DOOR JORIS HOEKSTRA, TU DELFT, FACULTEIT BOUWKUNDE, OTB ?RESEARCH FOR THE BUILT ENVIRONMENT, MICHAEL OXLEY, CAMBRIDGECENTRE FOR HOUSING AND PLANNING RESEARCH, UNIVERSITY OF CAMBRIDGELange tijd was de private huursector1in veel Europese landeneen sector in verval. Stimulering van het eigenwoningbezitwas gemeengoed en voor de huishoudens die niet konden ofwilden kopen was er de sociale huursector. Vaak was er sprakevan een strikte huurregulering en een sterke huurbescher-ming, waardoor private verhuurders moeilijk winst konden maken enpotenti?le investeerders werden ontmoedigd om tot de private huur-markt toe te treden2. Vanaf de jaren negentig van de 20e eeuw begintdeze situatie geleidelijk te wijzigen. De huurregulering wordt dan bij-na overal gemoderniseerd en verschillende landen gaan specifiek beleidontwikkelen om investeringen in private huurwoningen te stimuleren.Het meest bekende voorbeeld op dit gebied is waarschijnlijk `buy-to-let' in het Verenigd Koninkrijk, waarbij individuele investeerders in deprivate huursector konden profiteren van volledige hypotheekaftrek(een aftrek die in de Britse eigenwoningsector overigens niet meer vantoepassing is)3. De combinatie van `buy-to-let', stijgende vastgoedprij-zen en verminderde huurregulering zorgde ervoor dat het aandeel pri-vate huurwoningen in het Verenigd Koninkrijk toenam van 10% in 2000tot ongeveer 18% vandaag de dag4. Veel minder bekend is dat er ook inFrankrijk sprake is van fiscale bevordering van individuele investerin-gen in private huurwoningen. In deze bijdrage zal het Franse modelnader uit de doeken worden gedaan5.DE OPKOMST VAN DE FRANSE PRIVATE HUURSECTORTot begin jaren tachtig slonk het aandeel van de Franse private huur-sector ten koste van het aandeel sociale huurwoningen en koopwonin-gen. In die periode werden er veel private huurwoningen verkocht ofgesloopt, terwijl er weinig stimulansen waren om in nieuwbouw vanprivate huurwoningen te investeren. Tegelijkertijd werden de socialehuursector en de koopsector juist sterk door de Franse overheid gesti-muleerd. Vanaf midden jaren tachtig begint het aandeel particulierehuurwoningen echter te stabiliseren en sinds 2006 laat dit aandeel zelfseen lichte toename zien (zie figuur 1). Dit is te danken aan de omvang-rijke investeringen van individuele huishoudens in nieuwe particulierehuurwoningen, hierbij geholpen door fiscale voordelen. Op ditmoment is de Franse particuliere huurwoningenvoorraad voor meerdan 95% in handen van individuele particuliere verhuurders, waarbijtwee derde van deze groep slechts ??n huurwoning bezit. Er zijn welinstitutionele verhuurders, maar deze richten zich voornamelijk opnichemarkten: huisvesting in het topsegment, huisvesting voor oude-ren.De Franse individuele, particuliere verhuurders zijn hoofdzakelijkactief in de sector vanwege investeringsmotieven: meer opbrengstendan op een spaarrekening, een aanvulling op het pensioen of het cre?-ren van een aantrekkelijke erfenis voor de kinderen. Voor de meesteindividuele particuliere verhuurders is de mogelijkheid om te profite-ren van belastingvoordelen echter de doorslaggevende reden om teinvesteren in de nieuwbouw van particuliere huurwoningen in plaatsvan in andere beleggingen. Het inkomen van de investerende particu-liere verhuurders is ongeveer vier keer het gemiddelde inkomen en hungemiddelde leeftijd is relatief hoog.11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENSFISCALE STIMULANSENZORGEN VOOR INVESTERINGENIN FRANSE PARTICULIEREHUURSECTORIn verschillende West-Europese landen is de private huursector duidelijk in opkomst. Investeringenvan particuliere huishoudens, dikwijls gestimuleerd door fiscale voordelen, spelen hierbij eenbelangrijke rol. In Frankrijk bijvoorbeeld, waar investeringen van individuele huishoudens een grotebijdrage leveren aan de nieuwbouwproductie van private huurwoningen.VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENSTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014121212Figuur 1 Ontwikkeling van de Franse eigendomssectoren vanaf 19636Bron: INSEE (Frans nationaal statistisch bureau)FISCALE BEHANDELING VAN FRANSE INDIVIDUELE PARTICULIERE VER-HUURDERSOm de belastingvoordelen voor Franse particuliere verhuurders tekunnen plaatsen is het van belang om te weten hoe deze groep wordtbehandeld in het belastingsysteem. Individuele particuliere verhuur-ders betalen in Frankrijk inkomstenbelasting over het inkomen dat zeontvangen uit verhuur. Als de jaarlijkse huurinkomsten lager zijn dan 15.000 is het micro-foncier regime van toepassing, dat tot doel heeftom de administratieve lasten voor kleine private verhuurders zo laagmogelijk te houden. Het micro-foncier regime houdt in dat een forfai-tair bedrag ter waarde van 30% van de huurinkomsten van het belast-bare inkomen mag worden afgetrokken als compensatie van de kostendie de verhuurder maakt. Het micro-foncier regime kan echter nietworden gecombineerd met de belastingvoordelen voor individueleparticuliere verhuurders.Voor de meeste individuele particuliereverhuurders is de mogelijkheid om te profiterenvan belastingvoordelen de doorslaggevende redenom te investeren in de nieuwbouw van particulierehuurwoningen in plaats van in andere beleggingenParticuliere verhuurders met huurinkomsten boven de 15.000 vallenonder het normale foncier regime. Ook verhuurders met lagere huur-inkomsten kunnen echter voor dit regime kiezen wanneer ze denkendat dit gunstiger voor hen is dan het micro-foncier regime. Het nor-male foncier regime laat toe dat alle kosten die samenhangen met deverhuur van een particuliere huurwoning (onderhoudskosten, verbe-terinvesteringen, hypotheekrente en lokale belastingen) van de huur-inkomsten kunnen worden afgetrokken. De af te trekken kostenmogen zelfs groter zijn dan de totale huurinkomsten; de negatievebalans mag maximaal 10.700 per jaar bedragen7. Het zijn echter nietalleen de werkelijke kosten die in deze rekensom kunnen worden mee-genomen. Ook de fictieve bedragen uit de belastingvoordelen kunnenworden ingezet om de negatieve balans zo maximaal mogelijk temaken.De toegestane negatieve balans zorgt ervoor dat Franse particuliereverhuurders vaak beduidend minder inkomensbelasting betalen danhuishoudens die geen huurwoning bezitten en een vergelijkbaar inko-men hebben. In het meest recente belastingvoordeel (Duflot, intreemogelijk van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2016) kan geduren-de een periode van 9 jaar ieder jaar 2% van de investeringskosten vaneen nieuw te bouwen particuliere huurwoning van de te betaleninkomstenbelasting worden afgetrokken. Uitgaande van een investe-ring van 150.000 (bij wijze van voorbeeld) komt dit neer op een jaar-lijks belastingvoordeel voor individuele particuliere verhuurders van 3.000. Er zijn zelfs mensen die speciaal een hypotheek afsluiten omte kunnen investeren in een nieuwe particuliere huurwoning, en opdie manier van het belastingvoordeel te kunnen profiteren.Het voorgaande maakt duidelijk dat de Franse belastingwetgevingbeduidend genereuzer is voor individuele particuliere verhuurdersdan de Nederlandse fiscus. In Nederland worden de inkomsten vanindividuele particuliere verhuurders hoofdzakelijk in box 3 belast(alleen de meer professionele individuele particuliere verhuurdersworden belast in box 1). Dit betekent dat de fiscus uitgaat van een fic-tief rendement van 4% over het positieve saldo van woningwaarde enhypotheekschuld. Over dit rendement dient vervolgens 30% belastingbetaald te worden. Van aftrek van eventuele kosten is in deNederlandse box 3 geen sprake8.KENMERKEN VAN DE BELASTINGVOORDELENDe belastingvoordelen voor Franse particuliere verhuurders vinden hunoorsprong in de jaren tachtig van de 20e eeuw. Als gevolg van de econo-mische crisis en de hoge rentestanden zakten de investeringen in dekoopsector toen in. Om de woningbouwproductie toch enigszins op peilte houden besloot de Franse overheid daarom om de particuliere inves-teringen in de huursector te gaan stimuleren met behulp van belasting-voordelen. Vanaf 1986 is een grote vari?teit aan dergelijke fiscale regelin-gen in het leven geroepen die alle ge?ntegreerd zijn in het normale fon-cier regime. Meestal dragen deze regelingen de naam van de ministerdie ze ge?ntroduceerd heeft: Quiles-M?haignerie, P?rissol, Besson,Robien, Borloo etc.. Hoewel de precieze uitwerking steeds verschilt,7060504030201001963 private huursector sociale huursector koopsector overig1970 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006 2009JardinLadoucetteinDrancy,regioParijs(FotoCr?ditAgricoleImmobilier)13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENShebben de belastingvoordelen grosso modo de volgende kenmerken:? Ze voorzien meestal in de jaarlijkse aftrek van een bepaald percenta-ge (bijvoorbeeld 2%) van de investeringskosten9. Omdat deze aftrekgedurende meerdere jaren van toepassing is, betekent dit feitelijkdat een substantieel deel van de totale investering voor de belastin-gen kan worden `afgeschreven'.? Ze voorzien soms in de jaarlijkse aftrek van een vast percentage vande huurinkomsten (vergelijkbaar met de 30% in het micro-foncierregime).? Ze hebben een beperkte geldigheidsduur (voor wat betreft nieuweintreders) die niet zelden samenhangt met een kabinetsperiode.? Ze hebben een looptijd die varieert tussen de 6 en de 15 jaar.? Ze zijn soms gebonden aan bepaalde voorwaarden met betrekkingtot het inkomen van de huurder en de maximale huur die kan wor-den gevraagd. Door deze voorwaarden te stellen hoopt de Franseoverheid de zogenaamde intermediaire sector, het segment tussende `goedkope' sterk gereguleerde sociale huursector en de `dure' veelminder gereguleerde particuliere huursector, te stimuleren. Debelastingvoordelen die zich specifiek richten op de intermediairesector zijn over het algemeen genereuzer dan de regelingen waaraangeen huur- of inkomensvoorwaarden verbonden zijn (ter compensa-tie van de minder grote vrijheid voor wat betreft huurstelling).? Sommige belastingvoordelen zijn alleen van toepassing op regio'smet een betrekkelijk gespannen woningmarkt.Het precieze fiscale voordeel van de belastingvoordelen verschilt persituatie en per variant, maar kan oplopen tot enkele duizenden euro'sper jaar.ONTWIKKELAARS VAN WONINGEN OF VERKOPERS VAN FINANCI?LEPRODUCTEN?In Frankrijk hebben de belastingvoordelen voor individuele privateverhuurders geresulteerd in de opkomst van specifieke typen project-ontwikkelaars, soms gekoppeld aan banken. Deze ontwikkelaars ver-kopen niet zozeer woningen als wel financi?le producten. Ze houdenzich niet alleen bezig met de bouw van particuliere huurwoningen,maar ook met het beheer (selectie huurder, inning van huur) en hetonderhoud van deze woningen. Daarnaast handelen ze in hypothekenen bieden ze verzekeringen aan die het risico voor de verhuurderbeperken, bijvoorbeeld een verzekering tegen niet-betalende huurders.Dergelijke projectontwikkelaars maken het mogelijk om te investerenin particuliere huurwoningen zonder het investeringsobject ooit zelfte bezoeken.De particuliere huurwoningen die worden gebouwd vanwege investe-ringsdoeleinden, worden vaak op relatief gestandaardiseerde wijzeOpditmomentisdeFranseparticulierehuurwoningenvoorraadvoormeerdan95%inhandenvanindividueleparticuliereverhuurders(FotoCr?ditAgricoleImmobilier)EenappartementinSaint-S?bastien-sur-Loire(FotoCr?ditAgricoleImmobilier)HetcomplexinDrancybestaatuitwoningenmet2,3en4kamersenwordtindetweedehelftvan2015opgeleverd(FotoCr?ditAgricoleImmobilier)LesPatiosD'Or inderegioToulouse(FotoCr?ditAgricoleImmobilier)VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENSTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014141414gerealiseerd. Omdat de investeerder de woning zelf niet gaat gebrui-ken, hoeft er immers geen maatwerk te worden geleverd. In meer dan80% van de gevallen gaat het om relatief kleine (1 tot 3 kamers) studio'sof appartementen, hoewel er in kleinere plaatsen ook wel eengezins-woningen worden gerealiseerd. Gemiddeld hebben de gerealiseerdewoningen een woonoppervlakte van ongeveer 60 vierkante meter.Deze betrekkelijk geringe omvang hangt samen met het feit dat demeeste investeerders niet meer dan 150.000 tot 200.000 willeninleggen, ook al omdat de fiscale voordelen boven dit bedrag niet meergroter worden (bij een bepaald investeringsbedrag wordt de maximaleaftrekpost van 10.700 immers bereikt). Gerelateerd hieraan kan wor-den geconstateerd dat een flink deel van de investeringen in nieuweparticuliere huurwoningen zich concentreert in kleinere en middel-grote steden. Hier liggen de grondprijzen namelijk lager en is de lokaleoverheid over het algemeen toeschietelijker dan in de grotere steden.De huishoudens die de nieuw gerealiseerde particuliere huurwonin-gen betrekken zijn relatief klein (gemiddeld 1,9 persoon per huishou-den) en relatief jong (gemiddelde leeftijd 28). Hun inkomen ligt onge-veer op het nationale gemiddelde. Over het algemeen is dit een ergmobiele groep huurders; men blijft gemiddeld slechts 3,5 jaar in dewoning wonen.EFFECTEN VOOR DE BOUWPRODUCTIE EN DE SCHATKISTFiguur 2 geeft inzicht in de bouwproductie in Frankrijk in de periode1980-2011. Uit de figuur blijkt dat er in de meeste jaren 300.000 tot400.000 nieuwe woningen zijn gebouwd. Na het uitbreken van de cri-sis in 2008 zakte de woningbouwproductie weliswaar wat in, maardeze terugval was lang niet zo dramatisch als in veel andere Europeselanden.Figuur 2 In aanbouw genomen woningen in de periode 1980-2011Bron: Franse Ministerie van huisvestingIn Frankrijk wordt de nieuwbouwproductie hoofdzakelijk gerealiseerddoor drie typen aanbieders: sociale verhuurders, particuliereopdrachtgevers (deze hebben een aandeel van ongeveer 40% in de tota-le Franse bouwproductie) en projectontwikkelaars. Hoewel een kleindeel van de nieuwe particuliere huurwoningen in particulieropdrachtgeverschap wordt gerealiseerd (ongeveer 10.000 woningenper jaar), zorgen de projectontwikkelaars voor het overgrote deel vande productie van dergelijke woningen.Figuur 3 geeft inzicht in de woningverkopen van Franse projectont-wikkelaars in de periode 1995-2012, uitgesplitst naar verschillendetypen afnemers. Uit de figuur blijkt dat het aantal woningen dat wordtverkocht aan individuele particuliere verhuurders nogal varieert in detijd. Dit komt omdat de investeringen in de particuliere huursectorsterk samenhangen met het heersende economische klimaat en deaantrekkelijkheid van de in een bepaalde periode geldende belasting-voordelen.Het aantal particuliere huurwoningen dat in deloop der tijd met behulp van de belastingvoordelenis gerealiseerd, nadert inmiddels de miljoenNiettemin kan op basis van de figuren 2 en 3 worden vastgesteld dat denieuwbouw van particuliere huurwoningen, waarbij de verhuurdersprofiteren van belastingvoordelen, een belangrijke bijdrage levert aande totale Franse nieuwbouwproductie. In de periode 2009-2012 werdende belastingvoordelen door de Franse overheid ingezet als anticycli-sche crisismaatregelen, waardoor de productie van particuliere huur-woningen ondanks de slechte conjuncturele situatie op een behoorlijkhoog niveau blijft. Het aantal particuliere huurwoningen dat in deloop der tijd met behulp van de belastingvoordelen is gerealiseerd,nadert inmiddels de miljoen. De vraag blijft natuurlijk wel hoeveel vandeze woningen ook zouden zijn gerealiseerd als de belastingvoordelenniet hadden bestaan.In 2010 was de Franse overheid bijna 1 miljard euro kwijt aan de belas-tingvoordelen. In de toekomst zal dit bedrag nog verder oplopen. Ditkomt omdat de belastingvoordelen een relatief lange looptijd hebbenen het aantal huishoudens dat er gebruik van maakt daarom nog iederjaar toeneemt. Daar staat tegenover dat de extra nieuwbouw waarin debelastingvoordelen resulteren ook geld oplevert voor de overheid, bij-voorbeeld in de vorm van btw.Figuur 3 Woningverkopen door Franse projectontwikkelaars, 1995-2012Bron: F?d?ration Promoteurs Immobiliers500.000450.000400.000350.000300.000250.000200.000150.000100.00050.0000198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201080.00070.00060.00050.00040.00030.00020.00010.0000199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012 verkoop aan eigenaar-bewoners verkoop aan particuliere verhuurders15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENSVOORBEELDEN VAN INVESTERINGSOBJECTEN IN DE PARTICULIEREHUURSECTOR(FotoCr?ditAgricoleImmobilier)(FotoCr?ditAgricoleImmobilier)Locatie:voorstadvanToulouseAantalkamers:1tot3kamersWoonoppervlakte:28totenmet67vierkantemeterPrijzen:101.700-219.000WONINGMARKTEFFECTENOnderzoek naar de woningmarkteffecten van de Franse belastingvoor-delen is relatief schaars. Voor zover ons bekend is er alleen op kwalita-tieve wijze (door middel van interviews met belanghebbenden) onder-zoek naar dit thema verricht. Hieruit kwam het volgende naar voren:1. In veel grote steden (bijvoorbeeld Parijs, Nice, Bordeaux enNantes), waar de woningmarkt erg gespannen is, hebben de belas-tingvoordelen slechts een beperkte invloed. In deze gebieden wor-den betrekkelijk weinig nieuwe particuliere huurwoningen gerea-liseerd, omdat de investeringskosten van dergelijke woningenvaak te hoog zijn voor individuele investeerders (als gevolg van dehoge grond- en vastgoedprijzen).2. In sommige middelgrote steden, bijvoorbeeld Montpellier, N?mesen Angers, maar ook in het `grote' Marseille, zorgen de belasting-voordelen ervoor dat de markt van kleinere huurappartementenmeer ontspannen is geworden.3. In enkele kleinere steden hebben de belastingvoordelen geleid toteen overproductie van particuliere huurwoningen, waardoor dewoningmarkt uit balans is geraakt. Dit uit zich onder meer indalende huurprijzen en een toenemende leegstand. Albi enMontauban in Zuid-Frankrijk zijn goede voorbeelden van stedenwaar dergelijke processen zichtbaar zijn. Overigens treft de leeg-stand hier niet zozeer de nieuw gebouwde particuliere huurwo-ningen als wel de wat oudere huurwoningen in de bestaandebouw, die qua kwaliteit niet kunnen concurreren met de nieuw-bouw.CONCLUSIEDeze bijdrage heeft laten zien dat belastingvoordelen voor individueleinvesteerders in Frankrijk een belangrijke bijdrage hebben geleverdaan het nieuw leven inblazen van de Franse private huursector.Hoewel deze belastingvoordelen ontegenzeggelijk ook nadelen hebben(kosten voor de overheid, gevaar van overproductie), hebben ze ervoorgezorgd dat de nieuwbouw van particuliere huurwoningen sterk istoegenomen. Tegen deze achtergrond is het merkwaardig dat deNederlandse initiatieven die tot doel hebben om de private huursectorte versterken zich tot op heden vooral richten op institutionele inves-teerders. Wellicht zijn er ook in de Nederlandse context constructies tebedenken die het voor individuele huishoudens aantrekkelijker makenom te investeren in de realisatie van particuliere huurwoningen?Mogelijk kan er in box 3 worden gewerkt met bepaalde aftrekposten ofvrijstellingen voor particuliere verhuurders?Noten1. In deze bijdrage worden de termen `particuliere huursector' en `private huur-sector' door elkaar gebruikt.2. Hoekstra, J., Haffner, M. van der Heijden, H. en M. Oxley (2012) Private RentalLandlords: Europe. In: Susan J. Smith, Marja Elsinga, Lorna Fox O'Mahony, OngSeow Eng, Susan Wachter and Sasha Tsenkova (eds.) InternationalEncyclopedia of Housing and Home, Vol. 5, Oxford: Elsevier: 2012. Pp. 387-392.3. Haffner, M., Hoekstra, J., Oxley, M. en H. van der Heijden (2009) Bridging thegap between social and market housing in six European countries, Housingand Urban Policy Studies 33, Amsterdam: IOS Press.4. DCLG, 2013.5. Hierbij baseren we ons voor een groot deel op een paper die door JorisHoekstra geschreven is in het kader van het onderzoeksproject "Boosting thesupply of affordable rented housing in the UK: learning from other countries".Dit project wordt gefinancierd door de Economic and Social Research Council(ESRC) uit het Verenigd Koninkrijk. De hoofdaannemer van dit onderzoek is deMontfort University in Leicester (Verenigd Koninkrijk). De Franse bronnenwaarop de paper is gebaseerd zijn op aanvraag beschikbaar.6. Opvallend in deze figuur is het relatief grote aandeel van de categorie `overig'(other). Dit betreft onder meer onderverhuur, boerderijen, woningen die `omniet' te beschikking worden gesteld en woningen die verbonden zijn aan eenbepaalde professie.7. Hierbij dient te worden opgemerkt dat betalingen aan hypotheekrente alleenmogen worden afgetrokken zolang de balans tussen huurinkomsten en aan deverhuur gerelateerde uitgaven positief is.8. Elsinga, M., Haffner, M., Hoekstra, J. Vandenbroucke, P., Buyst, E. en S.Winters (2007) Beleid voor de private verhuur: een vergelijking van zes landen.Onderzoeks uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van de VlaamseGemeenschap.9. In de eerste varianten konden deze bedragen worden afgetrokken van hetbelastbare inkomen, terwijl de huidige belastingvoordelen werken met eenaftrekpost op het totale aan belasting te betalen bedrag.