ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015383838ALL-INCLUSIVE WONENALS ALTERNATIEF VOORVERZORGINGSHUISHet woondienstenconcept All-inclusive is een alternatief voor het verzorgingshuis. Zorgorganisaties enwoningcorporaties bieden een betaalbaar woondienstenpakket aan. Makkelijk lukt dit echter niet: eenbetaalbaar pakket gaat gepaard met scherpe keuzes in het aanbod van diensten en een strakkebedrijfsvoering.DOOR NETTY VAN TRIEST, ANNETTE DUIVENVOORDEN, PLATFORM31All-inclusive als een alternatief voor het verzorgingshuisis, is een van de uitkomsten van het experiment All-inclusive dat Platform31 met ondersteuning van Actiz enhet Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg, samen met12 experimentpartners - woningcorporaties en zorginstel-lingen - heeft uitgevoerd. In het experiment is onderzocht of hetmogelijk is een nieuw, betaalbaar woondienstenpakket te ontwikkelenin het voormalige verzorgingshuis.Versterkt door de toename van het aantal 80-plussers, woont - doorveranderingen in de zorg, maar ook door de wens van mensen zelf -een steeds grotere groep kwetsbare zorgvragers thuis. Veel mensenredden het met stut en steun in de omgeving, maar met name alleen-staande 80-plussers geven aan behoefte te hebben aan een beschermdewoonomgeving. Dit vraagt om nieuwe vormen van beschermd wonen.In het experiment All-inclusive is onderzocht of in het verzorgings-huis een voor AOW-ers betaalbaar beschermd woonproduct kan wor-den geboden, All-inclusive genoemd. All-inclusive biedt woonruimte,veiligheid, ontmoeting en dienstverlening. De bewoner betaalt een all-in prijs en hoeft de dienstverlening niet zelf te regelen.Voor het verzorgingshuis is All-inclusive ook een manier om de leeg-stand in het huis tegen te gaan. Nu de overheidsfinanciering is gestoptvan ongeveer 850,- euro per maand per appartement, dient voor ruim30.000 appartementen in het verzorgingshuis een alternatief verdien-model te worden gevonden. Waar in de Randstad, de grotere steden ofin de arbeidsintensieve glastuinbouwregio's nog een nieuwe huurderkan worden gevonden in bijvoorbeeld jongeren, studenten, asielzoe-kers, statushouders of arbeidsmigranten, is dat op het platteland alveel moeilijker. Naast de vastgoed kant is ook de sociale functie vanhet verzorgingshuis vaak waardevol in een gebied. Het verzorgings-huis als gemeenschapsbouwer die vaak een functie vervult voor ge?so-leerde ouderen, maar ook een zinvolle dagbesteding geven aan tiental-len vrijwilligers uit de omgeving.Veranderingen in financiering en regelgeving zorgDoor het beperken van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) sinds 2013, nu de Wet Langdurige Zorg (WLZ), blijven steeds meerlangdurige zorgvragers zelfstandig wonen. De lagere ZorgZwaartedoelgroepen krijgen geen indicatie meer voor intramuraal verblijf en hebbenhierdoor geen toegang meer tot overheidsgefinancierde intramurale zorg. Deze beperking van intramuraal verblijf geldt voor ouderen met eenzorgvraag, maar ook voor verstandelijk beperkten of mensen met een psychiatrische stoornis. In 2012 hadden 39.000 ouderen een indicatievoor ZZP 1 tot en met 3 en deze verzilverd door te wonen in een verzorgingshuis. Tot de laagste zorgzwaartedoelgroepen behoren bijvoorbeeldouderen die minimaal tweemaal per dag persoonlijke verzorging nodig hebben, moeite hebben met bewegen binnenshuis en behoefte hebbenaan een 24-uurs oproepdienst. Ook beginnende dementerenden behoren tot de definitie `lagere zorgzwaarte'. Door deze beperking van de intra-murale zorg valt het verdienmodel weg voor een kleine 40.000 plaatsen. Naar schatting is er voor eenderde van deze plaatsen een alternatiefgevonden door zwaardere zorgdoelgroepen te huisvesten. Hiervoor is echter medewerking nodig van het Zorgkantoor en budgettaire ruimte inde regio. Bovendien is een deel van de verzorgingshuizen bouwkundig ongeschikt om zwaardere zorgdoelgroepen te huisvesten doordat bij-voorbeeld geen groepsgewijze toezicht mogelijk is of doordat het gebouw onvoldoende aangepast is. De afbouw van de intramurale capaciteitdient in 2017 te zijn afgerond, dan moet voor de leeggekomen appartementen een nieuwe verhuurbestemming te zijn gevonden.39TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015ACHTERGRONDOPZET EXPERIMENTVoor het experiment is een landelijke oproep gedaan via de websitevan Platform31 en het Kenniscentrum Wonen en Zorg, waarop 50 orga-nisaties zich hebben aangemeld. Uit de groep belangstellenden zijn 12organisaties geselecteerd op basis van: spreiding over het land, zowelwoningcorporaties als zorgorganisaties en de voorwaarde dat de expe-rimentpartner All-inclusive op korte termijn moet aanbieden.Tijdens de experimentperiode zijn de experimentpartners voorzienvan extra onderzoeken over de mogelijke markt en doelgroepen, verge-lijking in kostprijzen van dienstverlening, exploitatiemodellen in deplint, de koopkracht van de senior. Ook zijn vier bijeenkomsten geor-ganiseerd waarop experimentpartners kennis hebben uitgewisseld hoezij rekenen aan hun vastgoed, welk dienstenpakketten zij aanbiedentegen welke prijs, hoe zij appartementen verhuren of welke marke-tingstrategie werd toegepast. De 12 experimentpartners zijn voor hetexperiment een jaar lang gevolgd bij het in de markt zetten van hetAll-inclusive concept. Afgelopen januari is bij elf koplopers onder-zocht tot welke resultaat zij zijn gekomen. Een van de koplopers washet onvoldoende gelukt om het product te ontwikkelen en aan te bie-den en is hierdoor niet meegenomen in de evaluatie.KLANT EN BETAALBAARHEIDMet name 80-jarigen met een laag inkomen, AOW, hebben interesse inhet product. Het overgrote deel bestaat uit alleenstaande vrouwen eneen kleiner aandeel wordt gevormd door hoogbejaarde echtparen.Deze klanten noemen een aantal redenen om te kiezen voor All-inclusive:1. Veiligheid, behoefte aan een beschermde woonomgeving;2. Gezelligheid en sociale contacten;3. Faciliteiten en comfort.Uit de marktonderzoeken van Smart Agent Company en Motivactionblijkt voorts dat ouderen bereid zijn in te leveren op de m2 wanneerdaar een goed dienstenpakket en hulp nabij tegenover staan.Berekend is dat een AOW-er maximaal 1.008 euro per maand voor eenAll-inclusive pakket kan betalen. Dat wil zeggen: huur, service-kostenen dienstenpakket tezamen. Per maand blijft er dan 150 euro zak- enkleedgeld over. De koplopers bieden als laagste totaalprijs 744 euro enals hoogste 1.189 euro aan. Daarmee bieden zij een betaalbaar productaan voor de AOW-er.Om dit product financieel haalbaar te krijgen geven drie koplopers aaneen minimale afzet van 60 klanten op een locatie te moeten realiseren.Een van de koplopers stelt dat het nieuwe woonproduct kan bestaandoor de juiste mix van intra- en extramuraal. Om het draagvlak onderalgemene voorzieningen te behouden is een minimale intramuralecapaciteit noodzakelijk. Dit wordt ook wel het meeliften genoemd. Dehuurders liften in feite mee op de voorzieningen voor degenen meteen intramurale indicatie. De exploitatie komt rond dankzij de over-heidsbijdrage vanuit de Wet Langdurige Zorg.InhetAll-inclusivepakketzijnvaakmaaltijdenopgenomen(FotoZonnehuisgroep)ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015404040WELK PRODUCT?De kamers of studio's in het verzorgingshuis zijn relatief klein. Hetgrootste deel van de experimentpartners verhuurt studio's tot 30 m2,slechts drie verhuren grotere studio's tussen de 30 en 50 m2. In termenvan reguliere ouderenhuisvesting zijn dit kleine oppervlaktes en datvinden de experimentpartners zelf ook. Om die reden kiezen de meesteeigenaren ervoor niet de maximale toegestane sociale huurprijs te vra-gen. De huurprijzen vari?ren voor de studio's tot 30m2van 294 tot 411euro, voor de studio's tussen 30-50 m2van 366 tot 663 euro.De motivatie voor de lagere huurprijzen die koplopers geven zijn:- Betaalbaarheid voor de AOW-er;- Concurrentie met sociale huurprijzen van andere ouderenhuisves-ting;- Huidige product is niet meer waard.Hiermee hebben we de eerste uitdaging van All-inclusive te pakken.Onder de AWBZ- bekostiging waren de inkomsten vanuit de overheid850 euro per appartement per maand. Voor deze prijs bieden verzor-gingshuizen kleine appartementen en op de begane grond veel m2inhet restaurant, keuken, personeelsruimten en activiteitenruimten.Deze m2in de plint leiden echter niet tot een hogere sociale huurprijs;enerzijds doordat de algemene m2niet meegeteld worden in de pun-tentelling voor de bepaling van een maximaal redelijke huur, ander-zijds omdat de potenti?le klant niet in staat is van zijn AOW een hogehuurprijs te betalen. Bovendien heeft de experimentpartner eencatch-22 situatie: een hogere huurprijs gaat ten koste van de prijs vanhet dienstenpakket.Bij individuele verhuur van het gebouw aan ouderen zijn de m2in deplint duur in de exploitatie. Bovendien zijn grote delen van de plintslecht zakelijk te verhuren, bijvoorbeeld een hal, een atrium een ruimrestaurant zijn lastige m2. Daarmee staan eigenaren van verzorgings-huizen voor dezelfde afweging als woningcorporaties voor het overigesociale huurbezit; om de appartementen betaalbaar te houden voor deAOW-er dient in veel gevallen een onrendabele top afgeboekt.Waar in het verleden op grond van de overheidsinkomsten kon wordengekozen voor optimalisatie van het gebouw en de algemene voorzie-ningen moeten nu scherpe keuzes worden gemaakt opdat de gedaneinvestering terugverdiend wordt in de huurprijs. Bij de meeste koplo-pers heeft die afweging ertoe geleid dat er zo min mogelijk wordt ver-timmerd aan de appartementen, een paar duizend euro, niet meer.Liever verhuren als onzelfstandige woonruimte dan een nieuwe keu-ken laten plaatsen is bijvoorbeeld zo'n keuze.ZIJN LANGSTE TIJDHet over all beeld lijkt dat de meeste koplopers een balans hebbengevonden tussen kosten voor het vastgoed en huurinkomsten. Daarbijworden natuurlijk ook kosten uitgemiddeld over de gehele vastgoed-portefeuille van een eigenaar. Maar wat uit de evaluatie bovendienblijkt is dat eigenaren van verzorgingshuizen veelal kiezen voor de ver-huur van een gebouw dat grotendeels is afgeschreven. Op basis van deOuderenvindeneenbeschermdeengezelligewoomomgevingbelangrijk(FotoDriegasthuizen)41TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015ACHTERGRONDuitkomsten van de evaluatie kan de conclusie worden getrokken datdit type gebouw zijn langste tijd heeft gehad. Binnen de sociale huur isde verhouding tussen een klein appartement en veel collectieve m2financieel onvoordelig. Bovendien is het de vraag of toekomstigehuurders bereid zijn genoegen te nemen met een relatief klein appar-tement en een overmaat aan m2op de begane grond.Van vier van de elf cases is bekend dat zij financieel verliezen lijdendoor het feit dat zij rechtstreeks aan cli?nten verhuren. Twee daarvanzijn pessimistisch over verhuur in hun woningmarkt, in een krimpge-bied of op een ongunstige locatie en kampen nu al met leegstand. Zijstaan daarmee voor de opdracht of een nieuwe bestemming vindenvoor het gebouw of de boekwaarde afschrijven en hun verlies nemen.De twee andere koplopers met een negatieve financi?le balans, hebbeneen nog korte looptijd op hun huurcontract met de woningcorporatieen verwachten de huur op te kunnen zeggen. Of dit tot grote financi?leproblemen leidt bij woningcorporaties of bij zorgondernemers wasgeen onderwerp van dit onderzoek. Het feit dat het Centraal FondsVolkshuisvesting nader onderzoek doet naar zorgvastgoed bij woning-corporaties geeft aan dat hierover zorgen bestaan. De komende jarenzoeken eigenaren van zo'n 26.000 voormalige verzorgingshuisplaatseneen nieuwe bestemming.ALL-INCLUSIVE PAKKETEr is een groot verschil in dienstenpakketten die zorgondernemersaanbieden. Wat bij alle koplopers verplicht is, zijn de woongerelateer-de services:- Schoonmaak algemene ruimten;- Alarmeringsinstallatie;- Huismeester.De overige diensten vari?ren sterk. Ook de keuzevrijheid van klantenin de afname van diensten verschilt. De ene helft biedt een All-inclusive pakket aan: een integraal pakket waar wonen en diensten aanelkaar zijn gekoppeld. De andere helft biedt hun klanten facultatiefafname van diensten aan, al dan niet gebundeld in een module. Hethuren van een appartement leidt bij deze koplopers niet vanzelfspre-kend tot de verplichte afname en betaling van diensten.In het All-inclusive pakket zijn vaak de volgende diensten opgenomen:- Maaltijden: vari?rend van alle maaltijden tot uitsluitend warmemaaltijd en 4 tot 7 maaltijden per week- Schoonmaak appartement bewoner- Wasservice- ReceptieOpvallend is dat veel koplopers welzijn, dat wil zeggen organisatie vanactiviteiten, niet vanzelfsprekend hebben opgenomen in het All-inclusive pakket. Ook de alarmopvolging of 24-uurs oproepdienstmaakt vaak geen onderdeel uit van het pakket, veel koplopers finan-cieren deze functies nu nog vanuit de intramurale capaciteit. Dat kangevolgen hebben voor de aantrekkelijkheid van het product All-inclusive, maar ook voor de duurzaamheid van het product.KLANTPRIJS EN KOSTPRIJSWanneer de diensten verschillen, verschilt de gemiddelde vraagprijsvan het vanzelfsprekend ook. Bij de experimentpartners varieert deprijs voor het dienstenpakket tussen 243 en 526 euro. Omdat hier spra-ke is van een appels met peren vergelijking, is in bijgaande tabel tezien hoe pakketten zijn opgebouwd en welke prijs ervoor wordtgevraagd.Acht All-inclusive pakketten of varianten daarop, de diensten die er inhet betreffende pakket zitten en de prijzen van de pakketten (Drieexperiment-partners bieden facultatieve diensten aan, een experi-ment-partner is buiten de evaluatie gehouden)All-inclusive pakketten of varianten daarop, met de aangeboden dienstenNaamzorglocatieSt.ClaraOlympia-staeteGodelindeKlooster-heerdMenterneOdendaelDrieGasthuizenPannehoeveDienstenAll-inclusiveAll-inclusiveAll-inclusiveAll-inclusiveAll-inclusiveFacultatiefenpakkettenFacultatiefofAll-inclusiveFacultatiefofAll-inclusiveAlarmering(systeem vannoodoproep)Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja NeeAlarm-opvolging/ 24uurs beschik-baarheidNee Nee Ja Nee Nee Nee Nee NeeWarme maal-tijd per dag7 dagen 7 dagen 4 dagen 7 dagen 7 dagen 7 dagen 4 dagen 7 dagenBrood-maaltijd permaaltijdJa Ja Nee Nee Nee Nee Nee JaSchoonmaakappartement(aantal min.p.w.)30 min. 80 min. 30 min. Nee Nee 40 min. 40 min. 45 min.SchoonmaakalgemeneruimtenJa Ja Ja Ja Ja Ja Ja JaWelzijns-diensten enactiviteitenNee Ja Nee Nee Nee Ja Ja JaHuismees-terdienstenJa Ja Ja Ja Ja Ja Ja JaReceptie-functie: gast-vrouw/heer,telefonieN.v.t. n.v.t. Ja n.v.t. Ja Ja Ja N.v.t.Wasservice Nee Ja Nee Nee Nee Ja, plat-goedJa, plat-goedJa, plat-goedStofferingvan hetappartementJa Nee Nee Nee Nee Nee Nee NeeKoffie/thee Onbe-kendJa Onbe-kendJa Onbe-kendJa Ja JaHoogstehuur440 359* 624 n.v.t. 465 n.v.t. 459 660Laag/gemid-delde huur303 n.t.b. 410,8 389 346,29 663 367 330Service-kosten dieniet in arran-gement zit-ten175 n.t.b. 230 138 146 222 165,29 200,3Arrangement 526,5 639 350 243 251,76 304 309,71 498,7Totaal vanhet helepakket, incl.huur1005 n.t.b. 991 770 744 1189 842 1029Bron Experiment All-inclusive Platform31, ActiZ en het Aedes-Actiz KenniscentrumWonen-Zorg, 2015Opvallend is dat de kostprijzen sterk verschillen per dienst. Zo ligt deprijs van de warme maaltijd tussen 5,25 en 12,65 euro per dag.Uit de kostprijsanalyse blijkt ook dat koplopers worstelen met het424242TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 MAART 2015ACHTERGRONDinzichtelijk krijgen van alle kosten. Dat is ook niet zo gek omdat totvorig jaar onder de AWBZ-bekostiging zorgorganisaties een begrotingper locatie konden aanhouden. Bij individuele verhuur dient men ech-ter de kostprijs per dienst te berekenen om inzicht te houden over definanci?le balans.Eenderde geeft aan slecht inzicht te hebben in de kostprijs van dien-sten. Bij de helft van de koplopers wordt geen opslag voor overheadberekend, kosten van inventaris en/of infrastructuur van bijvoorbeeldhet restaurant blijken slechts bij een enkeling in rekening gebracht.HAALBAARHEID VERDIENMODELInmiddels verhuren de koplopers 200 studio's op de bestudeerde loca-ties. Op al hun locaties verhuren de koplopers nu een kleine 700 woon-eenheden, de ambitie van de koplopers is het aantal huurstudio's telaten groeien tot ruim 7.500 appartementen. De ervaringen met hetafnemen van pakketten zijn positief. Ouderen reageren enthousiast ennemen het product af. Zo vertelde een van de koplopers dat het eigenpersoneel het product aanvankelijk te duur vond maar na de enthousi-aste reacties van nieuwe bewoners de mening bijstelde. De tekst op dewelkomstbrief die eerst was "Sterkte met verhuizen" werd veranderdin "Welkom in uw nieuwe woning".De conclusie van het experiment is dus dat koplopers een betaalbaarwoondienstenproduct hebben weten te ontwikkelen. Maar dat gaatniet zonder slag of stoot.De tekst op de welkomstbrief die eerst was"Sterkte met verhuizen" werd veranderd in"Welkom in uw nieuwe woning"Veel zorgondernemers hebben afgelopen jaar fors gesneden in perso-neel voor keuken, receptie, bediening. Dat blijkt voor het kostendek-kend aanbieden van het pakket soms nog niet voldoende. De plint vanhet verzorgingshuis kan niet worden terugverdiend in huurprijs enservicekosten, omzet uit horeca-activiteiten is niet in elk gebiedmogelijk. 24-uurs aanwezigheid van medewerkers is zeer gewenst,maar een duur onderdeel in het pakket. Alle koplopers noemen daar-om als aandachtspunt All-inclusive voor het wonen en de dienstenfinancieel haalbaar te krijgen.Daarbij hebben zij ook te maken met hoge serviceverwachtingen vanklanten en het willen zorgen van hun medewerkers. Niet alleen mede-werkers moeten de financi?le waarde van hun diensten kennen, maarhun klanten evenzeer. Zorgondernemers dienen te gaan ondernemen,wat bij veel koplopers leidt tot een massief verandertraject in organi-satie, aansturing en kostenbeheersing. Van veel diensten zijn de exactekosten nog niet bekend, en zonder dit inzicht is de financi?le toe-komst ongewis.Twee diensten blijken uit het inventarisatieonderzoek nog onvoldoen-de uitgekristalliseerd: activiteiten en 24-uurs aanwezigheid. Dezeonderdelen maken All-inclusive onderscheidend in de markt en con-cretiseren klantwensen als een beschermde en gezellige woonomge-ving. De vraag daarmee is: moeten deze diensten niet de voorkeur heb-ben van een zorgondernemer en andere diensten, zoals maaltijden ofschoonmaak (goedkoper), worden uitbesteed?Tot slot blijkt een aantal woningmarktgebieden met name die in dekrimpgebieden problematisch. Vanwege de lage inkomens in dezegebieden blijken ouderen erg tegen de prijs van diensten aan te hik-ken; ten tweede blijkt de zorgondernemer vaak niet aan de minimaleafzet te komen die nodig is voor de bedrijfseconomische haalbaarheid.Koplopers in dergelijke gebieden zoeken daarom naar combinatiesmet andere sociale domeinen. Door bijvoorbeeld de omliggendegemeenschap of het dorp te vragen het huis en de bewoners te adopte-ren. In het huis Menternen in Wagenborgen van de ZonnehuisgroepNoord bijvoorbeeld wordt de meeste dienstverlening geleverd doorbuurtbewoners. Voor Kloosterheerd in Ter Apel heeft WoonzorgNederland een overeenkomst met tien medewerkers met een verstan-delijke beperking die allerhande klusjes doen voor bewoners.Zorgondernemers dienen te gaan ondernemen,wat bij veel koplopers leidt tot een massiefverandertraject in organisatie, aansturing enkostenbeheersing.TESTCASE DRIE DECENTRALISATIESMet deze combinaties is het woondienstenconcept All-inclusive in fei-te de eerste testcase van de drie decentralisaties. Kunnen we door slim-me combinaties te maken in het sociaal domein voor de kwetsbaarsteouderen veiligheid, sociaal contact en hulp in de nabijheid garande-ren? Het verzorgingshuis biedt daarbij een tijdelijke oplossing voor dehuidige, kwetsbare 80-plussers. In de toekomst zal een een groterediversiteit aan woonzorgarrangementen worden gevonden. Doormarktpartijen die voor de middeninkomens meer dienstverlening zalleveren. Voor de laagste inkomens door slimmer en effectieve in hetsociaal domein groepen aan elkaar te knopen.De eindpublicatie is te downloaden op: www.platform31.nl/all-inclusive