32TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015ACHTERGRONDCORPORATIES BLIJVEN HUNWERKVELD INKRIMPENCorporaties zijn zich in de jaren 2010-2013 nog meer gaan concentreren op het aanbieden van huisvestingvoor lagere-inkomensgroepen dan ze al in de periode 2007/2010 deden. Door vergroting van de effici?ntieis de sector de komende jaren mogelijk in staat dezelfde prestaties te leveren tegen lagere kosten. Dit kandan wel op gespannen voet staan met de betaalbaarheid en de kwaliteit van de woningen.DOOR NICO NIEBOER EN VINCENT GRUIS, FACULTEIT BOUWKUNDE,TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFTWoningcorporaties maken de laatste jaren qua werk-veld een duidelijk terugtrekkende beweging naarhun traditionele rol van beheerder en ontwikkelaarvan woningen voor de lage-inkomensgroepen.Stonden nog maar enkele jaren geleden de ontwik-keling en ondersteuning van activiteiten op sociaal en economischterrein volop in de belangstelling, nu zien we dat corporaties hun rolop grote schaal herzien. In een in 2010/2011 gehouden onderzoek wasdeze verschuiving al duidelijk zichtbaar. Hoe is het sindsdien gegaan?Een recente herhaling van het onderzoek geeft hier zicht op.De verzelfstandiging van de Nederlandse corporatiesector in de jaren90 is gevolgd door een grote diversificatie van producten en diensten.De ontwikkeling van woningen buiten het traditionele goedkoperehuursegment nam een grote vlucht. Verder werden veel corporatiesactief op terreinen als welzijn, zorg, onderwijs en wijkeconomie. DezeEenwoonwijkmetvooroorlogsesocialehuurwoningenindeArnhemsewijkHeijenoord(FotoFlipFranssen/HollandseHoogte)33TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015ACHTERGRONDontwikkelingen hebben inmiddels een keer genomen als gevolg vanuiteenlopende economische en politieke invloeden.Al enige jaren spelen de gevolgen van de kredietcrisis parten, metname voor de projectontwikkeling en, daarmee verbonden, de verkoopvan woningen. In 2011 is de 90%-toewijzingsnorm ingevoerd naar aan-leiding van de Europese regels voor de verlening van staatssteun. Ookheeft de sector te maken met een verzwaarde belastingheffing, zoals in2008 de verbreding van de grondslag voor de vennootschapsbelastingnaar niet-commerci?le activiteiten en onlangs de invoering van de ver-huurderheffing.Het laat zich denken dat deze ontwikkelingen invloed hebben op deprioriteiten en de strategie?n van de corporaties. Dit onderwerp staatcentraal in dit artikel. Het behandelt de uitkomsten van de onlangsgehouden tweede ronde van een onderzoek onder corporaties, welke,net als de eerste ronde, bestaat uit een enqu?te en aanvullende inter-views met een deel van de ge?nqu?teerden. (De enqu?te van de eersteronde was gehouden in 2010, de toenmalige interviews in 2011.) In elkeronde zijn de volgende onderzoeksvragen aan bod gekomen:- Wat zijn de huidige strategische prioriteiten van de Nederlandsewoningcorporaties?- In hoeverre verschillende deze prioriteiten met die uit het nabijeverleden?- Welke strategie?n volgen de Nederlandse woningcorporaties naarverwachting in de nabije toekomst?- In welke mate en in welke zin verschillen deze strategie?n van die inhet nabije verleden?In ons onderzoek is afgezien van een breed uitgezette enqu?te; er isvoor gekozen onderzoek te doen onder een kleinere groep van enkeletientallen corporaties, die toch groot genoeg is om indicatieve uitspra-ken te doen over de sector, en deze groep intensiever bij het onderzoekte betrekken dan doorgaans bij een enqu?te het geval is. Dit intensie-ver betrekken is gebeurd door de geselecteerde corporaties te vrageneen lange vragenlijst in te vullen en een deel van de ge?nqu?teerden tevragen voor een aanvullend interview. In deze interviews is ingegaanop opvallende antwoorden op vragen in de enqu?te en op motievenachter de antwoorden.Uit de eerste ronde van het onderzoek (waarvan verslag in Nieboer &Gruis, 2011, 2012 en 2014) is naar voren gekomen dat corporaties quawerkveld een teruggaande beweging laten zien. Hoewel deze bewegingzich toen duidelijk manifesteerde, is voor de tweede ronde van hetonderzoek (gehouden eind 2013 / begin 2014) een verder terugtrekken-de beweging verwacht, omdat door de aanhoudende economische cri-sis en verschillende politieke maatregelen jegens de corporatiesectorde ruimte voor investeringen verder afgenomen is.Tegelijk is verwacht dat deze verschuiving in de drie jaren sinds 2010minder groot zou zijn dan in de drie daaraan voorafgaande jaren.Redenen daarvoor zijn dat de invloed van de crisis ook al in 2010 merk-baar was en dat de corporatiesector ook toen al gereageerd had op eenbelastingverzwaring (namelijk het vervallen van de vrijstelling vanvennootschapsbelasting voor sociale activiteiten) en de invoering vande 90%-toewijzingsnorm. In hoeverre zijn deze verwachtingen juistgebleken?WEGING VAN STRATEGISCHE PRIORITEITENOp basis van het analytisch kader zijn diverse vragen geformuleerd omstrategie?n van corporaties te kunnen duiden. Zo zijn in de vragenlijsttelkens twee mogelijke strategische prioriteiten voorgelegd. Gevraagdis op een zevenpuntsschaal voor de eigen organisatie aan te geven, inhoeverre de ene prioriteit de overhand heeft op de andere en hoe datdrie jaar daarv??r was. De zevenpuntsschaal is `omgezet' in een cijfer-reeks, in dit geval lopend van -3 naar +3. Hoe lager het cijfer, des temeer ligt de nadruk op de linker prioriteit. Hoe hoger het cijfer, des temeer ligt de nadruk op de rechter prioriteit. Bij het cijfer 0 wegen bei-de prioriteiten even zwaar. In figuur 1 is per prioriteitenpaar hetgemiddelde van de scores per corporatie vermeld.Figuur 1 Weging door corporaties van paarsgewijs voorgelegde prioriteiten,voor 2010 en voor 2013Bron: onderzoek Nico Nieboer en Vincent Gruis, 2014De ontwikkelingen in de jaren 2010-2013 wijzen duidelijk op een bewe-ging richting de traditionele rol van woningbeheerder: minder buitende volkshuisvesting actief zijn, minder nadruk op diensten buiten hetaanbieden van vastgoed, meer nadruk op de bouwtechnische staat,minder commerci?le activiteiten en meer nadruk op lage-inkomens-groepen alleen. Als redenen geven de corporaties de economische cri-sis, de verzwaarde belastingheffing en de 90%-toewijzingsnorm aan.De genoemde voorbeelden van wat er niet of minder gedaan wordt zijnvelerlei: afbouw van werkzaamheden op het gebied van leefbaarheid,maatschappelijke activering en (ander) welzijn, verkleining van hetdeel van het vastgoed dat niet als DAEB (Dienst van AlgemeenEconomisch Belang) gezien wordt. E?n van de ge?nterviewdebeleidsmedewerkers zegt hierover:"Nog maar enkele jaren geleden werd er nog flink ge?nvesteerd in acti-viteiten buiten de woningbouw. Voor de `krachtwijken' was daar veelsubsidiegeld voor. (...) Er is toen een veelheid aan plannen ontwikkeld,zelfs voor aankoop en beheer van Q-Park-garages. Dat alles is (...) vande baan. We zijn nu van plan alle bedrijfsonroerend goed en maat-schappelijk onroerend goed te verkopen, tenzij het een functie voor dewijk heeft of goed rendeert."De verschuiving van maatschappelijk naar financieel rendement isvolgens de corporaties te verklaren uit de bezuinigingsgolf diemomenteel door de sector gaat. Hoewel de interviews geen signalengeven dat corporaties hun maatschappelijke taak aan het opgeven zijn,letten zij meer op de penningen dan voorheen.BELANG VAN STRATEGIE?NAan de ge?nqu?teerden is ook een aantal strategie?n voorgelegd mettelkens de vraag, hoe belangrijk voor de eigen corporatie de betreffen-de strategie in de voorafgaande drie jaren (2010-2013) geweest is en hoebelangrijk zij naar verwachting in de drie jaar volgend op de enqu?te(2013-2016) zal zijn. De ge?nqu?teerden hebben wederom hun ant-beperken tot volkshuisvesting ook buiten volkshuisvesting actief zijnnieuwe zaken ontwikkelen bestaande zaken zo goed mogelijk doennadruk op vastgoed vastgoed en andere dienstenhuurwoningen alleen* eigenaren ondersteunen*bouwtechnische staat leefbaarheid en buurtverantwoording naar overheid verantwoording naar belanghoudersveel commerci?le activiteiten weinig commerci?le activiteitenfinancieel rendement maatschappelijk rendementlage-inkomensgroepen alleen lage- en midden-inkomensgroepen-1,5 -1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2010 2013 34TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015ACHTERGRONDwoorden kunnen invullen op een zevenpuntsschaal. Deze schaal is`omgezet' in een van 0 tot 6 lopende cijferreeks, waarbij 0 staat voor`zeer onbelangrijk' en 6 voor `zeer belangrijk'. Hoe hoger het cijfer, deste belangrijker de strategie voor de betreffende corporatie(s) dusgeweest is dan wel zal zijn. Figuur 2 geeft de uitkomsten weer.De belangrijkste strategie?n voor periode 2010-2013 verschillen weinigvan die voor de periode 2013-2016. De vier belangrijkste strategie?nvoor de drie jaar na de enqu?te (afslanken van de organisatie, vergro-ten van de verdiencapaciteit door een marktgerichter huurbeleid, ver-beteren van de energieprestatie van het woningbezit en opbouwen vankennis over nieuwe bouwtechnieken en/of -processen) behoren ook totde vijf belangrijkste strategie?n in de drie jaar erv??r. Niettemin voe-ren strategie?n die erop wijzen dat corporaties qua type werkzaamhe-den een pas op de plaats maken (zoals het versterken van bestaandeproducten en/of diensten in plaats van het ontwikkelen van nieuwe)naar verwachting van de corporaties in de komende drie jaar meer deboventoon dan in de afgelopen drie jaar. De tegenwoordig in de sectorveel besproken terugdringing van de bedrijfslasten (zie o.a. Van Bortele.a., 2013) zien we in de enqu?te duidelijk terug. Alle voorgelegdeaspecten die hierop betrekking hebben nemen de komende tijd inbelang toe.Bij de meeste ge?nterviewde corporaties wordt het personeelsbestandin de komende paar jaar met 10 tot 25% teruggedrongen. Verderebesparingen op de bedrijfslasten moeten worden gerealiseerd door bij-voorbeeld effici?ntere inkoop, ketensamenwerking, stroomlijning vanhet mutatieproces en afschaffing van bepaalde facilitaire voorzienin-gen, zoals een kantine. Het spreekt voor zich dat het terugbrengen vaninvesteringen door minder of niet meer in te zetten op niet-DAEB-pro-jecten en door het versoberen van het onderhoud eveneens aan geplan-de bezuinigingen moeten bijdragen. Alleen de verbetering van deenergieprestatie van de woningvoorraad blijft (althans gemiddeldgenomen) als investeringsprioriteit goeddeels overeind staan.In de samenwerking met andere partijen hoeft niet alleen sprake tezijn van vermindering en afbouw, maar komt rolverandering minstenszo vaak voor: de corporaties stellen zich minder op als trekker offinancier en laten meer verantwoordelijkheid bij de andere partijen.Daarnaast geven de corporaties meer dan eens aan dat zij hun samen-werkingsverbanden regelmatig willen aanpassen. E?n van de ge?nter-viewden drukt het zo uit:"Het blijft nodig om te innoveren. Dit kan op allerlei gebieden: hetbetrekken van belanghouders, het samenwerken op het gebied vaninkoop, het voeren van een regionale investeringsagenda, het beden-ken en implementeren van zorgarrangementen. Voorwaarde is datdeze zaken gekoppeld zijn aan de kerntaak van de corporatie."VERGELIJKING TWEEDE MET EERSTE RONDEIn hoeverre verschillen de verschuivingen tussen 2010 en 2013 in rich-ting en omvang van de verschuivingen tussen 2007 en 2010?Eerst vergelijken we de verschuivingen in strategische prioriteiten.Zoals eerder is uiteengezet, zijn de antwoorden op een zevenpunts-schaal `omgezet' in een cijferreeks, lopend van -3 naar +3. Door van dewaarde voor enig jaar de waarde voor drie jaar terug af te trekkenwordt de verschuiving in de tussenliggende drie jaar verkregen. Destaven in figuur 3 geven de relatieve omvang en de richting van de ver-schuiving aan. Wijst de staaf bijvoorbeeld naar links, dan is de linkerprioriteit in belang toegenomen ten opzichte van de rechter prioriteit.De uitkomsten voor de 23 deelnemende corporaties in de tweede rondevergelijken we met de uitkomsten voor zowel dezelfde 23 deelnemersin de eerste ronde als alle 31 deelnemers in die ronde.0 1 2 3 4 5 onderhoudsdienst verzelfstandigen projectontwikkeling uitbesteden afslanken bedrijfsonderdelen samenvoegen keuzevrijheid klant vergroten zeggenschap klant vergroten reserves inze?en reserves vergroten marktgericht huurbeleid volkshuisves@ngsproducten ontwikkelen niet-volkshuisves@ngsproducten ontwikkelen niet-volkshuisves@ngsproducten aBouwen bestaande producten versterken kennis over bouw vergroten beheermodellen huur-koopcompl. ontwikkelen menging huur-koop nastreven energiepresta@e woningvoorraad verbeteren onderhoud intensiveren onderhoud versoberen op onderkant woningmarkt inze?en op dure huurwoningen inze?en op koopwoningen inze?en op andere commerci?le ac@viteiten inze?en op maatschappelijk vastgoed inze?en op ouderen inspelen op etnisch diverse bevolking inspelen op jongeren inspelen op MOE-landers inspelen op daklozen inspelen op mindervaliden inspelen fuseren projectontwikkeling integreren joint ventures aangaan samenwerkingsverband inkoop aangaan samenwerkingsverband zorg/welzijn aangaan samenwerkingsverband leren/werken aangaan aantal samenwerkingsverbanden terugbrengen 2010 tot 2013 2013 tot 2016 Figuur 2Belang van strategie?n over de jaren2010-2013 en 2013-2016Bron: onderzoek Nico Nieboer enVincent Gruis, 201435TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015ACHTERGRONDFiguur 3 Verschuivingen in weging van strategische prioriteiten tussen 2007 en 2010 entussen 2010 en 2013*Bron: onderzoek Nico Nieboer en Vincent Gruis, 2014Dit begrippenpaar komt in de vragenlijst van 2010 niet voor, zodat voor hettijdvak 2007-2010 geen staven zijn afgebeeld.De onderzochte corporaties hebben de verschuivingen in de periode 2010-2013meestal als groter ervaren dan in de periode 2007-2010. Wat betreft de concen-tratie op lage-inkomensgroepen is dit te verklaren uit de invoering van de90%-toewijzingsregel in 2011, maar voor de andere voorgelegde prioriteiten-paren is dit verrassend. In 2010 waren immers de economische crisis en debelastingverzwaring van 2008 duidelijk voelbaar en wierpen komende regelin-gen met betrekking tot het werkveld van de sector al hun schaduw vooruit.Een mogelijke verklaring is aangedragen door ??n van de ge?nterviewdebeleidsmedewerkers, die stelde:"In de eerste jaren van de crisis konden we nog voort met de projecten die inde pijplijn zaten. Maar nu hebben we veel minder projecten, en de projectendie we nog w?l hebben zijn moeilijker te financieren door de strengere leen-voorwaarden van de banken."Dit zou inhouden dat de gevolgen van de economische crisis nog in toenemen-de mate worden gevoeld. Naast de al genoemde concentratie op lage-inkomens-groepen hebben de grootste verschuivingen betrekking op de nadruk op com-merci?le activiteiten (sterke afname) en op financieel rendement (sterke toena-me ten opzichte van maatschappelijk rendement).Wat de strategie?n betreft is in elke ronde gevraagd het belang ervan aan tegeven voor zowel de afgelopen drie jaar als de komende drie jaar. Het verschil inbelang tussen beide perioden is afgebeeld in figuur 4. Een negatieve waardewijst op een afnemend belang, een positieve waarde op een toenemend belang.Figuur 4 Verschuivingen in belang van strategie?n in 2010 en in 2013Bron: onderzoek Nico Nieboer en Vincent Gruis, 2014Net als bij de strategische prioriteiten is voor bijna alle voor-gelegde onderwerpen de richting van de verandering voor2013 gelijk aan die voor 2010, wat betekent dat de ontwikke-lingen die uit de eerste ronde naar voren kwamen groten-deels ook voor de tweede ronde opgaan. De omvang van deverandering kan echter grote verschillen tussen de twee ron-den vertonen. De verschuivingen zijn groter geworden bijbijvoorbeeld het verzelfstandigen van de onderhoudsdiensten van de projectontwikkeling, het vergroten van de reservesen het versoberen van het onderhoud (toenemend belang),evenals het inzetten op koopwoningen, dure huurwoningenen maatschappelijk vastgoed (afnemend belang). Kleinereverschuivingen in belang zijn juist aangetroffen met betrek-king tot bijvoorbeeld het afslanken van de organisatie, hetversterken van bestaande producten en diensten; weliswaarzet de in 2010 gevonden trend zich in 2013 door, maar in min-der sterke mate.CONCLUSIESDe uitkomsten bevestigen onze verwachting dat de corpora-ties zich qua werkveld na 2010 verder hebben teruggetrok-ken. Tegengesteld aan onze verwachting is echter dat demeeste verschuivingen in de periode 2010-2013 groter warendan in de periode 2007-2010. Voor zover de dynamiek in decorporatiesector vergeleken kan worden met een storm, isdie in de periode na 2010 dus niet gaan liggen, maar juistverder opgestoken. Corporaties dragen meer en meer de ken-merken van een traditionele sociale woningbeheerder, diezich concentreert op het aanbieden van huisvesting voorlagere-inkomensgroepen. In deze zin bewegen zij zich al eeneind in de richting die minister Blok en de ParlementaireEnqu?tecommissie Woningcorporaties voorstaan.De toekomst zal moeten leren of deze ontwikkelingen persaldo positief uitpakken. Een kans ligt in de vergroting vande effici?ntie, waardoor de sector mogelijk in staat is dezelf-de prestaties te leveren tegen lagere kosten. Een bedreigingligt in de spanning tussen enerzijds het krappere financi?lehuishoudboekje van de (gemiddelde) corporatie en ander-zijds de betaalbaarheid en de kwaliteit van de woningen voorde lage-inkomensgroepen. De combinatie van een grotereeffici?ntie met de handhaving van de sociale prestaties ismeer nog dan voorheen een cruciale opgave geworden.LiteratuurverwijzingenBortel. G. van, Zijlstra, S. & Gruis, V. (2013), Onderzoek naar de effectenvan het kabinetsbeleid op de dienstverlening en bedrijfsvoering vanwoningcorporaties. Delft: Technische Universiteit Delft, FaculteitBouwkunde / Rotterdam: KWH.Nieboer, N. & Gruis, V. (2011), Terugtrekkende bewegingen in de corpo-ratiesector, Rooilijn 44 (3), 214-221.Nieboer, N. & Gruis, V. (2012), Corporaties: koersbepalers of windvaan-tjes?, Real Estate Research Quarterly 11 (2), 6-12.Nieboer, N. & Gruis, V. (2014), Shifting back ? changing organisationalstrategies in Dutch social housing, Journal of Housing and the BuiltEnvironment 29 (1), 1-13.-3 -2 -1 0 1 2 onderhoudsdienst verzelfstandigen afslanken keuzevrijheid klant vergroten reserves inze9en marktgericht huurbeleid niet-volkshuisves=ngsproducten ontwikkelen bestaande producten versterken beheermodellen huur-koopcompl. ontwikkelen energiepresta=e woningvoorraad verbeteren onderhoud versoberen op dure huurwoningen inze9en op andere commerci?le ac=viteiten inze9en op ouderen inspelen op jongeren inspelen op daklozen inspelen fuseren joint ventures aangaan samenwerkingsverband zorg/welzijn aangaan aantal samenwerkingsverbanden terugbrengen verschuiving 2010 (alleen deelnemers van 2013) verschuiving 2010 (alle deelnemers in 2010) verschuiving 2013 -3 -2 -1 0 1 2 onderhoudsdienst verzelfstandigen afslanken keuzevrijheid klant vergroten reserves inze9en marktgericht huurbeleid niet-volkshuisves=ngsproducten ontwikkelen bestaande producten versterken beheermodellen huur-koopcompl. ontwikkelen energiepresta=e woningvoorraad verbeteren onderhoud versoberen op dure huurwoningen inze9en op andere commerci?le ac=viteiten inze9en op ouderen inspelen op jongeren inspelen op daklozen inspelen fuseren joint ventures aangaan samenwerkingsverband zorg/welzijn aangaan aantal samenwerkingsverbanden terugbrengen verschuiving 2010 (alleen deelnemers van 2013) verschuiving 2010 (alle deelnemers in 2010) verschuiving 2013