De particuliere verhuurmarkt heeft een klein marktaandeel, maar groeit hard. De afgelopen tien jaar is het aantal woningen in dit segment verdubbeld. Het gaat hier om woningen die worden verhuurd door particulieren en niet door institutionele beleggers of kleine bv's. Dit artikel zoomt in op het rendement dat deze groep haalt uit haar investeringen. Gemiddeld bedraagt de basishuur 5,7% ten opzichte van de WOZ-waarde.

Verhoudingen op de huurwoningmarkt verschuiven. De totale huurwoningvoorraad veranderde de afgelopen jaren nauwelijks, maar er zijn wel 119 duizend minder corporatiewoningen en 52 duizend meer huurwoningen in het bezit van institutionele verhuurders. Particuliere personen verhuren 67 duizend woningen meer dan in 2015 (tabel 1). Het particuliere verhuursegment – woningen verhuurd door natuurlijke personen – groeit het hardst.

De snelle toename van het aantal woningen in de particuliere verhuur heeft meerdere oorzaken. Als eerste is er een groep die in de crisisperiode min of meer gedwongen werd om verhuurder te worden. Dit zijn particulieren die al een volgende koopwoning hadden gekocht en hun oude woning niet verkocht kregen. Voor hen zijn, in de crisisperiode, tijdelijke beleidsmaatregelen getroffen zodat zij hun tweede woning konden gaan verhuren. Het beleidsmes sneed aan beide kanten. De particuliere verhuurders kwamen niet in financiële problemen en er kwamen huurwoningen bij. Destijds was er een toenemende vraag naar huurwoningen. Deze particulieren kozen in eerste instantie niet voor het verhuren van een woning, maar zagen later dat verhuren een prima rendement oplevert. Uit voorlopige cijfers van het Kadaster blijkt de groep kleine particuliere verhuurders tussen 2009 en 2013 echter miniem te zijn toegenomen met nog geen duizend woningen.
Als tweede is er een groep die net voor en na de kanteling van de woningmarkt in 2013 actief woningen is gaan kopen om te verhuren. Deze groep groeide tussen 2013 en 2017 met meer dan 16 duizend huurwoningen. Zij volgden de markt nauwgezet en maakten de inschatting dat deze zou gaan kantelen. Zij kochten op het moment dat de woningprijzen hun dieptepunt bereikten. Dat particuliere verhuur zich ook in Nederland begon voor te doen werd voor het eerst eind 2015 onder de aandacht gebracht door Maartje Martens. De derde groep van particuliere verhuurders volgde snel vanaf 2014. Volgens Ruben van Leeuwen en Paul de Vries van de Rabobank kozen zij voor verhuur van woningen omdat andere beleggingen weinig opleverden. Hun drijfveer was dat verhuur van woningen uitermate aantrekkelijke financiële rendementen op konden leverden.  
Over deze rendementen is weinig bekend, maar met behulp van het WoON kunnen wel inschattingen worden gemaakt. De ingeschatte rendementen verschillen overigens naar locatie en type woning. 

Doordat particuliere personen meer kopen dan verkopen, groeit het marktaandeel particuliere verhuur in de woningvoorraad. Uit data van het Kadaster blijkt dat de toename vooral te vinden is onder particuliere verhuurders met huurwoningportefeuille van drie tot vijftig woningen. De aankopen van deze groep steeg van 2.200 woningen in 2009 tot 10.700 in 2017. Hun marktaandeel in het aantal transacties steeg van twee procent naar vijf procent. Het marktaandeel in de voorraad van verhuurders met één woning nam eveneens toe, maar het aandeel in de aankopen bleef min of meer constant.
Er wordt relatief veel gekocht in de vier grote gemeenten. Een vergelijking met de aankopen van eigenaar-bewoners (10 á 11 procent van alle woningtransacties tussen eigenaar-bewoners vinden we terug in de G4) laat dit zien: in 2009 werd negentien procent en in 2017 drieëntwintig procent van alle aangekochte particuliere huurwoningen gekocht in de vier grote steden.
Tegelijkertijd verkopen particuliere personen ook huurwoningen. In de crisisperiode tot en met 2012 verkochten ze achttien procent meer woningen dan dat er gekocht werden. Toen de markt in 2013 kantelde, groeide de huurwoningvoorraad van particuliere verhuurders. In 2013 was het saldo 1.100 meer huurwoningen. Dat steeg snel naar bijna 8.000 huurwoningen in 2017. In de crisistijd minder aankopen dan verkopen en vanaf 2013 precies andersom, is het landelijke beeld.
In de G4-gemeenten komt deze ontwikkeling deels terug. Vooral in Amsterdam zien we een zeer dynamische markt met veel aankopen en verkopen met als resultaat een krimp van de particuliere huurwoningvoorraad tot en met 2015. In 2016 en 2017 zien we een kleine toename. Utrecht wijkt ook af van het landelijk beeld. Daar zien we juist een betrekkelijk beperkte dynamiek. In de Domstad zien we weinig aankopen en weinig verkopen, waardoor de markt in balans blijft. Het gaat om enkele honderden aan- en verkopen per jaar. Rotterdam en Den Haag vertonen een zelfde dynamiek als Nederland: in de crisis meer verkopen dan aankopen en daarna juist andersom.

Het rendement op de verhuur van een woning hangt af van vele factoren en kan op vele manieren worden geschat. Veelvoorkomende methoden versimpelen die werkelijkheid door van de huuropbrengst de kosten voor onderhoud, leegstand, beheer, belastingen, VvE, en financiering af te trekken. Om tot een rendement te komen deelt men dan simpel de huuropbrengst minus de kosten door de hypotheeklening, alsof het eigen vermogen dat men in de woning stopt geen rendement hoeft op te leveren. Volgens een Kadasteronderzoek van Paul de Vries en Frank van der Harst uit 2017 koopt zeventig procent van de particuliere verhuurders overigens hypotheekloos,. Zij zouden derhalve geen hypotheek hebben. De werkelijkheid is echter anders. Velen gebruiken hun andere woning(en) als onderpand voor een hypotheek en kopen vervolgens hypotheekloos een woning.
Voor de berekening van het huurrendement sluit ik aan bij de methode van het CPB (2016), namelijk door de jaarlijkse huuropbrengsten te relateren aan de WOZ-waarden per 1 januari van het betreffende jaar. Hierbij wordt aangenomen dat de WOZ-waarde een goede inschatting is van de marktwaarde. De theorie schrijft, volgens het CPB, voor dat deze waarde gelijk is aan de som van de verdisconteerde stroom van huurinkomsten.
Voor de huurinkomsten exclusief servicekosten, volg ik de CPB-redenatie dat de werkelijke (basis)huur die particuliere verhuurders vragen, een markthuur is. Daarover kan getwijfeld worden omdat 62 procent van het bezit van particuliere verhuurders in het gereguleerde segment valt. Als zij echter in het gereguleerde segment minder dan de maximaal redelijke huur vragen, dan kan worden verondersteld dat de verhuurder de markthuur vraagt. De huur had dan immers hoger kunnen zijn. De particuliere verhuurders maakten afwegingen waardoor de gemiddelde huur lager ligt dan de wettelijke maximale huur. Daarnaast heeft de particuliere verhuurder een ander kostenplaatje dan woningcorporaties. Denk hierbij aan een budget voor leefbaarheid.
Figuur 1 geeft voor het gereguleerde huursegment (onder de liberalisatiegrens, zie tabel 1) aan wat de door de particuliere verhuurders gevraagde en de maximale redelijke huur is op basis van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierbij is alleen gekeken naar huurwoningen die kaal verhuurd zijn, dus niet gestoffeerd, niet gemeubileerd en ook niet aan familie. Alleen in Utrecht ligt de huur hoger dan de maximaal redelijke huur.
Een verklaring zou kunnen zijn dat in Utrecht de mutatiegraad in het gereguleerde particuliere segment heel laag is en huurders geen bezwaar hebben aangetekend bij de huurcommissie. We zien ook een zeer geringe dynamiek in het aan- en verkoopgedrag in Utrecht.
In de andere grote steden (G40) en in de rest van het land liggen de feitelijke huren gemiddeld onder de maximaal redelijke huur. Dit beeld komt trouwens redelijk overeen met drie jaar terug, toen in alle grote steden nog ruimte was voor huurverhoging. Dat in Amsterdam nog een flinke huursprong is te maken, kan te maken hebben met de forse toename van de WOZ-waarden. De WOZ-waarde is een belangrijk onderdeel van het WWS-puntensysteem, zodat ook de maximale huur stijgt en op termijn huurverhoging mogelijk is.
Voor wat betreft de woningen die in het geliberaliseerde segment vallen, is de gevraagde huur sowieso de markthuur. Hier kunnen met het WWS-puntensysteem zogenoemde schaduwhuren worden berekend. Deze zijn niet bindend, maar geven wel een indruk in hoeverre de feitelijke huren afwijken van de huren als de verhuurder wel het puntensysteem zou toepassen. Dan blijkt het gat erg klein te zijn, slecht vijftig euro, maar wel tegengesteld aan de gereguleerde sector. In het geliberaliseerde segment liggen de feitelijke huren boven de schaduwhuren. Ik kan hier twee conclusies aan verbinden. 
Het WWS-puntensysteem blijkt een goed systeem te zijn om de huren in het gereguleerde segment te maximeren. Immers, particuliere verhuurders zitten met hun feitelijke huur beduidend onder de maximaal redelijke huur. Daarnaast blijkt het WWS-puntensysteem niet geschikt voor een indicatie van de huur van geliberaliseerde woningen. Immers, gemiddeld liggen de feitelijke huren boven de schaduwhuren. Maar een inhoudelijke conclusie dat de huren ‘te laag’ of ‘te hoog’ zijn in het geliberaliseerde segment, valt niet te trekken op basis van de gevraagde huur.

De rendementen zijn minder eenvoudig te berekenen dan in eerste instantie is aangegeven. De simpele rekensom is: de feitelijke huur delen door de WOZ-waarde, zoals het CPB aangeeft. Echter, slechts 67 procent van de particuliere verhuurders verhuurt de woning kaal, de overige 33 procent van de woningen wordt of gestoffeerd (26%) of gemeubileerd (7%) verhuurd. Hoewel de feitelijke huur in het WoON niet de kosten voor de stoffering of de meubilering mag bevatten, is het sterke vermoeden dat deze kosten wel in de huur opgenomen zijn. Bijvoorbeeld voor de G4 komt voor woningen die kaal worden verhuurd de verhouding feitelijke huur en maximaal redelijke huur uit op 0,9. Als daarentegen de woning niet kaal maar gemeubileerd wordt verhuurd dan is de verhouding opgelopen naar 1,2. De huur is daarmee niet meer goed vergelijkbaar met andere verhuurders die veel minder woningen gemeubileerd verhuren. Het geschatte rendement op basis van de huur en de WOZ-waarden geeft dan geen zuiver beeld. Deze bestandsvervuiling zou een verklaring voor de bijzondere uitkomsten in Utrecht kunnen zijn. Maar met al deze onzekerheden in het achterhoofd kan toch inzicht gegeven worden in de rendementen.
De woningen die door particulieren worden verhuurd, leveren een gemiddeld rendement op van 5,7 procent. Met andere woorden, de feitelijke jaarhuur is 5,7 procent van de WOZ-waarde. In de G40 ligt het percentage iets hoger en in de rest van Nederland iets lager. Verhuringen aan familie zorgen voor ongeveer één procentpunt lagere rendementen en gestoffeerd dan wel gemeubileerd voor één procentpunt hogere huren. Gemiddeld liggen de rendementen Noord-Holland het laagst en in Zuid-Holland het hoogst. Overijssel en Noord-Brabant zijn provincies met een gemiddeld rendement gelijk aan Nederland.

Het geschatte rendement van particuliere verhuurders is 5,7 procent. De institutionele verhuurders realiseren 5,9 procent en de woningcorporaties 5,0 procent op basis van dezelfde aannames; dus kale verhuringen. Zoals hiervoor is beargumenteerd is deze onderlinge vergelijking niet helemaal zuiver omdat het rendement van de particuliere verhuurder wordt overschat in verband met het grote aandeel gestoffeerde en gemeubileerde verhuur en de verhuur aan familieleden zonder dat we hiervoor kunnen corrigeren. Dat komt omdat respondenten waarschijnlijk geen onderscheid kunnen maken tussen de huur en de extra kosten voor de stoffering en meubilering. Particulieren huurwoningen worden voor twee derde kaal verhuurd. Institutionele beleggers (88%) en woningcorporaties (98%) verhuren woningen vooral kaal.
De vraag rijst of de hogere rendementen van de particuliere verhuurders ten opzichte van de woningcorporaties gebaseerd zijn op de kwaliteit van de woningen. Dat blijkt niet het geval. Als we kijken naar de WOZ-waarden, dan valt gelijk op dat de particuliere verhuurders vooral goedkope woningen verhuren. Ruim zestig procent van hun bezit heeft een maximale WOZ-waarde van 250 duizend euro. Het bezit van institutionele beleggers bestaat voor bijna de helft (47%) uit woningen met een WOZ-waarde onder de 250 duizend euro en de corporaties hebben de minste goedkope woningen (30%).
Juist de rendementen op goedkope woningen zijn hoog. Dat geldt voor alle typen verhuurders. Des te hoger de WOZ-waarde, des te lager het rendement. Dat zal voor een groot deel te maken hebben met de grote vraag naar kleine woningen. Doordat woningen die particulieren verhuren vooral goedkope woningen zijn, ligt hun gemiddelde rendement boven die van de institutionele beleggers. Deze laatste groep haalt, gecorrigeerd voor de WOZ-waarden, de hoogste rendementen.

Particuliere verhuurders staan voor een grote investeringsopgave. Slechts 21 procent heeft een energielabel A of B. Hun huurders zijn verrassend realistisch. Zo vindt 24 procent hun woning energiezuinig en 52 procent absoluut niet. Bij corporaties ligt het anders. Huurders denken dat hun woning meer energiezuinig is dan in werkelijkheid het geval is, maar eigenaar-bewoners ontbreekt het helemaal aan een realistisch beeld van de eigen woning. Bijna vijftig procent vindt de woning energiezuinig, terwijl slechts 35 procent een A of B label heeft.
De energietransitie is een belangrijk thema voor de komende jaren. Particuliere verhuurders bezitten relatief veel goedkope woningen en de noodzakelijke investeringen zullen zwaar drukken op het rendement. Duurzame investeringen zouden wel eens de molensteen om de nek van de particuliere verhuurder kunnen zijn.

Er is nog weinig bekend over de particuliere verhuur. Waarom kiezen mensen ervoor om woningen te verhuren? Is dat voor het rendement, en wat is dat rendement dan precies? Er zijn vooral veel vragen, maar nog weinig antwoorden.
Deze bijdrage zoomt in op het rendement door de huur in verhouding te brengen met de WOZ-waarde. Particuliere verhuren vooral woningen met een waarde onder de 250 duizend euro. Omdat goedkope huurwoningen gemiddeld een hoger rendement opleveren dan duurdere woningen, is ook het directe rendement dat particulieren halen hoog. Institutionele beleggers behalen overigens gemiddeld hogere rendementen. Verder kenmerkt het particuliere segment zich door veel gestoffeerde en gemeubileerde huur en verhuur aan familieleden. Als we type verhuurders vergelijken voor wat betreft de kale verhuringen van woningen onder de 250 duizend euro aan niet-WOZ-waarde, dan ligt het rendement van de particulieren op 6,2 procent. Dat is een dikke één procentpunt hoger dan de corporaties. Best een mooi rendement.