THEMA BETAALBAARHEIDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015404040KOPERSVERDIENEN MEER!NAAR EEN EVENWICHTIGE TOEPASSING VANDE NIBUD-NORMENSinds augustus 2011 gelden er strengere regels voor het verkrijgen van een hypotheek. Dat geldt voor deverhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning, de loan to value (LTV), en deverhouding tussen het inkomen en de woonlasten, de loan to income (LTI). Al decennia vormen dezogenoemde NIBUD-normen zowel voor de overheid als voor de banken het referentiepunt voor hetbepalen van de maximaal verantwoorde hypothecaire lening (LTI).Rotterdam,deNieuwbouwWoningExpo2003RegioRotterdam!voorStarterofseniorofopzoeknaareengezinswoning.Locatie:Cruiseterminal,KopvanZuid(Foto:PeterHilz,HollandseHoogte)41TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ACHTERGRONDDOOR PETER BOELHOUWER, HOOGLERAAR HOUSING SYSTEMS TU DELFTEN KAREL SCHIFFER, GASTAUTEUR OTB-DELFTHierdoor kregen de NIBUD-normen een steeds groterebetekenis voor het functioneren van de woningmarkt inalgemene zin en voor de koopprijsontwikkeling in hetbijzonder. Ze werden voor individuele kopers doorslagge-vend voor de vraag of de gewenste woning al of nietbereikbaar is. Sinds de Rijksoverheid het verplicht stelde om deNIBUD-normen toe te passen werden ze elk jaar verder aangescherpt.Zodat kopers steeds minder kunnen lenen voor de aankoop van hunwoning. Tegen deze achtergrond stellen wij ons de vraag of de huidigemethodiek van het NIBUD nog wel past bij de veranderde status vanhaar normen.DE METHODIEK VAN HET NIBUD OP HOOFDLIJNENVoor de berekening van het maximaal aan het wonen te bestedenbedrag hanteert het NIBUD zogenoemde basis- en voorbeeldbedragen.Die betreffen het budget waarover huishoudens minimaal moetenbeschikken om te kunnen voorzien in hun primaire levensbehoeften.Ze zijn dus voor alle huishoudens, ongeacht hun inkomen gelijk. Devoorbeeldbedragen zijn de daadwerkelijke uitgaven van huishoudens,volgens het doorlopend budgetonderzoek van het Centraal Bureauvoor Statistiek. Deze nemen uiteraard toe naarmate het inkomenhoger is. Het verschil tussen de basisbedragen en de voorbeeldbedra-gen wordt de `vrij besteedbare ruimte' genoemd. Op basis daarvanberekent het NIBUD welk bedrag bij de verschillende inkomens res-teert voor woonuitgaven. Daarbij mag 50% van deze zogenoemde `vrijbesteedbare ruimte' worden meegenomen als woonuitgaven.VRIJ BESTEEDBARE RUIMTEOns eerste verwonderpunt is de gebrekkige onderbouwing van de doorhet NIBUD gehanteerde `vrij besteedbare ruimte'. De gekozen 50% isniet echt onderbouwd en komt enigszins betuttelend en paternalis-tisch over. In de methodiek van het NIBUD worden, zoals aangegeven,de woonuitgaven als sluitpost beschouwd. Wat resteert mogen kopersbesteden aan woonuitgaven. De keuzes die het NIBUD daarbij maaktzijn tegelijkertijd arbitrair en van grote invloed op de maximale hypo-theek.Wonen is de belangrijkste uitgavenpost van de meeste huishoudens.Daarmee is ook de specifieke woonwens en het deel van het inkomendat mensen aan wonen wenst te besteden van doorslaggevend belang.Op basis hiervan moeten zij hun keuzes maken ten aanzien van hunoverige uitgavenpatroon, zo blijkt uit onderzoek van onder andere hetOnderzoeksinstituut OTB in opdracht van de NVB. Huishoudens meteen inkomen vanaf modaal geven al jarenlang aan dat wanneer zij 10%extra zouden kunnen uitgeven zij hiervan een belangrijk deel aan hetwonen willen besteden (zie figuur 1) (Boumeester et al., 2012).Bovendien geldt dat naarmate het inkomen verder stijgt er in principesteeds meer ruimte ontstaat voor woonuitgaven. Wij vinden het pater-nalistisch om huishoudens te verbieden om meer dan 50% van hunresterende inkomen aan wonen uit te geven.Figuur 1 Uitgavenposten wanneer huishoudens 10% meer te besteden zoudenhebbenBron: Boumeester et al., 2012FINANCIERINGSRISICO OVERSCHATEen andere verwonderpunt in de methodiek van het NIBUD is de over-schatting van de betekenis van de LTI-norm voor het financieringsrisi-co. Zo blijkt in de praktijk dat het verlagen van de maximale lening tenopzichte van het inkomen (LTI) nauwelijks betekenis heeft voor hetfinancieringsrisico. Weliswaar is het belangrijk dat de woonuitgavenin beginsel betaalbaar zijn en blijven, maar het beperken van de maxi-male lening verlaagt het risico niet of nauwelijks. Uit gegevens van hetWaarborgfonds Eigen Woningen blijkt immers dat gedwongen verko-pen met verlies, voornamelijk veroorzaakt worden door situaties waar-in een inkomen geheel door echtscheiding (70%) of gedeeltelijk doorwerkloosheid (20%) of arbeidsongeschiktheid (5%) wegvalt. En dusniet of nauwelijks door het feit dat mensen de woonuitgaven op basisvan het bestaande inkomen niet kunnen betalen. Deze situatie goldook al in de periode voor 2011, toen de NIBUD-normering voor nietNHG-ontvangers nog alleen als advies werd gehanteerd. Daarenbovenblijkt de betalingsmoraal van de Nederlands huiseigenaar uitzonder-lijk goed. Volgens recent onderzoek van kredietbeoordelaar Fitch hadin 2014 slechts 0,9% van de hypotheekgevers een betalingsachterstandvan drie maanden of langer. Volgens Fitch heeft Nederland hiermeeeen van de laagste percentages van huishoudens met een betalings-achterstand. Deze constatering is gebaseerd op het gedrag van huis-houdens met leningen die in het verleden op basis van minder strengenormen werden verstrekt. Geen reden dus om nu strengere normen tehanteren.De functie van een scherpe LTI wordt ook in de tijd gezien steedsbeperkter. Huishoudens die hun eerste woning aanschaffen hebben inveel gevallen nog een carri?re op de arbeidsmarkt in het vooruitzicht.Die gaat gepaard met stijgende inkomens, waardoor de LTI snelafneemt. In tabel 1 is dit op basis van gegevens uit het Woononderzoek2012 inzichtelijk gemaakt. Zo hebben 27,8% van de eigenaar-bewonersin de eerste drie jaar na aankoop een koopquote van meer dan 25%. Inde jaren daarop daalt dit aandeel snel tot 12% na een woonduur van 21jaar.FISCALE COMPONENTBij de berekening van de maximale lening op basis van de financie-ringslasttabellen van het NIBUD wordt standaard uitgegaan van eentweepersoonshuishouden met ??n inkomen. Dit wekt verwondering.Dit betekent in elk geval dat huishoudens vanwege de fiscale behande-ling andere bruto/netto-verhouding te kort worden gedaan. Een een-74,8% 74,2%64,8%60,6%58,7%52,0%36,9%30,2% 28,8%20,3%80%70%60%50%40%30%20%10%0% bij 10% meer te bestedensparenkinderenwonenreizenhobby'sgoede deoelnuitgaanetenkledingstudieTHEMA BETAALBAARHEIDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015424242voudig voorbeeld is dat een eenverdiener met een inkomen van 5.000euro bruto per maand, 550 euro netto minder te besteden heeft daneen huishouden met twee inkomens van elk 2.500 euro.Tweeverdieners mogen hun inkomens weliswaar bij elkaar optellen,maar het gezamenlijk inkomen wordt bij het berekenen van de maxi-male hypotheek fiscaal gezien als ??n inkomen beschouwd. Bovendienwordt veiligheidshalve uitgegaan van een lager financieringslastper-centage dan bij het gezamenlijke inkomen. Dit heeft een extra druk-kend effect op de maximaal toegestane hypotheek. Deze handelswijzebeoogt het financieringsrisico te voorkomen vanuit de gedachte dathet tweede inkomen geheel of gedeeltelijk kan wegvallen bij echtschei-ding. De LTI vormt in die gevallen, in tegenstelling tot de LTV, echterniet of nauwelijks een rol van betekenis. Bij echtscheiding van twee-verdieners volgt vanwege het volledig wegvallen van een inkomenmeestal een gedwongen verkoop, omdat de woonlasten niet zijn op tebrengen door ??n van beide partners. Een lagere LTI bij de aanvangbiedt bij echtscheiding dan geen soelaas.Tabel 1 Verdeling eigenaar-bewoners naar woonduur en netto koopquote in3 klassen en gemiddelde netto koopquoteNetto koopquote in klassen Totaal Nettokoopquote0-99.7 25 % Gemid-deld% % % %Woonduurin klassen< 3 jaar 20,1 33,1 19,0 27,8 100 213 t/m 5 jaar 19,1 40,8 18,6 21,5 100 206 t/m 10 jaar 21,9 45,3 14,2 18,6 100 1911 t/m 20jaar35,0 40,4 9,4 15,1 100 1621 jaar oflanger57,6 25,3 5,0 12,1 100 13Totaal 35,3% 36,4 11,3 17,0 100,0 17Bron: WoON 2012/bewerking Onderzoeksinstituut OTBGemeenteHeerlen,dewijkRennemig-Beersdal.(Foto:SiebeSwart,HollandseHoogte)43TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ACHTERGRONDOok het argument van het NIBUD dat het tweede inkomen gedeeltelijkkan wegvallen na de geboorte van een kind is weinig overtuigend.Huishoudens kunnen immers zelf een keuze maken of dit gewenst isen financieel op te brengen. Ook doet het uitgangspunt van het twee-persoonshuishouden met ??n inkomen geen recht aan alleenstaandeouders. Deze hebben eveneens fiscale voordelen waaraan bij de bereke-ning van de maximale hypotheek wordt voorbijgegaan.TWEEPERSOONSHUISHOUDENS EN ALLEENSTAANDENDoor het hanteren van een tweepersoonhuishouden als uitgangs-punt, gaat het NIBUD ook bij alleenstaanden uit van een uitgavenpa-troon dat behoort bij tweeverdieners. Met als gevolg een lagere maxi-male hypotheek dan daadwerkelijk op basis van het netto beste-dingspatroon verantwoord zou zijn. Het NIBUD heeft dit altijd ver-dedigd met het argument dat een eenpersoonshuishouden er reke-ning mee moet houden dat ze op enig moment een tweepersoons-huishouden kan worden. Maar gaat er gemakshalve wel aan voorbijdat dan ook sprake kan zijn van een tweede inkomen. Alleenstaandenouders vormen door het tweepersoonshuishouden het uitgangspuntvoor de berekening van de maximale hypotheek. Dit beperkt hen inhun mogelijkheden.SCHIJNNAUWKEURIGHEIDDe bepaling van de maximaal haalbare hypotheek is een beoordelingop het moment van de aankoop van de woning. Het NIBUD houdt voorwat betreft de toekomst alleen maar rekening met negatieve scenario'svoor het aan wonen te besteden inkomen (wegvallen tweede inkomen,geboorte kinderen). Dit beperkt de financieringsmogelijkheden voorhuishoudens die hier niet mee te maken krijgen of dat door een geste-gen inkomen goed kunnen opvangen. Ook houdt ze geen rekening methet inkomensperspectief van jonge en/of goed opgeleide kopers en hetfeit dat de woonuitgaven bij een koopwoning door inflatie per saldosteeds lager worden."Het betekent voor veel eigenaar-bewoners datdoor het onnodig vertraagde herstel van dewoningprijzen, de woning langer `onder water'blijft staan en de doorstroming wordt belemmerd.Er zijn dus zwaarwegende motieven om de huidigeNIBUD-methodiek aan te passen"CONCLUSIESIn deze bijdrage en in een eerder verschenen essay (Boelhouwer enSchiffer, 2015) betoogden we dat de betekenis voor het financieringsri-sico overschat wordt en onvoldoende rekening houdt met de individu-ele situatie van de verschillende huishoudens. Hetzelfde geldt voor deinkomensdynamiek van huishoudens. Hierdoor ontstaat een situatiewaarin veel individuele kopers wel de beoogde koopwoning kunnen enwillen betalen, maar dit niet mogen op basis van de NIBUD-normen.Daarnaast betekent het voor veel eigenaar-bewoners dat door hetonnodig vertraagde herstel van de woningprijzen, de woning langer`onder water' blijft staan en de doorstroming wordt belemmerd. Er zijndus zwaarwegende motieven om de huidige NIBUD-methodiek aan tepassen.Tegen de wijze waarop we in Nederland de LTI-methodiek toepassen,zijn in onze ogen behoorlijk wat kanttekeningen te plaatsen. Ten eer-ste zorgde de methodiek er tijdens de crisis voor dat de leencapaciteitfors onder druk kwam te staan. Uit diverse studies bleek dat de koop-prijsontwikkeling sterk samenhangt met de ontwikkeling van de leen-capaciteit. De recessie op de woningmarkt schrijven we voor eenbelangrijk deel toe aan het aanscherpen van de leningsnormen(Boelhouwer en Lamain, 2011). We onderbouwen deze constateringdoor het feit dat de scherpe koopprijsdaling in Nederland in West-Europees perspectief als uniek wordt beschouwd. Deze kan, zoalssommigen stellen, niet worden verklaard doordat de woningprijzen inde afgelopen decennia in Nederland sneller zijn gestegen dan die inomringende landen.AANBEVELINGENWij bevelen aan de NIBUD-normen niet langer van rijkswege voor alleleningen verplicht te stellen, maar net als voor 2011 het geval was,444444TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDslechts als referentiepunt te hanteren voor leningen zonder NHG. Devan rijkswege beoogde beperking van de financieringsrisico's wordtmet de recente en de voorgenomen verlaging van de LTV immers alafdoende gerealiseerd.Daarnaast pleiten wij voor een individualisering van de inkomenstoetswaarbij niet alleen het totale bruto gezinsinkomen relevant is, maarwe ook per huishouden kijken naar de gezinssamenstelling, de daar-mee samenhangende verschillen in fiscale behandeling en de belang-rijkste gezinsspecifieke uitgaven, waaronder pensioenpremie, vervoer,aantal kinderen en kosten kinderopvang. Deze werkwijze betekentmaatwerk. In veel gevallen kunnen mensen meer lenen, omdat er geenrekening wordt gehouden met lasten die er in werkelijkheid niet zijnen met negatieve scenario's die zich bij de meeste huishoudens ookniet voordoen.Ook vinden we dat we rekening moeten houden met de toekomstigeontwikkeling van de verhouding tussen het inkomen en de woonuit-gaven als gevolg van de verwachte inkomensontwikkeling en inflatie.Wat betreft de inkomensontwikkeling zou een onderscheid tussen jon-gere en oudere kopers al dan niet in combinatie met opleidingsniveautoepasbaar kunnen zijn. In de nieuwe methodiek is naar onze overtui-ging veel minder behoefte aan het aanhouden van buffers vooronvoorziene omstandigheden of vanwege de grofheid van de metho-diek. Dit vanwege de individualisering van de inkomenstoets behou-dens de laagste inkomens waarbij de `vrij besteedbare ruimte' smal is.Bij een overweging voor het aanhouden van de buffers moeten werekening houden met de LTV , omdat die in tegenstelling tot de LTIvan doorslaggevende betekenis is voor het financieringsrisico.Gelet op de mate waarin de NIBUD-normen mede bepalend zijn voorhet functioneren van de woningmarkt verdient het naar onze meningaanbeveling deze normen af te stemmen op die in de huursector. Ditmet het oog op een goede aansluiting tussen de huurmarkt en dekoopwoningmarkt. Het is immers onwenselijk dat mensen met lagereinkomens worden geacht een huurwoning te kunnen betalen, terwijlde woonuitgaven hoger zijn dan die van een koopwoning die op basisvan de NIBUD-normen onverantwoord zijn. Het NIBUD houdt hierbijal rekening met een reservering van 1,25% per jaar van de waarde vande woning om het noodzakelijke onderhoud uit voeren.LiteratuurBoelhouwer, P.J. en K. Schiffer, Kopers verdienen meer!. Naar een evenwichtigetoepassing van de NIBUD-normen, OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving,Delft.Boelhouwer, P.J. en C. Lamain, 2011, Consequenties van de voorgenomen aan-scherping van de hypotheekverstrekking voor het functioneren van de woning-markt. Onderzoeksinstituut OTB, Delft.Boumeester, H., G. Mari?n, L. Meijers en N. Rietdijk, 2012, Huizenkopers in Profiel,NVB, Voorburg.Rotterdam,WoningtekoopaandeVoorhavenindeRotterdamsewijkDelfshaven.DecooperatiestichtingHavenstederverkooptgoedkopehuurwoningenmetkortingzodrazeleegkomen.(Foto:PietdenBlanken,HollandseHoogte)