28TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDDOOR WALTER HAMERS EN RONALD LEUSHUIS, TALISDat antwoord is ons te eenvoudig. Onze stelling is dat dekerntaak van een woningcorporatie geen vastomlijndgegeven is. Wij zijn van mening dat die kerntaak afhan-kelijk is van de manier waarop de sociale huisvestingsa-genda zich in de tijd ontwikkelt. Daarbij spelen lokale enregionale omstandigheden een grote rol. Elke regio stelt immers haareigen eisen, en die veranderen door de tijd. De volkshuisvestelijkeagenda moet daarop afgestemd zijn. Bestuurders van een woningcor-poratie hebben tot taak de actualiteit te duiden en te benoemen watnodig is, gegeven de lokale setting. Hoe beter ze daarin slagen, hoegroter de legitimatie van hun keuzes, en hoe groter de publieke waar-de van de corporatie.In dit artikel lichten we deze stelling toe. We doen dat aan de hand vandrie concrete voorbeelden uit de praktijk van Talis, een corporatie metcirca 14.000 woningen in Nijmegen en Wijchen. Steeds leggen we uitwelke keuzes wij maken, en waarom. Ook beargumenteren we waaromwe verwachten dat onze keuzes verantwoord zijn in het licht van decontext, de historie, onze visie op de toekomst en de belangen vanonze doelgroep.Woningcorporaties moeten `terug naar hun kerntaak'. Het is een formulering die we met grote regelmaathoren. Maar wat is die kerntaak eigenlijk? Het gangbare antwoord op die vraag is dikwijls een variatie ophet volgende thema: `Woningcorporaties hebben tot taak sociale huurwoningen te bouwen, te verhuren ente beheren'.DE KERNTAAK: DOEN WAT NUNODIG IS IN DE LOKALE SETTINGInitiatiefgroepEcologischWonenNijmegen.Fotograaf:WenVersteeg29TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDVOORBEELD 1: HUURVERLAGINGOf, waarom de corporatie geen verstorende factor op de woningmarkt moet zijn.In het huurbeleid voor 2015 kiest Talis ervoor de huurprijs van allewoningen in het gereguleerde segment voor huishoudens met een inko-men tot de Daeb-grens1te maximeren op de tweede aftoppingsgrens.2Een kleine duizend huishoudens kregen van ons de mededeling dat hunhuur per 1 juli 2015 werd verlaagd. In sommige gevallen ging het om eenverlaging van bijna 100 euro per maand, tot een bedrag van maximaal618,24 euro.De beslissing vloeit logisch voort uit de koers die wij enige tijd geledenhebben ingezet. Talis biedt passende en betaalbare huisvesting aanhuishoudens met een inkomen tot de Daeb-grens. In dat kader verlagenwij de huren; om de beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwonin-gen voor deze doelgroep te vergroten.Niet dat er een tekort is aan woningen tot 618,24 euro, integendeel. Maarhet probleem zit ergens anders. Het aanbod van kwalitatief uitstekendewoningen van woningcorporaties met huren tussen 600 en 710 euro isruim. Daarom zien beleggers en andere marktpartijen momenteel geenbrood in het aanbieden of bouwen van woningen in deze prijsklasse.Voor huishoudens met een inkomen boven de Daeb-grens (die geen ofslechts beperkt toegang hebben tot het aanbod van corporaties) zijndaardoor te weinig passende woningen beschikbaar.Een eerste stap is alleen nog goedkopewoningen aanbieden. Dat doen we dus ookDeze mismatch wordt veroorzaakt door verschillende arrangementendie een vrije werking van vraag en aanbod op de woningmarkt versto-ren, zowel in het koop- als in het huursegment.3Dit soort imperfectieskunnen wij niet in ons eentje oplossen; Talis is een zeer bescheiden spe-ler op die woningmarkt. Wel kunnen we ervoor zorgen dat we zelf geenverstorende factor zijn. Een eerste stap is dan; alleen nog goedkopewoningen aanbieden. En dat doen we dus ook.Maar daar laten we het niet bij. Talis nodigt ontwikkelaars, bouwers enbeleggers actief uit voor samenwerking op ontwikkellocaties. Onlangshebben we afspraken gemaakt met de gemeente Nijmegen over een pilotwaarin wij sociale woningen met een huurprijs onder 620 euro bouwen,terwijl een marktpartij de ontwikkeling van duurdere huur- en koopwo-ningen op zich neemt. De businesscase van deze marktpartij laat ziendat een goed rendement mogelijk is vanaf een huurprijs van 620 europer maand.Uiteraard bewaken we de financi?le consequenties van ons huur- enportefeuillebeleid nauwlettend. Vooralsnog zien we geen financi?lebelemmeringen. Daarbij speelt mee dat wij jaarlijks de inkomensafhan-kelijke huurverhoging voor alle huurders doorberekenen, om scheefwo-nen tegen te gaan en de huur zo veel mogelijk aan te laten sluiten bij watmarktconform is. Voor huurders met een inkomen onder de Daeb-grenswordt de huurverhoging bij een huur tot 618 euro gecompenseerd doorde huurtoeslag, waarvoor wij als corporatie verhuurdersheffing betalen.In de praktijk betekent dit dat per saldo onze huurinkomsten blijvenstijgen, hoewel niet zoveel als wanneer we de huurverlaging achterwegehadden gelaten.Uiteindelijk streven we naar een portefeuille van uitsluitend socialehuurwoningen met een verantwoorde prijskwaliteitverhouding. Dieportefeuille zullen wij zelfstandig en rendabel kunnen exploiteren,dankzij een uitgaven- en kostenniveau dat is aangepast aan het prijsni-veau van de woningen en niet andersom.VOORBEELD 2: BEWONERSCOLLECTIEVEN FACILITERENOf, waarom de corporatie nieuwe vormen van solidariteit moet verwelkomen.Talis betrekt huurders bij onderhoudsprojecten en de totstandkomingvan beleid. Maar we doen meer; we luisteren zo goed mogelijk naareigen initiatieven van bewoners. Bijvoorbeeld wanneer onze huurdersals collectief zonnepanelen op hun woongebouw willen. Ook nodigenwe toekomstige huurders uit bij planontwikkeling van de nieuwbouwen bij de keuze van de architect. We komen met huurconstructies voorbestaande woongemeenschappen die niet in staat zijn om hun pand teherfinancieren, zogenoemde STUT-panden. Talis omarmt daarnaast ini-tiatieven van mensen die nieuwe woongemeenschappen willen vormen.Dat doen we door nieuwbouw mogelijk te maken. Goede voorbeeldenhiervan zijn de Initiatiefgroep Ecologisch Wonen Nijmegen (IEWAN)4en het woonproject van Meergeneratie Wonen Nijmegen (MWN)5.Niet altijd sluiten de verwachtingen van initiatiefnemers aan op onzemogelijkheden. Toch staan we er altijd voor open. We nemen elke vormvan initiatief of ieder woonvraagstuk van onze doelgroep serieus. Weonderzoeken de haalbaarheid en proberen het mogelijk te maken als hetkan. Daarvoor zetten we onze reputatie, organisatie, kennis en middelenin. Bij het eerste project dat zich aandiende, deden we dat nog met hulpvan provinciale en gemeentelijke subsidies. Inmiddels hebben we zoveelgeleerd dat mensen hun woongemeenschappen kunnen realiseren bin-nen onze investeringskaders.We willen verbonden blijven met dewortels van ons bestaanWaarom doen we dit? Het antwoord op die vraag heeft te maken metonze identiteit. We willen verbonden blijven met de wortels van onsbestaan. De voorlopers van de woningcorporaties waren immers bewo-nersco?peratieven6. Via de bewonerscollectieven van vandaag houdenwe aansluiting bij wat onze doelgroep in deze tijd letterlijk de moeitewaard vindt. Onze voorbeelden laten zien dat niet alleen economischemotieven aanleiding kunnen zijn voor zo'n initiatief, maar ook ambitiesImpact op nieuwbouwopgaveWe hebben in Nijmegen een stevige nieuwbouwopgave, zo'nhonderd woningen per jaar voor de komende tien jaar. Hetmaximeren van de huur op 618 euro heeft als doel om debeschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen voor dedoelgroep te vergroten. Naast het verlagen van de huurprijs totmaximaal 618 euro voor het bestaand bezit, is het ook ons stre-ven om een maximale huurprijs van 618 euro te realiseren innieuwbouw. En dit heeft consequenties voor de kwaliteit vannieuwbouw. Dat is ook niet meer dan logisch, prijs en kwaliteitwillen we in balans houden. Een lagere huurprijs betekent klei-nere woningen, voornamelijk minder gebruiksoppervlak. Onzeeengezinswoningen gaan smaller en minder diep worden. Daarwaar het kan, rekening houdend met de beeldkwaliteit, bouwenwe woningen met twee lagen in plaats van drie. Ook onze appar-tementen gaan kleiner worden; 75 m2 is niet meer overal denorm. We houden wel vast aan een goed en modern afwerkings-niveau.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015303030ACHTERGRONDop het gebied van sociale cohesie en duurzaamheid. Als we als woning-corporatie alert zijn op dit soort nieuwe idee?n en initiatieven, kunnenwe inspelen op bestaande formele en informele vormen van solidariteit.Daarbij kunnen we als corporatie van betekenis zijn, zonder erin door teschieten.Het is overigens prachtig om te zien hoeveel creativiteit en innovatievekracht uit bewonersinitiatieven naar voren komt. Door die energie latenwe onszelf ook graag inspireren. Nieuwe bewonerscollectieven stimule-ren ons ondernemend en innovatief te zijn. Dat werkt veel beter dan ineen vergaderzaaltje gaan zitten om zelf nieuwe concepten te verzinnen.VOORBEELD 3: BETAALBAARHEIDSFONDS INRICHTENOf: waarom de corporatie iets moet doen aan doorgeschoten institutiona-lisering.Steeds meer huurders hebben moeite om de financi?le eindjes aanelkaar te knopen. Niet alleen de maandhuur, ook andere kosten drukkenzwaar op het budget. Om dit probleem aan te pakken, heeft Talis samenmet andere partijen het initiatief genomen voor een lokaal betaalbaar-heidsfonds. We hebben daarvoor ook een concreet voorstel gedaan.Aan de ene kant willen we het bestaande betaalbaarheidssysteem vanschuldhulpverlening en schuldpreventie optimaliseren. Daarvoor zullenalle incassopartijen en de gemeentelijke overheid een bijdrage moetenleveren. Maar verbetering van het systeem zelf vinden wij niet voldoen-de. Geen enkel systeem kan namelijk alles oplossen. De institutionalise-ring is wat ons betreft al te ver doorgeschoten. Aan de andere kant stel-len we daarom een betaalbaarheidsfonds voor, dat juist onafhankelijk isvan het bestaande systeem. Het is voor mensen met betalingsproblemendie buiten het gangbare systeem vallen en wordt beheerd door partijendie zich niet in de reguliere systemen druk maken over betaalbaarheiden incasso. Denk hierbij aan onafhankelijke fondsen, de vakbond of degeestelijkheid.Aan de ene kant gaat het er dus om maatregelen te nemen die tijdigbetalen bevorderen en het aangaan van onverantwoorde schuldentegengaan. Denk aan het geven van goede voorlichting over contract-voorwaarden, het inbouwen van checks bij het aangaan van verplichtin-gen, en het alert en snel reageren bij betalingsachterstanden. Het voor-deel voor de deelnemende partijen is evident; de betaling komt eerderbinnen en ze hoeven minder af te schrijven op dubieuze debiteuren. Aande andere kant willen we een vangnet bieden voor huishoudens die datnodig hebben. Dit moet beoordeeld worden door een onafhankelijkorgaan, en betaald worden uit een fonds waarin de corporatie bijvoor-beeld een deel van de huuropbrengsten stort.We kunnen lokaal aan de knoppen draaien omdaar verbeteringen te bereikenDit vangnet treedt pas in werking als alle reguliere mogelijkheden zijnuitgeput. Het is er alleen voor uitzonderlijke gevallen. Want iedermens doet weleens iets doms en niet iedereen heeft nu eenmaal gelijkekansen. Soms hebben mensen gewoon pech door een samenloop vanomstandigheden. Een steuntje in de rug kan ze dan uit een dreigendenegatieve spiraal halen, zonder dat we ze structureel afhankelijkmaken van hulp en ondersteuning. Bij de beoordeling kijkt het fondsniet naar regels en procedures. Het is gebaseerd op maatwerk en men-selijkheid.Talisomarmtinitiatievenvanmensendienieuwewoongemeenschappenwillenvormen.Fotograaf:WenVersteeg31TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 DECEMBER 2015ACHTERGRONDCONCLUSIEDe invloed van individuele woningcorporaties op het totale systeem ? ofhet nu de woningmarkt is of de verzorgingsstaat ? is bescheiden. Maarop lokale schaal is dat anders. Ons uitgangspunt bij het nadenken overde kerntaak van corporaties is: `Verbeter het systeem waar het kan, maarbegin bij jezelf. Benut je lokale positie.'Laten we daarvoor nog eens even kijken naar het laatste voorbeeld, hetbetaalbaarheidsfonds. Dat concept past in ons denken over de hervor-ming van de verzorgingsstaat. Deze complexe verzameling uiteenlopen-de verzekeringen en voorzieningen beschermt ons tegen uiteenlopenderisico's, maar is in de loop der jaren tot iets onoverzichtelijks uitge-groeid. De partijen die een rol spelen in de uitvoering ervan, zijn op gro-te afstand gekomen van individuele huishoudens en lokale gemeen-schappen. Met ons initiatief beogen we niet om nieuwe arrangementenof nieuwe instituten te ontwikkelen; wel willen we de afstand verklei-nen. Dat kan uitstekend op lokale schaal.Voor het functioneren van de woningmarkt geldt hetzelfde. Wij kunnenniet het systeem of de markt als zodanig veranderen. Wel kunnen welokaal aan de knoppen draaien om daar verbeteringen te bereiken. Ofhet nu gaat om betaalbaarheid van de huur of het mogelijk maken vanlokale initiatieven waar mensen echt warm voor lopen. Doen we dat,dan kan de corporatie weer worden gezien, gekend en gewaardeerd.In onze keuzes is een aantal rode draden te zien. We denken na vanuitwaar we voor zijn en voor wie we zijn. Talis is er voor de doelgroep, nietandersom. Daar past bij dat we denken vanuit anderen. Wij zijn als cor-poratie niet het middelpunt van de wereld. Als bestuurders leiden weniet, maar verenigen we maatschappelijke belangen.Het zou jammer zijn als de Herzieningswetons belemmert om keuzes te maken die opregionaal niveau nodig zijnEen andere rode draad is dat we tijd- en situatiegebonden denken enwerken. Een corporatie die zijn kerntaak serieus neemt, moet flexibelzijn en altijd alert blijven op nieuwe ontwikkelingen. Of het nu gaat ominitiatieven op het gebied van duurzaamheid of idee?n over de betaal-baarheid van het wonen. Daarbij zullen we altijd een handelingsper-spectief moeten bieden. Aan abstracties en wensdenken heeft onze doel-groep namelijk niets. Pas als we echt stevig positie kiezen als socialehuisvester en de verbinding organiseren met die doelgroep en onze net-werkpartners, kunnen we toegevoegde waarde hebben en onze legitimi-teit hervinden. Daarbij kan niet alleen `meer' toereikend zijn, maar ook`minder'. Zo is het niet uitgesloten dat Talis in de toekomst een overtol-lig deel van de woningen zal afstoten, om de opbrengsten vervolgensweer te investeren in onze sociale doelgroep.SLOTBESCHOUWINGDe drie voorbeelden in dit artikel komen uit onze praktijk in Nijmegenen Wijchen. Maar de inzichten en overwegingen die erachter liggen,kunnen houvast bieden voor anderen. De imperfecties op de woning-markt gelden immers in alle regio's, ook al zijn de huisvestingsvraag-stukken per regio verschillend. Het legitimiteitsprobleem geldt even-min alleen voor ons. De gehele sector heeft ermee te maken. Wij zijnervan overtuigd dat het is op te lossen, maar alleen als individuele cor-poraties zich op lokaal of regionaal niveau verbinden met belangheb-benden.Daar komt bij dat onze denk- en werkwijze tegemoet komt aan eenandere maatschappelijke trend. In het wonen, maar ook in de zorg, hetwelzijn en het onderwijs zien we een groeiende druk op de financi?lecontinu?teit. Door decentralisatie, extramuralisering en het afbouwenvan subsidies worden overal financi?le prikkels gegeven om dingenanders te doen en processen beter te organiseren. Dat geeft een stimu-lans aan ontinstitutionalisering en aan samenwerking tussen institu-ties. Daarbij passen niet alleen objectivering, transparantie en gelijk-heid. Er horen ook menselijkheid, maatwerk en onderscheid maken bij.Binnen het huidige systeem kan de overheid dat per definitie niet orga-niseren. Een woningcorporatie evenmin. We zullen het moeten zoekenlos van de bestaande regels en procedures, en de moed moeten hebbenom taken financieel mogelijk te maken, terwijl we de uitvoering over-dragen aan anderen.Tot slot nog dit. De Herzieningswet geeft aanleiding tot herbezinningop de kerntaak en de positie van de woningcorporatie. De wet biedt eenhouvast om die kerntaak af te bakenen. Maar onze kerntaak krijgt pasecht gestalte op het niveau van de regio, in relatie tot regionaal functio-nerende woningmarkten en tot de actuele sociale dynamiek in wijken enbuurten. Elke tijd en elke regio stelt zijn eigen vragen. Het zou jammerzijn als de Herzieningswet ons ? bijvoorbeeld door een te rigide beper-king van de mogelijkheden om ons maatschappelijk vermogen in te zet-ten ? belemmert om keuzes te maken die op dat regionale niveau van-zelfsprekend, wenselijk of zelfs hard nodig zijn. Want alleen door hetmaken van die keuzes kunnen we onze maatschappelijke legitimiteithervinden en de belangen van onze huurders ? van nu en straks ? echtdienen.Noten1. Prijspeil 2015: 34.911 per jaar2. Prijspeil 2015: 618,24 per maand3. Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt, 2012 / Wonen6.0: Over de toekomst van de sociale huursector, 20144. www.iewan.nl5. www.meergeneratiewonen.nu6. Beekers, Wouter, Het bewoonbare land ? Geschiedenis van de volkshuisves-tingsbeweging in Nederland, 2012