6 Corporaties in een spagaat 7 Wat mogen we de komende jaren van woningcorporaties verwachten? De ambities zijn hoog. Zowel van de sector zelf als ook van de verschillende belanghouders. Het gaat daarbij met name om de betaalbaarheid en de duurzaamheid van het bestaande corporatiebezit. Het gaat ook om nieuwbouw van huurwoningen, niet alleen in het sociale segment, maar ook in het middensegment. Zijn deze ambities realistisch? Kunnen ze binnen de beschikbare fi nanciële mogelijkheden worden uitge- voerd? De strekking van dit artikel is dat de fi nanciële kaders het niet mogelijk maken al deze ambities te realiseren. De sector doet er goed aan, in het kader van het managen van verwach- tingen, keuzes te maken, waarop ze wel aangesproken wil worden, en waarop niet. Tekst Johan Conijn, Ortec Finance en Amsterdam School of Real Estate 8 WONINGMARKT DRAAIT DOOR V an corporaties wordt veel verwacht. En ook de eigen ambities zijn fors. In de eer- ste plaats gaat het om het verbeteren van de duur - zaamheid van de corporatievoorraad. Me - dio dit jaar zal het kabinet naar verwach - ting komen met de concrete maatregelen per sector, waaronder ook de corporatiesec - tor, die in een Klimaatwet zullen worden vastgelegd. Al eerder is in een brief aan de Tweede Kamer verkend welke wettelijke verplichtingen aan de corporatiesector op - gelegd kunnen worden. In de Woonagenda 2017 ? 2021 van Aedes staat duurzaamheid ook centraal. Corporaties zullen op sector - niveau met een inhaalslag in 2021 gemid - deld uit komen op label B. Op dit moment vindt met de routekaart van Aedes de in - ventarisatie plaats van de investeringen die nodig zijn om in 2050 CO2-neutraal te zijn. Op voorhand is duidelijk dat het om een om - vangrijk pakket aan investeringen gaat. De betaalbaarheid van de corporatiewo - ningen is onlangs weer geagendeerd door de Woonbond met de actie om de huren met 10% te verlagen. De kosten hiervan bedra - gen circa ?  1,5  miljard. Deze ambitie zou volgens de Woonbond gefinancierd kunnen worden uit het exploitatie-overschot van ?  3,3  miljard. Echter, het exploitatie-over - schot heeft al een bestemming. Het over - schot is gegaan naar investeringen en het aflossen van leningen. Dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid van het wonen voor veel huurders problematisch is. Dit is ook gebleken uit onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving. Van de huurders ver - keert 18% in de situatie dat er sprake is van een betaalrisico. Dit houdt in dat het be - steedbaar inkomen onvoldoende is voor de netto huur plus de minimaal noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. De oor -zaak hiervan ligt vooral aan de inkomens - kant bij huishoudens met een laag tot zeer laag inkomen. Een generieke huurverlaging van 10% lost dat probleem niet op. Verder is er ook de ambitie om met nieuw - bouw in de sociale huursector het woning - tekort te bestrijden. In de Woonagenda van Aedes is de ambitie opgenomen om aan het einde van de kabinetsperiode uit komen op 34.000 nieuwe sociale huurwoningen. Dat is een verdubbeling ten opzichte van de rea - lisatie in 2015. Tot slot wordt van corporaties ook ver - wacht dat ze een bijdrage leveren aan de nieuwbouw in het middensegment. In het eindrapport van het traject Samenwer - kingstafel middenhuur, worden concrete aanbevelingen geformuleerd om het voor corporaties gemakkelijk te maken om in het middensegment actief te worden. Dit is op - merkelijk in het licht van de DAEB-schei- ding, die mede bedoeld was om corporaties meer te richten op de kerntaken. Een markt - toets diende er ook voor te zorgen dat corporaties bij de nieuwbouw van huurwo - ningen in het middensegment een markt - conform aanvangsrendement realiseren ten behoeve van een gelijk speelveld met marktpartijen. Op basis van een aanbeve - ling uit het rapport van Van Gijzel is bij de markttoets het vereiste bruto aanvangsren - dement verlaagd naar 0%. Dit is bedoeld als stimulans voor corporaties om meer in het middensegment te bouwen. Financiële beperkingen Veel ambities , maar uiteraard zijn de finan - ciële mogelijkheden van de corporatiesec - tor beperkt. Er zijn twee invalshoeken om een beeld te geven van de lengte van de financiële polsstok van de corporatiesector. De eerste is de indicatieve bestedingsruim - te (IBW) en de tweede is het borgings - 9 "Er is nog ruimte om meer te investeren." JOHAN CONIJN THEMA HIER INVULLEN 10 WONINGMARKT DRAAIT DOOR ben ingerekend. Verder laat de tabel zien dat de ruimte om de huren te verlagen ten opzichte van de voorgenomen huurstijging, zeer bepekt is. Slechts ? 0,51 miljard, over - eenkomend met 3,8% van de huursom in de DAEB-tak. Als deze verlaging zou worden doorgevoerd, is daarmee tevens de weerge - geven ruimte om extra te investeren in de DAEB-tak ook opgesoupeerd. In de niet-DAEB tak is ook ruimte om extra te investeren. De beschikbare ruimte in de niet-DAEB tak kan ook benut worden voor een extra bijdrage ineens aan de DAEB-tak. In dat geval wordt in feite investeringscapa - citeit van de niet-DAEB tak overgeheveld naar de DAEB-tak, zodat de investeringsca - paciteit in de DAEB-tak kan worden ver - groot. De mogelijke, extra bijdrage ineens van ?  4,04 levert een extra investerings - ruimte in de DAEB-tak op van ? 6,01 mrd. In dat geval is er echter geen ruimte meer om via de niet-DAEB tak te investeren in het middensegment van de huursector. De tweede invalshoek is gebaseerd op de sectorale analyse van het WSW. Het WSW staat borg voor de leningen die corporaties op de kapitaalmarkt aantrekken. Deze borgstelling brengt risico's met zich mee voor de situaties dat corporaties hun beta - lingsverplichtingen aan de financier niet kunnen nakomen. In het borgingsstelsel staan in laatste instantie Rijk en gemeenten als achtervangers garant om via renteloze leningen eventuele financiële problemen op te vangen. De risicobereidheid van de ach - tervangers is dan ook uiteindelijk bepalend voor de mate waarin het WSW borg kan staan voor leningen. De achtervangers heb - ben bepaald dat met een zekerheidsmarge van 99% er geen beroep behoeft te worden gedaan op financiële steun van de achter - vangers. Het WSW heeft dit uitgangspunt opgenomen in zijn financieel risicomodel. plafond van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de sector. Al drie jaar op een rij publiceert het mi- nisterie van BZK de indicatieve bestedings - ruimte van corporaties. Deze indicator geeft per corporatie aan in welke mate ex - tra activiteiten mogelijk zijn binnen de fi - nanciële kaders van de Autoriteit woning - corporaties (Aw) en het WSW. Onderstaande tabel geeft de recente uitkomsten van de IBW voor 2018. De ruimte voor extra financiële activitei- ten is berekend ten opzichte van de voorne - mens die de corporaties eind vorig jaar via de meerjarenprognoses hebben aangele - verd. Verder is van belang dat de bedragen binnen de DAEB-tak, resp. binnen de niet- DAEB tak niet optelbaar zijn. Het is of/of. De tabel laat zien dat er in de DAEB-tak nog ruimte is om meer te investeren, zowel bij de nieuwbouw van huurwoningen als bij de verbetering van huurwoningen. Hierbij dient te worden bedacht dat niet alle corpo - raties de benodigde investeringen om in 2021 gemiddeld label B te realiseren al heb - DAEB-tak Niet-DAEB tak Nieuwbouw16,239,79 Verbetering 13,94 Niet berekend Huurmatiging 0,51 Niet berekend Bijdrage ineens aan DAEB Niet van toepassing 4,04 Tabel 1: De omvang van de financiële ruimte voor extra activiteiten, alle corporaties tezamen, 2018, in ? mrd. 11WONINGMARKT DRAAIT DOOR De uitkomsten van de analyses, die betrek - king hebben op vorig jaar, laten het volgen - de beeld zien: ? Op het niveau van de corporatiesector was de ruimte om extra te investeren ten opzichte van de voornemens ? 13,6 miljard. ? Voor het realiseren van de doelstelling om in 2021 gemiddeld label B te halen, zijn extra investeringen van ? 9,4 miljard nodig. ? Een grote groep van 58 corporaties heeft onvoldoende extra investeringscapaciteit om gemiddeld label B te halen; het gaat hierbij om een benodigd investeringsbe - drag van ? 2,8 miljard. De hoogte van het borgingsplafond dat het WSW met zijn risicomodel heeft bepaald, geeft aan dat voor de sector in zijn geheel er minder ruimte is om extra te investeren dan de som van de indicatieve bestedingsruimte van de afzonderlijke corporaties. De IBW van vorig jaar gaf aan dat alle corporaties samen ruimte had - den voor extra nieuwbouw van ?  22  miljard; het WSW komt op een borgingsplafond voor de sec - tor van ? 13,6 miljard. Dit verschil tussen de bestedingsruimte op ba - sis van het sectorale borgingspla - fond en de IBW-uitkomsten die zijn gebaseerd op de indicatieve bestedingsruimte van elke corpo - ratie afzonderlijk, is van belang naarmate meer corporaties met extra activi- teiten de grens van de eigen bestedingsruim - te bereiken. In dat geval zal het WSW naar verwachting de financiële normen op corpo - ratieniveau aanpassen om overschrijding van het sectorale borgingsplafond te voorko - men. Uiteindelijk is het sectorale borgings - plafond de beperkende factor voor de mate waarin corporaties extra kunnen investeren. Belasting en heffingen Ondertussen wordt de investeringscapaci- teit van corporaties bedreigd door een mo - gelijke stijging van de verhuurderheffing en van de vennootschapsbelasting, waarmee nog geen rekening is gehouden bij de weer - gegeven analyses. De verhuurderheffing is momenteel 0,591% van de WOZ-waarde. Het percentage staat vast; de WOZ-waarde zal de komende jaren naar verwachting sterk stijgen. Hierdoor zal de verhuurder - heffing toenemen. Een stijging van de ver - huurderheffing heeft een relatief groot ef - fect op de investeringscapaciteit omdat deze heffing een structurele kostenpost is waardoor de bedrijfswaarde (en ook de be - leidswaarde) daalt. Bij de vennootschapsbelasting zijn twee ontwikkelingen van belang. Een sterkte stijging van de 'reguliere' vennootschapsbe - lasting en de mogelijke invoering van ATAD (Anti Tax  Avoidance Directive). Tot heden heeft de vennootschapsbelasting die in 2008 is ingevoerd, tot nagenoeg geen belas - tingbetaling geleid. De meerjarenprogno - ses van corporaties laten zien dat daar naar verwachting de komende jaren verandering in komt. Er wordt door corporaties een stij - ging van belastingbetaling verwacht oplo - pend tot in totaal ? 600 miljoen. "Corporaties worden door de ATAD oneven redig zwaar getroffen." 12 Daarbovenop komt dan nog het voorstel van het kabinet om de ATAD ook van toepassing te laten zijn op corporaties. ATAD is een uit- vloeisel van internationale afspraken om de belastingontwijking door internationale on - dernemingen in te dammen. Een belangrijk onderdeel van ATAD is het verminderen van de aftrekbaarheid van rentelasten. De ach - tergrond van de voorgestelde maatregel is dat internationale bedrijven via interne le - ningen de winst laten neerslaan in het land waar de belastingheffing het laagst is, en niet waar de winst feitelijk wordt gerealiseerd. De voorgestelde maatregel om de aftrekbaar - heid van rentelasten te verminderen is ook opgenomen in het regeerakkoord van het ka -binet en is ook onverkort van toepassing op corporaties. Corporaties worden hierdoor onevenredig zwaar getroffen. De totale op - brengst is in het regeerakkoord geschat op ?  1.347 mln. per jaar. De corporatiesector neemt hiervan via hoger vennootschapsbe - lasting naar verwachting ?  300 mln (22%) voor zijn rekening. Dit is een merkwaardige gang van zaken: een maatregel gericht op be - lastingontwijking van internationale onder - nemingen treft een binnenlandse bedrijfstak waarvoor de ATAD niet bedoeld is. Stijgende verhuurderheffing en stijgende vennootschapsbelasting liggen in het ver - schiet. De toch al beperkte investeringsca - paciteit zal daardoor verder afnemen. Wijk in Den Haag.  13 Heldere keuzes Het voorafgaande heeft laten zien dat de fi- nanciële ruimte in de corporatiesector naar het zich laat aanzien onvoldoende is om alle ambities te realiseren. Het is van belang dat er geen irreële verwachtingen bestaan over de mogelijkheden van de corporatiesector. Daar kunnen heldere keuzes ook een bijdra - ge aan leveren. Een voorzet waar de priori- teit zou kunnen liggen, zou er als volgt uit kunnen zien. ? De duurzaamheidsambitie staat met stip op 1. Tot op heden heeft de sector afspra - ken niet gerealiseerd. De beschikbare investeringscapaciteit dient vooral ge - richt te worden op het leveren van de noodzakelijke bijdrage om de 'Parijse doelstellingen' te realiseren ? Voorzover er nog investerings - capaciteit resteert kan deze het beste benut worden voor nieuwbouw in het sociale segment waar er nog te korten zijn. Ambities die beter in de ijskast ge - plaatst kunnen worden: ? Het verlagen van de huren om de betaalbaarheid te verbete - ren heeft een grote negatieve impact op de investeringsruim - te van corporaties. De investe - ringsprioriteit staan niet toe dat ook het huurniveau wordt verlaagd. ? Activiteiten van corporaties in het middensegment gaan ten koste van de schaarse investeringscapaciteit die nodig is voor de duurzaamheidsambi- tie en voor nieuwbouw in het sociale segment. Heldere keuzes impliceren dat corporaties zich alleen richten op hun kerntaken. Bij deze keuzes kunnen tot slot nog twee kanttekeningen worden geplaatst: ? De financiële ruimte van de corporatie - sector is sterk af hankelijk van de ver - huurderheffing en de vennootschapsbe - lasting. Uiteraard is veel meer mogelijk als deze heffingen geschrapt worden. Voor zo lang dat niet is gebeurd, en er zijn geen aanwijzingen dat dit op korte termijn het geval is, dienen de keuzes op deze realiteit te worden gebaseerd. Voor het realiseren van met name de duur - zaamheidsambitie is het noodzakelijk dat er een herverdeling tussen corporaties tot stand komt. Beschikbare investeringscapa - citeit is niet altijd aanwezig waar de inves - teringsnoodzaak is. De verhuurderheffing is een instrument waarmee de herverdeling gerealiseerd kan worden. "Het is van belang dat er geen irreële verwachtingen bestaan over de mogelijkheden van de corporatiesector." WONINGMARKT DRAAIT DOOR LEES MEER Lees dit artikel, en meer, ook online op www.ruimteenwonen.nl/artikelen