18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014DOOR PETER BOELHOUWERTot de eerste categorie van vraag-stukken reken ik het falen van het inde jaren negentig in zwang geraakte new public manage-ment. Dit is een door overheden en semi-overheden in dejaren tachtig ge?ntroduceerde managementfilosofie. Dezestroming staat volgens Wikipedia tegenover de bureaucratische princi-pes en wilde het model van de private sector toepassen op de publie-ke sector. De basiswaarden van deze managementstijl zijn zuinigheid,doelmatigheid en doeltreffendheid. Zo wordt er meer gebruik gemaaktvan verzelfstandiging en zijn resultaten belangrijker dan de wijze waar-op ze behaald zijn. Het denken is bedrijfsmatig, men denkt in termenvan producten en klanten. Ook krijgen managers meer vrijheid en ver-antwoordelijkheid.Het disfunctioneren van het New Public Management beperkte zichniet tot de corporatiewereld. Zo zijn de problemen die hierdoor ont-stonden ook in het onderwijs (Amarantis), als in de zorg (Philadelhpia,Meavita) terug te vinden. Zuidhof van de UvA merkt hierover op datdeze managementstijl zowel botst met het liberale gedachtegoed datzich vooral richt op de vraag in welke mate markten kunnen wordenvrij gelaten (voorkomen van marktfalen), als met het sociaal-democrati-sche gedachtegoed dat zich richt op de vraag in welke richting mark-ten gestuurd moeten worden om een gewenste sociale uitkomst terealiseren (herverdeling).In feite worden onder de vlag van het new public management nieu-we markten gecre?erd voor publieke taken (denk ook aan emissie-rechten, filebestrijding, arbeidsmarktbeleid etc). Zuidhof beschrijftdeze ontwikkeling als neoliberale marktpolitiek 2.0 die niets te makenheeft met het traditionele liberalisme. Voorwaarde voor een succesvolbeleid in een dergelijk nieuw beleidssysteem is dat de overheid duide-lijk doelstellingen aangeeft en ook uitdraagt, de marktpartijen ruimtegeeft, de resultaten monitort en de betrokken organisaties rekenschaplaat geven. In feite wordt dan deels teruggegrepen op het voor dejaren tachtig gehanteerde bureaucratisch sturingsmodel.Geconstateerd kan worden dat dit op tal van overheidsterreinen vol-strekt onvoldoende is uitgewerkt. Zo heeft de rijksoverheid op hetbeleidsterrein wonen de afgelopen twee decennia geen eenduidigbeleidskader ontwikkeld waar corporaties zich op konden richten enook afgerekend konden worden. Wel werden er door tien opeenvol-gende ministers bijna jaarlijks nieuwe prioriteiten gesteld die nauwe-lijks of niet ge?valueerd werden. Vanwege het ontbreken van duidelij-ke en zwalkende overheidsdoelstellingen ontviel ook de legitimiteitvoor het handelen van woningcorporaties.Flink afschrijvenNaast dit algemene overheidsfalen speelt er nog een aantal specifiekezaken in de corporatiesector die ook door de commissie Hoekstrawerden onderkend: de vastgoedmarkt kent een hoog risicoprofiel, eris geen duidelijke eigenaar van het vastgoed aan te wijzen, er ont-breekt een moreel kompas en een zelfcorrigerend vermogen in desector. Ook de sinds 2008 sterk veranderde marktomstandighedenkunnen als een belangrijke verklaring voor de ontstane problemengenoemd worden; zo moesten corporaties flink afschrijven op eerderkansrijke grondposities en leverde de verkoop van huurwoningen plot-seling veel minder op dan begroot. De vaak ook genoemde collectievezekerheidsstructuur is in mijn ogen een minder groot probleem. Ikdenk dat het ook voor directeur-bestuurders van corporaties een hardgelag is wanneer hun organisatie door wanbeleid gesaneerd wordt enzij zelf op non-actief gesteld worden.De analyse van de ooraken van de ontstane problematiek levert ookdirect een aanzet voor de oplossingsrichting. Als eerste dient door deoverheid duidelijk te worden gemaakt waar corporaties op kunnenworden aangesproken. Zo kan de rijksoverheid algemene volkshuis-vestingsdoelstellingen formuleren die vervolgens op gemeentelijk enregionaal niveau kunnen worden uitgewerkt in lokale woonvisies enprestatieafspraken. Hierbij zijn er voldoende kernactiviteiten te benoe-Gooi niet het kindmet het badwater wegDe problemen die in de corporatiesector zijn ontstaan, zijn naar mijn idee eencombinatie van sectoroverschrijdende governancevraagstukken en problemen diespecifiek voor de corporatiesector gelden.THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2014men die op het sociale domein liggen. Veelal verliesgevende uitstapjesnaar de marktsector zijn dan niet nodig.De belangrijkste sociale opgave is in mijn ogen de betaalbaarheid. Hetis toch merkwaardig dat de overheid via de gedragscode hypothecairefinanciering voor voornamelijk midden- en hogere inkomensgroepenstrenge woonlastentabellen hanteert om te voorkomen dat huishou-dens in betalingsproblemen komen, terwijl voor de lage inkomens inde huursector een dergelijk toetsingskader ontbreekt. Corporaties kun-nen relatief dure huurwoningen net onder de liberalisatiegrens van699 euro toewijzen aan huishoudens met een minimum inkomen,waardoor volgens de Nibud-normering een volstrekt onverantwoordresterend inkomen overblijft.Het bieden van woonruimte aan huishoudens die daar zelfstandig niettoe in staat zijn, staat in vrijwel ieder missiestatement van de corpo-raties beschreven. In dit kader is het merkwaardig dat corporatieswoningen aan de doelgroep aanbieden die ook met gebruik van huur-toeslag tot onverantwoorde woonuitgaven leiden. Om dit euvel te ver-helpen zou een passendheidstoets op de betaalbaarheid kunnen wor-den ingevoerd, die vergelijkbaar is met de zorgplicht van banken bij hetverstrekken van hypotheken.Een ander aspect van de betaalbaarheid is de positie die lage midden-inkomens innemen. Zo wordt de grens voor de sociale huursectorthans bij 1.800 ? 1.900 netto in de maand gelegd. Zeker voor meerper-soonshuishoudens geldt dat zij nauwelijks of geen alternatief in decommerci?le huur (te duur) of koopsector (geen financiering) hebben.Totdat zich hier veranderingen in de markt voordoen, lijkt een inko-mensgrens van 40.000 euro meer in de rede te liggen, dan de huidige34.000 euro. Eventueel kan deze inkomensgrens regionaal gedifferen-tieerd worden.Naast de betaalbaarheid kunnen ook het verduurzamen van debestaande woningvoorraad en de herstructurering van achterstands-wijken als belangrijke sociale opgaven beschouwd worden. In dat laat-ste geval kunnen corporaties ook wat duurdere huur- en goedkoperekoopwoningen realiseren wanneer de gemeentelijke overheid daarexpliciet om vraagt en er geen marktpartijen zijn om deze taak op tepakken.Grondige verbouwingNaast het versterken van de legitimiteit van corporaties door op rijksni-veau een helder meerjarig beleidskader te formuleren en op gemeen-telijk niveau toetsbare prestatieafspraken te maken, vraagt ook hettoezicht om een grondige verbouwing. Behalve minster Blok die "hettoezicht binnen het ministerie wil trekken" is vrijwel iedereen er welvan overtuigd dat er een onafhankelijke toezichthouder(Woonautoriteit) dient te worden ingesteld. De taken van deze externetoezichthouder zouden naast het financi?le toezicht ook de rechtmatig-heid en de governance kunnen bevatten.Bovendien zou deze toezichthouder de inzet van de financi?le midde-len van de corporaties ook moeten kunnen beoordelen naar doelma-tigheid (efficiency en risicobeheersing) en naar de beleidsopgaven diecorporaties zich gesteld hebben in het overleg met de gemeenten. Deminister kan aanvullend beoordelen of zijn beleidsvoornemens in vol-doende mate doorwerken in de praktijk. Daarnaast kan de ministerbemiddelen bij conflicten, integriteitsconflicten oppakken en zwaresancties uitvaardigen.Omdat de borging van leningen op de kapitaalmarkt een geheel ande-re expertise vergt en verantwoordelijkheid met zich brengt, ben ik erwel voorstander van om deze taak bij het Waarborgfonds SocialeWoningbouw (WSW) te beleggen. Het WSW (met overheidsachter-vang) kan ook de sanering voor zijn rekening nemen en door medebe-kostiging belang hebben bij een goede sanering.Wat betreft het intern functioneren van de corporaties vragen heteigenaarschap en de efficiency aandacht. Het is verstandig om eenzogenoemde `derde ring' in te stellen; een instantie van bewoners enwoningzoekenden die samen met de gemeente de RvT benoemt, dejaarrekening goedkeurt en instemt met het meerjarenplan.Ook het intern functioneren van corporaties kan effici?nter wordeningericht. Benchmarking, het DrieKamerModel van Conijn, de allocatie-methode van Van Os en de regiecorporatie van Gruis et al. biedenhiertoe nuttige aanzettenTen slotte kan er ge?xperimenteerd worden met nieuwe vormen vanzelfbeheer door bewoners, zoals de onlangs wettelijke mogelijkheidom woonco?peraties in te stellen. Zelf heb ik hier overigens geenoverspannen verwachtingen van. Zonder nu direct te spreken van eenmarginalisering (daar is de sector nog te groot voor) wordt de socialehuursector in toenemende mate bewoond door huishoudens die moe-ten rondkomen van een zeer bescheiden inkomen met vaak meervou-dige problemen. Hun eerste wens zal veelal niet uitgaan naar het ver-groten van hun verantwoordelijkheden door lid te worden van eenco?peratie.Ook buitenlandse voorbeelden leren dat woonco?peraties slechts opbescheiden schaal voorkomen en veelal interessant zijn voor de mid-deninkomensgroepen die om wat voor reden dan ook een beperktetoegang hebben tot de marktsector. Ook dient gewaakt te worden dateen van de belangrijkste uitgangspunten van de sociale huursectorgeweld wordt aangedaan: het revolving fund principe. Daartoe dient ergeen vermogen van de corporatie te worden afgeroomd.THEMA: HOE VERDER MET DE CORPORATIESECTOR?