10 ? AchtergrondACHTERGRONDEEN KWESTIEVAN KIEZENDE HAAGSE POLITIEK IN DE HAAGSE PRAKTIJKDe Volkshuisvesting is volop in beweging. Een groot aantal aanpassingen inwetten, regels en beleid zorgt ervoor dat het speelveld en de financi?le conditiesvan corporaties zijn veranderd. Daar waar het Rijk, de landelijke politiek enbranche- en lobbyorganisaties zich vooral richten op algemene, landelijkecijfers, zie je op lokaal niveau grote verschillen ontstaan in de (on)mogelijkhedenom de volkshuisvestelijke opgaven op te pakken. In dit artikel een kijkje in dekeuken van een middelgrote corporatie uit Den Haag die continu zoekt naar dejuiste balans tussen kwantiteit, kwaliteit en betaalbaarheid.De Schilderswijk. Foto: Wilmar Dik11? Maart 2016DOOR GERBEN HELLEMAN, SENIOR BELEIDSMEDEWERKER, HAAG WONENJUDITH VAN EL, MANAGER BELEID, HAAG WONENWie bij een corporatie werkt, verveelt zich niet. In deafgelopen tijd is er een groot aantal wijzigingendoorgevoerd in wet- en regelgeving die zorgen voornieuwe procedures, beleidskaders en doorrekenin-gen. Denk hierbij aan: de verhuurdersheffing, nieu-we Woningwet, nieuwe Warmtewet, passendheidstoets, bevriezen liberali-satiegrens, aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), huur-sombenadering en het sociaal huurakkoord Aedes-Woonbond. Al dezemaatregelen hebben invloed op de bijdrage die corporaties kunnen leverenaan de maatschappelijke opgaven. En daarmee ook op de prestatieafsprakendie de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties met elkaar afsluiten.In dit artikel zoomen we in op de invloed van deze wijzigingen op de finan-ci?le huishouding van Haag Wonen. Een Haagse corporatie met 24.800 ver-huureenheden in onder andere de Schilderswijk, Den Haag Zuidwest,Zeeheldenkwartier en Mariahoeve. Met een voorraad die vooral bestaat uitmeergezinswoningen (95%) en relatief veel bezit van voor 1945 (15%) en uitde jaren tachtig (22%) en negentig (24%) van de vorige eeuw.Financi?le contextHaag Wonen heeft altijd al een vrij krappe financi?le situatie gekend alsgevolg van relatief lage huren en intensief beheer. De crisis op de woning-markt had dan ook direct nadelige gevolgen. Vanaf 2009 hebben we risico-volle nieuwbouwplannen stopgezet, koopwoningen in achtervang geno-men en verliezen op projectontwikkeling moeten nemen. In combinatie metde gestegen bedrijfslasten en de additionele activiteiten die we toepastentijdens de krachtwijkenaanpak1zorgde dit voor een ongezonde financi?lesituatie. Haag Wonen stelde daarom een verbeterplan op. Niet veel later ? in2012 ? kwam Haag Wonen onder toezicht te staan, omdat het vermogen teklein was om financi?le tegenvallers op te vangen. Wat zeker niet hielp, wasde invoering van de verhuurdersheffing en het betalen van saneringssteun.Om financieel weer gezond te worden, heeft Haag Wonen de afgelopen jarende volgende maatregelen doorgevoerd: verlaging van de bedrijfslasten (per-soneelsreductie en aanvullende bezuinigingen), vermindering van de leef-baarheidsuitgaven en het aanscherpen van het huurbeleid (huurverhogingen niet aftoppen). Daarnaast zijn we om te kunnen investeren verder gegaanmet het verkopen van woningen en hebben we een scherp onderhoudsbeleidontwikkeld.Nieuwe spelregelsHet volledig financieel herstel duurde langer dan verwacht. Op het momentdat we bijna weer in de groene cijfers kwamen, werden er nieuwe rijksmaat-regelen aangekondigd (huursombenadering, sociaal huurakkoord, pas-sendheidstoets, verhoging verhuurdersheffing, bevriezing liberalisatie-grens). Onderstaande tabel laat zien welk effect dit heeft op de bedrijfs-waarde van Haag Wonen2. Los van de discussie of je voor of tegen bent, kosthet huurakkoord ons bijvoorbeeld negen miljoen euro aan toekomstigehuurinkomsten. De verhuurdersheffing wordt mogelijk ook verhoogd, ter-wijl we dit jaar al ruim tien miljoen euro moesten overmaken aan de rijks-kas. Een bedrag dat, om een indruk te geven, gelijk staat aan zeventig nieuw-bouwwoningen, het grondig verbeteren van tweehonderd woningen, vijf-honderd woningen een beter energielabel geven of duizend huurders blijmaken met een nieuwe keuken, badkamer en toilet.Financi?le parametersHoe staat het dan nu met de financi?le mogelijkheden van Haag Wonen?Een belangrijke vraag die ons dagelijks bezighoudt, maar ook van belang isvoor onder andere de gemeente, die wil toetsen of wij, zoals in de Woningwetstaat aangegeven, "naar redelijkheid" bijdragen aan de Haagse opgaven.Hiervoor zijn verschillende financi?le parameters beschikbaar4. Bij HaagWonen levert dit een divers en vooral dynamisch beeld op. Vanwege eengezonde kasstroom scoren onze `Interest Coverage Ratio' (rentedekkings-graad) en `Debt Service Coverage Ratio' (aflossingsruimte) boven de lande-lijke normen.Aandachtspunt is het vermogen. In 2012 en 2013 zat Haag Wonen onder devastgestelde norm (> 20 procent) voor de solvabiliteit. Dankzij de uitge-voerde maatregelen uit het verbeterplan is deze nu 24 procent.Daarnaast was er een scheve verhouding tussen de waarde van het vastgoed(bedrijfswaarde) en de uitstaande leningen. Deze zogenaamde `Loan toValue' scoorde een aantal jaar rond de 80 procent, terwijl de norm voor-schrijft dat deze onder de 75 procent moet liggen. In de begroting 2014 zaghet er nog naar uit dat dit zou worden gehaald, maar door de genoemdeexterne maatregelen werd de prognose voor de komende jaren bij de begro-ting van 2015 toch weer negatief. Een corporatie zonder vet op de bottenvoelt namelijk iedere wijziging.In de begroting van 2016 is het (net) gelukt om ? bij de hier genoemde finan-ci?le parameters ? aan de goede kant van de score te komen. Dat is, zekervanuit financieel oogpunt, goed nieuws. Het heeft echter nog weiniginvloed op onze investeringscapaciteit, die nodig is voor nieuwbouw engroot onderhoud. We voldoen namelijk nog niet aan het zogenaamde `bor-gingsplafond'. Dit plafond bepaalt of je extra leningen mag sluiten bij hetDe, veelal in Den Haag, bedachte wet- en regelgeving heeft groteinvloed op het corporatiebeleid, ook in Den Haag zelf.Foto: Mike McGuff (CC)Tabel 1: Individuele effect van iedere afzonderlijke maatregel op de bedrijfswaardeten opzichte van de begroting 2015 (in miljoenen) Begroting2015Huur-akkoord(1% +inflatie)Passend-heids-toetsMogelijkeverhogingverhuurders-heffingAftoppen ivmprestatie-afspraken3Huur 2.189 2.180 2.176 2.189 2.185Verkoopopbrengsten 23 23 19 23 23Beheer -571 -571 -571 -571 -571Onderhoud -543 -543 -543 -543 -543Verhuurdersheffing -184 -184 -185 -228 -187Restwaarde 58 58 58 58 58Bedrijfswaarde 972 963 954 928 965Effect -9 -18 -44 -7Bron: Haag Wonen12 ? AchtergrondWaarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor onrendabele investerin-gen. Een vergelijkbare situatie is dat u bij een bank aanklopt voor een hypo-theek voor een nieuwe woning, maar dat de bank deze lening niet verstrektvanwege uw inkomen en de waarde van uw huidige huis.HuishoudboekjeOm deze cijfers iets concreter en inzichtelijker te maken, hebben we vooronze huurdersorganisaties en de gemeente(raad) bij de begroting 2015 eenhuishoudboekje gemaakt per woning per jaar. Dat laat zien dat er simpel-weg twee inkomstenbronnen zijn: huur en opbrengsten uit verkoop.De gemiddelde huurprijs ligt bij Haag Wonen op 508 euro per maand.Daarmee bedragen de huurinkomsten 6.100 euro per jaar per woning. Dit isinclusief de gematigde huur die we toepassen. Zouden we de markthuurvragen (lees: de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderings-stelsel) dan zou dit bedrag stijgen tot 7.400 euro. Anders gezegd: we vragen82 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Vooral bij de grote wonin-gen kiezen we regelmatig voor een streefhuur onder de 80 procent, en insommige wijken zelfs onder de 70 procent, om deze woningen betaalbaar tehouden. Deze bewust gederfde huurinkomsten zijn een van onze maat-schappelijke bijdragen aan het wonen.Aan de uitgavenkant is goed te zien dat een groot deel van onze uitgaven(rente, belasting, verzekeringen, heffingen) vaste bedragen zijn waar weweinig aan kunnen veranderen. Zo beslaat de verhuurders- en saneringshef-fing 11 procent van onze totale uitgaven.Omdat we geen geld kunnen lenen, worden de investeringen volledigbetaald uit de verkoop van woningen. Anders gezegd: eerst verkopen, danpas investeren.Tabel 2IN UITHuur 6.100 Rente 1.400Verkoop 700 Rendabele investeringen 700Belastingen en verzekeringen 250Verhuurders-/saneringsheffing 635Personele en bedrijfskosten 1.250Moeten-onderhoud 1.450Willen-onderhoud 50Leefbaarheid 65Totaal 6.800 Totaal 5.800De personele en bedrijfskosten hebben we de afgelopen jaren met 33 procentweten terug te dringen. Dit overigens met behoud van de `buitenmedewer-kers', die voor ons de ogen en oren in de wijk zijn. Volgens de Aedes-benchmark zijn de bedrijfslasten daardoor relatief laag ten opzichte vanandere corporaties.Naast een budget voor het onderhoud dat een corporatie juridisch verplichtis te plegen (Moeten-onderhoud), is er binnen de financi?le mogelijkhedeneen budget opgenomen voor enige extra onderhoudsmaatregelen (Willen-onderhoud). Ten slotte is er geld vrijgemaakt voor de leefbaarheid. Ditbedrag is exclusief personeelskosten.Per woning levert dat onder de streep een saldo op van 1.000 euro, datgebruikt moet worden voor het aflossen van de leningen. Zo daalt hetvreemd vermogen van Haag Wonen en kunnen we voldoen aan de vastge-stelde normen.Communicerende vatenHet huishoudboekje laat zien dat je aan een aantal knoppen kunt draaien.Hogere of lagere huur? Meer of minder verkopen? Meer of minder onder-houd? Moeilijke keuzes, omdat ze nauw met elkaar samenhangen. Het zijncommunicerende vaten. Neem het verkopen van sociale huurwoningen. Alsje verkoopt, krijg je als corporatie meer geld in kas om uitgaven te kunnendoen voor bijvoorbeeld onderhoud, maar het zorgt tegelijkertijd voor eenafname van de sociale woningvoorraad. Of dat wenselijk is, valt of staat metde omvang en de behoeften van de doelgroep. Deze afwegingen wordenmeegenomen in onze portefeuillestrategie. Het is steeds zoeken naar demeest ideale combinatie van kwantiteit (aantal woningen), kwaliteit (onder-houd, woningverbeteringen, duurzaamheid, leefbaarheid) en betaalbaar-heid (streefhuurbeleid, huurverhoging).KwantiteitIn het regeerakkoord wordt geen prioriteit gelegd bij het behoud van devoorraad sociale huurwoningen. Eerder het tegenovergestelde. De verhuur-dersheffing moet betaald worden, zo nodig door het verkopen van wonin-gen. Een van de belangrijkste doelstellingen van de gemeente Den Haag,huurdersorganisaties en Haag Wonen is echter het in stand houden van hetaantal sociale huurwoningen, simpelweg omdat de doelgroep en de vraagnaar sociale huurwoningen in Den Haag niet is afgenomen5.De afgelopen jaren heeft Haag Wonen vanwege haar financi?le positie en opbasis van haar portefeuillestrategie woningen verkocht, huren verhoogd enniet `afgetopt' (contracthuur niet onder de liberalisatiegrens gehouden).Daarnaast hebben we woningen gesloopt en nieuw gebouwd in onderandere Den Haag Zuidwest, de Schilderswijk en de Rivierenbuurt, in hetkader van de `differentiatie en verdunning van de woningvoorraad'. Eenbeleidsambitie die gesteund (en waarop aangestuurd) werd door alle betrok-ken partijen. Tezamen hebben deze maatregelen in de afgelopen jaren vooreen afname van het aantal sociale huurwoningen gezorgd: van circa 21.820in 2009 naar circa 20.650 in 2015.Om een verdere afname te voorkomen, slopen we alleen nog als het bouw-technisch niet anders kan. Daarnaast is besloten om 450 sociale huurwonin-gen van de verkooplijst te halen en de liberalisatie van 200 sociale huurwo-- sloop/nieuwbouw- nieuwbouw- verbeterplannen- onderhoud (Moeten/Willen)- leefbaarheidDOELEN- Voldoende goed onderhoudenen betaalbare woningen- Tevreden huurder- Gezonde corporatieCONTEXT- omvang doelgroep- nieuwe Woningwet- sociaal huurakkoord- verhuurdersheffing- saneringssteun- borgingsplafond WSW- statushouders- enzovoortKwaliteitAfhankelijk van:- sloop- nieuwbouw- verkoop- (streef)huurbeleid- verbeterplannen- (definitie)- bodemafspraak goedkope voorraad- passendheidstoets- streefhuurbeleid- woningwaarderingsstelsel- huursombenadering- verbeterplannen- sociaal incassoprocesKwantiteit BetaalbaarheidBron: Haag WonenBron: Haag WonenFiguur 113? Maart 2016ningen terug te draaien. Op deze manier kan Haag Wonen blijven voldoenaan het streefaantal van 20.700 sociale huurwoningen6.Gezien de druk op de sociale woningmarkt is het eigenlijk wenselijk omextra woningen te bouwen. Maar dat is lastig als je geen extra geld kuntlenen. Om toch investeringsruimte te cre?ren, verkopen we vooralbedrijfsonroerend goed en geliberaliseerde woningen (niet-DAEB). Dat isechter een eindige optie. Zo hebben wij op dit moment nog maar 560 woon-gelegenheden in de categorie niet-DAEB (3% van het totaal).BetaalbaarheidDe betaalbaarheid van het wonen wordt in eerste instantie bepaald door dehuur die je als corporatie maximaal mag vragen, zoals vastgelegd in hetonlangs aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS).Wat je als corporatie maximaal wil vragen is een beleidskeuze die is uitge-werkt in ons streefhuurbeleid. Haag Wonen kiest al jaren voor een gematigdhuurbeleid. Van de 100 woningen die we aanbieden, hebben 85 woningeneen huur onder de 618 euro. Daarmee is verreweg het grootste deel van onzewoningen betaalbaar voor huurders die recht hebben op huurtoeslag.De huurbeleidsruimte voor corporaties is verder redelijk beperkt. Naast hetWWS, de definitie van de doelgroep (een inkomen tot 34.911 euro) en hetpassend toewijzen is ook de jaarlijkse huurverhoging van bovenaf ingevuld.In het regeerakkoord staat het voornemen om de huursom in te voeren. Nahet akkoord tussen Aedes en de Woonbond in het voorjaar van 2015 ligt ernu een voorstel van de minister waarin grofweg staat opgenomen dat detotale huursom (alle huren bij elkaar) van de sociale huurwoningen dekomende jaren met niet meer dan het inflatiepercentage plus 1 procent magstijgen. Dit is inclusief het verhogen van de huren na mutatie (de `huurhar-monisatie'). Hoe de precieze huurverhoging uitpakt voor de individuelehuurders is nog niet duidelijk. Een mogelijkheid kan worden (in navolgingvan Aedes en de Woonbond) om bij huurwoningen met een relatief lagehuur de huur wat meer te laten stijgen dan bij woningen die al een relatiefhoge huur hebben. Terwijl dit bij Haag Wonen juist vaak de grote woningenzijn, die we bewust goedkoop willen houden voor gezinnen.KwaliteitIn het Energieakkoord is afgesproken dat de woningvoorraad in 2020 gemid-deld een energielabel B heeft. Ambities zijn goed, maar voor corporaties metveel gestapeld bezit en weinig financi?le mogelijkheden is dit niet realistisch7.Binnen onze mogelijkheden moeten we keuzes maken. Haag Wonen heeftdaarom samen met de TU Delft en adviesbureau DWVB+ de methode `Moetenen Willen' ontwikkeld, om zo scherper en bewuster keuzes te maken bijonderhoud en woningverbetering. De kern van `Moeten en Willen' is hetmaken van het onderscheid tussen onderhoud dat juridisch verplicht is(Moeten) en de overige onderhouds- en verbeteractiviteiten (Willen).Onderhoud dat juridisch verplicht is, is vastgelegd in de Woningwet, hetBurgerlijk Wetboek, Bouwbesluit Bestaande Bouw, Besluit HuurprijzenWoonruimte en Gebrekenboek Huurcommissie. Het wel of niet uitvoeren vande overige werkzaamheden (uitstraling, dubbel glas, binnenklimaat, inbraak-veiligheid) iseen beleidskeuzedie afhankelijkisvandetoekomstvisie voorhetwooncomplex en de beschikbare financi?le middelen. Uitgangspunt is dat webij voorkeur zoveel mogelijk huurders willen laten profiteren van het beschik-bare geld. Daarom wordt bij groot onderhoud-/verbeterplannen gestreefdnaar een gemiddeld C-label. En niet hoger, omdat de extra investering om toteen B-label of hoger te komen vaak ten koste gaat van investeringen in anderewooncomplexen. Gek genoeg kom je als corporatie dan niet in aanmerkingvoor de Stimuleringsregeling Energie Prestatie Huursector.Haag Wonen heeft 24.800 verhuureenheden in onder andere de Schilderswijk, Den Haag Zuidwest, Zeeheldenkwartier en Mariahoeve.Foto: Wilmar Dik14 ? AchtergrondEen van de belangrijkste keuzes die is gemaakt, is om de focus ook de komen-de vier jaar meer te leggen op het uitvoeren van groot onderhoud-/verbeter-plannen aan onze bestaande voorraad dan op (sloop en) nieuwbouw. Deopbrengsten uit de verkoop worden volledig gebruikt voor woningverbete-ringen in de bestaande voorraad (Willen). Het dilemma daarbij is dat dezestrategie maar een paar jaar vol te houden is. Voor een corporatie is hetimmers van belang ? mede vanuit risicospreiding ? dat de woningporte-feuille wordt verjongd met nieuwbouw. Want hoe ouder de portefeuille, deste hoger het instandhoudingsonderhoud (Moeten). Door de voorzichtigeverbetering van onze financi?le positie kijken we op dit moment of we moge-lijk rendabel nieuwbouw kunnen plegen. En of we mondjesmaat kunnengaan investeren in bestaand bezit vanuit onze kasstroom.RealiteitszinBinnen de nieuwe wettelijke kaders en financi?le mogelijkheden zijn dit demogelijkheden die Haag Wonen ziet. Deze zijn uiteraard bediscussieerbaar,maar wij denken dat dit ? gezien onze woningvoorraad en de wensen van onzehuurders en de gemeente ? de juiste balans oplevert tussen kwantiteit, kwali-teit en betaalbaarheid. Uiteraard liggen onze ambities hoger (Willen), maardit is wat op dit moment mogelijk is (Kunnen). Soms is dat geen leuke bood-schap, maar we maken onze dilemma's inzichtelijk aan onze huurders en aande gemeente door middel van stakeholdersoverleggen en met behulp vaninvesteringsspellen. Dat zorgt voor gedragen visies, begrip en realiteitszin.Tegelijkertijd brengt het scherp en schrijnend in beeld hoe het landelijkkader de lokale situatie geen recht doet. We zijn dan misschien financieelweer gezond (aan het worden), dat betekent nog niet dat we kunnen door-pakken op enkele prangende vraagstukken. Het zou de minister en de lande-lijke politieke partijen dan ook sieren als ze zich meer bewust worden van delokale verschillen en van de gaten die ontstaan tussen de lokale opgaven enmogelijkheden. nNoten1. Haag Wonen heeft bezit in drie van de in totaal veertig wijken die onderdeel warenvan de krachtwijkenaanpak.2. Deze effecten worden enigszins gedempt doordat het WSW de generiek gehanteerdeparameters heeft aangepast. De disconteringsvoet is gedaald van 5,25 naar 5 procent ende kosteninflatie is gedaald van 3 naar 2,5 procent.3. Haag Wonen heeft ? mede vanwege haar verbeterplan ? de afgelopen jaren niet afge-topt. Dit betekent dat verschillende sociale huurwoningen door de liberalisatiegrens (eenhuur van 710 euro) zijn geschoten bij de jaarlijkse huurverhogingen (algemeen en inko-mensafhankelijk). Bij het merendeel van deze woningen ligt de streefhuur (de huur namutatie: zie ook noot 6) onder de liberalisatiegrens, zodat de woning op termijn weeronderdeel wordt van de sociale woningvoorraad. Volgens de contracthuur is het echterop dit moment geen sociale huurwoning. In de prestatieafspraken zijn met de gemeenteafspraken gemaakt over de contracthuur. Om te voldoen aan het gemeentelijk streefaan-tal zal Haag Wonen nu gaan aftoppen op de bevroren liberalisatiegrens.4. Deze parameters worden ieder jaar opnieuw berekend door de toezichthouders (opbasis van onze begroting en de portefeuillestrategie) en worden afgezet tegen een vast-gestelde norm die voor de gehele branche van toepassing is.5. Op grond van het aantal huishoudens dat in Den Haag is aangewezen op de Haagsekernvoorraad, luidde in 2012 de conclusie dat in 2015 circa 75.000 sociale huurwoningennodig zouden zijn. Dit op basis van het Woononderzoek Nederland 2012. Uitgaande vanhet aandeel in de voorraad van Haag Wonen op dat moment, is afgesproken dat HaagWonen 20.700 sociale huurwoningen moet behouden tot 2015. Dit aantal blijft het streventot en met 2016; dan zijn de nieuwe woningmarktgegevens beschikbaar.6. Dit op basis van de streefhuur; de huur die een corporatie na mutatie vraagt (`toe-komst'). Niet te verwarren met de contracthuur; de huur die de huidige huurder betaalt(`nu').7. Het is soms bouwtechnisch/-fysisch niet mogelijk deze gestapelde woningbouw naareen energielabel B te transformeren.Foto: Roel Wijnants (CC)