27TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDDe naoorlogse portiekflat is woontechnisch en markttechnisch verouderd. Woningcorporatiesvragen zich af hoe zij moeten investeren in deze woningen. Hoe flexibel is de naoorlogseportiekflat?HOE FLEXIBEL ISDE NAOORLOGSEPORTIEKFLAT?DOOR JEROEN SINGELENBERG, SEV EN BASVAN VLAENDEREN, BAVAVLADe SEV steunde in de afgelopenjaren diverse experimenten omde portiekflat een toekomst tegeven: optoppen, liften bijplaat-sen en kluswoningen, zoals hetWallisblok in Rotterdam. De Amsterdamsearchitect Bas van Vlaenderen zocht contactmet de SEV en presenteerde in 2006 het con-cept `Van portiekflat tot flexibel gebouw'. Ditleidde tot een samenwerking met drie woon-corporaties om de portiekflat te flexibiliserenmet het oog op een veronderstelde nieuwebehoefte op de woningmarkt, ook bij zittendebewoners.Tussen 1945 en 1975 zijn in Nederland circa700.000 woningen in portiek-etagebouwgebouwd, het merendeel door wooncorpora-ties. Vooral in steden zijn de meeste naoorlog-se woningen portiekflats. In tegenstelling totde vooroorlogse portiekflats, staat het naoor-logse type in het teken van licht en lucht:vrijstaande blokken van drie of vier etages inhet groen. Met een vijfde of zesde etage zou deliftgrens worden overschreden. Dat was nietgewenst want dat zou duurder zijn. De wonin-gen zijn klein: drie- of vierkamerwoningenvan gemiddeld 60 vierkante meter.Tussen1945en1975zijninNederlandcirca700.000woningeninportiek-etagebouwgebouwd28Op dit moment is de naoorlogse portiekflat woontechnisch en markt-technisch verouderd. De woningen zijn te klein, het trappenlopen islastig, de keukens en badkamers zijn verouderd en de woningen zijnslecht ge?soleerd. Markttechnisch hebben veel portiekflats last van hunimago. Er wonen veel immigranten en jonge starters. Ze liggen vaak inwijken met leefbaarheidsproblemen en sociale achterstanden en zijn teherkennen aan schotelantennes en graffiti.Woningcorporaties vragen zich af op welk niveau zij nog gaan investerenin naoorlogse portiekflats. Enerzijds worden de woningen door zittendebewoners vaak hoog gewaardeerd door de betaalbaarheid, door de lig-ging in het groen en de nabijheid van voorzieningen. Anderzijds voor-zien corporaties voor de toekomst verhuurproblemen ? of ervaren zijdeze nu al. Heeft de portiekflat nog een toekomst op een krimpende envergrijzende woningmarkt waar bovendien steeds hogere eisen wordengesteld aan energiezuinigheid?De forse voorraad maakt een complete vervanging tot een langdurige,zo niet onmogelijke operatie. Daarnaast is de fysieke stedelijke vernieu-wing, het vervangen van portiekflats door een hoogwaardig aanbod,vanwege de stagnerende verkoop tot stilstand gekomen. Natuurlijkewijkvernieuwing kan een oplossing zijn voor deze stagnatie. Solidskunnen de geleidelijke vernieuwing van woningtypes en bedrijfsruimteaccommoderen, maar bieden de portiekflats uit 1950-1970 deze kwaliteiten flexibiliteit ook?Portiekflats liggen vaak in wijken metleefbaarheidsproblemen en sociale achterstandenen zijn te herkennen aan schotelantennes engraffitiNIEUWE DOELGROEPEN, NIEUWE FUNCTIESDe huidige bewoners van portiekflats zijn vooral jonge starters, alloch-tone gezinnen en ouderen. Nieuwe doelgroepen kunnen onder meer zijn:de creatieve stedeling met werk aan huis, de vitale veeleisende senior enook wel gezinnen uit de middengroepen. Het uitgangspunt voor de plan-nen voor transformatie is dat de flats zowel voor de zittende bewonersals voor nieuwe doelgroepen aantrekkelijk moeten zijn. Het is de bedoe-ling om met verhuizingen en verschuivingen een nieuwe bewonersmixte krijgen om op een natuurlijke manier te werken aan de vernieuwingvan de wijk.TRANSFORMATIEPRINCIPESRuimtelijke problematiek [plattegrond 1]De grootte van de appartementen varieert van 55 tot 85 vierkante meter,van tweekamerwoningen voor kleine huishoudens, tot drie- of vierka-merwoningen voor gezinnen. Het overgrote deel van de appartementenheeft twee beuken: een beuk met de woningtoegangsdeur, de centralehal - met aan ??n kant de kinderslaapkamers en aan de andere kant debadkamer en de keuken; en een beuk met de woonkamer en de ouder-slaapkamer. Centraal in de woning zit een schacht met ventilatiekanalenen leidingen. Dit levert enigszins `hokkerige' appartementen op.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGROND29TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDNieuwe schachten [plattegrond 2]Vooral de keuken, de badkamer en het toilet zijn vaak niet meer vandeze tijd, het verbeteren van de ruimtelijkheid en de toegankelijkheidvan deze ruimtes is een belangrijke opgave. Oude shuntkanalen enrookgasafvoeren zijn vaak verouderd en ongeschikt voor nieuwe mv- ofcv-installaties. Met een nieuwe schacht nemen de mogelijkheden vooralternatieve woningplattegronden toe. Bij plattegrondverbeteringenof samenvoegingen is het dan mogelijk de badkamer of de keuken vanpositie te veranderen.Horizontale ruimtelijke doorbraak in een appartement tot een brede ruimte[plattegrond 3]Met een doorbraak in de bouwmuur kan een `brede beuk' gemaaktworden. De aangesloten ruimte kan een open keuken worden. De woon-kamer heeft daarmee een eet- en zitgedeelte. De badkamer krijgt eencomfortabele maat. Deze ingreep levert ruimtelijk aantrekkelijke appar-tementen op.DOORBRAKEN EN SAMENVOEGINGENVoor sommige doelgroepen zijn de huidige appartementen te klein. Hetligt dan voor de hand twee appartementen samen te voegen tot een grotewoning. Dat levert erg grote woningen op. Daarom is ook het samenvoe-gen van drie appartementen tot twee woningen onderzocht. Dit blijktrelatief duur voor de geringe ruimtewinst.Horizontale samenvoeging van twee appartementen tot breed appartement[plattegrond 4]Met het verbinden van de beide centrale hallen tot een centrale gangzijn twee appartementen eenvoudig samen te voegen. De nieuwe gangis zowel het centrale, verbindende element, als het element dat ruim-telijkheid geeft. Met het plaatsen van een deur kan de woning in tweedomeinen worden verdeeld. Zo is het mogelijk de woning te verdelenin een 'bezoekers-domein' en een 'gezins-domein'. Deze variant wordtgewaardeerd door migranten met een groot gezin, maar is ook bruikbaarin atelierwoningen. Het gelijkvloerse karakter maakt de woning geschiktvoor senioren.Verticale samenvoeging van appartementen tot een maisonnette [plattegron-den 5 & 6]De verticale koppeling van appartementen is ingrijpender en levertminder ruimtewinst op. Twee kamers worden opgeofferd om een trapmet overloop te maken. Het grote voordeel van maisonnettes is degeringere geluidshinder tussen boven- en onderburen, speciaal wan-neer daarmee in de organisatie van de verschillende woningen reke-ning wordt gehouden.De grond- of luchtgebonden woning [plattegrond 7]De plint van portiekflats is doorgaans in gebruik als berging, fietsenstal-ling of garage. De plint heeft meestal een minimale hoogte en is somshalf-verdiept aangelegd. Zonder flinke ingrepen is deze ongeschikt alszelfstandige woonruimte. De meeste plintruimtes zijn daarentegen welgeschikt als slaapkamer, werkruimte of berging, gekoppeld aan eenvolledige woning op de eerste verdieping. De koppeling naar de tuin ende straat kan zo gemaakt worden. Veel portiekflats hebben een kap metbergingen. Bij transformatie kan deze bergruimte toegevoegd wordenaan een topwoning met slaapkamers in de kap. Bij een gelijkblijvendaantal woningen kunnen zo maisonnettes worden gemaakt in een mooietussenmaat.30TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDVerticale ruimtelijke doorbraak tot een vide [plattegrond 8]Bij draagkrachtigere doelgroepen is niet een maximum aantal vierkantemeters van belang, maar de ruimtelijkheid van de woning. Met het uit-zagen van een hele verdiepingsvloer is extreme ruimtelijkheid op eendubbele hoogte te krijgen, maar, dat is kostbaar. Het ontwerp kan gezienworden als een illustratie bij de mogelijkheden bij een kluspand, als hetWallisblok.EEN NIEUWE ONTSLUITINGVoor mindervaliden is de portiekflat niet toegankelijk. Daarom is hetplaatsen van een lift in het ontwerponderzoek betrokken. Deze moetendoorgaans buiten het krappe portiek geplaatst worden. Het aanbrengenvan een lift met bouwkundige schacht is duur, het ligt voor de hand zoveel mogelijk woningen via een galerij te ontsluiten. Het oude portiekverliest soms zijn functie en kan dan aan de appartementen wordentoegevoegd.ALPHEN AAN DEN RIJN: INGEKLEMD TUSSEN VERKEERSADER ENBUURTSTRAATDe portiekflat aan de Pieter Floriszstraat, met 11 portieken en 66 appar-tementen, ligt op een smalle kavel met een drukke verkeersweg aan deoostzijde en een rustige buurtstraat aan de westzijde. Op deze smalle,geluidsbelaste kavel is nieuwbouw moeilijk. De appartementen zijnklein [plattegrond 1]. Ook de buitenruimte is klein: aan de drukkeoostgevel zitten kleine balkons en aan de westzijde kleine loggia's. Er isgeluidsoverlast tussen de woningen en er zijn tocht- en vochtproblemen.Op korte termijn is fors onderhoud nodig, vooral om het leidingwerk, deinbouw en het energielabel te verbeteren.De zittende bewoners zijn gehecht aan de buurt, maar groeien soms uitde krappe woning. Het grote verloop en de geringe betrokkenheid van`doorstromers' leidt tot klachten. Met grotere woningen en variatie inhuur en koop wordt het mogelijk een wooncarri?re te maken ?n duur-zame doelgroepen aan te trekken.DOELGROEPENSenioren, allochtone gezinnen en starters met een hoger inkomen zijnkansrijke doelgroepen. Het onderzoek richt zich daarom op de volgendestedelijke woningtypes:? Kleinere, effici?nt ingedeelde woningen voor starters en actieve senio-ren.? Grotere appartementen voor samenwonenden.? Zeer grote etagewoningen voor grote gezinnen, driegeneratiewonin-gen.? Grote, ruimtelijke woningen voor doorstromers met een hoger inko-men.UPGRADING + PLUG&PLAYEr is een plan gemaakt waarvan de zittende bewoners direct profiterenen de weg vrijgemaakt wordt voor nieuwe doelgroepen. De gedachteis eerst een kwaliteitsslag te maken en tegelijkertijd de flexibiliteit tevergroten om vervolgens nieuwe woningtypes te maken: Upgrading +Plug&Play. Dit past op het `ontwikkelend beheer', waarbij flexibiliteits-vergroting met het groot onderhoud en differentiatie met het mutatie-onderhoud ge?ntegreerd worden.31TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDDe kwaliteitssprong wordt in bewoonde staat gemaakt. Het gaat om eenschilrenovatie, nieuwe balkons en de opwaardering van de portieken.Het energielabel wordt verhoogd met isolatie, nieuwe kozijnen, HR++-beglazing, HR-ketels en mechanische ventilatie. Met een verbeteringvan de bestaande plattegrond ontstaat ruimte voor ventilatiekanalen,nieuwe standleidingen en koudwaterleidingen [plattegrond 2 links].Plattegrondverbeteringen en woningdifferentiatie gebeurt vervolgens inonbewoonde staat, mogelijk bij mutaties [plattegronden 3 t/m 8].Het blijkt vaak mogelijk de buren te latenverhuizen, waarna de vrijgekomen woningensamengevoegd kunnen worden.Wonen Centraal heeft een aantal scenario's doorgerekend. Er is hierbijuitgegaan van een algehele kwaliteitsverbetering en verhoging van hetenergielabel met een instandhoudingstermijn van 27 jaar. De geringehuurverhoging bij deze kwaliteitsverbetering, volgens het gangbarepuntensysteem geriefsverbetering, is goed te combineren met eenwoonlastengarantie. Er is 20 procent animo ingerekend voor de platte-grondverbeteringen of samenvoegingen, in de verhuur of verkoop. Hetblijkt dat alle scenario's leiden tot een positief projectresultaat. Erg groteappartementen in de bereikbare verhuur drukken op het resultaat. Metde verkoop van (een deel van) de verbeterde en samengevoegde wonin-gen is het projectresultaat echter te vergroten.LESSEN EN PERSPECTIEVENUit de voorstudies blijkt dat de belangen van zittende bewoners en hetontwikkelingspotentieel van de wijdere omgeving belangrijk zijn bijde afwegingen voor transformatie door woningcorporaties. Zittendebewoners waarderen kwaliteitsverhogende ingrepen, maar zijn beperktin hun mogelijkheden om hiervoor een kostendekkende huur te betalen.Na een jarenlang selectieproces wonen er vooral mensen met lage inko-mens in de portiekflats. Corporaties vragen zich af of het mogelijk is omin deze sociale omgeving nieuwe doelgroepen te interesseren.Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen flexibiliteit op hetniveau van de woning, op het niveau van het portiek en op het niveauvan het flatgebouw. Flexibiliteit binnen de woning kan als eerste stap bijmutatie worden gecre?erd. Bij flexibiliteit op portiekniveau zijn 6 tot 8woningen betrokken. Er ontstaan dan mogelijkheden voor horizontaleen verticale samenvoegingen. De in dit artikel geschetste investeringenin flexibiliteit kunnen per portiek genomen worden vooruitlopend opverwachte mutaties, maar het volle rendement wordt inderdaad pasbereikt na meerdere mutaties. Het stimuleren van verhuizingen metverhuispremies kan het rendement vergroten.In het uiterste geval, bij verkoop per portiek, zou in een keer het heleportiek leeggemaakt moeten worden. Het gebruik van tijdelijke huur-contracten kan hierop aansturen. Er is echter ook een korrelgroottemogelijk tussen de woning en het portiek. In het project `grote wonin-gen' van woonbedrijf Rotterdam wordt bij een mutatie bij de burenge?nformeerd wat de verhuisbereidheid is en wat de wensen ten aanzienvan een nieuwe woning zijn. Het blijkt vaak mogelijk de buren te latenverhuizen, waarna de vrijgekomen woningen samengevoegd kunnenworden.ONTWIKKELEND BEHEERTransformatie in ??n keer is vaak niet mogelijk door de hoogte vande investering en de positie van zittende huurders. De haalbaarheidkan worden vergroot door te beginnen met bescheiden ingrepen. Elkeingreep in het gebouw wordt beoordeeld vanuit het perspectief van toe-Opwaarderingvandeportiekengeeftdeflatseenanderaanzien32TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGROND32TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDkomstige transformatie en moet deze vergemakkelijken. Met een goedevoorbereiding is het mogelijk om woningen in te pluggen op een nieuweinfrastructuur.Deze strategie vergt het loslaten van de gebruikelijke, uniforme aanpakvan corporaties bij huurwoningen. Vrijkomende woningen zoudentegen een lage casco-prijs kunnen worden aangeboden als `kluswoning'.De corporatie kan ook het ontwerp voor de bewoner uitvoeren en dewoning marktconform aanbieden. Een deel van de woningen kan hier-mee boven de sociale huurgrens terechtkomen. Bij deze strategie moetin de gaten worden gehouden welke concurrentie er in de omgevingis. De portiekflat is op dit moment niet aantrekkelijk en zal dus extra'smoeten bieden: combinaties van wonen en werken; vrijheid in platte-gronden en afwerking; aparte opgang voor woon- en werkruimte of eenlage vierkantemeterprijs. Of met meerdere huishoudens samen een heelportiek kopen!Uit de voorstudies blijkt dat de belangen vanzittende bewoners en het ontwikkelingspotentieelvan de wijdere omgeving belangrijk zijn bij deafwegingen voor transformatie door woning-corporatiesVolkshuisvestelijke waardeVolkshuisvestelijke doelstellingen, afspraken quota verhuur/verkoopWoningmarkt, marktmatch, demografische ontwikkelingFinanci?nFinanci?le doelstelling, bedrijfswaardeBoekwaardeGeraamde investeringenOntwikkeling woningaanbod, maximale huur- en verkoopwaardeProjectrisico?Oorspronkelijk ontwerpRegio, positie en aantakking, voorzieningenStedenbouwkundig ontwerp, aansluiting randenBebouwingsveldEnsemble, kansen voor herprogrammeringOri?ntatie, bezonningCasco bouwblokBruikbaarheid plint, hoogte en aantakking maaiveldBruikbaarheid kapMaatvoering van het portiekCasco woningenBeukmaten, de diepte en hoogte van de woningSchachten, stijg en standleidingenMogelijkheden aanvullende schachtenBuitenruimtesBouwkundige-bouwfysische staatConstructief, fundering, vloervelden, bouwmurenGeluid, zwaarte noodzakelijke maatregelenVochtEnergie, energielabelInfrastructuur en installaties (asbest)Cultuurhistorische waardeStedenbouwkundigBebouwingsveldArchitectuurWoningtypeBouwtechniekParticipatieHuidige bewonersNieuwe doelgroepenKansen voor ontwikkelend beheerMeerjarenonderhoudsplanning integreren met transformatieprocesPeriodiek groot onderhoud en energiesprong, ingrepen die flexibili-teit vergrotenPlanmatig onderhoud, plattegrondaanpassingen verbeteringenMutatieonderhoud, ontwikkeling van het woningaanbod met nieuwetypologie?nTransformatiescan bij strategisch voorraadbeheer