Hoe gaat het met de aanpak van de wooncrisis? Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening komt nog niet echt uit de startblokken. Er is weinig nieuw beleid en het einde van de wooncrisis is nog lang niet in zicht, constateert sociaal geograaf Wouter van Gent. Hij analyseerde de woonpolitiek van PVV, VVD, NSC en BBB. Het beeld dat oprijst is weinig hoopgevend. Onvoldoende aanbod aan (betaalbare) koop- en huurwoningen dreigt het nieuwe normaal te worden.

Bijna vier jaar geleden werd eerst in Amsterdam en later ook in andere steden de wooncrisis uitgeroepen. De woningmarkt is voor steeds meer mensen onbetaalbaar en ontoegankelijk. Onvrede daarover zorgde voor een politieke ommekeer. Woonminister Hugo de Jonge probeerde in het kabinet-Rutte IV de woningproductie aan te jagen en de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren via onder meer de Wet betaalbare huur. Tijdens de verkiezingen voor de Tweede Kamer in november 2023 was de wooncrisis één van de belangrijkste issues. Ook het huidige kabinet - met voor het eerst weer een echte Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening - wil werk maken van de aanpak van de wooncrisis.
Het kabinet-Schoof is bijzonder om vele redenen. Het is opmerkelijk dat dit rechtse kabinet zich heeft gecommitteerd aan volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Nog belangrijker: het is niet één kabinet; eigenlijk hebben we vier regeringen. De coalitiepartijen hebben zich gebonden aan het Hoofdlijnenakkoord, maar lijken verder hun eigen weg te gaan. Met gefragmenteerde en ineffectieve politiek tot gevolg. Zo verruimde de minister van Infrastructuur de normen voor Schiphol, terwijl de minister van Klimaat en Groene Groei de CO₂-uitstoot probeert te beperken.
Om een idee te krijgen van de toekomst van wonen, moeten we de woonpolitiek van de coalitiepartijen apart bekijken. Hoe verhouden de vier partijen zich tot de wooncrisis?

De VVD is onlosmakelijk verbonden aan het ontstaan van de wooncrisis. VVD-minister Stef Blok versnelde in het kabinet-Rutte II de liberalisering van de volkshuisvesting. Na sterke stimulering van de koopsector, legde Blok de nadruk op het faciliteren van particuliere verhuur en het disciplineren van de corporatiesector. De ‘markt’ – dat wil zeggen grote particuliere verhuurders en investeerders uit binnen- en buitenland- zou de ontwikkeling van nieuwe woningen ter hand gaan nemen. In deze jaren zagen we ook de introductie van de verhuurdersheffing, verruiming van tijdelijke huurcontracten en aanzienlijke belastingverlagingen voor huizenkopers. Samen met een lage rentestand, zorgde deze politiek voor een lage bouwproductie, uitbreiding van de particuliere huursector, verschraling van de sociale huur, en vooral voor steeds grotere betaalbaarheidsproblemen voor een groot deel van de bevolking. Aan de andere kant zagen - door de toenemende schaarste – kleine en grote verhuurders hun opbrengsten fors toenemen. De afgelopen tien jaar konden woningeigenaren op continue woningwaardestijging rekenen. Dit neoliberale beleid werd uitgedragen door de grootste regeringspartij, de VVD, maar kon ook op steun rekenen van andere middenpartijen. En was bijzonder effectief in het hervormen van het woonbeleid ten behoeve van marktpartijen en woningeigenaren.

Toen de schaarste aan woningen de middengroepen begon te treffen matigde de VVD haar toon, maar zij vertegenwoordigt in het kabinet-Schoof onverminderd de belangen van ontwikkelaars, verhuurders en woningeigenaren. Om prijzen en huren enigszins te stabiliseren wil ook de VVD de nieuwbouwproductie opschroeven. Om dit te bereiken pleiten partijleden doorgaans voor het verhogen van de winstgevendheid van de bouwproductie. Daarvoor moeten regels en vereisten worden aangepast. Dit wordt in de literatuur ‘unleashing the cranes’ genoemd. Voorbeelden uit Ierland en Spanje laten zien dat alleen bouwen, niet de oplossing is voor betaalbaarheid. Overaanbod zorgde in die landen niet voor een gezonde woningmarkt, maar voor speculatie en leegstand. Zonder regulering en doelgroepenbeleid zijn speculatie met te dure woningen, of kleine woningen van matige kwaliteit de meest waarschijnlijke uitkomsten. De VVD is dus een continue factor in het woonbeleid, zij behartigt de gevestigde belangen. De onbetaalbaarheid van woningen is voor hen weliswaar een electoraal gevaar, maar de liberalen blijven kiezen voor liberalisering. Vaak verzetten zij zich tegen regulering. Het is hoogst twijfelachtig of de VVD met meer van hetzelfde een uitweg uit de wooncrisis biedt.

Nieuw Sociaal Contract (NSC) is de jongste coalitiepartij, maar is ook de partij die zich het meest verbonden voelt met de twintigste-eeuwse opvatting over wonen. Zij erkent de bredere betekenis van wonen, één die verder gaat dan woningmarkt en bouwproductie. Wonen is in die opvatting onlosmakelijk verbonden met het functioneren van de samenleving en de economie. De woning vervult een cruciale rol in hoe mensen hun levens (werk, huishouden, opleiding, liefde) kunnen inrichten, maar deze functie -sociale reproductie- komt met de toegenomen nadruk op handel en verhuur steeds meer onder druk te staan. Daarnaast is huisvesting van werknemers belangrijk voor het functioneren van de economie. Dit kan geografisch zijn: tevreden (of in ieder geval rustige) en productieve arbeiders moeten hun werkplek kunnen bereiken. Daarnaast kan het onderdeel zijn van een sociaal contract. Om de export te bevorderen, zijn lonen lang laag gehouden in ruil voor lagere woonkosten. Met de toegenomen welvaart en de opkomst van het vaste arbeidscontract werd de betaalbare koopwoning onderdeel van deze stille overeenkomst. Die is echter ondermijnd door jaren van arbeidsmarkt- en woningmarktliberaliseringen, en is feitelijk niet meer geldig voor nieuwe generaties.
NSC is in essentie een sociaal-conservatieve partij die zich hier tegen verzet, en stelt dat de overheid, naast de markt en het middenveld, weer zorg moeten dragen voor huisvesting. Haar woonpolitiek volgt daarom die van het kabinet-Rutte-IV: het garanderen van huur en koop voor een werkende middenklasse. Hugo de Jonge was maar kort minister voor volkshuisvesting, maar wist wel een grote verandering teweeg te brengen. Zijn beleid bestond uit het corrigeren van de liberale koers en was een oprechte poging om de stijgende huur- en woonprijzen en de woningbouwtekorten op te lossen. Na lange tijd werd weer ingezet op meer regulering van huurmarkten, een gestage afbouw van de hypotheekrenteaftrek en een centrale overheidsregie in de ruimtelijk ordening. Onder De Jonge zijn nieuwe regels en belastingen voor beleggers en verhuurders ingevoerd, is er een omgevingsvisie van de nationale overheid geformuleerd en de verhuurdersheffing afgeschaft. Het belangrijkste is zijn Wet betaalbare huur. Deze wet reguleert de huur in een groot deel van de bestaande huurwoningen. Het effect is lagere huren voor middengroepen, of de woningen worden weer verkocht aan starters. De wet, met veel aanpassingen voor bestaande belangen en voor nieuwbouw, is de huidige Tweede Kamer gepasseerd, nadat de PVV haar steun heeft toegezegd.
De NSC wil doorbouwen op de lijn De Jonge. Met als belangrijke wens dat het middenveld en de pensioenfondsen actief investeren in woningmarkt. In de afspraken tijdens de Woontop, een initiatief van NSC, is de ambitie herhaald om in alle nieuwe ontwikkelingen 30% sociale huur na te streven. In het kort, voor de NSC is de wooncrisis een deel van een bredere crisis in de liberale democratie. De nadruk op een sterke maatschappelijke inbedding van de woningmarkt is een wens om terug te keren naar naoorlogse sociaaleconomische verhoudingen. De vraag is echter of de wens van één partij genoeg is. Maatschappelijke inbedding vereist brede politieke druk. Die druk was vier jaar geleden groot, maar de aandacht gaat nu vooral uit naar geopolitiek en migratie.

De steun van de PVV voor de Wet betaalbare huur past bij het belang dat Geert Wilders hecht aan het bedienen van zijn achterban; gemiddeld een lager opgeleid en lager verdienend deel van het electoraat. Echter, als het gaat om wonen dan komt de bijdrage van de PVV vooral neer op sterke politisering van demografische processen, met name migratie. Toen afgelopen de zomer hoogleraar Peter Boelhouwer (Tu Delft) de Nederlandse woonproblematiek duidde voor een internationaal academisch publiek, was zijn eerste oorzaak migratie. Boelhouwer is geen PVV’er maar is wel een man die begrijpt hoe de wind waait.
De nadruk op migratie als verklaring voor de woonproblematiek is betrekkelijk nieuw en verbazingwekkend. De bevolkingsgroei was in 2022 en 2023 hoger, dan de jaren daarvoor (1%) en dit kwam vooral door verhoogde netto immigratie. In de jaren zestig en zeventig lag dit groeipercentage jaarlijks veel hoger echter; het is dus niet een unieke gebeurtenis. Ook is de Nederlandse groei niet uniek en zelfs lager dan in België. Belangrijker is dat de groei van het aantal huishoudens al veertig jaar rechtlijnig groeit, terwijl de bouw van woningen na 2010 is ingezakt. Die toenemende druk ontstaat niet alleen door migratie, maar vooral ook door uithuisgaande kinderen en echtscheidingen, door ‘gezinsverdunning’ en door vergrijzing. Het belangrijkste is dat de groei niet meer kan worden opgevangen vanwege onvoldoende woningbouw en de sloop van de sociale huursector in de jaren ervoor. Terwijl de bevolking toeneemt, daalde het aantal nieuwe verhuringen in het sociale segment tussen 2016 en 2023 met meer dan een kwart.
Het gaat de PVV niet om de juiste probleemanalyse; migratiepolitiek – en de migratiecrisis- is het electorale speerpunt en haar woonpolitiek is daar ondergeschikt aan. Wonen wordt gebruikt om een migratiecrisis te entameren. Tot ontsteltenis van lokale overheden, kondigde woonminister Keijzer dit voorjaar een wetsvoorstel aan om voorrang op sociale huurwoningen voor nieuwe statushouders af te schaffen. Hiermee wordt een groot deel van deze groep veroordeeld tot precaire woonomstandigheden of thuis- en dakloosheid. Thuis- en dakloosheid is dit jaar voor het eerst sinds 2018 met 8% gestegen; een derde deel van de geregistreerde daklozen komt van buiten Europa. Het is te verwachten dat dit aantal verder groeit. Lijden en overlast zijn daarmee het doel van kabinetsbeleid geworden. Het is misschien cynisch geredeneerd, maar voor de PVV geldt dat het electoraal beter is de migratiecrisis te cultiveren. De wooncrisis kan zo nog wel even duren.

Meerdere uitstootcrises bedreigen biodiversiteit, drinkwater en bodemkwaliteit, maar de BBB heeft haar succes te danken aan het mobiliseren van weerstand tegen het beteugelen van de intensieve veeteelt, en aan het opkomen voor de belangen van de agrarische sector. Mona Keijzer, vicepremier namens BBB, legt met haar politieke ervaring gewicht in de schaal, maar haar volkshuisvestingsbeleid is vergeleken met haar voorganger tamelijk terughoudend. De tegenstrijdige belangen binnen het kabinet en binnen haar partij spelen haar parten. De BBB heeft de belangrijke ministerposten voor landbouw en ruimtelijke ordening in handen en wil daarmee vooral beperkingen voor intensieve veehouderij zien te voorkomen. Het gevolg is dat veel woningbouwprojecten in gevaar komen, met name door gerechtelijke uitspraken. Elke bouwvergunning is aanvechtbaar en dat maakt investeringen kwetsbaar. Minister Keijzer weet haar ergernis daarover niet altijd te verbergen, maar is toch bereid intensieve veeteelt, slecht 1% van ons BNP, prioriteit te geven.
Door de politieke wens om de intensieve veeteelt veilig te stellen en zoveel mogelijk landbouwgrond te behouden, kent de BBB-woonpolitiek twee kenmerken. Ten eerste is de partij vooral voorstander van kleine toevoegingen aan de woningvoorraad. Dit betekent binnenstedelijk bouwen en kleinschalige toevoegingen aan de woningvoorraad onder het mom ‘straatje erbij’. De nieuwste plannen van de minister zijn daarom gericht op het mogelijk maken van woningbouw op eigen grond en op het mogelijk maken van woningsplitsen ten behoeve van woningverhuur. Ook goedkope en tijdelijke woningen -een soort variant op de noodwoningen uit de twintigste eeuw- worden als oplossing gezien. De tweede uitweg wordt vooral gezocht in het onderhandelen over normen en het afschaffen of negeren van regels. Het programma STOER is uitvloeisel van deze wens (zie VVD); echter bij de BBB is het ook onderdeel van haar politiek van het bagatelliseren van uitstootnormen.
Vanwege het beschermen van de intensieve veeteelt en de landbouwsector staat er veel prestige op het spel, maar het is zeer de vraag of kleinschalige bouwinitiatieven genoeg zullen zijn. Daarnaast lijkt minister Keijzer geen voorstander van regulering; zij twijfelt openlijk of de Wet betaalbare huur in haar huidige vorm kan blijven voortbestaan omdat het de belangen van de (particuliere) verhuurders te veel zou schaden. Hiermee lijkt zij opnieuw het oude liberale beleid uit te dragen.

Woonpolitiek kan grofweg worden ingedeeld in drie spanningsvelden. Ten eerste is er de spanning tussen woningen als marktgoed en als woonobject. Er is een sterk geloof dat de productie, verhuur en handel van woningen winstgevend moet zijn voor particuliere investeerders. Daarbij moeten de winsten kunnen blijven groeien om eerdere investeringen te laten renderen. Maar een goede woning heeft een bredere sociale betekenis in het leven van mensen. De beschikbaarheid van een betaalbare woning laat zich slecht rijmen met het idee dat de winstgevendheid voorop moet staan. De Wet betaalbare huur was een concessie aan huurders, maar inmiddels krijgt het verloren rendement van de verhuurder weer de prioriteit.
Ten tweede is er een spanningsveld in hoeverre wonen een recht is. Dit betekent dat de staat actief moet zorgen voor betaalbare en fatsoenlijke huisvesting voor iedereen, inclusief minderheidsgroepen en de meest kwetsbare mensen. Hier staat tegenover dat sociale of gereguleerde huur als tijdelijk en voorwaardelijk vangnet wordt gezien, als een gunst. Tot slot, is er de vraag wie de ‘profits of space’ mag opstrijken. Dit geldt binnen het wonen: wie mag wat waar bouwen tegen welke prijs? Maar het is ook een bredere politiek van ruimtelijke ordening; hoe worden de belangen tussen economische ontwikkeling, infrastructuur, natuurherstel en landbouw afgewogen tegenover de bouw van nieuwe woningen.
Als het gaat om het oplossen van de wooncrisis kunnen we niet veel van de vier coalitiepartijen verwachten. Hoewel er overeenstemming bestaat over de wens dat er meer gebouwd moet worden, nemen de partijen verschillende posities in. Belangrijker, bekende oplossingen voor de wooncrisis hebben een lage prioriteit in vergelijking met de behartigde belangen. Om uit de woningcrisis te komen moeten er elk jaar minstens honderdduizend woningen worden bijgebouwd, maar dat gaat de komende jaren niet lukken. Toch is het niet onmogelijk. Partijen hebben een mandaat van de kiezer om in te grijpen. Grote (institutionele) investeerders en woningcorporaties zien mogelijkheden om te bouwen. Er zijn volgens Keijzer plannen voor een miljoen woningen. Nu de politieke moed nog.