Onze steden tellen steeds minder bedrijven. Het sluiten van winkels en het verdwijnen van werkplaatsen vormen een groeiende bedreiging voor economische diversiteit, sociale inclusie en levendigheid. Welke mogelijkheden zijn er om de stad weer in balans te brengen? Over visieontwikkeling, de bouw van betaalbare bedrijfsruimte door corporaties, versterking van ondernemersparticipatie en de ontwikkeling van nieuwe woon-werkconcepten.

De afname van bedrijfsruimte in oude buurten en naoorlogse uitbreidingswijken is het resultaat van verschillende met elkaar samenhangende ontwikkelingen. De naoorlogse stedenbouwkundige praktijk van functiescheiding heeft geleid tot een ruimtelijke scheiding van wonen en werken. Hierdoor bestaat de stad steeds meer uit enerzijds monofunctionele woonwijken en anderzijds monofunctionele werkgebieden. Ook de krappe woningmarkt speelt een rol. Al langere tijd houdt nieuwe woningbouw de groei van het aantal huishoudens niet bij. In de strijd tegen de woningnood geven stadsbestuurders daarom de voorkeur aan het toevoegen van woningen, ook in transformatiegebieden. Juist bedrijventerreinen zijn vanwege de ligging, de aanwezige infrastructuur en de geringe belangstelling bij de plaatselijke politiek voor het bedrijfsleven interessant voor woningbouw. Bovendien hebben projectontwikkelaars niet veel belangstelling voor de ontwikkeling van bedrijfsruimte. In hun financiële modellen ligt de focus op woningbouw, eventueel gecombineerd met kantoor- en winkelruimte plus maatschappelijke voorzieningen. Woningbouw biedt een stabiele opbrengst. En eigenaren van bedrijfsvastgoed steunen op hun beurt bestemmingswijzingen, omdat bij transformatie naar wonen hun bezit een waardesprong maakt. Hierdoor verdwijnt stapsgewijs werken uit de stad. 

De prijzen voor bouwkavels op bedrijventerreinen zijn ongeveer een derde van die voor woningen. De vierkante meterprijzen zijn zo laag dat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein veelal verliesgevend is. Dit heeft een aantal effecten. Bedrijven hebben een voorkeur voor nieuwbouw. Extensief ruimtegebruik wordt gefaciliteerd. En het ‘not in my back yard’-fenomeen speelt een rol. Soms omdat bewoners overlast vrezen, maar soms ook omdat de overheid protesten van burgers verwacht en daarom uit voorzorg al niet begint aan functiemenging. Ook de beperkte rol van woningcorporaties is van betekenis. Vanaf 2015 richten zij zich vooral op het huisvesten van lagere inkomens. Bedrijfsonroerendgoed wordt afgestoten. Daardoor is sprake van een afname van betaalbare bedrijfsruimte stad, vooral in de meest kwetsbare wijken.

In stedelijke ontwikkelingsprocessen wordt de stem van het bedrijfsleven vaak onvoldoende gehoord. Ondernemers zijn allereerst bezig met hun eigen bedrijf en hebben niet heel veel aandacht voor hun omgeving. Vaak zijn ze ook concurrenten van elkaar, of juist zo verschillend van aard en schaal dat de ontwikkeling van een gezamenlijke visie niet zomaar van de grond komt. Hierdoor wordt de stem van bedrijfsruimtezoekers niet meegewogen. Daarbij komt dat de functie ‘werken’ te weinig aandacht krijgt in beleid voor bestaand stedelijk gebied. Niet voor niets worden ‘ruimte voor werk’-plannen neergezet als haast activistische plannen met actieve titels om het thema maar op de agenda te krijgen. 

De verschuiving naar een diensteneconomie en de opkomst van kantoorwerk hebben geleid tot een veranderde ruimtebehoefte per werknemer, wat de perceptie voedt dat er minder bedrijfsruimte nodig is. Vaak wordt gerekend met 25 m2 per werknemer, terwijl voor ‘maken’ al gauw 250 m2 per werknemer benodigd is. Thuiswerken is een blijvend fenomeen, waardoor bestaande bedrijven te maken hebben met onderbenutting van kantoorruimte. Hierdoor kan het idee ontstaat dat er in totaal minder ruimtevraag is. Daarin wordt de (toekomstige) vraag van nieuwe bedrijven onvoldoende in ogenschouw genomen. Ook wordt ten onrechte gedacht dat er vanwege de leegstand op de kantorenmarkt geen bedrijfsruimtevraag is. 

Niet op de laatste plaats benadrukt de politiek telkens weer de noodzaak van woningbouw, bijvoorbeeld via de woon- en regiodeals en straks via de Wet versterking regie volkshuisvesting. Vergelijkbare wetgeving ontbreekt op het gebied van werken. Dit verschil vertaalt zich op lokaal niveau dan ook vaak in een focus op het toevoegen van woningen. Subsidies en andere financiële regelingen voor werken ontbreken.

Waarom is dit ongewenst? De afname van bedrijfsruimte in de stad heeft verstrekkende gevolgen voor de stedelijke dynamiek en de leefbaarheid. De gemeente Den Haag beschrijft de directe gevolgen van het ruimtegebrek het meest illustratief. “Bedrijven in de stad die willen groeien moeten vertrekken uit de stad of zelfs uit de regio. Bedrijven die zich willen vestigen vangen bot. Starters hebben onvoldoende mogelijkheden en voor grotere nieuwe bedrijven zijn er geen kwalitatief goede locaties beschikbaar. En vernieuwing, verduurzaming en herontwikkeling stokt, omdat er geen schuifruimte is voor (tijdelijke) verplaatsing; 99% van de ruimte op bedrijventerreinen is uitgegeven. De lijst met bedrijven die op zoek zijn naar een locatie is lang.” Dit vormt een barrière voor startups en kleine ondernemingen, met name in achterstandswijken waar ondernemerschap juist een weg uit armoede kan bieden. 

Stedelijke wijken die een gezonde mix van wonen en werken kennen, zijn volgens onderzoek niet alleen leefbaarder maar ook letterlijk meer waard. Zo concludeert de gemeente Amsterdam in haar studie ‘In de mix’ naar vitale wijken, dat een verhouding tussen inwoners en werkenden tussen 0,5-2,5 en een percentage ‘BVO-niet wonen’ tussen 35-65 procent de hoogste leefbaarheid oplevert. 

Het verdwijnen van bedrijfsruimte leidt tot meer pendelbewegingen. Vrijwel alle kantoorwerkers komen periodiek naar kantoor. Voor praktische beroepen is thuiswerken vrijwel nooit een optie. Tegelijkertijd ontbreken voor kenniswerkers juist geschikte ‘third places’ om te werken. Bovendien werken praktisch geschoolden vaker dichtbij huis. Het verdwijnen van lokale bedrijfsruimte vermindert dus de bereikbaarheid van banen, vooral voor deze groep. 

Veel bedrijventerreinen zijn te ruim opgezet voor de daar gevestigde bedrijven, wat leidt tot extensief ruimtegebruik en ‘scheefwerken’. Veel kleinschalige kantoren, retail en bijvoorbeeld sportscholen horen qua aard en omvang thuis in een stedelijke omgeving. Door de (kunstmatig) lage prijzen kiezen ze voor een bedrijventerrein, waar ze ten onrechte broodnodige bedrijfsruimte innemen. Terwijl de aanwezigheid van bedrijven in woonwijken zorgt voor levendigheid en sociale controle. Ook maakt dit ‘werk’ zichtbaar en tastbaar voor bewoners, wat bijdraagt aan sociale cohesie. Dit is mede de reden dat gemengde stadswijken zo hoog scoren op leefbaarheid. De nabijheid van werk maakt ook de drempel op te gaan werken lager. Als er vlak bij het wonen allerlei bedrijvigheid is, is de sociale norm om te gaan werken sterker. 

Zonder voldoende bedrijfsruimte in de stad ontstaat er een tekort aan locaties om de circulaire en energietransitie te faciliteren. De grootste belemmeringen zijn gebrek aan ruimte voor grootschalige, hoogwaardige recycling en bouwhubs, en tegelijkertijd onderbenutte ruimte op bijvoorbeeld watergebonden locaties. In het ruimtelijk debat draait het echter vooral om de vraag hoe we bedrijven en wonen meer kunnen mengen. Bestuurders stuiten bij industriële bedrijven op Nimby-bezwaren, wijzen naar een locatie ergens in de regio en kiezen liever voor het huisvesten van hippe, lichtere bedrijfsactiviteiten. Voor grootschalige circulaire activiteiten is geen plaats.

Hoe kan de balans in de stad worden hersteld? Om het tij te keren en een gezonde balans tussen wonen en werken in de stad te herstellen, zijn zowel acties voor de korte- als lang termijn nodig. Op basis van de voorhanden literatuur zien we vijf typen oplossingsrichtingen voor steden die aan de slag willen met ruimte voor werken.

Ontwikkeling een duidelijke visie. Het begint met het benoemen van de urgentie en noodzaak voor een duidelijke visie op het belang en ruimte voor werken in de stad zoals de Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting van de gemeente Den Haag en het Ontwerp-omgevingsprogramma werklocaties Amersfoort. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) benadrukte in 2023 in dit kader al het belang van een langetermijnvisie voor de verduurzaming van werklocaties. Bij de gemeentelijke omgevingsvisie hoort ook een economisch programma; een verplicht werkprogramma (naar analogie van het volkshuisvestingsprogramma), inclusief aandacht voor de hoe-vraag zou verplicht moeten zijn. Te denken valt aan afspraken over aantal m2 aan werklocaties in de bestaande stad, naar analogie van de regionale woondeals. Dan ontstaat er een duidelijke visie over de rol van bedrijfsruimte in de stad, gekoppeld aan de grote transities op het gebied van duurzaamheid, circulariteit en digitalisering. De visie moet worden vertaald naar concrete omgevingsplannen en beleidsinstrumenten die meer ruimte bieden voor functiemenging en die ‘scheefwerken’ op bedrijventerreinen tegengaan. Interessant is te zien wat de impact zal zijn van meer of minder harde uitspraken in de grotere steden dat er geen m2 bedrijfsruimte meer af mag, en bedrijventerreinen alleen mogen worden getransformeerd als het aantal banen en bedrijven gelijk blijft. Bij het maken van nieuwe stedelijke plannen moet de functie ‘werken’ een plek houden. Zo stelt de gemeente Rotterdam in haar Uitvoeringsprogramma werklocaties het doel dat Rotterdam een ‘inclusieve’ woon-werkstad blijft.

Laat non-profitorganisaties betaalbare bedrijfsruimte aanbieden. In het kader van zowel brede welvaart als het revitaliseren van stadswijken, moeten woningcorporaties en andere non-profitorganisaties, of apart op te richten werkcoöperaties gestimuleerd worden om weer betaalbare bedrijfsruimte te creëren. Daarbij moet de focus liggen op achterstandswijken waar dit kan bijdragen aan sociale mobiliteit, en in de dorpen voor de instandhouding van een vitaal platteland. De gemeente Amsterdam zegt expliciet samen met marktpartijen een werkcoöperatie te willen oprichten. En Leiden wil in samenwerking met onder andere SWO, PLNT en BioPartner een fonds oprichten dat kan helpen om onrendabele investeringen af te dekken of panden opnieuw in te richten voor ‘makersplaatsen’ en startups.

Onderdeel van zulke financiële instrumenten is dat het grondprijsbeleid moet worden herzien om kunstmatig lage prijzen op bedrijventerreinen tegen te gaan en een eerlijker speelveld te creëren voor verschillende stedelijke functies. Er is steeds meer aandacht voor het juiste bedrijf op de juiste plek en het benutten van meer monofunctionele bedrijventerreinen voor nadrukkelijk ook ‘Nimby-bedrijven’ in de bestaande stad die lastig kunnen worden gemengd. 

Foto: Wonen verdringt werken.
FOTO: BERT POTS

Versterk de stem en de participatie van ondernemers. De belangen van de functie ‘werken’ moeten duidelijker meeklinken in stedelijke ontwikkeling, onder meer door betere organisatie en vertegenwoordiging van ondernemers. Hier kan de overheid stimulerend in zijn, door net zoals een adviesraad sociaal domein ook een ‘adviesraad fysiek domein’ op te richten. Zo’n adviesraad kan zorgdragen voor meer actieve betrokkenheid van ondernemers bij stedelijke planvorming en besluitvorming. Hiernaast moeten programma’s en teams burgerparticipatie ook ondernemersparticipatie als belangrijke tak van sport meenemen. 

Tegelijkertijd zullen werkgevers en mkb-organisaties samen met de gemeenten meer moeten investeren in de ontwikkeling van professionelere ondernemersorganisaties van werkgebieden via onder meer de Bedrijveninvesteringszone BIZ, ondernemersfondsen of andere manieren. Een BIZ is een afgebakend gebied waar ondernemers en/of vastgoedeigenaren gezamenlijk investeren in de bedrijfsomgeving, gefinancierd via de verplichte BIZ-bijdrage. Deze heffing is gebaseerd op de Wet op de bedrijveninvesteringszones (Wet BIZ) en wordt door de gemeente geïnd om collectieve verbeteringen in het gebied te realiseren. Het advies van de Rli (2023) voor een betere en stevigere ondernemersorganisatie geldt voor alle werkgebieden. 

Innovatieve concepten voor gemengde woon-werkomgevingen, zoals bij ov-knooppunten, campusontwikkelingen en binnenstedelijke transformaties moeten worden ontwikkeld en geïmplementeerd, waarbij rekening wordt gehouden met de veranderende aard van werk. Bestaande belemmeringen voor woningcorporaties kunnen alleen door Den Haag worden weggenomen. Ook kan het Rijk garantstellingen verzorgen, zodat huiverige financiers over de streep worden getrokken. Beleid en regelgeving moeten worden aangepast om meervoudig ruimtegebruik te stimuleren, waarbij bedrijvigheid wordt gecombineerd met andere functies zoals wonen of groen. Ook hierbij geldt dat de rijksoverheid in lijn met haar Programma ruimte voor economie aan zet is door een combinatie van verplichtingen, zoals een verplicht percentage voor de functiemix, het wegnemen van belemmeringen en financiële ondersteuning. 

Een laagdrempelige, maar daarom niet minder belangrijke stap is het investeren in ‘third places’. Nu thuiswerken een blijvend fenomeen is, moeten kenniswerkers in de nabijheid van wonen kunnen werken. Deze flexibele werkruimtes zijn te stimuleren door het opheffen van ruimtelijke belemmeringen, maar ook door ze financieel aantrekkelijker te maken. De huisvestingskosten die toegerekend worden aan een medewerker moeten neutraal in te zetten zijn, zodat werknemers kostenneutraal van een ‘third place’ en de bijbehorende faciliteiten gebruik kunnen maken.

In het land zijn her en der goede (nieuwe) voorbeelden van ruimte voor werken in de stad, en een groeiende groep professionals is er mee bezig. Toch is het niet genoeg en is duidelijk dat het gebrek aan (politieke) aandacht voor het groeiende tekort aan bedrijfsruimte en ruimte voor werken het functioneren van de stad schaadt. Het is daarom essentieel dat het onderwerp ‘werken’ stevig op de stedelijke agenda komt te staan. Dit kan worden bereikt door een combinatie van boven beschreven beleidsmaatregelen en het Rijk moet de functie ‘werken’ meer ondersteunen. Dit kan door het verplicht maken van een programma ‘werken’ in de omgevingsvisie, maar ook door belemmeringen voor de ontwikkeling van betaalbare bedrijfsruimte door woningcorporaties weg te nemen.