). Als financi?le randvoor-waarden gelden minimaal de WSW-normen (op bedrijfswaarde): 20%solvabiliteit; een ICR van 1,4; loan-to-value (LTV) van 75%; een DSCR van1,0.In de lopende strategie moet dus nog die 30 miljoen euro minder huur-opbrengst worden verwerkt en `verdiend'. In een verkenning naar moge-lijkheden daarvoor is aan drie knoppen gedraaid: investeren, verkoop,onderhoud. De volgende beleidsvarianten zijn voor tien jaar globaaldoorgerekend. Globaal, want nog zonder bijvoorbeeld de effecten doorte rekenen van de passenheidstoets op de prijsopbouw van de porte-feuille:a. jaarlijks 10% = 15 miljoen euro minder / anders investerenb. 10% minder investeren + per jaar 200 woningen extra verkopenc. 10% minder investeren + verkoop 200 woningen extra + 10% besparenop onderhoud.De eerste variant alleen is onvoldoende om 30 miljoen euro te besparen.Met de tweede variant lukt het al beter, maar voldoet de loan-to-value(LTV) de eerste vier tot vijf jaar nog niet aan de eisen. De combinatie vanextra verkoop en 10% bezuinigen op investeringen en onderhoud brengtde financi?le ratio's duurzaam op orde. Natuurlijk zijn ook andere beleids-combinaties mogelijk en is het zinvol naar een optimum te zoeken.MAATSCHAPPELIJKE EN VOLKSHUISVESTELIJKE EFFECTENDat is het financi?le verhaal. Maar wat blijft er overeind van de maat-schappelijk functie? Portaal neemt de met onderzoek onderbouwdevraag van de doelgroep als uitgangspunt van haar (portefeuille) strate-gie, zoals die in Tabel 1 is te zien7.Jaarlijks 10% minder investeren kan op diverse manieren worden inge-vuld zonder de volkshuisvestelijke prestaties en kwaliteit in gevaar tebrengen. De corporatie kan wat minder vervangende nieuwbouw enrenovaties doen per jaar. Of ze kan de kosten met 10% verminderen: hetprogramma van eisen wat minder, kleiner bouwen, ketenintegratie,meer effici?ntie. Maar het kan ook door een segment van 10% tijdelijke`budgetwoningen' in de markt houden of door anders verduurzamen.Bijvoorbeeld door naast `nul-op-de-meter' met gelijke woonlasten tegaan voor `beter-op-de-meter' met 50 euro minder woonlasten. Devolkshuisvestelijke effecten zijn dan: iets langzamer vervangen en meerrenoveren (= levensduurverlenging), anders verduurzamen, meer kleinewoningen, hier en daar wat minder kwaliteit. Dat is vanuit de omvangen vraag van de doelgroep goed te verdedigen.Op de beheer- en bedrijfslasten is de afgelopen jaren het nodige bezui-nigd. Er is nog wat winst te behalen in effici?nter onderhoud. Bij 10%kostenreductie gaat dit bij Portaal om 6 tot 7 miljoen euro per jaar. Deverwachtingen kunnen echter niet te hoog zijn, omdat verkoop en min-der grote fysieke investeringen om intensiever (VvE) beheer en onder-houd vragen. Bovendien blijken corporaties hun onderhoud al redelijkeffici?nt ingericht te hebben8.Door extra verkoop zou de voorraad van Portaal met 4.000 woningenafnemen. Dat hoeft geen probleem te zijn, zeker niet als een deel van hetduurdere bezit wordt verkocht. In Tabel 1 is te zien dat er bij een gerich-te strategie om het scheefwonen te halveren nog steeds bijna 4.000 aan`overmaat' dure woningen is. Daar zit wel ook het niet-DAEB-bezit in datPortaal naar ongeveer 2.400 woningen (5%) wil brengen. Nog steedsworden dan ruim 6.200 huurders gehuisvest met een inkomen boven de39.000 euro.Daar staat tegenover dat een groter deel van de voorraad goedkoper kanworden, zeker bij huurdifferentiatie naar inkomen. Dat moet ook wel,want zoals Tabel 1 laat zien, dreigt er in 2024 een tekort van ca 7.000 -Exploitatie Financieringbatig saldo 89batig saldo 89rente 116belast + vz 30vh-heffing 49beheer 92onderhoud 107verkopen 87nieuweleningen 213investering 249aflossingleningen 140Kastromen en investeringenPortaal2015Investeringinvestering 249huur 500leefomg 6derving 13 333 miljoen 250 miljoen 150 miljoenVraag Aanboddoelgroep naarinkomen2014 % 2024 % wwd 2014 2024 %inkomen HT-grens< 29.00025.968 51% 28.592 57% 0-120 < 400 8.560 6.680 14%120-140 < 525 13.116 12.371 26%inkomen29.000 - 33.61610.606 21% 11.421 23% 140-160 < 600 15.300 14.085 30%inkomen33.616 tot 39.0003.697 7% 3.768 8% 160-185 < 710 11.626 11.141 22%inkomen39.000 tot 43.0002.172 4% 2.234 4% 185-250 < 900 1.496 3.821 8%inkomen43.000 of hoger8.049 16% 4.001 8% > 250 > 900 0 0 0%Totalen 50.492 100% 48.016 100% 50.098 48.098 100%Tabel 1 Vraag doelgroepen naar inkomen + aanbod/bezit naar kwaliteit enprijs: 2014-2024.Bron: Portaal45TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGROND9.500 aan betaalbare woningen. Een gedifferentieerd prijsbeleid, de pas-senheidstoets met aftopping op HT-grenzen en de andere maatregelendie zijn genoemd, zullen echter een beter volkshuisvestelijk resultaatgeven. De volgende stap is deze effecten per huurprijssegment te be- ofverrekenen en inzichtelijk te maken, en ook waar te maken. Veel hangtaf van de mate waarin Portaal de portefeuillestrategie voor elkaar weette krijgen. Er zal wel altijd een zekere `frictiescheefheid' (nodig) zijn. Zoueen maximum van 3 tot 5% niet een mooi streven zijn?Een veelgehoorde tegenwerping is dat een corporatie die veel moet ver-kopen over 40 tot 50 jaar niet meer bestaat. Cruciale vraag is of er op delangere termijn zoiets is als een optimale leningenportefeuille. Een eer-ste oefening bij Portaal leert dat een loan-to-value (LTV) op basis vanbedrijfswaarde van 65% ideaal is. Met de verkoop van ongeveer 6.700woningen en het terugbrengen van de leningen van 1,9 naar 1,1 miljardeuro wordt het huishoudboekje door lagere rentelasten duurzaam slui-tend. De omvang van een revolving Portaal zou dan ongeveer 45.000woningen zijn. Of zo'n omvang tegen die tijd - in 2030/2035 - voldoet ismoeilijk te zeggen. Zeker is dat de vraag van een grote groep babyboo-mers dan wegvalt. Vier factoren compenseren mogelijk die vraag:gezinsverdunning, economische stagnatie, grootschalige immigratie eneen toenemende urbanisatie in centrumgebieden. Naast deze vraagon-zekerheid moet ook de renteontwikkeling als risico worden genoemd.Is het gedrag van overheid en politiek ook een risico? Gaan zij zichgedragen als `free-riders'? Het blijft aan de overheid en de samenlevingom te normeren welke kwaliteit voor welke prijs voor welke doelgroepbeschikbaar moet zijn. Het is een belangrijke vraag hoe te komen totmeer onderling begrip en vertrouwen. Een gedeelde taal voor het formu-leren van te leveren maatschappelijk prestaties en de beoordeling van definanci?le ruimte van corporaties zou helpen. Die taal moet er tochkomen, evenals afspraken over risico's en hoe om te gaan met de (on)mogelijkheden van woningcorporaties.CONCLUSIES EN SUGGESTIESDe sociale huursector kan de verhuurdersheffing opvangen door de ver-koop van jaarlijks ongeveer 30.000 woningen in de komende twintigjaar. Dan is dankzij met name lagere rentelasten een nieuw financieelevenwicht bereikt, waarin de sector noodzakelijke kosten kan dekkenuit eigen inkomsten. Ze kan op die manier de doelgroep goed blijvenbedienen. Een woningcorporatie als Portaal - werkzaam in krappewoningmarkten - heeft voldoende mogelijkheden voor een duurzaamverdienmodel, waarin de corporatie de huurtoeslag overbodig maakt enmet de overheid afruilt tegen de heffing. Het zou eenvoudiger en doel-matiger zijn dan de nieuwe Woningwet en de herziening van het belas-tingstelsel bij elkaar. Daarbij hoeft het accent helemaal niet zozeer opbezuinigen te liggen, maar op effectiever gebruik maken van de voor-raad en op doelmatiger investeren.De financi?le basis is de beperkte koopkracht vanhuurders, maar ook de stille economische enfinanci?le potentie van het vastgoedDoor zich zo te profileren worden woningcorporaties weer van debeschikbaarheid, de betaalbaarheid en de kwaliteit. Het appelleert aangoed eigenaar- en rentmeesterschap en aan de noodzaak hun taak doel-matig en effici?nt waar te maken. De financi?le basis is de beperktekoopkracht van hun huurders, maar ook de stille economische en finan-ci?le potentie van hun vastgoed, dat in ruim een eeuw met overheids-steun is opgebouwd.Of zo'n duurzaam model mogelijk is, hangt af van de omstandighedenwaarin een woningcorporatie zit. Een verdiepende verkenning van drieaspecten lijkt zinvol: de regionale marktsituatie: krimp, schaarste ofevenwicht; verouderd bezit versus nieuw bezit; een grote versus eenkleine leningenportefeuille. Dat kan meer inzicht geven in de regionaleen sector-brede (on)mogelijkheden en tevens een basis leggen voor seri-eus nadenken over onderlinge verevening. Ook is een verdere verken-ning van bruikbaar instrumentarium zinvol. Enkele corporaties hebbeninmiddels interesse getoond. Doe je ook mee met deze zoektocht? Voorreacties en suggesties: guus.haest@portaal.nl.Literatuur1. Vooruit naar de kern - Toekomstverkenning voor de sociale huisvesting: bedoe-lingen en bouwstenen, 20 februari 2014, www.vooruitnaardekern.nl2. Huurtoeslag: wie krijgt hoeveel?, in Sociaaleconomische trends, Marion vanden Brakel en Linda Moonen, 1e kwartaal 20123. Duurzaam Businessmodel - De corporatie in stabiel evenwicht, AedesCompact, november 20104. Verkenning naar de mogelijkheden van een duurzaam verdienmodel, Ortec /Johan Conijn, opdracht Portaal en Eigen Haard, november 20145. `Dienmodellen' en dilemma's in de volkshuisvesting, in Tijdschrift voor deVolkshuisvesting december 2014, Peter van Os6. Figuur 1 is een vertaling van de begroting 2015 en daarmee een momentopna-me7. De twee instrumenten die hiervoor de basis vormen zijn de jaarlijkseDoelgroepenmonitor (DGM) en het tweejaarlijkseKlanttevredenheidsonderzoek (KTO)8. Goed besteed? ? normering bestedingscategorie?n Maatschappelijk Kamer,Kopgroep Maatschappelijke Kamer, Wouter Rohde, februari 2015.Beeld:Renda