Hoe kijkt een gebiedsontwikkelaar aan tegen leefbaarheid? Als het aan Frans Holleman ligt, directeur BPD Regio Noord-Oost & Midden, wordt de overwaarde van uitleglocaties gebruikt om de leefbaarheid in de stad te vergroten. "Mooie plannen blijven alleen overeind als we naar het geheel durven kijken."

Frans Holleman: "Leefbaarheid gaat verder dan een huis dat mensen kopen. Leefbaarheid gaat over het gebouw én het hele gebied eromheen. Voor ons is de fysieke leefomgeving een onlosmakelijk onderdeel van het woonproduct. Je kunt rood eenvoudigweg niet los zien van blauw en groen. Dat heeft met belevingswaarde te maken, nog even los van het klimaatvraagstuk. Die belevingswaarde wordt steeds belangrijker voor Nederlanders. Een grote groep kiest daarvoor. Ze hebben de supermarkt niet meteen om de hoek zitten, maar wonen wel in het groen. Voor anderen is leefbaarheid juist wel die winkel om de hoek. In onze visie moet je zo'n leefomgeving actief vormgeven. Dat doe je door locatie, ontwerp en doelgroepen met elkaar te verbinden."

We doen dat bijvoorbeeld rondom de oude Melkfabriek in hartje Arnhem. Daar bouwen we aan een circulaire stadswijk voor een leefgemeenschap die denkt in waarden als maatschappelijke verantwoordelijkheid, duurzaamheid en hergebruik van materialen; een groep die warmloopt voor de deeleconomie met een verschuiving van bezit naar gebruik; een groep die de plek van de terugtredende overheid inneemt met een participerende rol voor bewoners en ondernemers. 

Dit zie je terug in de aanpak van de mobiliteit rondom de oude Melkfabriek. De jonge digitalen de primaire doelgroep van dit project heeft niet zo veel met autobezit, maar heeft wel behoefte aan vervoer. Daarom doen we een pilot met deelauto's. Omdat er voor de 280 geplande woningen minder auto's nodig zijn, zijn er ook minder parkeerplekken nodig. Zo schep je ruimte voor andere kwaliteiten. Dat bedoel ik met actief vormgeven van de leefomgeving, met het verbinden van ontwerp en doelgroep.

Aanvankelijk vond de gemeente Arnhem het moeilijk om de parkeernorm los te laten. Ik begrijp die terughoudendheid, vanwege de mogelijke juridische gevolgen van die keuze: zij leveren een halve plek per woning in plaats van de gebruikelijke anderhalve. Maar wij kunnen dankzij onze klantkennis en gebiedsmarketing een doelgroep aanspreken die geen eigen auto wil en die niet op parkeerplekken zit te wachten. Een doelgroep die vooral voor andere vormen van mobiliteit gaat en die alleen een deelauto pakt als dit werkelijk een voordeel oplevert boven de fiets of het ov. Dat de gemeente de parkeernorm heeft losgelaten, vind ik moedig. Dít ambitieniveau is wat wij als gebiedsontwikkelaar nodig hebben: dat gemeenten een ontwikkeling niet sectoraal benaderen, maar integraal. Mooie toekomstgerichte plannen blijven in de realisatie alleen overeind als een gemeente naar het geheel durft te kijken, over de sectoren heen.

Een ander voorbeeld is Reeve, een compleet nieuw dorp dat ten zuidwesten van Kampen komt. In het kader van de Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier wordt er een nieuwe rivierarm aangelegd in de IJsseldelta: het Reevediep. Deze waterberging moet voorkomen dat de inwoners van Kampen en Zwolle in de toekomst natte voeten krijgen. Tegelijkertijd ontstaat er een waardevol natuurgebied van 400 hectare met vissen, vogels en ander dieren. Aan de noordzijde van het Reevediep, achter de bijbehorende klimaatdijk, komt het nieuwe dorp met zo'n 1300 woningen. 

Rood, groen en blauw kun je hier mooi in samenhang vormgeven. Het wijdse uitzicht geeft het echte IJssellandschapsgevoel. Er is een groep mensen die dit fantastisch vindt. Anders dan de jonge digitalen van de Melkfabriek hebben zij minder behoefte aan voorzieningen op loopafstand. Het zijn vooral gezinnen die meer de vrijheid zoeken, die ruimte willen ervaren, terwijl ze toch maar op een kwartiertje rijden van een stad zitten.

Reeve is nieuw landschap. Een frisse blik en realisatiekracht zijn de gouden combinatie van het vak. Nieuwe dingen doen, maakt het vak leuk. Als je alleen bestaande dingen doet, kun je ook een robot inzetten. Alles wat we in dat nieuwe landschap gezamenlijk realiseren, is from scratch, met andere natuurwaarden, zonder bijvoorbeeld de Vinex-normen voor groen en blauw. Je hebt in Reeve gewoon meer te bieden.
De nieuwe uitleglocaties verschillen met die van vroeger. Het zijn geen Vinex-wijken maar stadsdorpen aan de rand van de stad. Een andere gebiedsontwikkeling in die geest is Haverleij bij Den Bosch. Die is grotendeels al gerealiseerd. Door de 1000 woningen en appartementen te concentreren in elf kastelen speel je veel groen in het gebied vrij. Het maakt dat slechts tien procent van de 210 hectare bebouwd is. Haverleij laat zien dat woningbouw en natuurschoon hand in hand kunnen gaan.
Ook nu de crisis voorbij is en de markt aantrekt, is leefkwaliteit onze primaire ambitie. Maar leefbaarheid is bovenal een publiek vraagstuk. Hoe geef je als gemeente al die mensen een dak boven het hoofd? Wij zitten als ontwikkelaar in wezen in een luxepositie en kunnen ons relatief gemakkelijk opwerpen als hoeders van de leefbaarheid. Wat we daarbij nodig hebben, zijn gemeenten die zich niet laten verleiden om hun wijken vol met woningen te stampen. Voor ons is het de kunst om trouw te blijven aan onze ambitie en de discussie aan te gaan zonder dogmatisch te worden.

Overheden, vooral in middelgrote steden, hebben door de crisis specialistische kennis moeten wegbezuinigen. Wij kunnen helpen met de gewenste expertise en als gebiedsontwikkelaar echt toegevoegde waarde bieden. Een voorbeeld hiervan is Kamperpoort in Zwolle. Daar zitten wij als private partij af en toe op de publieke stoel en zijn we de uitvoerende hand van de stad. We denken daarbij niet in stenen, maar in de sociale structuur van de wijk. Kamperpoort is van oudsher een levendige buurt met ambachtslieden, daar moet je niet uitsluitend dure woningen willen bouwen.

Elke woning die wij nu ontwikkelen en waar dit fysiek en contractueel mogelijk is, krijgt tien vierkante meter aan zonnepanelen. Dat gaat in Nederland grofweg voor de helft van onze productie lukken; we praten dan over zo'n 2500 woningen per jaar. Dat hóeven we niet te doen. Is dat bedrijfsmatig afgewogen? Nee, het kost waarschijnlijk geld. Tien vierkante meter fotovoltaïsch oppervlak is goed vanuit milieuperspectief, maar we willen dan ook nog dat dit esthetisch verantwoord gebeurt. Dáár hechten we waarde aan, dát bedoel ik met vakidioten. Maatschappelijke verantwoordelijkheid zit in onze genen.

Wat de samenleving in de nabije toekomst ook van ons zal vragen, is een diverser en flexibeler woningaanbod en, vooral in de stad, meer mogelijkheden om voorzieningen te delen. Op Zeeburgereiland in Amsterdam experimenteren we daarom met compact wonen en collectieve voorzieningen, zoals een gastenverblijf, muziekruimte, bibliotheek, sauna, kleine bioscoop en gedeeld autogebruik. Op die manier houd je leefkwaliteit in de stad nog enigszins betaalbaar, want uiteindelijk betalen de huizenkopers en -huurders voor hun eigen leefbaarheid. 

Dat is meteen het grote probleem van de stad met de huidige woningopgave: leefbaarheid dreigt onbetaalbaar te worden. De benodigde expertise, de lange doorlooptijden, de bezwaren van omwonenden, de grondsaneringen? Dat alles maakt de stad zo duur dat we moeten uitkijken dat we de leefbaarheid niet wegredeneren omwille van de betaalbaarheid. We kunnen zo'n tien procent van de woningopgave prima in de stad realiseren. Als we dertig procent willen halen, moet je het stedelijk programma aanpassen en geld investeren. Je kunt mogelijk tot vijftig procent komen, maar de rest is eigenlijk ondoenlijk als je het op een goede, leefbare en financieel haalbare manier wil doen.

Ik begrijp politici dan ook niet zo goed die suggereren dat alles zo maar in de stad kan. Je moet wel realistisch blijven en eerst een scherpe analyse maken voordat je wat roept. Met uitleg is voor de crisis veel geld verdiend. Dat geld is deels naar de algemene middelen gegaan en deels als rendement bij de ontwikkelaars terecht gekomen. Nu zou je de overwaarde ook voor een groot deel kunnen gebruiken om in de leefbaarheid van de stad te investeren. Dat zou fantastisch zijn.
Uiteindelijk doe je het voor mensen. De tijd dat kopers en huurders hun informatie uit de brochure haalden, is echt voorbij. Ze zoeken alles digitaal op en maken complete analyses van woning en omgeving. Wellicht is dat de meest dominante trend die zich aandient: mensen willen personaliseren, ze willen kunnen finetunen. Voor grote projecten betekent dit dat je niet alles van tevoren moet willen dichttimmeren. Dan kun je beter inspelen op de wensen van bewoners. Laatst sprak ik bewoners van de Groene Oase in Zwolle, een project dat in 2007 de Zwolse architectuurprijs kreeg. Inspirerend dat negen van de tien het geweldig mooi vinden en het socialiserende karakter van de wijk roemen. Daar doe je het voor.