10TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014ACHTERGRONDHUURDERS VAN WONING-CORPORATIE STEMMEN MEEIN VVE EN VINDEN DAT HEELNORMAALGaat het goed als huiseigenaren en huurders gezamenlijk deel uit maken van een Vereniging vanEigenaren? De pilot van drie woningcorporaties rond VvE-beheer in gemengde complexen wijst uit vanwel. Huurders blijken zelfs strenger te zijn dan eigenaren als het gaat over het naleven van leefregels.HetcomplexDonjonindewijkOverburghtinGeldrop,waardepilotvanWoonbedrijfmetdeVvEplaatsvond.(FotoNorbertvanOnna)11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014ACHTERGRONDDOOR MARTIJN VAN DER VEN, WAPENFEITIn gemengde woningcomplexen wonen huiseigenaren en huur-ders onder vergelijkbare omstandigheden. Ze delen gemeen-schappelijke ruimten en zijn samen verantwoordelijk voor deleefbaarheid in het gebouw. Zijn ze daarmee automatisch gelijk-waardig? Dat blijkt in de praktijk vaak niet het geval. Om dekloof tussen huurders en eigenaren te dichten, besloten drie woning-corporaties om hun huurders zeggenschap te geven in de Verenigingvan Eigenaren (VvE). Leidde het tot gemeenschappelijkheid, of juisttot conflicten? En konden de corporaties grip houden op hun bezit?De uitkomsten zijn opvallend.Er zijn in Nederland circa 121.000 VvE's (schatting, maart 2012). EenVvE wordt opgericht als een gebouw wordt gesplitst in appartements-rechten. Hierop zijn geen uitzonderingen. Met andere woorden: deVvE is er gewoon. De reden voor het oprichten van een VvE is dat deverschillende eigenaren van de appartementsrechten samen eigenaarzijn van het gehele gebouw. Een VvE is dan het vehikel waarin dezegezamenlijke eigenaren georganiseerd zijn. Zolang iemand eigenaar isvan een appartement en dus gemeenschappelijk eigenaar van het helegebouw, is deze persoon lid van de VvE.Het lidmaatschap kan niet opgezegd worden. De vergadering van eige-naars (ALV) neemt bijna alle besluiten die in een VvE genomen kunnenworden. Het bestuur voert deze besluiten uit. Ook is het bestuur ver-antwoordelijk voor de administratie van de VvE, het opmaken van dejaarstukken, het opvragen van offertes en het tekenen van overeen-komsten. Elke VvE moet verplicht een reservefonds in stand houden.Dit reservefonds moet op een aparte (spaar)rekening staan. (Bron:NederlandVvE.nl)OVER DE HOOFDEN VAN HUURDERS BESLISSENIn veruit de meeste gevallen bestaat een VvE uit kopers/woningeige-naars. Maar het komt ook voor dat er zowel kopers als huurders in het-zelfde gebouw wonen. In dat geval spreken we over `gemengde com-plexen'. Afgelopen jaar evalueerden drie woningcorporaties een pilotrond VvE-beheer in gemengde complexen. InitiatiefnemersWoonbedrijf uit Eindhoven, WonenBreburg uit Tilburg en Breda enZayaz uit 's-Hertogenbosch namen deel aan deze pilot. Futura, eensamenwerkingsverband van tien Brabantse woningcorporaties, advi-seerde de corporaties daarbij.De essentie van deze pilot: leg (een deel van) de zeggenschap die eencorporatie als eigenaar heeft in de VvE van een gemengd complexdirect neer bij de huurders. Een ingrijpende beslissing, want in eencomplex met zowel koop- als huurwoningen neemt normaal gespro-ken de woningcorporatie zitting in de VvE en beslist ze namens haarhuurders. Door huurders nu juist de kans te geven deel te nemen aande VvE, is getracht een brug te slaan tussen de bewonersgroepenwoningeigenaren en huurders. Er is vervolgens specifiek gekeken naarwat deze nieuwe overlegvorm oplevert in termen van wooncomfort,leefbaarheid en waarde van het vastgoed.HUURDERS NIET WELKOMSteeds meer woningcorporaties krijgen te maken met gemengd VvE-beheer, omdat ze hun bezit willen of moeten verkopen. Wanneer datgebeurt in een appartementencomplex, moet het gebouw gesplitstworden en ontstaat er automatisch een VvE. Normaliter vergadert deVvE eenmaal per jaar. Huurders zijn daarbij niet welkom. Kort gezegd:de eigenaren beslissen over de huurders en die voelen zich daar van-zelfsprekend niet prettig bij.Marie-Jos? Backx, districtsmanager Regio bij Woonbedrijf: "Het blijftvreemd dat wij als woningcorporatie in een VvE voor onze klanten pra-ten, terwijl ze prima in staat zijn om zelf te beslissen. Die gedachtesluit naadloos aan bij de wens van Woonbedrijf om klantgestuurd tewerken. Zeggenschap en meebeslissen vinden we voor onze huurdersbelangrijk. In de traditionele situatie was Woonbedrijf niet veel meerdan een doorgeefluik voor huurders. Maar huurders willen als gelijk-waardig worden beschouwd, betrokken worden en vertrouwen krijgenvan de woningbezitters."NEGATIEF IMAGOWoonbedrijf koos in de pilot voor appartementencomplex Donjon inde Geldropse wijk Overburght. Deze wijk telt circa 230 woningen,waarvan er 65 in het bezit zijn van de corporatie. Het appartementen-complex Donjon bestaat uit 101 huur- en koopwoningen. Woonbedrijfis eigenaar van 43 huurappartementen. Het beheer is in handen vanBFM VvE- en Vastgoedmanagement. In de kelder van het gebouw lig-gen parkeerplaatsen van de bewoners van de appartementen en van denabijgelegen eengezinswoningen. Ook de eigenaren van deze parkeer-plaatsen zijn vertegenwoordigd in de VvE."Voor veel corporaties zijn VvE's een `hete aardappel'; een restproductvanuit de verkoop van hun complexen", weet Backx. "Terwijl ze juistkansen bieden voor transparantere communicatie en gelijkwaardigerverhoudingen. Want huurders hebben in gemengde complexen vaakeen negatief imago. Als er ergens rommel ligt, dan kijken de eigenarennaar de huurders en bellen ze ?ns met klachten. Ook in Donjon was dieongelijkheid een feit en hadden de eigenaren van de appartementenoverduidelijk meer te zeggen dan huurders."VRUCHTBARE BODEMHet samenwerkingsverband Futura, dat de pilot co?rdineerde, tekendepositieve resultaten op voor Woonbedrijf. Dat gold helaas niet voorZayaz en WonenBreburg. Futura wijst erop dat er bij Zayaz geen logi-sche aanleiding was voor de pilot, waardoor een vruchtbare bodemontbrak. In het geval van WonenBreburg was er vooraf sprake van wre-vel tussen huurders en eigenaren. Die heeft de pilot helaas niet kun-nen wegnemen."Je kunt niet achterover leunen en wachten tothuurders die willen meepraten in een VvE zichspontaan melden."Op de vraag of woningeigenaren en huurders ook zonder tussenkomstvan een corporatie tot elkaar zouden komen, is Futura duidelijk: "Deparadox van zelfbeheer en zelforganisatie is dat het niet vanzelf totstand komt. Je kunt als corporatie niet achterover leunen en wachtentot huurders die willen meepraten in een VvE zich spontaan melden.Neem de case van Woonbedrijf. Een jaar daarvoor was er nog geenenkele huurder betrokken bij de VvE. Tijdens de pilot ??n op de drie.Het begint bij een corporatie die erin gelooft, moeite wil doen enbereid is om macht over te dragen aan huurders."TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014121212VAN INFORMEREN TOT MANDATEREN"In de pilot zijn wij, in vergelijking met Zayaz en WonenBreburg, hetverst gegaan in het geven van zeggenschap", aldus Backx. "In eerderepilots (SEV/Woonbron) werden, in de zogenaamde `participatieladder',vijf vormen van zeggenschap beschreven: informeren, consulteren,be?nvloeding, medezeggenschap en volledige zeggenschap. Ik wilde degrens opzoeken. Hoever kun je gaan in zeggenschap? Daarom gavenwe huurders volledig mandaat om binnen de VvE over alle onderwer-pen te besluiten. Dat is niet zonder risico's, omdat je als corporatievoor kosten kunt komen te staan die je zelf niet gewild hebt. Je kuntdaarom besluiten om per ALV en per agenda-onderdeel huurders temandateren. Huurders blijken vooral te willen meepraten over onder-houd, leefregels en servicekosten; niet over `juridisch gedoe'."DE PORTEMONNEE RAKENBackx geeft toe dat het best spannend was om de zeggenschap uit han-den te geven aan huurders. "Maar we wilden graag van deze pilot lerenen onze grenzen verkennen." Ze plaatst daarbij de kanttekening dat inOverburght geen omvangrijke financi?le beslissingen genomen hoef-den te worden, omdat het complex Donjon recent is opgeleverd en datde particuliere woningeigenaren een meerderheid vormen.Toch werd niet voorbijgegaan aan de mogelijke bezwaren van dewoningbezitters. Deze groep werd uitvoerig ge?nformeerd door desenior klantbeheerder van Woonbedrijf. Door het bestuur van de VvEen de huurders in Overburght werd het idee van een pilot positief ont-vangen. Slechts enkele particuliere eigenaren waren tegen de pilot.Deze woningbezitters bleken vooral bevreesd dat huurders anderebeslissingen zouden nemen, omdat het hun portemonnee niet raakt.Backx: "Ze willen begrip van huurders voor de consequenties van heteigenaar-zijn. Ze zijn bang dat huurders minder interesse tonen in hetcomplex en dat ze macht krijgen over eigenaren. Andersom geldt datbezitters van koopwoningen in deze tijd niet gauw bereid zijn omextra te investeren, terwijl een huurder dat wel wenst. Een gezondeVvE heeft gereserveerd voor reparaties en onderhoud. Maar eigenarendie de waarde van hun woning de afgelopen jaren hebben zien dalen,zullen de VvE-bijdrage waarschijnlijk liever verlagen. Mochten er ver-volgens onvoorziene kosten komen, dan zullen eigenaren een stukterughoudender zijn om de portemonnee te trekken.""Woningbezitters waren bang dat huurders anderebeslissingen zouden nemen, omdat het hunportemonnee niet raakt"MEESTE STEMMEN GELDENTijdens de ALV stemmen de VvE-leden dus over diverse agenda-onder-delen. In de splitsingsakte van een complex is vastgelegd hoe de stem-verhouding is. Net zoals in elke democratie komt het erop neer dat demeeste stemmen gelden. Maar wat als de huurders die de VvE bijwo-nen het onderling niet met elkaar eens zijn? Backx: "Voor ons als cor-poratie is het juist ingewikkelder wanneer je het mandaat n?et bij dehuurders neerlegt. Want dan moet je als corporatie stemmen namenshen. Wiens stem ga je dan verwoorden?In de pilotsituatie telde hun individuele stem net zo zwaar als die vaneen particuliere eigenaar. En wat bleek? Er was nauwelijks verschil instemgedrag tussen woningeigenaren en huurders. Huurders blekenzelfs strenger dan eigenaren toen er gestemd werd over leefregels. Eenvan onze huurders had bijvoorbeeld op eigen houtje rolluiken latenplaatsen. Toen de vergadering kwam, waren wij bevreesd dat de eige-naren hiertegen in opstand zouden komen. Maar het waren juist deandere huurders die eisten dat de rolluiken verwijderd werden."Backx noemt als belangrijkste succesfactoren de uitstekende commu-nicatie naar huurders en woningbezitters en het feit dat Overburghteen jonge wijk is zonder `oud zeer', waar woningbezitters in de meer-derheid zijn.ZELFKRITIEKWoonbedrijf heeft de pilot in Overburght afgerond en uitvoerig geana-lyseerd. Daarbij ontbrak een kritische blik in de spiegel niet. Backx:"Woonbedrijf werkt gebiedsgericht. De afgelopen jaren heeftWoonbedrijf het beheer van haar circa 60 VvE's ondergebracht in deacht verschillende districten. Het werd een verantwoordelijkheid vande medewerkers die het dagelijkse sociale en technische beheer in dewijk vervullen. Ik moet constateren dat er nooit de gewenste gedreven-heid is ontstaan bij deze medewerkers. Ondanks alle opleidingen entrainingen die zijn gegeven, is het niet gelukt om aan de hoge ver-wachtingen van de eigenaren te kunnen voldoen. Dat wordt als heelfrustrerend ervaren. De VvE was te veel `iets dat we erbij doen'. Hetbeheer voor derden dat we voorheen uitvoerden om vanuit een dienst-verlenende rol een positieve impuls in de buurt te geven, is daarominmiddels afgestoten, omdat dit niet leidde tot het gewenste effect."Ook bleek uit onderzoek dat de rollen `eigenaar zijn' en `VvE-dienstverlener zijn' bij de mede-eigenaren in gemengde complexenwantrouwen oproept. De schijn van belangenverstrengeling blijft inde lucht hangen.HUURDERS WETEN NIET BETERNaar aanleiding van de positieve resultaten uit de pilot verlengdeWoonbedrijf het experiment met gemengd VvE-beheer in het apparte-mentencomplex Donjon. Ondanks het feit dat er nog maar drie ALV'shebben plaatsgevonden met deze nieuwe overlegaanpak, weten dehuurders die in de VvE zitten niet meer beter. En dat verbaast Backx."De huurders beseffen niet dat ze een bijzondere positie hebben, watop zich ook bijzonder is. Er waren tijdens de meest recente vergade-ring zelfs verwijten richting Woonbedrijf over de schoonmaak van deramen, omdat de huurders ervan uitgaan dat ze ervoor betalen. Ikbegrijp waar de verwarring vandaan komt: huurders betalen service-kosten aan Woonbedrijf, en wij betalen een VvE-bijdrage aan de VvEomdat wij de eigenaar van de huurappartementen zijn.""Wat huurders niet in de gaten hebben, is dat de VvE alleen gaat overhet beheer van de algemene ruimten. Huurders zijn zelf verantwoor-delijk voor hun eigen ramen. Het blijft voor huurders lastig om dieconstructie te begrijpen: de binnenkant van de woning valt onder deverantwoordelijkheid van Woonbedrijf en over de buitenkant gaat deVvE. En dan bestaat er ook nog het Besluit kleine herstellingen, datbepaalt dat de huurder zelf kleine onderhouds- en reparatiewerkzaam-heden dient uit te voeren. Al met al dus een complexe situatie.Daarnaast was er een klacht over gebrek aan informatie. Terwijl eenhuurder die meestemt in de VvE juist veel meer stukken ter beschik-ACHTERGROND13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014king heeft dan in de oude situatie. Er is zelfs sprake van volledigetransparantie: alle documenten die woningbezitters krijgen voor hetoverleg, krijgen huurders ook.""Huurders die in een VvE deelnemen beseffen nietdat ze een bijzondere positie hebben, wat op zichook bijzonder is"OPVOLGING PILOTWoonbedrijf kan tevreden zijn over de pilot, al hoopt Backx op n?gmeer participatie van huurders: "Tijdens de eerste ALV meldden zichdirect vijf huurders aan voor de commissie Leefbaarheid en Techniek.Dat is natuurlijk prachtig, maar daar is het tot nu toe wel bij geble-ven." Momenteel bekijkt Woonbedrijf de mogelijkheden om gemengdVvE-beheer ook in andere woningcomplexen toe te passen. "We heb-ben folders en websitepagina's ontwikkeld waarin we de constructievan gemengd VvE-beheer uitleggen. De tools zijn aangereikt en onzedistricten kunnen ermee aan de slag", besluit Backx.ACHTERGROND`Deparadoxvanzelfbeheerenzelforganisatieisdathetnietvanzelftotstandkomt.JekuntalscorporatienietachteroverleunenenwachtentothuurdersdiewillenmeepratenineenVvEzichspontaanmelden'(FotoNorbertvanOnna)