14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014DOOR VINCENT GRUISAls men de ParlementaireEnqu?te Woningcorporaties enalle publiciteit eromheen heeftgevolgd, is het makkelijk een lange lijst van tekortkomin-gen van het corporatiestelsel te benoemen. Gebrekkigtoezicht, verspilling van maatschappelijk kapitaal, onrechtmatig hande-len, zelfverrijking ? het is allemaal gebeurd. Gelukkig is het net zomakkelijk positieve kanten van het stelsel te benoemen. Het stelselbiedt kwalitatief goede huisvesting aan mensen met bescheiden inko-mens. Het draagt bij aan het tegengaan van uitsluiting van bevolkings-groepen, mede door de omvang en breedte van de groep mensen diehet bedient. En het stelsel wordt zonder directe subsidi?ring van deoverheid in stand gehouden. Het kernprobleem van de sector is danook: hoe deze goede dingen in stand te houden en tegelijkertijd denegatieve aspecten van het systeem te verminderen?Ik denk ook dat het goed is het kernprobleem zo te verwoorden, wanteen eenzijdige focus op de negatieve aspecten kan er makkelijk toeleiden dat er maatregelen worden getroffen die schade opleveren voorde positieve aspecten. In feite is dat ook wat er gebeurt en nog dreigtte gebeuren met het beleid van minister Blok. Zo leidt de verhuurder-heffing ertoe dat de betaalbaarheid van het wonen verder onder drukkomt te staan. En de Novelle kan ertoe leiden dat het werken aan dekwaliteit van woonwijken ernstig wordt belemmerd en er een sys-teem ontstaat met hoge administratieve lasten, met name door dewijze waarop de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB wordt uitge-werkt. Tegelijkertijd zijn er wel negatieve aspecten waar wat aangedaan moet worden. Het belangrijkste probleem dat bij mij op hetnetvlies staat, is zijn het gebrek aan vanzelfsprekende legitimiteit vande sector en, daarmee samenhangend, de wijze waarop de discussieover het level-playing-field wordt gevoerd en uitgewerkt en de manierwaarop corporaties zichzelf presenteren.Ik spreek bewust van vanzelfsprekende legitimiteit. Hiermee bedoel ikdat het, zeker voor gewone burgers, lang niet altijd duidelijk is waaromcorporaties de dingen doen die ze doen, zoals ze ze doen. Waaromkiezen corporaties voor commerci?le activiteiten, terwijl hun primairetaak ligt bij huisvesten van lagere inkomensgroepen? Waarom verho-gen corporaties de huren van veel woningen, terwijl er een groeiendbetaalbaarheidsprobleem is? Waarom liberaliseren en slopen corpora-ties betaalbare huurwoningen, terwijl er nog wachtlijsten zijn onder dedoelgroep? De acties en keuzes van corporaties staan soms ver af vande belevingswereld van normale burgers en dat werkt ook door in devisie van politici op de sector.Ik denk dat er al een wereld te winnen is als corporaties zich andersgaan presenteren en duidelijker vanuit hun doelgroep gaan redeneren.Hierbij is de wijze van communiceren van corporaties van grootbelang. Nog te vaak wordt gepraat vanuit de professional en zijn pro-fessionele doelen. Te weinig wordt gepraat in termen die van belangen begrijpelijk zijn voor de huurders. Een voorbeeld daarvan is als cor-poraties zeggen dat ze "de huren verhogen om bij te dragen aan dehuisvestingsmogelijkheden voor middeninkomensgroepen, maar zichLaat het goede nietde dupe worden vanhet slechteHet kernprobleem waarmee corporaties te maken hebben is het gevaar dat maatregelenter bestrijding van negatieve aspecten schade brengen aan positieve aspecten in hetstelsel. Om hun vanzelfsprekende legitimiteit te herwinnen hebben corporaties baat bijeen duidelijke afbakening van hun kerntaken als Diensten van Algemeen EconomischBelang (DAEB). Om het goede te behouden moet deze afbakening wel ruimte overlatenvoor herontwikkeling van hun bezit.THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014wel zullen houden aan afspraken over de minimale omvang van debetaalbare voorraad". Als je zuiver vanuit de primaire doelgroep rede-neert zeg je dat "je er vooral voor mensen met lage inkomens bent enwilt blijven, maar dat we ook een ander deel van de bevolking willenhelpen die het lastig heeft op de woningmarkt". En deze `zuivere volg-ordelijkheid' moet je dan wel menen en je moet daar dan natuurlijkook naar handelen.Een ander voorbeeld vond ik in de Aedes ledenbrief van 4 juli 2013 diestart met een pleidooi om te werken aan de reputatie van de sector.Vervolgens worden in dezelfde brief zorgen geuit over een voorstelvoor een vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel en gesteld dat de"belangrijkste inzet is dat corporaties niet minder gaan verdienen doorhet nieuwe huurprijzensysteem". Hoezo, van binnen naar buiten rede-neren? Hetzelfde zag je bij de invoering van de verhuurdersheffing.Corporaties uitten in eerste instantie zorgen over hun eigen (investe-rings)portemonnee en daarna pas zorgen over de betaalbaarheid voorhun huurders. Het tweede aspect is dan ook dat corporaties zichzelfveel explicieter gaan zien als belangenbehartiger van hun doelgroep.Ze hoeven niet hun eigen luis in de pels te worden (daar hebben weonder andere de Woonbond al voor), maar door consequent vanuit debelangen van de doelgroep te redeneren, te praten en te handelen, zalde vanzelfsprekende legitimiteit onder burgers toenemen.Het legitimiteitsprobleem heeft ook veel te maken met de discussieover de verstoring van het level-playing-field die het stelsel met zichmee kan brengen. Ik denk echter dat de discussie over het level-playing-field teveel gevoerd is vanuit de ogenschijnlijke belangen vanbeleggers en ontwikkelaars op de woningmarkt. Dit heeft ertoe geleiddat ook de oplossing voornamelijk is gezocht in het aanbrengen vanwijzigingen aan de aanbodzijde, in de structuur van de corporaties,met het voorstel tot de ingewikkelde, kostbare scheiding tussen DAEBen niet-DAEB als gevolg. Vanuit de vraagzijde geredeneerd is de opga-ve echter een systeem tot stand te brengen dat op een kosteneffici-ente wijze een passend aanbod genereert voor de verschillende seg-menten van de woningmarkt.Een belangrijk deel van de oplossing zit volgens mij in het duidelijkafbakenen van de taken van corporaties tot sociale activiteiten, zonderhet systeem helemaal dicht te timmeren. Dit lijkt een tegenstelling,maar is te combineren. Idealiter zou daarbij ook het onderscheid tus-sen DAEB en niet-DAEB binnen de corporatie moeten vervallen, zodathet vanzelfsprekend wordt dat corporaties alleen als DAEB aange-merkte (en dus `sociale') activiteiten ondernemen. De Dienst vanAlgemeen Economisch Belang wordt in dit scenario gedefinieerd alshet bouwen, beheren en herontwikkelen van woningen met eenhuurprijs tot de liberalisatiegrens en het (bij nieuwe verhuringen) voor-namelijk toewijzen van deze woningen aan huishoudens met lageinkomens tot lage middeninkomens.Het belangrijkste verschil met de Novelle is tweeledig. Ten eerste is ergeen scheiding tussen DAEB en niet-DAEB binnen de corporatieactivi-teiten. Ten tweede is het woordje `herontwikkelen' van groot belang.Het herstructureren van woningen die nu nog een huurprijs hebbenonder de liberalisatiegrens, wordt in dit scenario tot de kerntaak gere-kend en komt als DAEB?activiteit ook in aanmerking voor staatssteunen dus financiering met borging door het WSW, ook als deze wonin-gen na herontwikkeling een huur boven de liberalisatiegrens krijgen ofworden verkocht. Tegelijkertijd is het sec nieuw bouwen van dure huur-en koopwoningen ? anders dan ter vervanging van bestaand bezit -verboden. Er worden twee vliegen in een klap geslagen. De herstruc-turering van het bezit en verbetering van woonwijken wordt niet node-loos belemmerd en er is tegelijkertijd helderheid over wat corporatieswel en niet mogen op het terrein van de woningmarkt. Bovendien kandan van corporaties gezegd worden dat ze alleen sociale (DAEB) activi-teiten ondernemen, wat bijdraagt aan de vanzelfsprekende legitimiteit.Het level-playing-field wordt op deze wijze niet verstoord, omdatmarktpartijen toch terughoudend zijn in het (deels onrendabel) investe-ren in herontwikkeling van bezit dat vaak in lastige marktgebieden zalliggen (anders zou er geen, vaak kapitaalintensieve, herontwikkelingnodig zijn). Tegelijkertijd blijven er zo mogelijkheden om ook vanuit hetcorporatiestelsel woningen voor middeninkomensgroepen toe te voe-gen. Door een maximum percentage voor toewijzingen buiten dedoelgroep te handhaven, zit er ook een duidelijke grens aan deomvang van dergelijke activiteiten en zullen corporaties die teveel durehuurwoningen in bezit dreigen te houden, gestimuleerd worden dezedoor te verkopen naar beleggers en bewoners. Eventueel kan via eenAlgemene Maatregel van Bestuur nader bepaald worden in welkegebieden herontwikkeling wel of niet wordt aangemerkt als DAEB endus toegestaan, afhankelijk van de maatschappelijke wens tot her-structurering en het risico dat zich met dat meebrengt voor de corpo-ratie.1Het staat corporaties in dit scenario vrij om bij herontwikkeling samente werken met risicodragende marktpartijen of de herontwikkelinghelemaal uit te besteden. Dat zou in veel gevallen zelfs aan te bevelenkunnen zijn, indien er geschikte partners gevonden kunnen worden.Maar, waar het gaat om herstructurering van huidig bezit van corpora-ties, kunnen vanuit het fundamentele eigendomsrecht flinke vraagte-kens worden gezet bij de `gedwongen winkelnering' bij marktpartijen,zoals wordt voorgestaan in de Novelle.Er is overigens een alternatief scenario voor het laten vervallen vanhet onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB en dat is het afschaffenvan de staatssteun. Voortbordurend op de gedachte achter deBrutering 2.0 zouden corporaties een onderlinge waarborg op kunnenrichten. Eventueel zou het (resterende) rentevoordeel dat corporatieshierdoor krijgen, gebruteerd kunnen worden met de verhuurderhef-fing, zodat van `overcompensatie' door staatssteun geen sprake meeris. Hiermee vervalt een belangrijke grondslag van de scheiding tussenDAEB en niet-DAEB. Wellicht voor sommige corporatiebestuurderseen aantrekkelijke optie (opting out). Toch denk ik dat deze variant uit-eindelijk de vanzelfsprekende legitimiteit van de sector geweld aan zaldoen en het beeld zal versterken van een `zogenaamd sociale' sectordie helemaal is losgeraakt van enige (democratische) controle.De ontwikkeling dat corporaties zich meer richten op vanzelfsprekendekerntaken is al aan de gang. Dat betekent niet dat de uitwerking in for-mele regelgeving achterwege kan blijven. Voor de broodnodige ver-sterking van hun vanzelfsprekende legitimiteit hebben corporaties hierzelf ook een groot belang bij. Maar laten we het wel zo doen dat hetgoede niet verdwijnt door het slechte te bestrijden.Noten1 Als dit zo wordt geformuleerd dat herontwikkeling in `andere gebieden' wordtuitgesloten als DAEB (en dus toegestane) activiteit is er ook geen sprake vannieuwe staatssteun, maar beperking van bestaande staatssteun en hoeft wel-licht geen aanmelding bij Brussel plaats te vinden.THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?