6TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015DE LOUTERENDE WERKINGVAN VERSCHERPT TOEZICHTOp de website van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn ze voor iedereen te vinden, de twaalfwoningcorporaties die nu nog onder verscherpt toezicht staan. Mitros, Stadgenoot en ZVH zijn tot huneigen vreugde niet meer terug te vinden op dat lijstje. In oktober en november 2014 verloste hetCentraal Fonds hen namelijk van het strenge regime. Het blijkt voor alle drie de corporaties eenlouterende ervaring te zijn geweest. "Hoe vervelend we het ook vonden, het heeft ons wel wakkergeschud."THEMA TOEZICHT7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHT`DatMitrosonderverscherpttoezichtwasgesteld,kwamhardaan,maaralvrijsnelhebbenwebeslotenomhierproactiefovertecommuniceren,internnaaronzemede-werkers,enexternnaaronzehuurdersenstakeholders'.OpdefotoeencomplexindeUtrechtsewijkKanaleneilandwaarhardaanimagoverbeteringwordtgewerkt(FotoWerryCrone/HollandseHoogte)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMSWie wil weten wat de reactie is geweest van Mitros opde mededeling van het Centraal Fonds, eind 2013,dat zij onder verscherpt toezicht was geplaatst,hoeft maar naar de website van de corporatie tegaan. In alle openheid wordt daar zowel het oordeelvan de financieel toezichthouder weergegeven als de maatregelen diezijn genomen om de boel weer op orde te krijgen.Dat blijkt een hele bewuste keuze te zijn geweest.Financieel directeur Maud Hoezen: "De boodschap kwam hard aan,maar al vrij snel hebben we besloten om hier proactief over te commu-niceren, intern naar onze medewerkers, en extern naar onze huurdersen stakeholders. We zijn van meet af aan transparant geweest over hetfeit dat we onder verscherpt toezicht zijn gesteld, waarom het CentraalFonds dit heeft gedaan, en welke maatregelen we zouden gaan nemenom er weer vanaf te komen."Het verscherpt toezicht wordt opgelegd aan woningcorporaties `meteen verhoogd risico', zo stelt het Centraal Fonds. De corporatie die hettreft, wordt verplicht een herstelplan op te stellen en vervolgens ookuit te voeren. Bij gebrek aan medewerking kan het Centraal Fonds deminister een aanwijzing laten geven en indien nodig zelfs een externtoezichthouder aanstellen of de corporatie onder bewind stellen.Uiterste consequentie van het niet nakomen van de afspraken is hetintrekken van de toelating.In de meeste gevallen is het echter al voldoende om het oordeelwereldkundig te maken. "We vonden het erg vervelend om dit stempelopgedrukt te krijgen", erkent Hoezen. "Het was vooral ook balen,omdat we in de jaren daarvoor al heel veel verbeteringen in gang had-den gezet. Onze investeringsportefeuille is al in 2011 bijgesteld. Wehadden daarnaast ook al een forse bezuinigingsoperatie en reorganisa-tie in gang gezet. Voor ons was het verscherpte toezicht dus ook vooraleen kwestie van aan het Centraal Fonds laten zien dat we de zaken seri-eus hadden opgepakt en ook wilden afmaken."ISSUES WAREN BEKENDHet verscherpt toezicht kreeg Mitros opgelegd vanwege twee kwesties:de kwaliteit van de financi?le informatie liet te wensen over en de ver-mogenspositie zou vanaf 2017 en 2018 wel eens kritiek kunnen worden."Beide issues waren bekend", aldus Hoezen. "Maar door de verscherptetoezichtstelling hebben we wel meer tempo gemaakt om de problemenweg te werken. Met name op het gebied van de informatievoorzieninghebben we een enorme slag gemaakt. Dat was toch een beetje routine-werk geworden en dan blijkt het lastig om uit al dat cijfermateriaal hetechte verhaal te destilleren. Daar hebben we nog eens heel goed naargekeken. Ik durf nu de stelling wel aan dat de systemen volledig opelkaar zijn afgestemd."De vermogenspositie werd verbeterd door een verdere afslanking vande organisatie tot 50 fte's en een bezuiniging op de bedrijfslasten, watin totaal een besparing van zeven miljoen euro opleverde. Verder is hethuurbeleid versneld aangepast (meer maximaal redelijke huurprijzenen aftoppen op de huurtoeslag) en werd de administratieve levensduurvan een aantal wooncomplexen verlengd.Al met al gaven de maatregelen het Centraal Fonds voldoende vertrou-wen om het verscherpt toezicht al na een jaar weer in te trekken. Totgrote vreugde van de corporatie zelf. "Het scheelde heel veel dat weniet alles van het ene op het andere moment in gang hoefden te zetten,maar al enkele jaren bezig waren. In onze gesprekken met het CentraalFonds konden we daardoor heel duidelijk aangeven wat we wilden rea-liseren en hoe we het wilden realiseren. We wisten dat we op een lijnzaten en konden dat ook laten zien. "Met het proces van de onder verscherpt toezichtstelling heeft Mitrosdan ook geen problemen gehad. "Het Centraal Fonds toonde zich kri-tisch, maar wel betrokken. En hoe je het ook wendt of keert: het feitdat we onder verscherpt toezicht werden gesteld, heeft ons wel wakkergeschud. Daardoor is een aantal zaken versneld op orde gebracht endaar heeft de organisatie zeker profijt van gehad. We zijn op een aantalpunten ook zorgvuldiger geworden. Dus in die zin is van de nood eendeugd gemaakt. Maar dat is ook van meet af aan onze instellinggeweest."VREES VOOR LIJKEN UIT DE KASTBij Stadgenoot nam de verlossing van het verscherpte toezicht ietsmeer tijd in beslag. Het Centraal Fonds besloot in oktober 2012 al totdeze maatregel, "omdat voortzetting van het beleid dat was gebaseerdop toekomstige waardegroei in combinatie met be?indiging van dedeelneming in de Toegelaten Instelling Far West leidde tot risico'svoor de financi?le continu?teit op middellange termijn."Het verscherpt toezicht kwam bepaald niet als een donderslag bij hel-dere hemel, reageert bestuursvoorzitter Marien de Langen. "Wel washet verrassend dat de zorgen van het Centraal Fonds zich met namerichtten op de lijken die na de opheffing van Far West wel eens uit dekast zouden kunnen komen. Zelf worstelden wij namelijk meer methet relatief hoge schuldniveau van Stadgenoot. Vanuit die optiek washet eigenlijk logischer geweest als het Centraal Fonds ons eerder onderverscherpt toezicht had gesteld. Want wij waren zelf al sinds 2009 aanhet bijsturen.""Het scheelde heel veel dat we niet alles van hetene op het andere moment in gang hoefden tezetten, maar al enkele jaren bezig waren"Dat bijsturen bleek noodzakelijk toen duidelijk werd dat Stadgenoot,in 2008 ontstaan uit een fusie van de Algemene WoningbouwVereniging (AWV) en Het Oosten, haar grote ambities had gekoppeldaan even grote en soms ook risicovolle posities. De Langen:"Vervolgens knalde daar in 2009 de crisis overheen. Dat bleek nietalleen een ongelukkige combinatie maar ook een uiterst kwetsbare.Dat waren we onszelf ook zeer bewust. Vandaar dat we ook meteenhebben ingegrepen."Concreet betekende het dat Stadgenoot is teruggekeerd tot haar kern-domein: de sociale huursector. De Langen: "Onder het motto `Kwaliteitvoor iedereen' had deze corporatie zichzelf een te breed palet aanwerkzaamheden opgedragen. Sinds het uitbreken van de crisis hebbenwe ons repertoire danig beperkt."Dat het Centraal Fonds zich desondanks genoodzaakt voelde omStadgenoot onder verscherpt toezicht te stellen, was dan ook niet ietsom vrolijk van te worden, erkent hij. "Het is niet fijn als dit gebeurt.Temeer omdat we al zo hard bezig waren om onze schuldpositie tereduceren. Ik heb het daarom maar opgevat als een steuntje in de rugbij het weer gezond maken van dit bedrijf."BETER GEPRESTEERD DAN AFGESPROKENHet feit dat het vervolgens een aantal jaren heeft geduurd om weeronder het verscherpt toezicht uit te komen, wijt De Langen mede aanTHEMA TOEZICHT9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015de lastige discussie over de vraag wanneer een corporatie financieelgezond is. "Met het antwoord daarop zijn we wel even bezig geweestmet elkaar. Maar uiteindelijk konden er met het Centraal Fonds dantoch afspraken worden gemaakt over het niveau tot waar de schuldpo-sitie zou moeten worden afgebouwd en het tempo waarin dit zou moe-ten gebeuren. En daar zijn we vervolgens mee aan de slag gegaan."Met haar herstelmaatregelen bleek Stadgenoot zelfs sneller betereresultaten te bereiken dan was afgesproken. Maar dat is volgens DeLangen wel degelijk mede te danken aan de ingreep van het CentraalFonds. "Doordat het Centraal Fonds er korter op zat, zaten wij er ookkorter op. Bovendien maakt het feit dat je onder verscherpt toezichtkomt te staan, in een klap een einde aan de discussie met je stakehol-ders. In principe moeten wij als woningcorporaties altijd de balanszien te houden tussen de volkshuisvestelijk noodzakelijke investerin-gen en het financieel gezond houden van het bedrijf. Maar in de prak-tijk staat bij het Centraal Fonds het financieel gezond blijven vooropen zet de corporatie de volkshuisvestelijke prestatie bovenaan op hetlijstje. Op het moment dat vanuit het Centraal Fonds de financi?lesoliditeit als harde voorwaarde wordt gesteld, hoef je het over devolkshuisvestelijke prestaties even niet meer te hebben. Zo bezienheeft de maatregel het tempo van de operatie absoluut verhoogd, zoeerlijk moet je ook zijn."KREDIETWAARDIGHEID BLEEF OVEREINDNegatieve effecten heeft De Langen eigenlijk niet ervaren. "Iedereenzag ook wel in dat Stadgenoot best veel posities had en dat het verstan-dig zou zijn daarvan een deel los te laten. Daar komt bij dat onze ratingvan Standard & Poors van AA stable door de jaren heen altijd overeindis gebleven. De kredietwaardigheid van Stadgenoot bleef in de bancai-re wereld recht overeind staan. Er is nooit aan getwijfeld of dit eensolide bedrijf is. En dat scheelt natuurlijk een heleboel."Al met al is hij dus wel te spreken over het instrument van verscherpttoezicht. "Er zit altijd een dubbel gevoel in. Je eigen professionaliteiten eergevoel zeggen: ik ben verantwoordelijk voor deze tent en wij zor-gen er heus zelf wel voor dat het goed komt. Daarom is het nooit fijnom te ervaren. Maar het is wel louterend. Het onderstreept de urgentieom in te grijpen. En de ingreep zelf verloopt soepeler."Daarnaast heeft Stadgenoot geleerd om anders tegen de zaken aan tekijken. "Als je kijkt naar de schuld per woning dan valt dat in vergelij-king met andere partijen in het vastgoed wel mee. Maar in vergelijkingmet andere woningcorporaties bleek het schuldniveau wel degelijkbehoorlijk fors te zijn. In die zin heeft het verscherpt toezicht onzeblik op onze omgeving verscherpt. En daarmee dus ook het inzicht inde eigen situatie."HELE GROTE BROEK AANGETROKKENHet inzicht in de financi?le situatie bij de Zaanse woningcorporatieZVH ontstond bij directeur-bestuurder Frank van Dooren pas in demaanden na zijn aantreden als directeur, in mei 2007. De corporatiebevond zich toen midden in de derde poging om tot een fusie tekomen met Evian en Woonzorg Nederland. "Dat op zich was al bijzon-der, want wij waren in verhouding heel klein. Wat hadden we hier fei-telijk mee te winnen?"De fusie ketste af en toen Van Dooren zich eenmaal had ingewerkt,bleek er nog veel meer scheef te zijn gegroeid. "Het voelde echt nietgoed. We investeerden veel meer dan de inkomsten uit de verhuur vanonze ? toen nog - bijna 6.000 woningen konden rechtvaardigen. Wehadden een wel hele grote broek aangetrokken, maar dreigden tegelij-THEMA TOEZICHT`Onderhetmotto`Kwaliteitvooriedereen'hadStadgenootzichzelfeentebreedpaletaanwerkzaamhedenopgedragen'(FotoThomasSlijper/HollandseHoogte)101010TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015THEMA TOEZICHTkertijd een hele dikke jas te moeten uittrekken. Om een indruk tegeven: in 2007 had ZVH meer dan 1.000 woningen in ontwikkeling. Endie kwamen uiteindelijk allemaal midden in de crisis op de markt."Desondanks stond ZVH te boek als een van de meest succesvolle eninnovatieve woningcorporaties van Nederland. Van Dooren: "Mijnvoorganger had op gezette tijden absoluut pittige gesprekken met hetCentraal Fonds over de financiering van alles wat we deden. Maar deaccountant keurde ieder jaar opnieuw weer alles goed. En wat wededen werd door onze stakeholders heel erg aangemoedigd en ook toe-gejuicht. Maar de financi?le continu?teit van ZVH was wel degelijk inhet geding."STOPPEN WAT GESTOPT KAN WORDENVan Dooren nam dan ook resoluut het besluit om een einde te makenaan die situatie. "We zijn begonnen met: stoppen wat nog gestopt kanworden. Alle projecten die ik kon tegenhouden, heb ik ook werkelijktegengehouden. We hebben simpelweg tegen iedereen gezegd: wedoen het niet meer. Dat hebben we ook in gesprekken met de gemeen-te expliciet aangegeven: ZVH doet even helemaal niets meer. Gelukkighebben ze daar goed begrepen waarom we deze koerswending moes-ten doorvoeren. Sterker nog: we hebben van de gemeente gedurendehet gehele proces veel steun ervaren."Vervolgens zijn, in nauwe samenwerking met de nieuwe accountant,alle financi?le zaken in kaart gebracht. "We wilden tot in detail wetenhoe ZVH ervoor stond. In dat kader is er bijvoorbeeld voor gekozen omaf te zien van de extrapolatie van de grondwaarde, die tot dan toe alsvanzelfsprekend in de boeken was meegenomen. Dat scheelde in eenkeer 20 miljoen euro. Al met al hebben we bijna 50 miljoen euro afge-boekt."De organisatie werd eveneens fors onder handen genomen: het aantalmedewerkers werd teruggeschroefd, het managementteam werd ver-nieuwd en geleidelijk werd ook een nieuwe Raad van Toezichtbenoemd. "Het waren geen foute mensen, maar zij maakten onderdeeluit van een systeem dat erop gericht was om bijzondere dingen tedoen. Het mag wat kosten; boekhouden doen we niet, wij zijn onder-nemers: dat was de cultuur. En daar moest een einde aan komen.""We zijn begonnen met: stoppen wat nog gestoptkan worden"Van Dooren noemt de verbindingenstructuur als voorbeeld. "ZVH gafleiding aan een enorm complexe holdingstructuur, met 15 verbindin-gen met externe partijen en daarnaast nog een heel aantal praatgroep-jes. Het was volstrekt onoverzichtelijk. Het aantal deelnemingen heb-ben we uiteindelijk terug weten te brengen naar twee. Maar eer we vanalle contracten verlost waren, waren we wel vele maanden verder."Om tot een afgeslankte werkorganisatie te komen is ZVH als een vande eerste woningcorporaties `lean' gaan werken. Van Dooren: "We heb-ben tot in de kern alles onder de loep genomen en onszelf feitelijkopnieuw uitgevonden: wat hebben we gedaan, wat zijn we aan hetdoen, moeten we dat doen, en willen we dat nog wel doen? We hebbenecht naar de basis van onze processen gekeken en vervolgens allesopnieuw en zo effici?nt mogelijk ingericht. Op die manier hebben weveel meer grip gekregen op de organisatie. En uiteindelijk bleken weeen derde van ons personeel niet meer nodig te hebben."OP HET DROGEHoewel er al een uitgewerkt plan lag om ZVH er weer bovenop te hel-pen, besloot het Centraal Fonds na de melding van de situatie doorVan Dooren toch om de corporatie in oktober 2007 onder verscherpttoezicht te stellen. "Het Centraal Fonds wilde dat we ons meerjaren-plan als een herstelplan zouden opstellen. Dat was feitelijk een vorm-kwestie. Want we wisten heel goed wat we wilden en moesten doen."Uiteindelijk zou het verscherpt toezicht maar liefst zeven jaar vankracht blijven. "Al die tijd heeft het Centraal Fonds zich kritisch, maarwel constructief opgesteld. Ik heb me eigenlijk altijd gesteundgevoeld. Ze waren overtuigd van de juistheid van de koers die was uit-gestippeld en gaven me bij het volgen ervan ook de nodige begelei-ding. Ze waren realistisch en hadden daarom ook vrede met het tijd-pad. Want we wisten allemaal dat er gigantisch veel werk moest wor-den verzet. Ga maar na: eind 2008 wist ik niet eens of ik de salarissennog wel zou kunnen betalen, omdat niemand onze kortlopende lenin-gen wilden oversluiten. Het waren heftige tijden.""We hebben van het Centraal Fonds moetenvastklikken wat we de komende tien jaar gaandoen"Juist daarom ook is Van Dooren trots op het feit dat de ondertoezicht-stelling in oktober 2014 werd ingetrokken. "We zaten met een aantalcollega's bij de wethouder toen de brief van het Centraal Fonds permail binnenkwam. Nadat ik had verteld wat er aan de hand was kregenwe bijna een staande ovatie. En later die dag bloemen met een kaartje:gefeliciteerd met de bevrijding. Ik ben er ook trots op wat we in diezeven jaar hebben bereikt. We hebben het namelijk helemaal op eigenkracht gedaan. ZVH heeft niet zoals Vestia bij de buren aangeklopt,maar het zelf opgelost. We hebben er de tijd voor moeten nemen,mede vanwege de crisis en de door de overheid aangescherpte regels.En onze huurders hebben per saldo het gelag betaald. Maar het is onswel gelukt om er weer bovenop te komen."Waarmee nog niet is gezegd dat ZVH nu weer de handen vrij heeft."We hebben van het Centraal Fonds moeten vastklikken wat we dekomende tien jaar gaan doen. Want deze woningcorporatie moet toe-komstbestendig zijn en niet meer bestuurdersafhankelijk. En dat gaanze volgen. Eigenlijk verandert er dus niet zoveel. Maar het stempel is ernu wel af. En dat is buitengewoon prettig. Want verscherpt toezicht iszeker ook een kwestie van psychologie. Ieder jaar weer kwam dat lijstjeen ieder jaar opnieuw stond je er weer op. Dat was niet prettig."Het laat onverlet dat Van Dooren warm voorstander is en blijft van hetwapen. "Sterker nog: eigenlijk vind ik dat alle woningcorporaties altijdonder verscherpt toezicht zouden moeten staan. Want laten we eerlijkzijn: wat hiervoor gebeurde kun je toch eigenlijk geen toezicht noe-men? Hoe kon de situatie bij ZVH anders zo uit de hand lopen? Ik zoudus zeggen: doe het altijd zo. Verscherpt toezicht staat wat mij betreftgelijk aan adequaat toezicht."